Recours en annulation - Excès de pouvoir - Partage de permis d'habiter - Rejet.
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Est rejeté la demande tendant à partager une parcelle munie de permis d'habiter
N°32 /CA du 27 juillet 1973
Liamidi KELANI
C/
Décision Préfectorale
Héritiers AKERELE
Vu les requêtes et mémoire ampliatif en date du 8 octobre 1969, reçus et enregistrés au Greffe de la Cour Suprême le 9 octobre 1969 sous le n° 613, par lesquels Maître Pierre BARTOLI alors avocat défenseur à Cotonou, agissant au nom et pour le compte du sieur Liamidi KELANI, retraité demeurant à Cotonou, sollicite l'annulation pour excès de pouvoir de la décision du Préfet de l'Atlantique en date du 28 août 1969 délivrant le même jour un permis n° 211 aux héritiers Faustin AKERELE sur le lot n° 135 de Cotonou, exposant qu'il occupe une partie du lot n° 135 de Cotonou, qu'un sieur AKOKO, propriétaire du lot et titulaire du permis y afférent avait autorisé feu AKERELE Faustin et sa mère dame KELANI à occuper la parcelle, que c'est ainsi qu'il naquit sur la parcelle de sa mère en 1910, que le sieur AKOKO mourut en 1941, qu'en 1947, à l'insu des autres occupants AKARELE fit muter en son nom le permis d'habiter; que lorsque sa mère dame KELANI l'apprit, en raison des liens l'unissant à AKERELE elle ne pensa pas que cette mutation pouvait lui être préjudiciable; qu'AKERELE mourut en 1950 et qu'il assuma désormais toutes les charges du lot; qu'ainsi pendant 19 ans, les impôts et taxes, les aménagements et réparations furent intégralement supportés par lui, qu'en 1969, le sieur Philibert AKERELE, l'un des fils de l'ancien co-occupant, décida de vendre les aménagements, ce qui l'obligea à solliciter du Préfet un permis pour le lot qu'il occupe, par requête du 16 mai 1969, que deux permis pouvaient être délivrés sur chacune des parties de la parcelle que cependant le Préfet délivra aux AKERELE le permis entrepris en lui reconnaissant un droit de superficie; qu'il adressa à cette autorité un recours gracieux le 17 septembre 1969, rejeté le 29 septembre 1969, que son recours est recevable en la forme, par les moyens qu'il y a eu excès de pouvoir tenant au défaut de motifs, la décision prise par le Préfet étant la conséquence d'un litige ouvert par la requête du 16 mai 1969 et devant en conséquence être motivée; que l'Administration, par la notification du 10 septembre 1969, indique qu'elle reconnaît un droit d'usufruit au sieur KELANI, mais ne justifie pas comment elle peut concilier ce droit avec l'octroi d'u permis à une autre personne; violation des articles 1 et 11 de la loi du 13 juillet 1960, erreur de droit et de fait en ce que le Préfet a délivré sur le même lot un permis tout en reconnaissant un droit d'usufruit, ce qui est antinomique; violation des articles 2 et 8 de la même loi, défaut d'accomplissement de la formalité consistant en la consultation de la commission des Permis et violation des principes généraux du droit en ce qu'il n'a pu présenter ses éléments de défense avant la décision; violation de l'article 19 de la même loi en ce qu'il a procédé à la mise en valeur du lot;
Vu la lettre n° 539/PR-A en date du 26 avril 1971, reçue et enregistrée comme ci-dessus le jour même sous le n° 284, par laquelle le Préfet de l'Atlantique, ayant reçu notification du recours du sieur KELANI, informait la Cour que suivant les registres domaniaux, la parcelle B du lot 135 de Cotonou, avait d'abord été occupée par un certain AKOKO qui, avant son décès en 1941 ou 1942, n'avait obtenu aucun permis d'habiter sur ladite parcelle, que suivant les renseignements recueillis, AKOKO était décédé sans héritiers, ses cérémonies funéraires avaient été à la charge de son co-habitant Faustin AKERELE qui plus tard, obtint régulièrement de l'Administration le permis d'habiter n° 386 du 30 août 1947 intéressant le lot 135, qu'à la mort de ce dernier, ses héritiers, au nombre de trois, ont demandé et obtenu la mutation du permis; que le sieur KELANI ne devrait avoir aucune prétention sur cette parcelle, n'étant ni parent, ni allié de AKOKO ou de AKERELE;
Vu le mémoire en réponse du 29 mai 1971, reçu et enregistré comme ci-dessus le 1er juin 1971 sous le n° 354, par lequel le sieur Liamidi KELANI critiquait la réponse de l'Administration en soutenant qu'elle ne conteste pas les faits tels qu'il les a exposés à la Cour et que par ailleurs il y a contradiction entre la prise de position du Préfet en faveur des AKERELE et sa lettre en date du 10 septembre 1969 qui lui reconnaît un droit d'usufruit;
Vu le mémoire en défense du 1er juin 1971, reçu et enregistré le 4 juin 1971, au greffe de la Cour sous le n° 363, par laquelle Maître François AMORIN, avocat à Cotonou, agissant au nom et pour le compte de Ernestine, Anastasie et Philibert tous héritiers de Faustin AKERELE, faisait réponse au recours en annulation présenté par le sieur KELANI, reconnaissant que le premier occupant du terrain était bien AKOKO, mais que ce dernier était parent de leur auteur commun feu Faustin AKERELE qu'il a recueilli chez lui, que leur père y installa son atelier, qu'il forma Liamidi KELANI comme apprenti menuisier et le plaça à l'OCBN, que AKOKO devenu vieux et ne pouvant plus travailler, se confia entièrement à AKERELE pour pouvoir à son entretien jusqu'à sa mort et s'occuper de ses funérailles, qu'en contrepartie, il lui donna l'immeuble, n'ayant pas d'enfant, que KELANI, qui était occupant du Chef d'AKERELE ne pouvait naturellement être partie à ces dispositions, que depuis 1939, c'est le nom d'AKERELE qui figure sur le registre domanial de Cotonou, ce qui réduit à néant l'argument de co-gérance entre AKERELE et la mère de Liamidi KELANI; que le 30 août 1947, le permis d'habiter n° 386 est délivré au nom d'AKERELE; que ce fut le premier permis délivré sur la parcelle, contrairement aux allégations de KELANI dans sa lettre au Préfet en date du 16 mai 1969, demandant le partage de la parcelle que si entre temps KELANI a eu à payer des impôts sur la parcelle c'est en compensation de ce qu'il occupait gratuitement la parcelle; qu'en janvier1969, KELANI entreprit d'élever un bâtiment en dur sur la parcelle; que c'est ainsi qu'ils saisirent le Préfet qui ordonna l'arrêt des travaux et procéda à une enquête sur place qui démontra la mauvaise foi de KELANI, qu'ils invoquent l'irrecevabilité du recours du sieur KELANI, aux motifs que la première demande du requérant au Préfet de l'Atlantique datant du 16 mai 1969, à partir du 16 juillet, le délai de deux mois pour introduire le recours gracieux avait couru; que le recours gracieux de KELANI ayant été formalisé le 16 septembre 1969, ce dernier doit être déclaré forclos; que Liamidi KELANI est titulaire d'u permis d'habiter sur la parcelle du carré n° 702 de Cotonou Gbégamey, son recours tendant à obtenir l'attribution d'un second permis doit être déclaré irrecevable; que le permis d'habiter attaqué n'est que le prolongement de celui délivré à Faustin AKERELE en 1947, KELANI, qui en connaissait l'existence, ne l'ayant pas attaqué dans les délais légaux, est irrecevable à entreprendre le second permis;
SUR LES MOYENS
1ER moyen, défaut de motifs, que s'agissant d'une mutation à cause de mort, prévu par la loi, le fondement de la délivrance du permis du 17 août 1969 ne peut être trouvé que dans la loi, que le moyen est donc à rejeter;
2ème moyen pris de la violation des articles 1 et 11 de la loi du 13 juillet 1960, qu'ils soutiennent que c'est sur insistance du conseil de KELANI que le Préfet a cru devoir maintenir au profit de ce dernier l'hospitalité dont il a bénéficié auprès du premier titulaire légal de la parcelle et que le terme utilisé "droit d'usufruit" ne devait faire aucune illusion, n'ayant pas été employé au sens du Code Civil; que la même situation s'est produite dans une affaire jugée par la Cour Suprême le 25 avril 1969 arrêt Caroline DIOGO c/ Délégué du Gouvernement; qu'elle était la suivante: l'attributaire décédée d'une parcelle avait autorisé un de ses parents à édifier une construction en dur sur une partie de la parcelle mais avant de mourir institua comme héritiers d'autres parents tout en spécifiant dans son testament authentique que la maison édifiée sur le carré demeurera la propriété de la parente évincée; sur présentation du testament à l'autorité administrative, le permis d'habiter fut muté au nom des héritiers institués; Recours fut introduit devant la Cour Suprême qui refusa de prononcer l'annulation; que selon eux, la démarche de KELANI équivaudrait à une demande en partage de la succession, ce qui est interdit par le décret d'application de la loi de 1960;
3ème moyen pris en violation des articles 2 et 8 de la loi du 13 juillet 1960, excès de pouvoir, défaut d'accomplissement des formalités prévues par la loi et violation des principes généraux du droit; que KELANI a été entendu le 2 mai 1969 lors d'une confrontation des parties organisée par le Préfet sur les lieux; que par ailleurs le décret n° 767 du 11 septembre 1964 organise une procédure de mutation à cause de mort sans qu'il soit besoin de s'adresser à une Commission de Permis;
4è moyen tiré de la violation de l'article 15 de la loi du 13 juillet 1960:
Que seuls AKOKO et AKERELE ont été relevés sur le registre domanial et seule la tentative avortée d'édifier une maison en dur en 1969 par KELANI peut être qualifiée par lui de mise en valeur, l'intéressé ne faisait jusque là qu'entretenir et améliorer l'habitation que son maître Faustin AKERELE lui a affecté;
Vu le mémoire en réplique en date du 12 juillet 1971, reçu et enregistré comme ci-dessus le même jour sous le numéro 465, par lequel le sieur Liamidi KELANI répondait au mémoire en défense des consorts AKERELE;
Sur la Recevabilité du Recours
Que le requérant affirme que la lettre du 16 mai 1969 ne pouvait tendre à l'annulation d'un permis qui n'existait pas encore; que seule la décision de rejet du Préfet a fait courir le délai du pourvoi, que l'affirmation selon laquelle le requérant serait titulaire d'un permis est dépourvue de toute preuve, par contre il est constant que les héritiers AKERELE sont bénéficiaires d'un permis n° 212 de Cotonou, que par ailleurs on ne peut valablement assimiler les permis de 1947 et de 1969, le titulaire du premier étant décédé en 1950;
Sur les moyens d'annulation
1er moyen
Qu'étant donné qu'il y avait un conflit, la décision préfectorale devait être motivée, ce qui ne fut pas le cas;
2è moyen:
Que le Préfet, en parlant d'usufruit, n'a jamais soutenu dans ses observations qu'il s'était trompé, que par ailleurs l'arrêt du 25 avril 1969 de la Cour n'intéresse pas l'espèce, qu'en outre, la mutation aurait dû se faire dans les formes et délai prescrits par l'article 7 du décret du 2 décembre 1964;
3è moyen
Que le 2 mai 1969 le requérant n'a pas été entendu; que la Commission des permis n'a pas été consultée;
4è moyen
Que la parcelle n'étant pas libre de toute occupation, le Préfet ayant lui-même reconnu un droit d'usufruit au requérant, le permis délivré à un tiers est nul;
Vu le mémoire en réplique eu 18 décembre 1971, reçu et enregistré comme ci-dessus le 20 décembre 1971 sous le n° 865, par lequel les Héritiers AKERELE faisaient réponse au dernier mémoire du requérant;
Sur les Faits
Que le requérant se garde bien de discuter ou de contester les faits, tels que les Héritiers AKERELE les ont portés à la connaissance de la Cour, qu'il existe à la Préfecture le procès-verbal résultant de l'enquête préfectorale du 2 mai 1969, aux termes duquel, KELANI était autorisé à continuer "la jouissance" des bâtiments qu'il occupe et ce jusqu'à sa mort;
Sur l'Irrecevabilité
Qu'ils développaient les mêmes motifs tendant à l'irrecevabilité de la requête.
Sur les Moyens
Qu'ils confirmaient les mêmes critiques sur les moyens soulevés par le requérant.
Vu un autre mémoire en réplique du 26 mai 1972, reçu et enregistré comme ci-dessus le 27 mai 1972, par lequel, le sieur Liamidi KELANI répondait au mémoire du défendeur, contestant en substance la validité du procès-verbal de règlement du 2 mai 1969, qu'il fait remarquer à la Cour que les consorts AKERELE ont éludé la discussion sur l'inobservation des formalités légales de mutation;
Vu le dernier mémoire en réplique du 13 novembre 1972, reçu et enregistré comme ci-dessus le 15 novembre 1972, par lequel les hoirs AKERELE concluaient à l'irrecevabilité du recours et à son rejet au fond par les mêmes motifs que par le passé;
Vu la consignation prévue par l'article 45 de l'ordonnance n° 21/PR du 26 avril 1966, constatée par reçu n° 70-36 du 3 avril 1970;
Vu le permis d'habiter n° 211 du 28 août 1969 délivré aux héritiers Faustin AKERELE;
Vu les autres pièces produites et jointes au dossier;
Vu l'ordonnance n° 21/PR du 26 avril 1966 portant composition, organisation, fonctionnement et attributions de la Cour Suprême;
Ouï à l'audience publique du vendredi vingt deux juin mil neuf cent soixante treize, Monsieur le Conseiller FOURN en son rapport;
Monsieur le Procureur Général GBENOU en ses conclusions;
Et après en avoir délibéré conformément à la loi;
Sur la Recevabilité du Recours du sieur Liamidi KELANI;
Considérant que par requête en date du 16 mai 1969, le sieur Liamidi KELANI sollicitait du Préfet de l'Atlantique l'attribution de la moitié d'une parcelle de terrain qu'il occupait de longue date; que par lettres des 12 août et 3 septembre 1969, l'intéressé renouvelait sa demande et recevait de cette autorité une réponse indiquant que d'une part un permis avait été délivré aux héritiers AKERELE dont l'auteur avait été titulaire d'un précédent permis en date du 30 août 1947 et que ces derniers venaient au droit de leur père et d'autres part qu'un droit s'usufruit lui était reconnu;
Considérant que par recours gracieux en date du 16 septembre 1969, le requérant sollicitait le retrait du permis délivré le 28 août 1969 aux hoirs AKERELE par le Préfet, que ledit recours était rejeté par dépêche préfectorale du 29 septembre 1969;
Que le sieur KELANI saisissait la Cour par requête datée du 8 octobre 1969;
Considérant que les hoirs AKERELE, dans leur mémoire en défense, soulèvent l'irrecevabilité du recours et la forme, aux motifs que:
1°/ - la computation des délais doit se faire à partir du 16 mai 1969, date de la première requête au Préfet.
2°/ - KELANI serait titulaire d'un autre permis.
3°/ - Le permis entrepris ne serait que la suite de celui délivré en 1947.
Sur le premier motif.
Considérant qu'une simple réclamation ne fait pas courir le délai du pourvoi, qu'il convient en conséquence de distinguer entre les demandes et les réclamations adressées à l'Administration et les recours administratifs préalables;
Sur le Second Motif
Considérant que le fait, pour KELANI, d'être déjà titulaire d'un permis d'habiter, ce qui au demeurant n'est pas prouvé, ne peut lui ôter le droit d'entreprendre le permis délivré aux hoirs AKERELE, que la loi de 1960 permet d'ailleurs, sous certaines conditions, l'obtention de plus d'un permis;
Sur
le troisième Motif
Considérant qu'on ne saurait assimiler les deux décisions administratives ayant abouti à la délivrance des deux permis, car en le faisant on ne pourrait justifier le fait que le législateur a organisé les deux procédures d'une manière différente;
Que la requête du sieur Liamidi KELANI, datée du 8 octobre 1969. ayant été présentée dans les forme et délai de l'article 68 de l'ordonnance n° 21/PR du 26 avril 1966, doit être déclarée recevable;
AU FOND
Sur les moyens tirés de la violation de la loi tenant à l'incompatibilité de la reconnaissance d'un droit d'usufruit et la délivrance d'un permis d'habiter sur une même parcelle et à la non observation de la procédure de mutation à cause de mort
Considérant qu'il résulte de l'instruction et des pièces versées aux débats qu'en reconnaissant au sieur KELANI un droit d'usufruit sur la moitié de la parcelle, l'Autorité Préfectorale entendait, par souci d'équité comme le lui demandait KELANI, lui laisser la jouissance, jusqu'à sa mort du local qu'il occupait depuis de nombreuse années, qu'une telle tolérance ne saurait vicier de nullité le permis entrepris, le partage étant d'ailleurs interdit par l'article 13 de la loi n° 60-20 du 13 juillet 1960;
Considérant qu'en ce qui concerne la mutation, l'article 7 du décret du 2 décembre 1964 ne sanctionne guère par la nullité le permis délivré sur demande faite hors délai par les héritiers, que le moyen est donc à rejeter;
PAR CES MOTIFS
DECIDE
Article 1er: Le recours susvisé du sieur Liamidi KELANI enregistré au Greffe de la Cour Suprême le 9 octobre 1969 sous le n° 613 est recevable en la forme ;
Article 2: Leditrecours est rejeté au fond ;
Article3: Les dépens sont mis à la charge du requérant ;
Article 4: Notification du présent arrêt sera faite aux parties;
Ainsi fait et délibéré par la Cour Suprême (Chambre Administrative composée de Messieurs):
CyprienAÏNANDOU, Président de la Cour Suprême - PRESIDENT
Corneille T. BOUSSARI et Gaston FOURN - CONSEILLERS
Et prononcé à l'audience publique du vendredi vingt sept juillet mil neuf cent soixante treize, la Chambre étant composée comme il est dit ci-dessus en présence de Monsieur:
Grégoire GBENOU, PROCUREUR GENERAL, et de Maître Honoré GERO AMOUSSOUGA, GREFFIER EN CHEF.
Et ont signé:
LE PRESIDENT LE RAPPORTEUR LE GREFFIER
C.AÏNANDOU Gaston FOURN H. GERO AMOUSSOUGA
