| Bénin, Cour suprême, 19 novembre 2021, 72/CJ-DF

N° 72/CJ-DF du répertoire ; N° 2020-117/CJ-DF du greffe ; Arrêt du 19 novembre 2021 ; Affaire : Héritiers de feu Aa Ai B rep/ Aj B (Me Victorien FADE) ClHéritiers de feu Ag A rep/ Al Ab Ae et Ah Af A (Me Issiaka MOUSTAFA).
Droit foncier et domanial — Défaut de base légale — Convention entre les parties — Inexécution du contrat — Rejet (Oui).
Droit foncier et domanial — Violation de la loi — Locataire devenu créancier gagiste — Application du principe du consensualisme — Rejet (Oui).
N’est pas fondé, le moyen tiré du défaut de base légale dès lors que les juges du fond, partant du principe selon lequel le contrat est la loi de parties ont constaté et énoncé que l’une d’elles n’a pas exécuté les engagements souscrits et en ont rélevé les conséquences.
N’est pas fondé, le moyen tiré de la violation de la loi, dès lors que le juge, après avoir constaté qu’un locataire devenu créancier gagiste de l'immeuble querellé, à fait application du principe consensualisme et non des règles relatives à la prescription.
La Cour,
Vu l’acte n°104/20 du 21 août 2020 du greffe de la cour d’appel de Ac par lequel maître Victorien FADE, conseil des héritiers de feu Aa Ai B a déclaré élever pourvoi en cassation contre les dispositions de l’arrêt n°108/20 rendu le 11 août 2020 par la deuxième chambre civile de droit de propriété foncière de cette cour ;
Vu la transmission du dossier à la Cour suprême ;
Vu l’arrêt attaqué ;
Vu la loi n°2004-07 du 23 octobre 2007 portant composition, organisation, fonctionnement et attributions de la Cour suprême ;
procédures applicables devant les formations juridictionnelles de la Cour suprême ;
Vu la loi n°2008-07 du 28 février 2011 portant code de procédure civile, commerciale, sociale, administrative et des comptes modifiée et complétée par la loi n°2016-16 du 28 juillet 2016 ;
Vu la loi n° 2013-01 du 14 août 2013 portant code foncier et domanial en République du Bénin modifiée et complétée par la loi n°2017-15 du 10 août 2017 ;
Vu la loi n° 2020-08 du 23 avril 2020 portant modernisation de la justice ;
Vu les pièces du dossier ;
Ouï à l’audience publique du vendredi dix-neuf novembre deux mil vingt et un, le conseiller Vignon André SAGBO en son rapport ;
Ouï l’avocat général Pierre Nicolas BIAO en ses conclusions ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Attendu que suivant l’acte n°104/20 du 21 août 2020 du greffe de la cour d’appel de Ac, maître Victorien FADE, conseil des héritiers de feu Aa Ai B a déclaré élever pourvoi en cassation contre les dispositions de l’arrêt n°108/20 rendu le 11 août 2020 par la deuxième chambre civile de droit de propriété foncière de cette cour ;
Que par lettres numéros 0279 et 0280/GCS du 11 janvier 2021 du greffe de la Cour suprême, les demandeurs au pourvoi et leur conseil ont été invités à consigner dans le délai de quinze (15) jours, sous peine de déchéance et à produire leurs moyens de cassation dans le délai de deux (02) mois, le tout, conformément aux dispositions des articles 931 alinéa 1 et 933 alinéa 2 du code de procédure civile, commerciale, sociale, administrative et des comptes ;
Que la consignation a été payée et les mémoires ampliatif et en défense produits ;
Que le procureur général a pris ses conclusions, lesquelles ont été communiquées aux parties pour leurs observations ;
Que par lettre en date à Ac du 31 aout 2021, maitre Issiaka MOUSTAFA a produit ses observations ;
Qu'il en est de même pour maître Victorien FADE suivant correspondance du 10 septembre 2021 ;
EN LA FORME
Attendu que le présent pourvoi a été introduit dans les forme et délai de la loi ;
Qu'il y a lieu de le déclarer recevable ;
AU FOND
Faits et procédure
Attendu, selon l’arrêt attaqué, que par requête du 23 juillet 2012, les héritiers de feu Ag A représentés par Al Ab Ae et Ah Af Ak A ont attrait les héritiers de feu Aa Ai B devant le tribunal de première instance de première classe de Ac statuant en matière civile de droit de propriété foncière aux fins de confirmation de leur droit de propriété sur la parcelle H du lot n°76 du lotissement d’Ad Ac Il ;
Qu'ils exposent que leur feu père Ag A a loué courant 1978 suivant contrat de bail dûment signé, auprès de feu Aa Ai B, une parcelle de terrain pour installer une scierie ;
Que le bail était déjà en cours d'exécution lorsque le 03 décembre 1985, Aa Ai B, confronté à de sérieuses difficultés financières et menacé de poursuite par le parquet, a eu recours à Ag A pour un emprunt d’un montant de deux millions quatre cent trente-cinq mille (2 435 000) FCFA objet de l'engagement en date à Ac du 03 décembre 1985 qui a mentionné « en cas de non-respect par moi des termes du présent engagement, le CDE Ag A acquiert d'office tout droit de propriété sur la parcelle concernée » ;
Qu’après plusieurs années d’occupation paisible, les héritiers de feu Aa Ai B ont assigné devant le juge des référés Ag A en expulsion dudit immeuble ; Que par ordonnance n°171/3ê° CC du 14 décembre 2001, le juge des référés s’est déclaré incompétent ;
Que face aux violences et troubles de jouissance des noirs Aa Ai B, Ag A a saisi le tribunal de Ac aux fins de confirmation de son droit de propriété sur la parcelle querellée ;
Que la juridiction saisie, a rendu le 17 décembre 2015 le jugement n°40/1DPF/15 par lequel il a, entre autres, constaté que :
-Dénakpo Ai B n'a pas respecté son engagement du 03 décembre 1985 pris à l'égard de Ag A ;
- Que ledit engagement n’a pas été annulé encore moins dénoncé ;
- Que sur le fondement dudit engagement, Aa Ai B a transféré son droit d’occupation sur la parcelle H du lot n°76 du lotissement d’Ad Ac || objet du permis d’habiter n°2/090 du 25 janvier 1983 à Ag A ; Qu'’appel a été interjeté contre ledit jugement par les hoirs
SOKENOU ;
Que statuant sur le mérite de leurs moyens, la cour d'appel
de Ac a rendu le 11 août 2020, l'arrêt confirmatif n°108/20 ;
Que c'est cet arrêt qui est l’objet du présent pourvoi ;
DISCUSSION
Sur le premier moyen tiré du défaut de base légale
Attendu qu'il est fait grief à l’arrêt attaqué du défaut de base légale, en ce que, pour confirmer le droit d’occupation des héritiers de feu Ag A sur la parcelle H du lot n°76 du lotissement d’Ad Ac Il, objet du permis d'habiter n°2/090 du 25 janvier 1983, les juges de la cour d’appel ont retenu à tort l'engagement du 03 décembre 1985 pour en déduire l’acte présomptif de droit de propriété, alors que, selon le moyen, cet engagement n’était qu’un pacte commissoire et non une dation en paiement encore moins une vente qui suppose un accord sur la chose et le prix ; que le montant d’un prêt ne saurait s’analyser en montant convenu de la vente ; que la cour d’appel de Ac devait faire la part des choses en annulant le pacte commissoire et confirmer le droit de propriété de la succession de feu Aa Ai B en tenant compte de l’occupation prolongée du domaine querellé par ces derniers ; que l'engagement dont se prévalent les défendeurs au pourvoi ne constate qu'une simple créance de leur feu père sur l’auteur des demandeurs au pourvoi ; qu’en agissant comme ils l’ont fait, les juges d’appel n’ont pas donné une base légale à leur décision qui encourt cassation de ce chef ;
Mais attendu que le contrat est la loi les parties, lesquelles exécutent loyalement les engagements qui y sont souscrits ;
Qu’en mentionnant dans leur motivation, qu’ « il ressort de l'engagement signé le 03 décembre 1985 entre les feus Aa Ai B et Ag A, que feu B Aa Ai a contracté un prêt de deux millions quatre cent trente-cinq mille (2 435 000) FCFA auprès de son cocontractant et a déposé en garantie du paiement de sa dette le permis d’habiter n°2/090 du 25 janvier 1985 … qu’on peut lire dans ledit engagement ce qui suit : "en cas de non-respect par moi des termes du présent engagement, le CDE A Ag acquiert d'office tout droit de propriété sur la parcelle concernée"… que feu B Aa Ai n'ayant pu honorer sa dette à l’échéance du terme, le permis d’habiter mis en gage a assuré l’exécution de l'obligation », les juges d'appel ont légalement justifié leur décision ;
Que le moyen n’est pas fondé ;
Sur le deuxième moyen tiré de la violation de la loi
Attendu qu'il est également reproché à l'arrêt entrepris la violation de la loi, en ce qu’il a relevé que les héritiers de feu A Ag sont détenteurs du permis d’habiter n°2/090 du 25 janvier 1983 par voie de prescription et de suite, titulaires du droit d’occupation de la parcelle H du lot n°76 du lotissement d’Ad Ac Il, objet du permis d'habiter n°2/090 du 25 janvier 1983 ; que la cour d'appel ne peut évoquer la prescription puisque les défendeurs au pourvoi n’ont jamais formulé cette demande nullement débattue ; qu’ils ont simplement demandé la confirmation du droit de propriété de feu Ag A sur la parcelle litigieuse sur la base de l’engagement du 03 décembre 1985, alors que, selon le moyen, aux termes de l’article 17 de la loi n°2016-16 du 28 juillet 2016 modifiant et complétant la loi n°2008-07 du 28 février 2011 portant code de procédure civile, commerciale, sociale, administrative et des comptes « le Juge doit, en toutes circonstances, taire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ;
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement ; Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de pur droit qu’il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations » ;
Qu’un locataire ni un créancier ne peut prescrire ; qu’en l'espèce feu Ag A est locataire puis créancier gagiste de l'immeuble querellé ; qu'ayant statué ainsi qu’ils l’ont fait, les juges d'appel exposent leur décision à cassation de ce chef ;
Mais attendu qu’il ressort de l’arrêt que la solution apportée à la présente cause repose sur le principe du consensualisme et non sur la prescription ;
Que sous réserve du respect de l’ordre public, l'autonomie de la volonté des parties constitue la pierre angulaire des contrats, notamment lorsqu'ils sont synallagmatiques ;
Qu'’en faisant le constat « qu'à partir de l'échéance du terme de l'engagement, feu A Ag, locataire de la parcelle, objet dudit permis d’habiter a cessé de payer les loyers annuels .. que feu B Aa Ai n’a jamais réclamé lesdits loyers jusqu’à sa mort » pour en déduire et conclure que « la non revendication des loyers de sa part révèle le transfert de propriété du permis d’'habiter au profit de feu A Ag … les héritiers de feu A Ag sont propriétaires du permis d'habiter n°2/090 du 25 janvier 1983 … et par conséquent titulaires du droit d’occupation de la parcelle H du lot n°76 du lotissement d’Ad Ac Il, objet du permis d’habiter n°2/090 du 25 janvier 1983 », les juges de la cour d’appel de Ac ont fait une bonne application de la loi ;
Que le moyen n’est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
Reçoit en la forme le présent pourvoi ;
Le rejette quant au fond ;
Met les frais à la charge des héritiers de feu Aa Ai B représentés par Aj B ;
Ordonne la notfication du présent arrêt au procureur général près la Cour suprême ainsi qu'aux parties ;
Ordonne la transmission en retour du dossier au greffier en chef de la cour d'appel de Ac ;
Ainsi fait et délibéré par la Cour suprême (Chambre judiciaire)
composée de :
Sourou Innocent AVOGNON, président de la chambre judiciaire,
PRESIDENT ;
Michèle CARRENA ADOSSOU
Et CONSEILLERS ;
Goudjo Georges TOUMATOU
Et prononcé à l’audience publique du vendredi dix-neuf novembre deux mil vingt et un, la Cour étant composée comme il est dit ci-dessus en présence de :
Pierre Nicolas BIAO, avocat général, MINISTERE PUBLIC ;
Mongadji Henri YAÏ, GREFFIER
Et ont signé,
Le président, Le rapporteur,
Sourou Innocent AVOGNON Vignon André SAGBO
Le greffier,