| Cameroun, Tribunal de grande instance du wouri, 05 octobre 2011, 978

1- Lorsqu’une société anonyme est représentée à un contrat de bail à usage professionnel autrement que par ses mandataires sociaux, cette violation des règles de représentation ne peut emporter la nullité dudit contrat que lorsqu’elle a causé un préjudice à l’une des parties en application de la règle pas de nullité sans texte et sans grief.
2- L’insertion, dans un contrat de bail professionnel, d’une clause attributive de compétence au juge de référé n’est pas contraire aux dispositions de l’AUDCG. Le locataire ne peut donc légitimement exciper l’existence de cette clause pour tenter d’obtenir la nullité du contrat.
3- Le preneur d’un bail professionnel à durée déterminée doit formuler sa demande de renouvellement trois (03) mois avant la date d’expiration. Faute pour lui de se soumettre à cette exigence légale, il est déchu du droit au renouvellement. Par conséquent, l’arrivée du terme emporte résiliation du bail et le maintien du locataire dans les lieux loués est désormais une voie de fait à laquelle le bailleur peut mettre fin en sollicitant son expulsion devant la juridiction compétente.
ARTICLE 487 AUSCGIE ARTICLES 101, 133 (NOUVEAUX) AUDCG
(TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DU WOURI, JUGEMENT CIVIL N°978 DU 05 OCTOBRE 2011, SOCIETE GENERALE SERVICE AUTO 237 SA (GSA) c/ SOCIETE CHANAS ASSURANCES SA)
LE TRIBUNAL
- Vu la loi n° 2006/015 du 29 décembre 2006 portant organisation judiciaire de l’Etat du Cameroun modifiée par la loi n°2011/027 du 14 décembre 2011 ;
- Vu les lois et règlements en vigueur ;
- Vu l’exploit introductif d’instance du 19 avril 2011 ;
- Vu les réquisitions du Ministère Public du 1er mars 2012 ;
- Vu le jugement n°668/ADD du 06 juillet 2012 ;
- Vu les pièces du dossier de la procédure ;
- Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
- Attendu que par exploit du 19 avril 2011, de Guy EFON, Huissier de justice près la Cour d’appel du Littoral du Littoral et les tribunaux de Ac, enregistré le 19 avril 2011, sous le n°12648, aux volume 004, Fol 035, prix de quatre mille francs contre quittance n°85307612, la société GENERAL SERVIE AUTO 237 SA, a fait donner assignation à la société CHANAS Assurances SA, d’avoir à se trouver et comparaître le 06 mai 2011 à 7 heures et 30 minutes précises par devant le Tribunal de Grande Instance du Wouri à Ac, statuant en matière commerciale et siégeant en la salle ordinaire de ses audiences sise au Palais de justice de ladite ville, pour , est-il dit dans le dispositif de cet acte :
PAR CES MOTIFS : Et tous autres à ajouter ;
- Dire que Ad B n’avait pas qualité pour signer le bail pour le compte de la société CHANAS SA (art. 414, 415 et 494 AUSCGIE) ;
- Constater que le bail en son article 5 (1) institue une discrimination abusive au profit des personnes morales et au préjudice des personnes physiques, ce en violation de la constitution ;
- Constater que l’article 15 du bail viole les dispositions d’ordre public de l’article 101 AUDCG qui prévoit l’expulsion du preneur fautif par jugement et non par ordonnance de référé ;
EN CONSEQUENCE - Annuler le bail querellé ; - Dire en conséquence qu’en l’absence du bail écrit, les parties sont dès lors liées par
un bail commercial à durée indéterminée par convention non écrite (art. 71 AUDCG) avec toutes les conséquences de droit ;
- Condamner CHANAS Assurances aux dépens distraits au profit de Me BEBE, Avocat aux offres de droit » ;
- Attendu qu’à l’appui de ce recours, la demanderesse prétend, dans les motifs scannés mot à mot de son acte introductif ;
- Que le 24/10/02 intervenait entre les parties un bail intitulé « contrat de location n°008/DIR/CHANAS/2002 » pour l’occupation d’un entrepôt d’une superficie de 3300 m2 sis 1442, rue Dr. Jamot à Akwa, Ac ;
- Mais que pour diverses raisons ci-après, ledit bail mérite annulation ; - Que de première part, les personnes morales, parties à ce bail, n’y ont pas
valablement été représentées ;
- Qu’il en est ainsi par exemple de CHANAS SA agissant prétendument par un certain « Ad B en sa qualité de conseiller personnel du Président Directeur Général » ;
- Que pourtant CHANAS étant une SA, aurait dû être représentée à ce contrat soit par son PDG, soit par son DG (art. 414 et 415 AUSGIE pour les SA avec CA), soit enfin par son ADG (art.494 AUSGIE pour les SA avec AG) ;
- Que ces dispositions étant d’ordre public, leur violation entraîne la nullité elle aussi d’ordre public dudit contrat ;
- Que la qualité de conseiller personnel du PDG, que s’est arrogée sieur Ad B, ne constitue aucun des 03 faits générateurs de la représentation à l’action qui soit légal, judiciaire ou conventionnel ;
- Que de deuxième part ce contrat en son article 5 (1) stipule que « le preneur pourra sous-louer les locaux ou céder son droit au bail à toute personne morale filiale ou affiliée » ;
- Qu’en excluant ainsi les personnes physiques de son champ, cet article viole la constitution du Cameroun qui proscrit toute discrimination abusive ;
- Que partant, ce contrat mérite annulation ; - Que de troisième part, dans son article 15, le contrat querellé stipule qu’en cas de
faute du preneur, son expulsion sera prononcée par simple ordonnance de référé ; - Que ce faisant, il viole les dispositions d’ordre public de l’article 101 AUDCG qui
prévoit quant à lui qu’en pareil cas, l’expulsion ne peut être ordonnée que par jugement, donc par le juge du fond » ;
- Attendu que la défenderesse réplique, à travers les motifs numérisés mot à mot de ses premières écritures :
- « …Que la présente procédure pour le moins surréaliste avait été en réalité initiée par la société GSA 237 SA dans le seul but de paralyser l’action en expulsion initiée à son encontre par la société CHANAS Assurances SA en raison de l’arrivée à son terme du contrat de bail liant les parties ;
- Que fort de la conclusion malicieuse entretenue par la société GSA 237 SA, le juge des référés saisi en expulsion s’est déclaré incompétent en raison de la présente procédure en nullité de bail ;
- Que dans ces conditions, la concluante sollicite reconventionnellement l’expulsion avec toutes les conséquences de droit de la société GSA 237 SA, la demande en nullité de bail formulée par cette dernière ne reposant sur aucun fondement légal dès lors que l’on ne saurait annuler un contrat inexistant, en tout cas arrivé à son terme ;
- Qu’en effet, aux termes d’un contrat signé le 24 octobre 2002, la concluante avait donné à bail pour une durée déterminée à la société GENERAL SERVICE AUTO 237 SA un local à usage commercial d’une superficie de 3300 m2 situé à la rue du Docteur Jamot à Akwa-Douala ;
- Que ce faisant et consécutivement à deux avenants intervenus entre les parties, la durée du contrat de bail liant lesdites parties avait été successivement prorogée pour se terminer au 31 décembre 2010 conformément à l’article 2 de l’avenant n°2 du 24 janvier 2008 ;
- Que s’agissant d’un bail commercial à durée déterminée, la société GENERAL SERVICE AUTO 237 SA disposait alors d’un délai de trois (3) mois avant l’arrivée du terme convenu pour solliciter éventuellement son renouvellement, ce conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 92 (ancien) de l’Acte uniforme OHADA relatif au droit commercial général conçu ainsi qu’il suit :
« Dans le cas du bail à durée déterminée, le preneur qui a droit au renouvellement de son bail, en vertu de l’article 91 ci-dessus, peut demander le renouvellement de celui- ci, par acte extrajudiciaire, au plus tard trois (3) mois avant la date d’expiration du bail. Le preneur qui n’a pas formé sa demande de renouvellement dans ce délai est déchu du droit au renouvellement du bail… » - Que tel est le cas en l’espèce, la société GENERAL SERVICE AUTO 237 SA
n’ayant sollicité aucun renouvellement dans le délai de trois (3) mois avant l’expiration du bail de sorte que cette dernière est en l’état déchue de son droit au renouvellement ;
- Que compte tenu de tout ce qui précède, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société GENERAL SERVICE AUTO 237 SA tant de biens que de tous occupants de son chef, ce conformément à une jurisprudence constante de la Cour Commune de Justice et d’Arbitrage de laquelle l’on peut extraire ce qui suit :
« Le preneur ayant le droit au renouvellement de son bail peut demander le renouvellement de celui-ci au plus tard trois (3) mois avant la date de l’expiration. Le bailleur qui n’a pas formulé sa demande de renouvellement dans ce délai est déchu du droit au renouvellement. Le maintien du preneur dans les lieux constitue un acte manifestement illégal qui cause un préjudice au bailleur qu’il faut faire cesser d’urgence en ordonnant son expulsion. » ( Cf. – CA HALNA-Arrêt n°72 du 27 février 2002, Aff. Compagnie de Distribution de Cote d’Ab C/ Aa A In le Juris OHADA n°1/2004, janv.-mars 2004, p. 83).
- Que le maintien de la société GENERAL SERVICE AUTO 237 SA dans les locaux de la société CHANAS Assurances SA constituerait d’autant plus un acte manifestement illégal que le demandeur principal reconnaît elle-même, même si elle invoque des motifs totalement fallacieux, la nullité d’ordre public de son bail ;
- Que dès lors et au-delà des dispositions d’ordre public de l’article 92 (ancien – 124 nouveau), le propre aveu de la société GSA 237 SA suffit à justifier l’expulsion avec toutes les conséquences de droit de cette dernière ;
- Qu’à cet égard et s’agissant particulièrement des dispositions alléguées de l’article 101 (ancien) de l’Acte uniforme OHADA relatif au droit commercial général, il importe de souligner que lesdites « dispositions sont totalement inapplicables en l’espèce, le bail n’étant pas résilié, mais simplement arrivé à son terme en l’absence de demande de renouvellement de la part du preneur » ;
- Qu’à cet égard, la Cour commune de Justice et d’Arbitrage a jugé ce qui suit : « Qu’il s’agit en l’espèce d’un bail à durée déterminée, que ce dernier étant arrivé à expiration, son renouvellement est régi par les dispositions d’ordre public de l’article 92 de l’Acte uniforme. Que l’article 92 fait peser sur le preneur l’obligation de demander le renouvellement du bail par acte extrajudiciaire au plus tard trois (3) mois avant la date d’expiration. Qu’il sanctionne par la déchéance de son droit au renouvellement du bail preneur qui a manqué à cette obligation… » ;
( Cf. –CCJA-Arrêt n°005/2006 du 30 mars 2006, Aff. : société PONTY Sarl c/Ste PONTY immobilière SA );
Qu’en d’autres termes, la Haute Juridiction fait une distinction explicite entre une demande d’expulsion consécutive à une résiliation du bail soumise aux dispositions de l’article 101 (ancien – 133 nouveau) de l’Acte uniforme OHADA portant sur le droit commercial général et une action en expulsion fondée sur la déchéance du droit au renouvellement du bail dans le cadre de laquelle seules les dispositions d’ordre public de l’article 92 ( ancien -124 nouveau) dudit Acte uniforme son applicables ;
- Qu’il y a lieu d’en tirer toutes les conséquences de droit » ; - Attendu que l’initiatrice du procès a décliné la compétence matérielle de la
juridiction de céans au motif : - « qu’au terme de l’art. 133 AUDCG susvisé, c’est la juridiction statuant à bref
délai (le juge des référés) qui est compétent pour ordonner une expulsion en matière de bail commercial comme en l’espèce ;
- Qu’il échet donc de déclarer matériellement incompétent et de renvoyer CHANAS à mieux se pourvoir ;
- Qu’aux termes de l’article 79 CPCC précité « toute demande en renvoi sera jugée sans qu’elle puisse être réservée ni jointe au principal » ;
- Que la concluante ne se prononcera donc éventuellement qu’après que le tribunal se sera prononcé sur la présente demande de renvoi » ;
- Attendu que la société CHANAS Assurances SA répond à son adversaire, dans les motifs numérisés mot à mot de ses conclusions du 06 janvier 2012 :
- « qu’une telle démarche proprement dilatoire ne saurait prospérer au risque de déni de justice ;
- Qu’en effet, il sera aisé à la juridiction de céans de constater que ladite société manifestement de mauvaise foi avait en son temps soulevé l’incompétence du juge des référés du Tribunal de Première Instance de Bonanjo aux motifs que : « l’expulsion ne peut intervenir que par jugement » ;
- Que soutenir aujourd’hui que c’est ce même juge des référés qui serait compétent laisse tout simplement perplexe ;
- Que par ailleurs la société GSA étant déchue d’ordre public de son droit au renouvellement du bail, son occupation des lieux est désormais illégale car ne reposant plus sur aucun titre » ;
- Attendu que la cause fut communiquée au Ministère public conformément à l’article 36 du Code de Procédure Civile et Commerciale ;
- Que dans ses réquisitions dont voici l’extrait des motifs scannés mot à mot, monsieur le procureur de la République fait valoir :
I- Sur la nullité du contrat de bail - Que général Service Auto 237 SA soulève le défaut de qualité du représentant de
CHANAS Assurances ; - Mais… que la nullité d’un contrat pour absence de pouvoir du mandataire, qui est
relative, ne peut être demandée que par la partie représentée ; - Qu’en outre la demanderesse soutient que le contrat en son article 5 (1) viole la
constitution qui proscrit toute discrimination abusive ; - Mais…qu’en outre elle n’indique pas la disposition de la constitution violée, il
reste que la discrimination abusive, en matière contractuelle, vise essentiellement les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou consommateur, un déséquilibre significatif 011 qui traitent différemment et sans contrepartie deux opérateurs concurrents et en situation comparable en procurant à l’un un avantage ou un désavantage dans la concurrence par rapport à l’autre ;
- Que tel n’est pas le cas en l’espèce ; - Qu’enfin la demanderesse soutient que le contrat en son article 15 instituant une
clause de référé viole les dispositions d’ordre public de l’article 101 de l’Acte uniforme ;
- Mais que l’article 101 sus évoqué définit le champ d’application du bail à usage commercial et n’indique pas la juridiction nécessairement compétente ;
- Qu’au demeurant, cette clause est conforme aux dispositions de l’article 133 (3) qui prévoit que la résiliation du bail et l’expulsion peuvent être prononcées par la juridiction compétente statuant à bref délai qui est dans la nomenclature juridique camerounaise le président du Tribunal de première instance statuant en matière de référé ;
- Qu’au regard de ce qui précède, il y a lieu de débouter Général Service Auto 237 SA de sa demande comme non fondée ;
II- Sur la demande reconventionnelle
A- Sur la compétence - Que la demanderesse soulève l’incompétence du tribunal de céans à statuer sur la
demande d’expulsion sous astreinte formulée par CHANAS Assurances ; - Mais que le juge saisi d’une demande principale est également compétent à
connaître des demandes incidentes soumises à son appréciation ; - Qu’en outre, l’article 133 invoqué donne compétence au juge des référés lorsqu’il
s’agit de sanctionner l’inexécution d’une clause du bail ; - Que tel n’est pas le cas en l’espèce où il s’agit de se prononcer sur l’arrivée du
terme et la déchéance du locataire de son droit au renouvellement du bail relevant des règles de droit commun de la compétence ;
-
B- Sur l’expulsion sous astreintes
- Qu’au sens de l’article 124 de l’Acte uniforme OHADA, le preneur d’un bail à durée déterminée qui n’a pas formulé de demande de renouvellement 03 mois avant sa date d’expiration est déchue de son droit au renouvellement ;
- Qu’il ressort des pièces du dossier que le bail en l’espèce arrivait à expiration le 31 décembre 2010 ;
- Que faute pour Général Service Auto 237 SA d’avoir formulé sa demande, elle est déchue de son droit et son maintien dans les lieux ne se justifie plus ;
- Qu’il n’y a pas lieu à astreinte en l’espèce, la décision à intervenir incombant non pas au locataire, mais plutôt au bailleur bénéficiaire de celle-ci ;
C- Sur l’exécution provisoire
- Que l’expulsion fondée sur l’arrivée du terme du contrat suite à la déchéance du droit au renouvellement du bail ne relève pas des cas d’exécution provisoire de l’article 3 de la loi n°92/008 du 14 août 1992 sur l’exécution de décisions de justice ;
- Attendu que la demanderesse oppose au représentant du peuple les arguments suivants numérisés mot à mot ;
- « …Qu’en lieu et place des réquisitions, le Ministère public a plutôt rendu un « service » à CHANAS Assurances ;
- Que le caractère fantaisiste desdites réquisitions est consternant et n’honore pas la justice ;
- Que sinon comment comprendre par exemple que le Ministère public demande que dans la même décision le tribunal se déclarer compétent et expulse la concluante ?
- Que le Ministère public n’ignore pourtant pas que l’exception d’incompétence ne peut en aucun cas être jointe au fond suivant l’art. 79 CPCC aux termes duquel :
« Toute demande en renvoi sera jugée sans qu’elle puisse être réservée ni jointe au principal » ; - Que l’on se souvient qu’aux termes de l’art. 10 du Traité de l’OHADA : « Les actes uniformes sont directement applicables et obligatoires dans les Etats parties nonobstant toute disposition contraire de droit interne, antérieure ou postérieure » ; - Qu’il est frappant de constater que ne disposant d’aucun argument à opposer à cet
art. 79, le Ministère public a préféré botter en touche en ignorant simplement de discuter l’interdiction de joindre cette exception au principal ; que quoiqu’il en soit GSA 237 réitère ses conclusions du 02/12/11 ;
- Attendu que le problème de compétence a été évacué par jugement préparatoire n°668 ADD du 06 juillet 2012 ;
- Attendu que l’exception de la communication des pièces prévue à l’article 94 du Code de procédure civile et commerciale soulevée par le preneur affiche toute son impertinence dès lors que le loueur n’entend pas se prévaloir de l’avenant n°1 du contrat litigieux ; qu’il échet de la dire infondée ;
- Attendu que le juge doit donc se prononcer sur la nullité du contrat de bail à usage professionnel et l’expulsion du preneur à son échéance ;
- Attendu, certes, que les articles 487 et suivants de l’AUSCGIE donnent mandat, s’agissant des sociétés anonymes (SA), aux Directeur Général (DG), Administrateur Général (AG) et Président Directeur Général (PDG) ou à leurs adjoints pour les représenter ; que la loi ne prévoit pas de sanction en cas de violation de ces textes, que les nullités d’actes sont facultatives pour le juge, surtout lorsque le vice invoqué ne cause aucun grief au plaideur ;
- Que l’on recherche vainement le texte prescrivant cette sanction lorsqu’une personne morale de cette catégorie a été représentée au contrat de bail par un employé ordinaire ; que l’arrivée du terme de la convention rend d’ailleurs sans objet la sollicitation du preneur ; que la discrimination entre personnes physiques et morales invoquée pour sous-tendre l’action ne contraste pas avec le préambule de la constitution qui, en la matière, prône plutôt l’égalité des êtres humains en droits et en devoirs devant la loi, reprenant ainsi les dispositions de l’article 1er de la Déclaration universelles des droits de l’homme ;
- Qu’enfin l’attribution de compétence au juge des référés, sans épouser les termes de l’article 133 (4) nouveau de l’Acte uniforme portant droit commercial général, n’emporte pas nullité de la convention parce que cette clause ne compose pas les conditions de fond du bail à usage professionnel et le législateur supranational n’a pas prévu cette mesure en cas de non-respect de ladite disposition ;
- Que de ce raisonnement s’infère le manque de fondement juridique des prétentions de la demanderesse principale ;
- Attendu que le bail à loyers litigieux est arrivé à son terme sans que le preneur ait sollicité le renouvellement prévu à l’article 3 alinéas 2 et 3 de la loi des parties ; que la clause résolutoire de plein droit prévue à l’article 15 alinéa 1 produit tout son effet conformément à la disposition communautaire susvisée ; que dès lors, l’expulsion du preneur puise ses racines dans la force obligatoire des conventions réglementées par les articles 1134 et 1165 du Code civil ;
- Attendu que la demande de l’exécution provisoire se justifie dans la mesure où le bail écrit dont s’agit est arrivé à expiration ;
PAR CES MOTIFS
- Statuant publiquement, en matière commerciale, en premier ressort, par jugement contradictoire à l’égard des plaideuses ;
- Constate que l’exception de communication des pièces soulevée par la demanderesse manque de pertinence dès lors que son adversaire n’entend pas se prévaloir de l’avenant n°1 du contrat litigieux, d’où le rejet de cette question de forme ;
- Constate que la discrimination entre personnes physiques et morales invoquée au soutien du recours ne contraste pas avec le préambule de la constitution camerounaise qui, en la matière, prône plutôt l’égalité des citoyens (êtres humains) en droits et en devoirs, reprenant ainsi l’article 1er de la Déclaration universelle des droits de l’homme ;
- Constate que l’attribution de compétence au juge de référé pour connaître des différends éventuels à naître à l’occasion de l’exécution dudit contrat, sans épouser la lettre et l’esprit de l’article 133 (4) nouveau de l’Acte uniforme OHADA n°3, n’emporte pas la nullité de la loi des parties parce que cette clause ne compose pas les conditions de validité d’un bail à usage professionnel ;
- Constate que les articles 487 et suivants de l’Acte uniforme régissant les sociétés commerciales et les GIE donnent la liste des mandataires sociaux d’un SA sans assortir leur violation de nullité ;
- Constate que les nullités d’actes sont, sont disposition expresse de la loi, facultatives pour le juge ;
- Conclut, en application des principes et règles « pas de nullité sans texte et sans grief », à l’impertinence des prétentions de la preneuse ;
- La déboute de ses réclamations ; - Constate aussi que le contrat de bail à usage professionnel est arrivé à échéance
sans que l’occupante ait demandé son renouvellement ; - Constate que la clause résolutoire de plein droit insérée à l’article 15 dudit contrat
épouse le lettre de l’article 133 (4) nouveau de l’Acte uniforme réglementant le droit commercial général ;
- Constate que sa présence dans ce local constitue désormais un voie de fait ; - Ordonne, par conséquent, son expulsion tant de corps que de biens emportant celle
de tous occupants de son chef ; - Rejette la demande d’astreinte parce que l’expulsion ne peut intervenir que par
contrainte et non de par la volonté de la preneuse ; - Assortit ce jugement de l’exécution provisoire nonobstant tous recours, le contrat
de bail écrit étant la source génératrice du procès ; - Condamne la demanderesse principale aux dépens de l’instance (…).