| Cameroun, Tribunal de première instance de yaoundé ekounou, 16 février 2010, 40/

Le preneur qui n’a pas enregistré le contrat de bail et ne paie pas les loyers s’expose à l’action en résiliation et en expulsion du bailleur. La juridiction statuant à bref délai, juge des référés au Cameroun, est compétente pour constater la résiliation de plein droit d’un bail assorti d’une clause résolutoire et conséquemment, ordonner l’expulsion du preneur défaillant.
ARTICLES 71 ; 101 ET 107 AUDCG.
TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE YAOUNDE-EKOUNOU, ORDONNANCE N°40/CIV DU 16 FEVRIER 2010, Y C A, DAME VEUVE Y NEE AYO BRIGITTE C/ MFOU’OU JEAN CLAUDE
Nous Président, juge des référés,
- Vu la requête introductive d’instance ensemble les pièces du dossier de la procédure ;
- Vu les lois et règlements applicables ;
- Vu la loi n°2006/015 du 29 décembre 2006 portant organisation judiciaire de l’Etat ;
- Attendu que suivant exploit du 15 décembre 2009, non encore enregistré de Me NGO HIAG Fidèle, Huissier de justice à Ae, sieur Y C A et dame veuve Y née AYO Brigitte ont fait donner assignation à sieur MFOU’OU Jean Claude ayant pour conseil Me NDOUMOU, d’avoir à se trouver et comparaître devant nous le 15 décembre 2009 à 12 heures, pour est-il dit dans l’acte de saisine :
- Et tous autres à ajouter, déduire ou suppléer même d’office ;
- Au principal renvoyer les parties à mieux se pourvoir comme elles aviseront ;
- Mais dès à présent, vu l’urgence et le péril en la demeure ;
CONSTATER
- Que sieur MFOU’OU Jean Claude est redevable envers les requérants de la somme globale de neuf cent soixante dix sept mille trois cent vingt (977 320) FCFA représentant respectivement les prélèvements indus et abusifs opérés par lui sur les loyers desdits locaux 435 320 (quatre cent trente cinq mille trois cent vingt) FCFA et les loyers échus et impayés des mois de juin, juillet, août, septembre, octobre et novembre 2009 ( 540 000 (cinq cent quarante mille ) FCFA) ;
- Que la sommation de payer et de libérer valant mise en demeure avant poursuites judiciaires servie à sieur MFOU’OU Jean Claude en date du 09 octobre 2009 par exploit de Me NGO HIAG Fidèle, Huissier de justice à Ae par les requérants conformément tant aux dispositions de l’article 101 de l’Acte uniforme OHADA relatif au droit commercial général que même à celles de l’article 12 dudit contrat de bail, est demeurée sans effet à ce jour ;
- Que sieur MFOU’OU Jean Claude utilise des artifices du genre « j’ai dépensé 24 994 448 (vingt quatre millions neuf cent quatre vingt quatorze mille quatre cent quarante huit) FCFA pour faire les travaux et 3 075 000 (trois millions soixante quinze mille) FCFA » pour l’expulsion du précédent occupant pour vouloir s’accaparer de l’immeuble des requérants ou pour se maintenir abusivement dans lesdits locaux sans payer les loyers ;
- Que sieur MFOU’OU Jean Claude est devenu un occupant sans droit ni titre desdits locaux du fait de la clause de résiliation de plein droit prévue par l’article 12 desdits contrats ;
EN CONSEQUENCE
- Ordonner l’expulsion de sieur MFOU’OU Jean Claude des locaux des requérants qu’il occupe dorénavant sans droit ni titre au quartier Mvog-Mbi à Ae, ce sous astreinte de cinq cent mille (500 000) FCFA par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;
- Ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir nonobstant toutes voies de recours et sans caution ;
- Condamner sieur MFOU’OU Jean Claude aux entiers dépens dont distraction au profit de Me NJIFON Elias, Avocat aux offres de droit ;
- Attendu qu’au soutien de son action, le demandeur fait valoir que suivant deux contrats de bail signés à Ae en date du 25 mars 2003, enregistrés à Ae (actes sous seings privés) le 07 décembre 2009, vol. 5, folio 73, case /BD 580/8, les requérants ont loué à usage commercial à monsieur MFOU’OU Ac Ab deux locaux leur appartenant sis au lieu dit « Marché Mvog-Mbi » quartier Mvog-Mbi à Ae, ce moyennant des loyers mensuels respectifs de soixante quinze mille (75 000) francs et quinze mille (15 000) francs, payables mensuellement ;
- Qu’aux termes de l’article 10 desdits contrats, sieur MFOU’OU Jean Claude ayant supporté les frais d’expulsion du précédent occupant du local loué à soixante quinze mille (75 000) francs par mois d’un montant d’un million trente huit mille huit cent quatre vingt (1 038 880) francs et ayant avancé la somme de cent quatre vingt dix mille (190 000) francs en remboursement de la dette des requérants à l’égard d’un tiers, devait payer à ces derniers ses loyers en y prélevant chaque mois 25% desdits loyers mensuels jusqu’à remboursement total desdites sommes d’argent dont le montant global pour les deux baux susdits est d’un million deux cent vingt huit mille huit cent quatre vingt (1 228 880) francs, qu’aux termes des articles è et 8 desdits contrats, le preneur est tenu de s’acquitter des contributions, taxes, patentes ou tous
autres impôts existants ou susceptibles de l’être de son occupation des lieux loués ainsi que de l’enregistrement desdits contrats de bail ;
- Attendu que cependant, alors que sur les loyers du local loué à 75 000 F par mois sieur MFOU’OU ne devait prélever globalement que la somme d’un million trente huit mille huit cent quatre vingt (1 038 880) FCFA, icelui, au 31 mai 2009, avait déjà prélevé sur lesdits loyers la somme globale d’un million trois cent quatre vingt huit mille cinq cents (1 388 500) FCFA, soit un trop perçu indu de trois cent quarante neuf mille six cent vingt (349 620) francs ;
- Attendu que sur les loyers du local loué à 15 000 F par mois, alors qu’il ne devait y prélever globalement que la somme de cent quatre vingt dix mille (190 000) francs, au 31 mai 2009, sieur MFOU’OU jean Claude y avait déjà prélevé à tort la somme de deux cent vingt sept mille cinq cents (227 500) francs, soit un trop perçu indu de quatre vingt sept mille cinq cents (87 500) francs ;
- Qu’ainsi, les prélèvements indus et abusifs opérés par sieur MFOU’OU Jean Claude sur les loyers des deux locaux loués susmentionnés s’élèvent globalement à ce jour à la somme de quatre cent trente sept mille cent vingt (437 120) francs ;
- Attendu qu’aux termes de l’article 12 desdits contrats de bail, après apurement des frais avancés pour l’expulsion du précédent locataire et ceux exposés pour payer la dette des requérants comme dit ci-dessus, à défaut de paiement à son échéance d’au moins trois (03) termes de loyers et en cas d’inexécution de l’une ou plusieurs conditions du bail, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur ;
- Que toutes les multiples relances entreprises par les requérants auprès de sieur MFOU’OU jean Claude en vue de le voir enregistrer les contrats de bail et leur en remettre des exemplaires dûment enregistrés et de le voir payer ses arriérés de loyers et les loyers indûment prélevés susmentionnés, notamment la sommation de payer et de libérer valant mise en demeure avant poursuites judiciaires à lui servie en date du 09 octobre 2009 par exploit de Me NGO HIAG Fidèle, Huissier de justice à Ae sont demeurées vaines à ce jour ;
- Attendu que pire encore, au lieu de payer aux requérants leurs loyers réclamés dans ladite sommation, sieur MFOU’OU Jean Claude manifestement de mauvaise foi et dans une manœuvre dilatoire, a plutôt fait servir à ces derniers une sommation en réplique en date du 25 novembre 2009, par exploit de Me ELOUNDOU Vincent, Huissier de justice à Ae, pour leur intimer l’ordre d’aller à l’Etude de cet Huissier retirer leurs loyers qui y sont déposés ;
- Que dans cette même sommation en réplique, pour justifier son maintien abusif dans lesdits locaux, sieur MMFOU’OU prétend avoir dépensé la somme de 24 994 448 (vingt quatre millions neuf cent quarante huit) FCFA pour effectuer des travaux de réfection dans les lieux loués contre celle de 3 075 000 (trois millions soixante quinze mille) FCFA pour financer l’expulsion du précédent occupant ;
- Attendu que face à ces défaillances de sieur MFOU’OU jean Claude à honorer ses obligations contractuelles et à la résistance de ce dernier, il y a véritable extrême urgence à ce que les requérants reprennent la libre jouissance de leur locaux sus indiqués à travers l’expulsion de ce dernier des locaux loués ;
- Que cette urgence justifie parfaitement la compétence de monsieur le juge des référés en l’espèce ;
- Attendu que c’est donc à bon droit que les requérants saisissent monsieur le juge des référés du tribunal de céans pour voir ordonner l’expulsion de sieur MFOU’OU Jean Claude des locaux des requérants qu’il occupe dorénavant sans droit ni titre ;
- Attendu que vu la mauvaise foi et la résistance de sieur MFOU’OU Jean Claude, il y aura lieu d’ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir nonobstant toutes voies de recours et sans caution et de l’assortir d’une astreinte de cinq cent mille (500 000) francs par jour de retard à compter de son prononcé ;
- Attendu que pour faire échec à l’action du demandeur, le défendeur, sous la plume de son conseil, excipe la nullité de l’acte introductif d’instance d’une part la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité des demandeurs et la contestation sérieuse procédant de l’omission de prendre en considération le coût d’importants travaux par lui entrepris ;
- Attendu qu’au sens de l’article 1134 du Code civil les contrats de bail dont s’agit ont été signés entre le concluant comme preneur et deux autres parties comme « bailleur » à savoir X Z Ac et BEYEME Margueritte ;
- Attendu alors que BEYEME décédée, il n’est rapporté aucune preuve que sa succession ait été ouverte ;
- Qu’ainsi tant que la susdite succession n’est pas ouverte, et que les baux liant les parties ne disposent pas clairement d’une solidarité entre les créanciers au sens des articles 1197 et suivants du Code civil, ni les prétendus ayant droit de feue BEYEME, ni sieur X Z Ac, personne n’a qualité pour ester en justice dans le cadre desdits baux ;
- Que le juge de céans déclarera la présente procédure irrecevable ;
- Attendu que l’article 3 alinéa 3 des contrats de bail liant les parties dispose que le preneur pourra faire toutes les transformations qu’il jugera nécessaire pour son activité sans autorisation préalable du bailleur et que l’alinéa 4 ajoute que les coûts engagés par le preneur en vue de la réalisation desdits embellissements, améliorations et installations seront défalqués des loyers, ce qui équivaut à une reconnaissance et acceptation implicites de toutes les dépenses résultant des travaux ultérieurs sur les immeubles ;
- Attendu qu’il a été démontré que le concluant a effectué d’importants travaux d’aménagement évalués à 24 994 448 FCFA, d’où vient-il donc que lesdites dépenses fassent l’objet de contestations ;
- Qu’il n’est pas inutile de rappeler pour la gouverne du juge, qu’au moment de la signature des contrats querellés, lesdits locaux composés d’un bar, d’une auberge et d’un restaurant étaient invisitables, inaccessibles et inexploitables ;
- Que leur accessibilité et exploitabilité a été l’œuvre du concluant, contrairement aux dires des demandeurs ;
- Qu’il y a effectivement lieu de constater l’existence d’une contestation sérieuses liée à ces travaux engagés par le concluant toute chose ne relevant plus de la compétence du juge des référés ;
- Qu’aussi, le juge des référés de céans se déclarera incompétent à statuer ;
- Que d’ailleurs, un transport judiciaire pour constater la véracité des arguments du concluant sur l’étendue desdits travaux d’aménagement ne fera de mal ni aux demandeurs ni au concluant ;
- Attendu que les demandeurs continuent à nier le versement des loyers par le concluant pour le compte des mois de juin, juillet, août, septembre, octobre et novembre 2009 au motif que les personnes ayant signées les reçus relatifs au paiement des loyers pendant cette période n’avaient pas qualité ;
- Mais attendu qu’il s’agit là de l’étalement de toute la mauvaise foi de ces demandeurs qui après avoir promis la location desdits locaux à quelqu’un de plus offrant veulent ici renier leurs propres frères, sœurs et enfants à savoir BALA Marie, Y Aa Ad B qui chaque fois que l’un d’eux a faim court chez le concluant ;
- Que diraient-ils alors des reçus signés par madame Y Marie et Y C A lui-même les 10/06/2009, 11/07/2009, 24/07/2009, 15/08/2009 et 25/09/2009 ?
- Que sur ce point, le juge de céans notera la mauvaise foi de Y C A et rejettera toutes les prétentions comme non fondées ;
Sur la nullité de l’exploit introductif d’instance
- Attendu que le défendeur allègue que le défaut de précision de la profession des demandeurs est une cause de nullité de l’exploit ;
- Attendu qu’aux termes de l’article 602 du Code de procédure civile et commerciale « sauf dans les cas où les lois ou décrets n’en disposent autrement, les nullités d’exploits ou actes de procédure sont facultatifs pour le juge qui peut toujours les accueillir ou les rejeter » ;
- Mais attendu que l’article 6 du Code de procédure civile et commerciale visé par le défendeur ne prescrit pas la nullité en cas de non indication de la profession du demandeur ;
- Attendu qu’il n’y a pas de nullité sans texte, que bien plus, le défendeur ne justifie pas d’un quelconque préjudice qu’il aurait subi du fait de la non indication par les demandeurs de leur profession ;
- Que c’est à bon droit que le défendeur devra être débouté de ce chef comme non fondé ;
Sur la qualité des demandeurs
- Attendu que le défendeur fait valoir que les contrats de bail dont s’agit ont été signés entre lui-même comme « preneur » et les deux autres parties comme « bailleur » à savoir sieur X Z Ac et BEYEME Margueritte ;
- Que BEYEME étant décédé, il n’est pas rapporté la preuve que sa succession ait été ouverte ;
- Attendu cependant que l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt personnel juridique légitime pour élever ou combattre une prétention ;
- Attendu par ailleurs que les demandeurs de la présente cause sont les signataires du contrat de bail litigieux ;
- Attendu que dans le cas de l’espèce, les demandeurs ont un intérêt à ce qu’une décision soit rendue dans la présente cause ;
- Que dans ces conditions l’intérêt se confondant à la qualité il a lieu de rejeter comme non fondée la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité des demandeurs soulevée par les défendeurs ;
Sur l’inexécution des obligations contractuelles
- Attendu que pour justifier le non paiement de ces loyers, le défendeur allègue qu’il a fait des travaux d’aménagement dans les locaux loués d’un montant de FCFA 24 994 448 (vingt quatre millions neuf cent quatre vingt quatorze mille quatre cent quarante huit) FCFA lequel montant devait être défalqué sur les loyers conformément aux dispositions des articles 3 et 4 du contrat de bail, qu’il produit à cet effet un devis estimatif des différents travaux datés du 19 janvier 2003 ;
- Mais attendu que le défendeur fait simplement là, si besoin était, preuve tangible de sa mauvaise foi ;
- Qu’en effet, un devis ne saurait constituer la preuve des travaux effectués, bien plus, le devis dont s’agit dont on ne sait de quel local il est relatif, est daté du 19 janvier 2003, c’est-à-dire au moins trois mois avant que le défendeur ne conclu et signe un contrat de bail avec les demandeurs, qu’avec la somme de 24 994 448 FCFA le défendeur devait plutôt s’acheter un terrain et y construire ses propres locaux, que le défendeur n’a jamais effectué les travaux dans les locaux loués ;
- Que le défendeur ayant dépassé de loin le montant des dépenses convenues, une sommation de payer les trop perçus et les autres loyers échus lui a été servie en date du 09 octobre 2009 par exploit de Me NGOHIAG Fidèle, Huissier de justice à Ae, mais cette sommation est demeurée vaine jusqu’à ce jour, que depuis cette sommation, le défendeur ne paie même plus les loyers des locaux loués ;
- Que c’est donc à bon droit que le défendeur devrait être débouté de ce chef de demande comme non fondé ;
- Attendu au regard des pièces du dossier de la procédure que l’expulsion sollicitée est relative au bail commercial ;
- Qu’aux termes de l’article 71 de l’Acte uniforme relatif au droit commercial général « est réputée bail commercial toute convention, même non écrite, existant entre le propriétaire d’un immeuble ou d’une partie d’un immeuble compris dans le champ d’application de l’article 69, et toute personne physique ou morale, permettant à cette dernière, d’exploiter dans les lieux avec l’accord du propriétaire, toute activité commerciale, industrielle, artisanale ou professionnelle » ;
- Qu’aux termes de l’article 107 de l’Acte uniforme sus indiqué, le locataire gérant d’un fonds de commerce a la qualité de commerçant, et il est soumis à toutes les obligations qui en découlent ;
- Attendu par ailleurs que l’Acte uniforme sus indiqué ne précisant pas quelle est la juridiction compétente en la matière, il y a lieu de se référer à la loi nationale de chaque Etat partie afin de déterminer la juridiction devant laquelle il faut introduire la demande ;
- Attendu qu’il est de jurisprudence constante et de doctrine établie que deux conditions doivent être réunies pour que le juge des référés puisse ordonner l’expulsion d’un locataire relativement à un bail commercial :
� Les formalités à peine de nullité d’ordre public de l’article 101 de l’Acte uniforme sus indiqué et la clause attributive de compétence contenue dans le contrat des parties ;
- Attendu cependant que s’il est vrai que les parties avaient attribué expressément compétence au juge des référés pour le faire, il est également établi que les formalités de l’article 101 de l’Acte uniforme ont été respectées ;
- Attendu qu’il est également constant que sieur MFOU’OU Jean Claude a violé les termes de l’article 8 du contrat de bail liant les parties lequel dispose : « tous frais d’enregistrement du bail, frais de timbres, ainsi que tous les autres frais auxquels pourrait donner lieu le présent bail et ses suites seront supportés par le preneur » ;
- Attendu que les demandeurs ont rapporté la preuve que l’enregistrement du contrat de bail dont s’agit a été effectué par leurs soins et à leurs frais ;
- Qu’au regard de ce qui précède, il y a lieu de faire droit à la demande de sieur Y C A et dame veuve Y née AYO Brigitte ;
- Attendu qu’aux termes de l’article 50 du Code de procédure civile et commerciale, toute partie qui succombera sera condamnée aux dépens ;
- Que sieur MFOU’OU ayant succombé, il convient de le condamner aux dépens ;
PAR CES MOTIFS
- Statuant publiquement, contradictoirement à l’égard de toutes les parties en matière des référés et en premier ressort ;
- Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, vu l’urgence et par provision ;
- Déclarons recevable l’action intentée par les demandeurs ;
- Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties ;
- Ordonnons par conséquent l’expulsion du sieur MFOU’OU Jean Claude des locaux occupés ce sous astreinte de 100 000 (cent mille francs) par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance ;
- Condamnons MFOU’OU aux entiers dépens ;
- (…)