| Cameroun, Tribunal de première instance de yaoundé ekounou, 01 mars 2012, 17

1) Dans le contrat de bail commercial, c’est au bailleur qu’incombe l’obligation de procéder aux grosses réparations devenues nécessaires et urgentes. Le locataire qui procède à ces réparations sans établir le refus du bailleur et sans avoir obtenu l’autorisation de la juridiction compétente supporte les dépenses entreprises.
2) Lorsque le paiement du loyer est assorti d’une clause résolutoire en cas de défaillance du locataire, le juge doit se borner à constater la résiliation du bail commercial liant les parties et prononcer l’expulsion du locataire indélicat.
ARTICLE 74 AUDCG ARTICLE 75 AUDCG ARTICLE 101 AUDCG ARTICLE 133 AUDCG
(TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE YAOUNDE-EKOUNOU, JUGEMENT N°17 DU 1ER MARS 2012, ESSOMMBA ESSOMBA EDOUARD C/ NNANDI OKAFOR INNOCENT)
LE TRIBUNAL
- Vu l’acte introductif d’instance ensemble les autres pièces du dossier de procédure ; - Vu la loi n°2006/015 du 29 décembre 2006 portant organisation judiciaire ;
- Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
- Attendu que par exploit en date du 14 janvier 2011 du ministère de Maître ESSONO Lucie née NKOLO ETOUNDI, Huissier de justice à Yaoundé, enregistré le 22 mars 2011 sous le volume 19, folio 199, case et bordereau 6485 aux droits de dix mille deux cents (10200) francs suivant quittance n°84803095, sieur ESSOMBA ESSOMBA Edouard ayant pour conseil Maître TSOUNGUI Marcelin Georges, Avocat à Yaoundé, a fait donner assignation à sieur NNANDI OKAFOR Innocent d’avoir à se trouver et comparaître le 17 février 2011 par devant le Tribunal de première instance de céans statuant en matière civile et commerciale pour s’entendre, est-il dit dans ledit exploit :
- « recevoir monsieur ESSOMBA ESSOMBA Edouard en son action et l’y disant fondé ;
- Constater qu’il est propriétaire d’un immeuble qu’il a donné à bail pour usage commercial à monsieur NNANDI OKAFOR Innocent pour une durée de cinq ans ;
- Constater qu’après avoir versé la somme de 840 000 FCFA représentant une année de loyer, et pendant qu’il occupait les lieux, la Communauté urbaine a détruit une partie de l’immeuble ;
- Constater que l’article 5 du contrat liant les parties fait défense au locataire d’entreprendre les travaux de quelque nature que ce soit sans l’accord préalable du bailleur ;
- Dire et juger que cet article vient en conformité de l’article 74 de l’Acte uniforme OHADA portant sur le droit commercial général dont les dispositions précisent que « le bailleur fait procéder, à ses frais, dans les lieux donnés à bail à toutes les grosses réparations devenues nécessaires et urgentes » ;
- Dire et juger qu’après la démolition opérée par la Communauté urbaine, la remise en état du local nécessitait justement de grosses réparations parce qu’il s’agissait en réalité d’une reconstruction de l’immeuble ;
- Dire et juger qu’aux termes des dispositions de l’article 75 du même Acte uniforme, si monsieur NNANDI OKAFOR Innocent avait constaté que le requérant refusait d’assumer les grosses réparations qui lui incombaient de par la loi, il devait « se faire autoriser par la juridiction compétente à les exécuter, conformément aux règles de l’art, pour le compte du bailleur » ;
- Constater que sieur NNANDI OKAFOR Innocent a été sommé de respecter les clauses et les conditions du bail le liant au demandeur conformément à l’article 101 de l’Acte uniforme OHADA portant sur le droit commercial général ;
- Dire et juger que faute pour lui de respecter cette sommation, il s’est exposé à la résiliation de son contrat de bail et à son expulsion ainsi qu’à celle de tous ceux qui occupent ledit local de son chef ;
- Par conséquent constater la résiliation du contrat de bail signé entre les parties et ordonner l’expulsion de sieur NNANDI OKAFOR Innocent ainsi que de tous occupants de son chef sous astreinte de 1 000 000 FCFA par jour de retard à compter du prononcé de la décision ;
SOUS TOUTES RESERVES
- Attendu qu’au soutien de son action le demandeur a exposé qu’il est propriétaire incontesté d’un local sis à Yaoundé au lieu dit MVOG-ATANGANA MBALLA qu’il a donné à bail pour usage commercial à monsieur NNANDI OKAFOR Innocent pour une durée de cinq ans ;
- Qu’il a reçu du locataire la somme de FCFA 840 000 représentant une année de loyer ;
- Mais qu’en cours de bail, la Communauté urbaine de Yaoundé a, sans mise en demeure, détruit une partie de l’immeuble objet dudit bail ;
- Qu’alors que les réparations rendues nécessaires par la destruction sus évoquée lui incombaient légalement, sans y avoir été autorisé par le juge compétent, et en dépit de sa ferme opposition matérialisée par exploit d’Huissier daté du 11 mai 2009, ce locataire a entrepris des travaux de reconstruction sur les ruines du local autrefois
objet du bail ; qu’en outre, ce dernier a unilatéralement décidé de ne plus payer les loyers au point de cumuler huit (8) mois d’arriérés soit la somme de FCFA 560 000 ;
- Que pour n’avoir pas observé la sommation à lui servie d’avoir à respecter les clauses et conditions du bail les liant, le locataire s’est exposé à la résiliation du contrat et à son expulsion du local objet du bail ;
- Attendu que le 23 juin 2011, en exécution du jugement n°27/ADD/COM rendu le 16 juin 2011, le tribunal a effectué une descente sur les lieux en présence du conseil du demandeur, et en absence du défendeur ;
- Qu’un procès verbal a été dressé à cette occasion ;
- Attendu que pour faire échec à l’action initiée par le demandeur, sieur NNANDI OKAFOR a, sous la plume de son conseil Maître NDJIP Valentin, Avocat au Barreau du Cameroun, par écritures datées du 16 novembre 2011 sollicité reconventionnellement une reddition de comptes au regard des travaux de réhabilitation par lui entrepris sur le local objet du bail le liant au demandeur ;
- Qu’au soutien de cette prétention, il a exposé que suite à la démolition du pan de mur du local loué, opérée en cours de bail par les services de la Communauté urbaine, ses marchandises se sont retrouvées exposées à la merci des brigands ;
- Qu’ayant interpellé à ce sujet le bailleur sans succès, il a dû entreprendre la reconstruction du mur détruit pour sécuriser son fonds de commerce ;
- Qu’il s’est toujours acquitté de ses obligations contractuelles ;
- Qu’à cet effet, par exploit du 26 septembre 2011, du ministère de Maître NGO BAKANG, Huissier de justice à Yaoundé, il a mis à la disposition de son bailleur la somme de FCFA 840 000 représentant un an de loyer couvrant la période de septembre 2011 à septembre 2012 ;
- Que l’article 74 de l’Acte uniforme OHADA n’ayant pas envisagé le cas où les grosses réparations ont été effectuées par le preneur, seule la reddition sollicitée permettra de déterminer qui du locataire ou du bailleur reste redevable à l’autre cocontractant suite aux travaux ;
- Attendu qu’en réaction, le demandeur a conclu, sous la plume de son conseil Maître ATANGANA AYISSI, Avocat au Barreau du Cameroun, par écritures datées du 15 décembre 2011, au maintien de ses prétentions initiales et au débouté de la demande reconventionnelle come étant non fondée ;
- Qu’il relève à cet effet que le défendeur n’a jamais prouvé ni offert de prouver qu’il avait refusé d’effectuer les gros travaux rendus nécessaires par la démolition opérée sur le local objet du bail ;
- Que sieur NNANDI OKAFOR y a effectué lesdits travaux en violation des articles 74 et 75 de l’Acte uniforme OHADA portant sur le droit commercial général, et au mépris de l’article 5 du contrat ;
- Attendu que toutes les parties ont comparu en la présente cause ;
- Qu’il y a lieu de statuer contradictoirement à leur égard ;
EN LA FORME - Attendu que les demandes principales et reconventionnelles en l’espèce ont été
introduites suivant les forme et délai prescrits ; - Qu’il échet de les tenir pour recevable et de les examiner au fond ;
AU FOND I- Sur la demande reconventionnelle
- Attendu que NNANDI OKAFOR sollicite une reddition de compte au regard des travaux de réhabilitation par lui effectués sur le local objet du bail ;
- Qu’il soutient à ce t effet que l’article 74 de l’Acte uniforme OHADA n’ayant pas envisagé le cas où les grosses réparations seraient effectuées par le preneur, seule la mesure sollicitée permettra de déterminer le montant de frais exposés en vue d’une compensation ;
- Mais attendu que c’est précisément le fait d’avoir entrepris d’initiative de grosses réparations qui est reproché en l’espèce au locataire demandeur reconventionnel ;
- Que sans établir le refus du bailleur ni obtenir l’autorisation de la juridiction compétente qui lui aurait permis d’obtenir de plein droit la mesure sollicitée, il a fait procéder à des grosses réparations en violation des dispositions impératives de l’article 75 de l’Acte uniforme OHADA portant droit commercial général ;
- Qu’il y a lieu dès lors de le débouter de sa demande comme non fondée ;
II- Sur la demande principale
- Attendu qu’il ressort des dispositions d’ordre public de l’article 133 de l’Acte uniforme OHADA portant sur le droit commercial général, qu’à défaut de paiement du loyer ou en cas d’inexécution d’une clause du bail, après mise demeure, le preneur s’expose à la résiliation judiciaire du contrat à la demande du bailleur et à son expulsion ;
- Attendu en l’espèce qu’en sollicitant une compensation, le défendeur a implicitement reconnu être redevable d’un an de loyer à l’égard du demandeur ;
- Qu’au-delà de l’article 75 de l’Acte uniforme susvisé qui permet de conclure au regard des faits de la cause qu’il y a eu violation par sieur NNANDI OKAFOR de ses obligations contractuelles, l’article XIII du contrat liant les parties a prévu une clause résolutoire de plein droit prenant effet dans ces circonstances ;
- Que dès lors, il y a lieu de constater de ce chef de résiliation du contrat liant les parties, et ordonner par voie de conséquence l’expulsion du locataire des locaux loués ;
- Attendu que pour vaincre toute velléité de résistance du défendeur à s’exécuter, l convient d’assortir la présente décision d’une astreinte mesure comminatoire ;
- Que dès lors, il n’y a pas lieu à exécution provisoire en l’espèce ;
- Attendu qu’aux termes de l’article 50 du Code de procédure civile et commerciale, toute partie qui succombe au procès sera condamnée aux dépens ;
- Qu’en l’espèce, il y a lieu de les mettre à la charge du défendeur ;
PAR CES MOTIFS
- Statuant publiquement, contradictoirement à l’égard des parties, en matière civile et commerciale et en premier ressort ;
- Reçoit les parties en leurs demandes principale et reconventionnelle ;
- Déboute NNANDI OKAFOR de sa demande en reddition de compte comme non fondée ;
- Constate la résiliation du contrat de bail liant les parties du fait du non paiement des loyers par le défendeur ;
- Ordonne par conséquent son expulsion du local loué appartenant au demandeur sous astreinte de 50 000 FCFA par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;
- Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;
- Condamne le défendeur aux dépens distraits au profit de Maître ATANGANA AYISSI, Avocat aux offres de droit ;
- (…)