| X. c. AUTRICHE

APPLICATION-REQUETE N° 8003/77 X .v/AUSTRI A X . c/AUTRICH E
DECISION of 3 October 1979 on the admissibility of the application DÉCISION du 3 octobre 1979 sur la recevabilité de la requét e
Article 14 of the Convention, in conjunction with Article 1 of the First Protocol : al In réspect of the right guaranteed by Article 1 of the First Protocol, a discrimination is only conceivable as between owners. bl Examination of the justificattbn and the proportionality in the difference of treatment imposed on various owners by /egis/ation protecting tenants . Article 25 of the Convention :
al Death of the applicant and continuation by his only heir of the application concerning an alleged interference with property right . bl Application concerning a/aw limiting the use of property . The applicant can "claim to be a victim" even when he has acquired the property after the entering into force of the legislation . Article 1, paragraph 1 of the First Protocol :The Austrian tegislation which limits the amount of rent for certain leases as well as the right of the owner to terminate the lease does not constitute a deprivation of property . Article 1, paragraph 2 of the First Protocol : Legislation on the protection of tenants as a regulation of use of real property. General interest and necessity of the regulation .
Article 14 de la Convention, combiné avec l'article 1 du Protocol additionnef : a) Quant au droit garanti par l'article 1 du Protocole additionnel, une discrimination n'est concevable qu'entre propriétaires . bl Examen de la justification et de la proportionnalité des différences de traitement imposées à divers propriétaires par une /égis/ation sur la protection des tocataires .
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Article 25 de la Convention : a) Décès du requérant et poursuite par son unique héritière de la requéte, portant sur une prétendue atteinte A la propriété . b) Requête visant une loi restreignant l'usage des biens. Le requérant peut "se prétendre victime" alors même qu'il a acquis le bien après l'entrée en vigueur de la loi.
,qrfide 1, pmegtaphe 1, du Rotocab sddfEbnnd : Ne constitue pas une privation de propriété la législation autrichienne qui limite le montant de certains loyers et restreint le droit du bailleur de donner congé. Article 1, paragraph 2, du Protocole additionnef : Législation sur la protection des locataires en tant que réglementation de l'usage d'un bien immeuble . lntérét général et nécessité de cette réglementation .
Summary of the relevant facts
(franGais : voir p . 87 )
The applicant was the owner of apartment houses used for rental in Vienna . He died while his applicattbn was being examined. His daughter and only heir has declared a wish to maintain the proceeding . The application concerns the Austrian legislation on rent control, in particular the Act of 1922 on Housing rents the so called Mietengesetz (BGBI. 872/1922) and amended several times. Section 19 of this Acr protects the tenants against the risk of termination of their leases and confers them the right to pass on their lease to close relatives. An amendment passed in 7 .9 51 (BGBI. 228/7951 ) instituted freezing of rents ; however, a further amendment adopted in 1957 (BGBI. 281/15157 ) provides that rents may be freely agreed upon by parties in respect of new bases concluded as from 7 anuary 1968. Section 6 of the Act obliges to use the rent to cover the maintenance costs of the house, the costs of the improvement and property tax related to it . However, in case of a deficit appearing over a period of seven years, an increase of rent may be authorized. The Act in principle is not applicable to subletting but nevertheless limits the rent applicable to the subletting unfurnished rooms. The present application concerns an apartment house used for renting which the applicant acquired in 1970 . A minority of the apartment fall under the require of free rents, the leases having been concluded after 1967. From 1972 to 1976, the costs of upkeep of the apartment house and the taxes relating to it have largely exceeded the rent received .
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THE LAW (Extract ) 1 . The applicant, being a house owner, complains that the system of rent control as applied to him under the relevant Austrian legislation, interferes with his right to the peaceful enjoyment of his possessions in a way inconsistent with Article 1 of Protocol No . 1 to the Convention . He complains further that the said legislation is discriminatory and contrary to Article 14 of the Convention, read in conjunction with Article 1 of Protocol No . 1 . Article 1 of Protocol No . 1 reads as follows : 1 . Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions . No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law . The preceding provisions shall not, however, in any way impair the righ t .2 of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties . Article 14 of the Convention provides that "the enjoyment of the rights and freedoms set forth in this Convention shall be secured without discrimination on any ground such as sex, race, colour, language, political or other opinion, national or social origin, association with a national minority, property, birth or other status" . 2 . The Commission first observes that the applicant died on . . . February 1978, and that the property in relation to which he lodged the present application was inherited by his only daughter who has indicated that she wishes to pursue the application . The Commission finds that in these circumstances it is its duty to examine the application as originally presented . For the purpose of Article 25 of the Convention, the original applicant's daughter can now be considered as the victim of any alleged violation of the Convention and of the Protocol . It is true that the Government have put in issue whether the applicant can at all pretend to be a victim of a violation of his property rights, and of any discrimination in relation thereto, given the fact that he acquired the property in question when it was already subject to the restrictions of the rent protection legislation, at a low price which reflected these restrictions . The same argument would apply, mutatis mutandis, to the applicant's daughter's acquisition of the property in question by way of inheritance . However, the Commission finds that the applicant had and that his daughter now has to submit to an Act which is claimed to be, as such, contrary to the Convention and in this respect they may well claim to be victims within the meaning of Article 25 of the Convention . The Commission is therefore called upon to deal with the applicant's separate complaints .
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3 . The applicant alleged, first of all, that the rent control legislation and in particular the provisions on the rent chargeable to the tenants and on the limitation of the rights to give notice amounted to an expropriation . He considered that this was contrary to Article 1 of Protocol No . 1 and gave rise to a claim for compensation . a . The reference to the concept of expropriation and to the general principles of international law on which the applicant relied in the domestic proceedings indicates that the applicant wished to bring his complaint under the second sentence of Article 1 .1 which prohibits a deprivation of possessions safe under certain conditions and from which a compensation claim in the case of an expropriation might be inferred . However, the Commission finds that this provision is not applicable in the present case . The applicant himself admitted that there was no expropriation of his property as such . Indeed, there is no question of the contested legislation interfering with the applicant's title to the real property concerned, or even with the substance of this property . The applicant remained free to dispose of this property as he liked, and if the price he could have achieved by selling it or the value which would have been taken as the basis for a mortgage was lower than would have been the case without the restrictions imposed on that property by the rent protection legislation, it must be observed that this reduced value merely reflected the restrictions which in the particular case had existed already at the time when the applicant bought the property in question Moreover, the restrictions concerning the amount of rent chargeable to the tenants fSection 2(1 ) and 7 of the Act on Housing Rents) and the use of the rent proceeds (Sections 6 and 8) do not affect the entire property but only the tenancy contracts concluded before 1967 . Although they may continue for a considerable time, they do not remain in force for all future, the rent for apartments becoming free being in principle subject to the free agreement between the parties . It follows that the application of the rent protection legislation in the applicant's case cannot be considered as amounting to a deprivation of possessions within the meaning of the second sentence of Article 1 paragraph 1 of the Protocol . Consequently, there is also no appearance that by refusing an expropriation compensation to the applicant, the Austrian courts might have interferred with the applicant's rights under this provision . This part of the application must accordingly be rejected as being manifestly ill-founded within the meaning of Article 27 .2 of the Convention . b . It is however, true that the Act on Housing Rents subjected the us e which the applicant could make of his property to certain important restrictions, in particular as regards his possibility to give notice to the tenants occupying the premises under tenancy contracts concluded by his lega l
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predecessor, as regards his possibility to ask for an increase of rent from his tenants, and as regards the use of the rent proceeds . As the Commission has already stated in its decision on the admissibility of Application No . 673/59 against the Federal Republic of Germany (Yearbook 4, pp . 286 et seq .) restrictions of this kind come within the scope of the second paragraph of Article 1 . In that decision the Commission found that a similar legislation in Germany could be justified as being necessary to control the use of property in accordance with the general interest . The Commission is of the opinion that also the rent control legislation in Austria pursues a legitimate aim of social policy, i .e . the protection of the interests of tenants in a situation of a shortage of (cheap) housing . Although the pressing need for a social legislation of this kind may have diminished somewhat since its original introduction, as evidenced by the liberalisation of the market in 1967, and although its practical operation may have been blurred by the occasional perpetuation of contracts in favour of underserving tenants, it nevertheless cannot be maintained that the necessity for the legislation in question has disappeared . The legislator has decided that at least the old contracts of tenancy should be maintained in force unaltered, and by applying this formal criterion rather than an embarrassing test of the individual tenants' social circumstances, it did not, in the Commission's opinion, transgress the power of discretion which must be permitted to it under Article 1 of the protocol . The Commission observes in this context that even the owners of houses coming under the rent protection legislation are not totally deprived of the possibility of drawing profit from their property . The freezing of rent applies only to tenancy contracts concluded before 1967, and in the present case there were five contracts which did not come under this restriction . Moreover, the applicant's obligation to maintain the remaining contracts was not absolute, but subject to the qualifications in section 19 of the Act which indeed gave him the right to terminate these contracts, although under rather restrictive conditions . The Commission considers that the restrictions of the applicant's right to use his property including his right to draw profit from this property are as such appropriate means to achieve the aim of social policy described above . Important as they are, they can still be considered as necessary to control the use of property in accordance with the general interest . Neither the legal regulations as such, nor their application in the particular case can therefore be considered as excessive having regard to the terms of Article 1 .2 of Protocol No . 1 to the Convention, and the applicant's complaint must accordingly be rejected as being manifestly ill-founded also in this respect . 4 . As regards the applicant's further allegation that the rent control legislation is discriminatory IAn . 14 of the Convention read in conjunction wit h
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Art . 1 of Protocol No . 1), the Cornmission observes that the applicant has compared his situation as an owner of a rent-protected house to the situation of several other groups of the population .
These include a . persons who earn their living from another source of income In this respect it is alleged that the development of all other incomes kept abreast with the inflation, while only the income of owners of rentprotected houses was kept at the same level since 1951 . However, the Commission observes that Article 14 prohibits discrimination only insofar as the enjoyment of the rights and freedoms guaranteed by the Convention is concerned . In connection with the right to the peaceful enjoyment of possessions as guaranteed by Article 1 of the Protocol, a question of discrimination can therefore only arise between the owners of certain property and the owners of certain other property . The income of a person not being a property right within the meaning of this provision, there is no room for a finding of discrimination on the basis of a general comparison of incomes including wages, salaries, pensions, etc . which have nothing to do with the ownership of property . Insofar as the position of house-owners with regard to the possibility to draw profit from their property is less favourable than the position of owners of other, e .g . industrial property, the Commission observes that the considerations of social policy involved in the rent protection legislation apparently do not apply to the ownership of such other porperty . The Commission therefore finds that the difference of treatment complained of has a reasonable justification and cannot be considered as arbitrary . It follows that this differential treatment does not amount to discrimination within the meaning of Article 14 of the Convention . This complaint is therefore also manifestly ill-founded within the meaning of Article 27 .2 of the Convention . b . owners of houses to whom the rent protection legislation does not apply The Commission observes that the owners of rent protected houses are generally in a less favourable position with regard to the use of their property than the owners of other houses who are, as such, a comparable group of the population and it therefore must be examined whether or not the existing legal distinctions are objectively justified differences of treatment rather than excessive and arbitrary discrimination .
In this respect, the Commission finds that the inclusion of only certain houses in the rent protection legislation, and the exemption of new houses from it, can be justified for economic reasons .
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The purpose of the exemption of new houses from the rent control obviously is the creation of an incentive for the construction of new houses which is also in the public interest . The consequence that the whole burden of the general interest in the maintenance of cheap housing for social purposes, now moderated by the above mentioned liberalisation of the market in 1967, is put on one group of house-owners only, can also be justified because it can be assumed that the costs for the construction of the houses in question have long been written off and need not be taken into consideration when calculating the rents . A further justification which applies particularly to rent protected property which, as the applicant's half share in the present case, has been acquired after the introduction of the rent control legislation, is the fact that such property can now be bought for a lower purchase price . The Commission concludes that the different treatment complained of has a reasonable justification and that, accordingly, there is no appearance of a discrimination contrary to Article 14 of the Convention . This complaint is therefore also manifestly ill-founded . c . tenants who sublet a pan of their appartment The Commission observes that although contracts of sublease generally do not come under the full range of the rent protection legislation, and in particular the limitation of the right to give notice does not apply, section 14 of the Act on Housing Rents nevertheless stipulates that the rent asked from subtenants for unfurnished rooms in rent-protected apartments may not exceed the amount of rent chargeable for these apartments . It is true that the rent-control does not apply to the more common form of subletting furnished rooms, but the Commission considers that the latter cannot be compared to tenancy contracts for unfurnished apartments . As regards the subletting of unfurnished rooms which might in a certain way be considered as being comparable to normal tenancy contracts, the Commission is of the opinion that the different legal treatment, both in respect of the level of rent and of the right to give notice, can be explained by the special circumstances of subtenancy which involve the inconvenience for the tenant to share the same apartment, including certain common installations, with a fellow lodger foreign to him . There is therefore no appearance of a discrimination in this respect either, and the above complaint must therefore again be rejected as being manifestly ill-founded .
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Résumé des faits pertinent s Le requérant étair propriétaire d'immeubles A usage locatif à Vienne . ll est décédé au cours de l'examen de sa requête, que sa fille et unique héritiére a déclaré vouloir poursuivre . La requête a pour objet la tégislation autrichienne sur le contrôle des loyers, en particulier la loi de 1922 dite Mierengeserz IBGBI . 872/19221, modifiée à diverses reprises . L'artic% 19 de cette loi protège les locataires contre le risque de résiliation de leur bail et leur confére le droit de céder le bail à leurs proches. Un amendement voté en 1951 (BGBI . 228/ 19571 institue un blocage des loyers ; toutefois un autre amendement, voté en 1967 1 BGBI. 28111967) prévoit que les loyers peuvent être librement fixés pour les nouveaux baux conclus dés le 7^ janvier 7968. L'artic% 6 de la loi oblige les propriétaires à consacrer le montant des loyers perçus é l'entretien de l'immeuble, à son amélioration et au paiement des taxes . Toutefois, en cas de déficit sur une période de sept ans, certaines augmentations de loyers peuvent être autorisées . La loi ne s'applique én principe pas aux sous-locations mais limite néanmoins le loyer applicable à la sous-location de chambres non meublées. La présente requête porte sur un immeuble locatif acquis par le mquérant en 7970. Une minorité des appartements bénéficient du régime des loyers libres, les baux ayant été conclus aprés 1967. De 1972 à 7976, le co0t d'entretien de l'immeuble et les taxes ont dépassé largement le montant des loyers perçus .
(TRADUCTION )
EN DROIT (Extrait ) 1 . Le requérant, propriétaire d'une maison d'habitation se plaint que le système du contrôle des loyers, tel qu'il lui est appliqué conformément à la législation autrichienne en vigueur, porte atteinte à son droit au respect de ses biens d'une maniére incompatible avec l'article 1 du Protocole additionnel . En outre, il se plaint que ladite législation est discriminatoire et contraire à l'article 14 de la Convention, combiné avec l'article 1 du Protocole additionnel .
L'article 1 du Protocole additionnel stipule : 111 Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens . Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international .
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121 Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possédent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes . L'article 14 de la Convention stipule : « La jouissance des droits et libertés reconnus dans la présente Convention doit être assurée, sans distinction aucune, fondée notamment sur le sexe, la race, la couleur, la langue, la religion, les opinions politiques ou toutes autres opinions, l'origine nationale ou sociale, l'appartenance à une minorité nationale, la fortune, la naissance ou toute autre situation . » 2 . La Commission observe tout d'abord que le requérant est décédé le . . . février 1978, et que les biens faisant l'objet de la présente requéte ont été dévolus par voie de succession à sa fille unique, qui a manifesté le désir•de maintenir la requète . La Commission estime que, dans ces conditions, elle est appelée à examiner la requéte telle qu'elle a été présentée à l'origine . Aux fins de l'article 25 de la Convention, la fille du requérant peut étre maintenant considérée comme étant la victime de toute violation alléguée de la Convention et du protocole . Il est vrai que le Gouvernement a soulevé la question de savoir si le requérant pouvait se prétendre victime d'une violation de ses droits de propriété, et de discrimination à cet égard, étant donné qu'il a acquis l'immeuble en question alors que celui-ci Atait déjà soumis aux restrictions imposées par la législation sur le contrôle des loyers, à un bas prix qui reflétait ces restrictions . Le même argument s'appliquerait, mutatis mutandis à l'acquisition de l'immeuble par voie de succession par la fille du requérant . Néanmoins, la Commission estime que le requérant devait, et que sa fille doit maintenant, se soumettre à une loi prétendument contraire, en tant que telle, à la Convention et, à cet égard, ils peuvent en effet se prétendre victimes, au sens de l'article 25 de la Convention . En conséquence, la Commission est appelée à se prononcer sur les différentes plaintes du requérant .3 . En premier lieu, le requérant a allégué que la législation sur le contrôl e
des loyers et, en particulier, les dispositions relatives aux loyers exigibles des 'locataires et à la limitation du droit de donner congé équivalaient à une expropriation . Il a estimé que cet état de fait était contraire à l'article 1 du Protocole additionnel et justifiait une demande d'indemnisation . a . La référence à la notion d'expropriation et aux principes généraux du droit international sur lesquels le requérant s'est fondé dans la procédure menée dans son pays montre qu'il entend fonder sa requête sur la deuxième phrase du paragraphe 1 de l'article 1, aux termes duquel nul ne peut i?tre privé de ses biens sauf sous certaines conditions et dont on pourrait déduire un droit à indemnisation en cas d'expropriation . .
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Néanmoins, la Commission estime que cette disposition n'est pas applicable en l'espèce . Le requérant lui-méme a admis qu'il n'y avait pas expropriation de son bien à proprement parler . En effet, il ne s'agit pas pour la législation contestée de porter atteinte au titre du requérant sur l'immeuble en question, même en substance . Le requérant demeure libre de disposer de son bien comme il l'entend et si le prix qu'il pourrait retirer de sa vente ou la valeur qui serait retenue comme base d'une hypotéque était inférieur à ce qu'ils seraient sans les restrictions imposées par la législation sur le contrôle des loyers, il convient d'observer que cette moins-value ne fait que refléter les restrictions qui, en l'espéce, existaient déjé à l'époque où le requérant a acheté l'immeuble . De plus, ces restrictions portant sur le montant des loyers exigibles (paragraphe 1 de l'article 2 et article 7 de la loi sur le contrôle des loyers) et l'affectation du montant des loyers encaissés larticles 6 et 8) ne visent pas la totalité de l'immeuble, mais uniquement les baux conclus avant 1967 . Certes, ceux-ci peuvent demeurer en vigueur pendant un certain temps, mais non indéfiniment et les loyers des appartements devenus vacants peuvent en principe être fixés d'accord entre les parties . Il s'ensuit que l'application de la législation sur le contrôle des loyers, dans le cas du requérant, ne peut pas être considérée comme équivalant à une privation de propriété, au sens de la deuxiéme phrase de l'alinéa 1 de l'anicle 1 du Protocole . En conséquence, il n'apparaît pas non plus qu'en refusant au requérant une indemnisation pour expropriation, les tribunaux autrichiens aient pu porter atteinte aux droits garantis au requérant par cette disposition . Cette partie de la requête doit en conséquence être rejetée comme étant manifestement mal fondée, au sens du paragraphe 2 de l'article 27 de la Convention . b . Néanmoins, il est vrai que la loi sur le contrôle des loyers soumettait l'usage que le requérant pouvait faire de son immeuble à certaines restrictions importantes, particuliérement en ce qui concerne sa possibilité de donner congé aux locataires occupant les locaux en vertu de baux conclus par son auteur, en ce qui concerne sa possibilité de demander une augmentation de loyer à ses locataires et en ce qui concerne l'affectation du montant des loyers perçus . Ainsi que la Commission l'a déjé relevé dans sa décision sur la recevabilité de la requête N° 673/59 contre la République Fédérale d'Allemagne (Annuaire 4, pp . 286 et ss .), des restrictions de cette nature tombent sous le coup du deuxiéme paragraphe de l'article 1 . Dans cette décision, la Commission a estimé qu'une législation allemande analogue pouvait se justifier comme étant nécessaire pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérét général . La Commission estime que la législation autrichienne sur le contrôle des loyers poursuit elle aussi un objectif légitime de politique sociale, à savoir l a
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protection des intéréts des locataires dans une situation caractérisée par la pénurie de logements 18 bon marchél . Bien que le besoin pressant d'une législation sociale de ce genre puisse avoir quelque peu diminué depuis le moment de son introduction, ainsi qu'en témoigne la libéralisation du marché en 1967, et bien que son application pratique puisse avoir été masquée dans certains cas par la perpétuation de baux en faveur de locataires ne méritant pas protection, on ne peut néanmoins pas prétendre que la nécessité de pareille législation ait disparu . Le législateur a décidé que les anciens baux au moins devaient être maintenus en vigueur sans modification ; en appliquant ce critére formel plutôt que d'autres nécessitant une estimation embarrassante de la situation sociale du locataire, il n'a pas, de l'avis de la Commission, outrepassé le pouvoir discrétionnaire qui doit lui être reconnu en vertu de l'article 1 du Protocole . La Commission observe à ce sujet que méme les propriétaires d'immeubles soumis au contrôle des loyers ne sont pas privés de la possibilité de tirer profit de leur bien . Le gel des loyers ne s'applique qu'aux baux conclus avant 1967 et, dans le cas d'espéce, cinq baux échappaient à cette restriction . De plus, l'obligation du requérant de ne pas rAsilier les autres baux n'était pas absolue mais soumise aux conditions prévues à l'article 19 de la loi, lequel reconnaît un droit de résiliation, bien que dans des cas assez limités . La Commission estime que les restrictions imposées au droit du requérant de faire usage de son bien, y compris son droit d'en tirer profit sont en eux-mêmes des moyens appropriés pour atteindre l'objectif de politique sociale décrit ci-dessus . Malgré leur importance, ils peuvent encore Ptre considérés comme nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérét général . Ni les dispositions législatives comme telles, ni leur application dans le cas d'espéce, ne peuvent donc Ptre considérées comme excessives, compte tenu des dispositions du paragraphe 2 de l'article 1 du Protocole additionnel . Sur ce point également, la requéte doit donc ètre rejetée comme manifestement mal fondée . 4 . En ce qui concerne le second grief du requérant, selon lequel la législation sur le contrôle des loyers est discriminatoire (article 14 de la Convention en combinaison avec l'article 1 du Protocole additionnel), la Commission observe que le requérant a comparé sa situation de propriétaire d'immeuble à loyers réglementés à celle de plusieurs autres groupes de population, à savoir
a. Les personnes disposant d'autres sources de reven u A cet égard, il est allégué que toutes les autres sources de revenus se sont développées au rythme de l'inflation et que seuls les revenus de propriétaires d'immeubles soumis au contrôle des loyers sont demeurés au même niveau depuis 1951 .
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Toutefois, la Commission observe que l'article 14 n'interdit les discriminations que dans la mesure où elles portent sur la jouissance de droits et libertés reconnus dans la Convention . En ce qui concerne le droit au respect des biens, garantis par l'article 1 du Protocole, une question de discrimination ne peut donc être soulevée qu'entre propriétairesde certains biens et propriétaires d'autres biens . Le revenu d'une personne n'étant pas un droit de propriété, au sens de ladite disposition, il n'y a pas matiére à discrimination sur la base d'une comparaison générale des revenus y compris des salaires, traitement, pensions etc ., qui n'ont rien à voir avec la propriété d'un bien . Pour autant que la situation des propriétaires d'immeubles d'habitation, quant à la possibilité de tirer profit de leurs biens, est moins favorable que celle de propriétaires d'autres biens, par exemple industriels, la Commission observe que les considérations de politique sociale qui entrent en jeu dans la législation sur le contrôle des loyers ne s'appliquant pas, semble-t-il, à la propriété de ces autres biens . La Commission estime donc que la différence de traitement dont se plaint le requérant a une justification raisonnable et ne peut pas étre considérée comme arbitraire . Il s'ensuit que cette différence de traitement ne constitue pas une discrimination, au sens de l'article 14 de la Convention . Sur ce point aussi, la requête est manifestement mal fondée, au sens du paragraphe 2 de l'article 27 de la Convention . b . Les propriétaires d'immeubles auxquels la législation sur le contrdle des loyers n'est pas applicable La Commission observe que les propriétaires d'immeubles soumis au contrôle des loyers sont dans une situation généralement moins favorable quant à l'usage de leurs biens que les propriétaires d'autres immeubles d'habitation qui, comme tels, constituent un groupe de population comparable . Il convient donc d'examiner si les distinctions établies par la loi constituent ou non des différences de traitement ayant une justification objective et non des discriminations excessives et arbitraires . A cet égard, la Commission estime que le fait que certaines maisons d'habitation seulement soient visées par la législation sur le contrôle des loyers et que les logements neufs en soient exempts peut se justifier pour des raisons économiques . L'objectif poursuivi en exemptant les habitations nouvelles du contrôle des loyers consiste de toute évidence à créer un encouragement à la construction de logements neufs, ce qui est également dans l'intérét public . Il en résulte que tout le poids de l'intérét général à maintenir les logements à prix modérés à des fins sociales, tempérée maintenant par la libéralisation sus mentionnée du marché en 1967, incombe à un seul groupe de propriétaires d'immeubles . Mais cette situation peut aussi se justifier, car o n
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peut admettre que le coùt de construction de ces logements est depuis longtemps amorti et n'a plus à être pris en considération pour le calcul des loyers . Une autre justification qui s'applique en particulier à un immeuble soumis au contrôle des loyers qui, comme c'est le cas pour la moitié de la part du requérant dans le cas d'espèce, a été acquis aprés l'introduction de la législation sur le contrôle des loyers, est le fait qu'un tel immeuble peut maintenant étre acquis pour un prix inférieur . La Commission conclut que la différence de traitement dont se plaint le requérant est raisonnablement justifiée et qu'en conséquence, il n'y a pas apparence d'une discrimination contraire à l'article 14 de la Convention . Sur ce point aussi, la requête est manifestement mal fondée .
c. Les locataires sous-louant une partie de leur appartement La Commission observe que, bien que les contrats de sous-location échappent en partie à la législation sur le contrôle des loyers, et qu'en particulier la limitation du droit de donner congé ne s'applique pas, l'article 14 de la loi sur le contrôle des loyers stipule néanmoins que les loyers perçus des sous-locataires pour des chambres non meublées sises dans des appartements à loyer réglementé ne peuvent pas dépasser le montant des loyers qui peuvent être perçus pour ces appartements . II est vrai que le contrôle des loyers ne s'applique pas à la forme la plus courante de sous-location, celle de chambres meublées, mais la Commission estime que cette derniére ne peut pas être comparée aux baux d'appartements non meublés . En ce qui concerne la sous-location de chambres non meublées, qui pourrait en un certain sens être considérée comme comparable aux baux normaux, la Commission estime que la différence de traitements par la loi, tant en ce qui concerne le montant des loyers que le droit de donner congé, peuvent s'expliquer par les conditions particulières de la sous-location, qui impliquent pour le locataire l'inconvénient de partager le méme appartement, y compris certaines installations communes, avec une personne qui lui est étrangére . Il appert donc qu'il n'y a pas non plus discrimination sur ce point, et que le présent grief doit être rejeté lui aussi comme manifestement mal fondé .
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