GILLOW c. ROYAUME-UNI

/ APPLICATION/REQUE PE NÂ° 9063/80 Y Joseph and Yvonne GILLOW v/the UNITED KINGDOM Joseph et Yvonne GILLOW c/ROYAUME-UN I DECISION of 9 December 1982 on the admissibility of the applicatio n DÃCISION du 9 dÃ©cembre 1982 sur la recevabilitÃ© de la requÃªt e
Article 6, peragraph I of the Conventlon : Has this provision been breached on the grounds that a . criminal proceedings are brought for unlawful occupation of prentises while an appeal is pendirrg against the refusal of (icerrces ? b) the court who decides on the criminal proceedings has aMrost the sam e composition as the one who decides on the appeal against the refusal of licenses ? (Complaints declared admissible) . Article 8, paragraph I of the Conven tion :Can a house which has not been occupied by its owner during his absence for many years abroad for professional reasons be considered as his "home" when he wishes to reoccupy it for his retirernent .'
Ar ti cle 8 of the Convention end Article I of the Flrat Protocol : Does refusing a person permission to occupy a house of which he is the owner constitute a violation of these provisions ? Artlcle 26 of the Convention : When a law is concerned the inrplententation of which is based on a system of licenses with a possibility to challenge these decisions, the sir-manths tirne limit nmst be calculated not from the date of the enactment of the law but that of the final decision taken by virtue of the law on the particular case of the applicant .
Article 6, peragraphe 1, de la Convention : Ya-t-i! violation de cette disposition du fai t
a) que des poursuites pÃ©nales sont exercÃ©es pour abserrce d'autorisation officielle alors qu'un recours est par ailleurs pendant coatre le refus d'autorisation ?
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b) que le tribunal qui statue sur l'action pÃ©nale a presque la mÃ©me cornposition que celui qui statue sur le recours contre le refus d'autorisatiort 9 (Griefs dÃ©clarÃ©s recevables ) Article 8, paragraphe I, de la Convention : Une maison que son propriÃ©taire n'u pas habilÃ©e pendant de longues annÃ©es de sÃ©jour professionnel Ã lÃ©tranger petu-elle Ã©tre considÃ©rÃ©e comme sorr domicile au monrent oÃ¹ il dÃ©sire y revenir pour s Ã¿ retirer ?
Adlcle 8 de la Convention et arlicle I du P rotocole additionnel : L'interdiction faite Ã une personne d'liabiter une maison dotit elle est propriÃ©taire constitue1-elle utre violation de ces dispositions? (Grief dÃ©clarÃ© recevable) . Arilcle 26 de la Convention : S'agissarn d'une loi dom la mise en oeuvre repose sur un rÃ©gime d'autorisations avec voies de recours . le dÃ©lai de six mois couri Ã partir non de la prontulgalion de la loi mais de la dÃ©cision dÃ©finitive, prise en application de la loi, sur le cas particulier du requÃ©rant .
(/'rancais : .voir p . 98)
THE FACTS
The facts as they have been subniitted by the applicant may be suntmarised as tollows :
Mr and Mrs Gillow are husband and wife and were born respectively in 1916 and 1918 in England : both are British citizens . In April 1956 Mr Cillow was appointed to the post of Director of the Slates of Guernsey Horlicultural Advisory Service . The applicants therefore sold their home in Lancashire and moved with their family and furniture to Guerusev . Since they initially occupied a house owned by the States the applicants were therefore not ali'ected by the terms of the Housing Control (Entergency Provisions) Guernsey Law 1948, which had come into force on 17 July 1948 and limited the right of residence in Guernsey without a licence to persons who had been ordinarily resident there at some point from 1 January 1938 to 30 June 1940 . In October 1957 this law was superseded by the Housing Control (Extension and Amendment) (Guernsey) Law 1957 (the "Housing Law 1957") which extended the final date of 30 June 1940 to 30 June 1957 so that any person ordinarily resident in Guernsey on or before that date had 'residence qualitications' and was permitted to live in Guernsey free from control . As a result the applicants, who had been ordinarily resident in Guernsey front April 1956, had residence qualifications . The Housing Law 1957 treed from control all houses with a 'rateable value' (a value for the purposes of local taxation on land and buildings) i n -77_
excess of Â£ 50 per annum . Such properties become what is still described as 'open ntarket houses' in which anyone ntay live without control or restriction . Houses with a lower rateable value became controlled and could be occupied only by persons with residence qualifications or who had been granted a residence licence . In 1957 the applicants bought a piece ol land on Guernsey, and with the requisite planning permission built a house "Whiteknights" . for themselves and their fantily which they occupied on I September 1958 . Its rateable value was Â£ 49 and it was thus then and has ever since been . 'controlled housing' . The applicants did not require a licence to occupy Whiteknights since thev had residernce qualitications by virtue ol the housing Law 1957 .
In August 1960 the applicants and their family unexpectedly left Guernsey to take up employment for the United Nations . Mr Gillow transferred ownership of Whiteknights to his wife in November 1963, but from 1960 until July 1978 the house was let to persons under licence from the States of Guernsey Housing Authority, or to persons possessing a specitied residential qualitication contained in the Housing Law 1957 aud as subsequently aniended . The applicants corresponded with the Housing Authoritv periodically atter their departure trom Guernsey from various addresses . in the United Kingdom and elsewhere irrter alia to enquire as to the operation of the Housing Laws if they sold Whiteknights . In a letter to the applicants dated 9 June 1967 the States of Guernsey Housing Authority stated inter alia that the dwelling could "only be occupied by persons licensed by the Authority bv virtue of their essentiality to the well-being of the community as a whole" . At that time Mr and Mrs Gillow both possessed the necessarv residential quatitications to occupy the house themselves by virtue of'the Housing Law 1957, although they continued to live abroad . On 2 February 1970 the Housing Control (Guernsey) Law 1969 (the "Housing Law 1969") came into force, which established a Housing Control Register relating to open market housing . In respect of the grant of licences to persons without residence qualitications in respect of controlled housing . the Law gave the Housing Authority a discretionary power based on enumerated l'actors to be considered in deciding applications . The law also provided an appeal from decisions ol' the Housing Authority to the Courts . In addition the Housing Law 1969 imposed a new condition in order to establish residence qualitications without the requirement of a licence that the person concerned should have been resident on 31 July 1 968 or be the spouse or child of someone so resideut . subject to a saving provision in favour of anyone in lawlul occupatiou of controlled housing on 29 Januarv 1969 . Bv virtue of this provisinu ot' the Housing Law 1969 the applicants ceased to possÃ©ss the necessarv residence qualitications to entitle thetn to occupy their house . although thev rentaiued unaware of this fact until September 1978 . The hous e
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continued to be let in accordanec with a licence granted by Ihe States of Guerusey Housiug Authority under the provisions of Section 3 of the Housing Law 1969 or under the provisions of Section 3 of the Housing (Control of Occupatiou) (Guernsey) Law 1975 (the "Housing Law 1975") . The Housing Law 1969, which was originally enacted for three years . was extended until 31 December 1975 . when it was replaced by the Housing Law 1975 . While preserving the distinction between open market housing . open to all, and controlled housing for which residence qualitications or a licence are required, the Housing Law 1975 altered the basis ot' calculating residence qualitications which ntay now also be acquired by a certain period ot' lawful . licenced, residence in controlled housing . Persons who had been ordinarilv resident in Guernsev between I January 1938 and 30 June 1957 (such as the applicants) retained Iheir residence qualitications provided that thev had also been resident on 31 July 1968 . On 31 August 1978 Mrs Gillow wrote to the Housing Authority in connection with the applicants' proposed return to Guernsey . On 15 September 1978 the Housing Authority replied to Mrs Gillow, then in Hong Kong, to the effect that it appeared that the applicants were not entitled to occupy Whiteknights without a fresh licence granted by the Housing Authority, which would replace the existing tenant's licence under Section 3 Housing Law 1975 . Whiteknights remained empty after the tenant, whose departure had prompted the Authority to write to the applicants, had left on 31 July 1978 and in April 1979 the applicants returned to England . On 21 April 1979 Mrs Gillow wrote to the Authority, notifying them of their intention to return to Whiteknights to retire, and adding that she was currently seeking a teaching post in Guernsey . She also notified the Authority that Whiteknights required various repairs which the applicants themselves proposed to carry out . She therefore also requested a short term licence until September 1979 to permit this work to be done and while the longer term licence was considered . On 7 May 1979 Mrs Gillow again wrote to the Authority, repeating her request, which had not been answered, and notifying the Authority that she and her husband had returned to Guernsey . On 14 May 1979 the Authority replied to Mrs Gillow . notifying her that on 3 May 1979 the Authority had considered her application for a long term licence to occupy Whiteknights and had rejected it in the light o( the "present adverse housing situation" . The letter continued by reminding the applicants that at no time had the Authority granted them a licence to occupy Whiteknights and that, even assuntingthat Mrs Gillow took up employment entitling her to an essential licence, she and her husband would not be permitted to continue in occupation of Whiteknights for their retirenient, since she was too old to complete a minimum of 10 consecutive years of such employment, which would otherwise entitle her to this possibility under the Housing Law 1975 . No reference was made to the applicants' request for a temporary licence .
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After a meeting with a representative of the Authority, Mrs Gillow applied for a licence on 9 July 1979, which application was refused on 19 July 1979 by the Authority . The Authority wrote to Mrs Gillow on 27 July 1979, notifying her of the refusal of her licence application, the reasons for which were : a . that Mrs Gillow had failed to provide evidence to show that she would be employed in a position which could be regarded as essential to the community . that;b Whiteknights was a house which was likely to be sought after by persons fulfilling the residence qualifications which the applicants lacked ; an d c . that in the "present adverse housing situation" the Authority was unable in principle to justify the granting of a licence to the applicants . The applicants were further informed of their right of appeal from this decision to the Royal Court under Section 19 of the Housing Law 1975 and notified that, unless they could show good reason why the Authority should not do so, the latter would refer their occupation of Whiteknights to the Guernsey Law Officers unless they vacated the property within 7 days . The applicants replied on 29 July 1979, repeating their request for a temporary licence, at least until the end of August 1979, in which to complete the necessary repairs to the property, and in order to put it on the market for sale . In particular they disputed that they had been "occupying" the property within the meaning of the Housing Law 1975, and maintained that whatever interpretation was given to the law, it could not reasonably prevent them from carrying out repairs which had become necessary owing to the fact that the property had been let for the previous nineteen years and from taking the necessary steps to sell the property, which precluded anyone else from occupying it in the meantime . The applicants also pointed out that, notwithstanding the Authority's previous position they had not been informed of the requirement of a licence for their occupation of Whiteknights before September 1978, and in particular they had not been notified of the introduction of the Housing Law 1969 on 2 February 1970, with its retrospective residence qualification provision . On 15 August 1979 the Authority replied to Mrs Gillow, notifying her that her letter had been considered at a meeting on 9 August 1979 and confirming that she had not been notified of the change in the law and accepting that she was not notified of the necessity for a licence before 15 September 1978 . The Authority agreed however to take no action in respect of the applicants' unlawful occupation of Whiteknights, provided they vacated the property by I September 1979 . On 23 August 1979 Mrs Gillow requested a further extension of the applicants' permission to stay in Whiteknights until the end of September 1979, since no sale had yet been achieved .
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On 30 August 1979 the Authority refused this application, and notified Mrs Gillow on 3 Septentber 1979 . The applicants were given 7 days to vacate Whiteknights, or face prosecution . The applicants subsequently arranged to have a meeting with a representative of the Authority, at which they requested, inter aliu, perntission to continue to occupy Whiteknights for a further 6 month period to effect the sale and at which they raised the question of contpensation for their loss of residence rights . The Authority wrote to the applicants on 20 Septentber 1979, reporting that at a meeting on 13 September 1979 their case had been considered again, but their application had been ret'used . Accordingly they were informed that unless they vacated Whiteknights by 31 October 1979 . proceedings would be instituted against theni . Thereupon the applicants consulted an advocate in early October, who requested the Authority to take no action against the applicants until he had had a further opportunity to advise them as to their position . On 9 November 1979 the advocate submitted a further application on behalf of the applicants to occupy Whiteknights until 30 April 1980, which application was refused by the Authority on 12 November 1979 . who then referred Ihe applicants' continued occupation of Whiteknights to the prosecuting authorities . On 13 October 1979 the applicants had instructed their advocate, as they were not permitted to appeal in person, to appeal to the Royal Court against all the Authority's decisions . Such appeals had to be lodged before 31 October 1979 and could only be lodged by an advocate of the Royal Court . The applicants' advocate failed to lodge the appeal in time, but notified the prosecuting authorities ot'this fact and on 20 Noventber 1 979 requested them not to take proceedings against the applicants since an, appeal would be lodged in due course . Nevertheless on 17 December 1979 the applicants were visited by the police at Whiteknights and, notwithstanding the applicants' Ietter to the chiet' ot' police of 19 December 1979 explaining that an appeal was being lodged, proceedings were issued against the applicants who were suntmoned to appear in court on I February 1980 . Mrs Gillow's appeal against the decision of the Authority refusing the licences which had been applied for was finally lodged on I February 1980 and accepted although out of time, and on her appearance for the summons with her husband on I February 1980 they therefore sought an adjournment on the grounds that their appeal to the Royal Court went to the heart of the question whether their occupation of Whiteknights was unlawful . The adjournntent was ret'used . The applicants' cases could not however be heard together and the charges against Mr Gillow were therefore pursued first . He was convicted of occupying Whiteknights without a licence and was fined . He appealed to the Royal Court . Mrs Gillow's prosecution was adjourned, eventually sine die.
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Mrs Gillow's appeal challenged the Authority's refusals of a licence to the applicants to occupy Whiteknights, communicated to them by the Authority on 14 May 1979 and 27 July 1979, and the Authority's refusal to permit the applicants to continue to occupy Whiteknights until 30 April 1980, which was communicated to the applicants' advocate on 16 November 1979 and sought the grant of either an unrestricted licence, or alternatively permission to occupy Whiteknights until 30 April 1980 . The appeal alleged that the decisions in question were an unreasonable exercise of the Authority's power . This appeal was dismissed by the Royal Court on 8 July 1980 unanimously in respect of the decisions of 14 May and 27 July 1979 and by a majority (8 to 3) in respect of that of 16 November 1979 . By virtue of Section 19 (4) of the Housing Law 1975, "the decision of the Royal Court . . . (was) tinal and conclusive" . The applicants finally completed the sale of their property on 15 April 1980, at a price of Â£ 33 000, which they maintain was an undervalue . Mr Gillow's appeal from his conviction on I February 1980 was heard by the Royal Court on 26 August 1980 . In his appeal Mr Gillow challenged the accuracy of the transcript of the original proceedings against him, having asked repeatedly to be able to hear the original tape . This request was refused but the President of the Court listened to the tape during a recess and pronounced the transcript accurate . Mr Gillow also contended that the Court was inherently biased in that its composition was substantially similar to that which rejected his wife's appeal from the refusal of her licence applications on 8 July 1980 (only one Jurat out of eleven being different) . He also maintained that the composition of the Court itself was archaic . His appeal was rejected on 26 August 1980 . In the meantime the applicants had lodged a complaint to the Chambre de Discipline on 26 January 1980 against their advocate for his delay in filing the appeals against the Authority's decisions, which complaint was found to be substantiated by the Chambre de Discipline on 9 September 1980 .
COMPLAINT S The applicants first complain that they have lost their rights of residence in Guernsey without notification or compensation by virtue of the retrospective element of the 1969 Housing Law . They further complain that they were refused the right to return an d lawfully occupy their home, or to lawfully carry out repairs on it by the decisions of the States of Guernsey Housing Authority .
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They further complain that they were harassed and prosecuted with crintinal sanctions, notwithstanding that they were appealing from the decisions of the above Authority and they contend that these prosecutions were intended to prevent them from pursuing their appeal . Furthermore they submit that this prosecution took no account of the fact that while they repaired their house with a view to its sale, and during their attempts to sell it, it was impractical for it to be occupied by anyone else . They submit that the Procureur told them that they should pursue their appeals from a hotel or off the island and that they could sell their house without being on the island at all . They complain that the Court proceedings in which they were involved were unfair and biased . They linally complain that they were compelled to sell their house at an undervalue as a result of the decisions of the above Authority .
BEFORE THE COMMISSIO N The application was introduced on 25 January 1980 and registered on 5 August 1980 . On 6 October 1981 the Commission decided to bring the application to the notice of the respondent Government and to request them to submit written observations on its admissibility and merits pursuant to Rule 42 (2) (b) of the Commission's Rules of Procedure .
The Government's observations are dated 8 March 1982 and those of the applicant in reply 15 April and 8 May 1982 . On 6 July 1982 the Commission decided to invite the parties to submit observations orally on the admissibility and merits of the application at a hearing pursuant to Rule 42 (3) (b) of its Rules of Procedure . The hearing was held on 9 December 1982 at which the parties were .represented as follows : For the Government : Mr M .R . Eaton, Agen t Mrs A . Glover . Deputy Agen t Mr de V .G . Carey, Attorney General for Guernsey, Counsel Mr N . Bratza, Counse l Mr R .J . Falla, President, States of Guernsey Housing Authority, Adviser Mr . L . BarbÃ©, Administrator, States of Guernsey Housing Authority, Advise r Mr R .W . Tomlinson, Home Officer, Advise r For the applicants : The applicants in person
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SUBMISSIONS OF THE PARTIES SUBMISSIONS OF THE GOVERNMEN T 1.
Housing position In Guemsey
The Government submit that under the constitutional convention which exists between the United Kingdom and Guernsey the United Kingdom Parliament does not legislate in the ordinary course without the concurence of the island Government in respect of matters that are entirely domestic to the islands . Hence the legislation relating to the control of housing and its occupation in Guernsey has been passed from time to time by the States of Guernsey . The necessity of such legislation arose from the lack of housing on the island for former Guernsey residents returning there after the Second World War . The accommodation problems which arose led to the passing of the Housing Control (Emergency Provisions) Guernsey Law 1948, granting residence qualification to persons ordinarily resident in Guernsey between 1 January 1939 and 30 June 1940 . The object of this and subsequent restrictions on the right of residence in Guernsey was to ntake existing accommodation available for Guernsey families and for people who had come to the island to fill posts considered essential to the well being of the community . The introduction of the "open market" housing sector resulted from the Housing Law 1957, which freed from control all houses with a rateable value exceeding Â£ 50 per annum . In 1976 such housing accounted for 9% of the total, and it was considered that to free these houses from control would not seriously ePfect the housing shortage . Further legislation was necessary in 1962, since controlled housing was being enlarged to increase its rateable value and thus bring it into the "open market" sector . Subsequently concern arose that accommodation for people with the qualifications needed to occupy controlled dwellings without a licence was inadequate, which led to the introduction of further legislation in 1965, which imposed control on furnished accommodation, which had been exempted by the Housing Law 1948 . In 1966 further legislation extended control to properties with a rateable value under Â£ 100 per annum, with saving provisions for persons already in occupation of properties which came under control for the first time . Controversy arose over Ihis change and further legislation was past in 1976 exempting properties with a rateable value in excess of Â£ 85 per annum from control . In order to prevent the reduction in controlled accomntodation by the encorporation of existing controlled accommodation into other propertie s
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which combined had a sutÃ¯icient rateable value to be "open market", further legislation was introduced in 1967 . In the 1960s there was a continued growth in the nuniber of persons wishing to conte to Guernsey as new entrants, or having skills which the island required, or being people who had lived in Guernsey at periods giving them residence qualifications, who had since left . The qualifying dates for residence qualiticalions ot 30 Jute 1940 and 30 June 1957, which had been reasonable and reatistic tests when adopted, had become arbritrary and artificial in their efl'ects . The law was therel'ore antended by the Housing Law 1969 which, inter alia . added the requirement ot' lawful residence on the island on 31 July 1968 to the preexisting elements of residence qualifications . In 1973 the States of Guernsey resolved that it would be desirable to ntake it possible for persons of Guernsey origin to return to the island and for persons who had served the island in an essential capacity for a number of years to beconte free from housing controls . Nevertheless the island's housing problem was increasingly critical, since land for building was diminishing in the light of requiremenls of agriculture, horticulture and tourism . The law was therefore further amended by the Housing Law 1975, which removed from control certain persons who had been in continuous residence in Guernsey for ten consecutive years . ' In adniinistering the law the Housing Authority must respect a Resolution on the States ol' Guernsey of September 1974 that housing licences should be granted in such a way as to ensure the growth of the population does not exceed 7% over the period up to and including 1984 . In the Government's subniission the housing shortage is still a major cause for concern, the latest ligures showing 420 families waiting to rent houses from the States, and 700 t'amilies on the waiting list for loans for purchase or construction .
The population of Guernsey in April 1981 was 53 303 and its area is approxintately 24 square miles . Its density of population is therefore 2 179 per square mile, contpared with 611 per square mile in England and Wales . Furthermore, population pressures are exacerbating the unemployment problents experienced on the island . The complaints under Artlcle 8 The Governntent subniit first that the applicants' residence in Guernsey and their occupation of Whiteknights lacks the necessary element of duration aud stability which is essential in the concept of "home" under Article 8 of the Convention . They point out that the applicants had no previous association with Guernsey, and thereaRer left it for a very considerable period, both of which t'acts support the contention that Whiteknights was not the applicants' "home" .
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In the Government's view such a contention does not rely upon the existence of any other "home" within the meaning of Article 8 either in any particular place or at all at any time subsequent to the applicants' departure from guernsey, but the Government contend that it is incumbent upon the applicants to demonstrate that they had no such home . In this respect the Government refer to the correspondence conducted with the applicants from time to time by the Housing Authorities, including correspondence with an address in the United Kingdom .
Moreover Article 8 protects a"homÃ©' considered as an existing entity, but does not confer a right to establish a home in any particular place, or to reside in any particular place . A"homÃ©' must refer to an actual situation of genuine residence, implying a real connection with a particular dwelling . The Government refers in this respect to application No . 7456/76 (Wiggins v . the United Kingdom) but points out that Mr Wiggins ahd been living in his house for a total of five years . In the alternative the Government contend that, if Whiteknights was the applicants' home there was no interference with the applicant's right to respect for it, since at no time after their return to Guernsey was their occupation of the house anything but precarious . Furthermore they contend that any interference suffered by the applicants as a result of the Housing Law 1969 and the Housing Law 1975 must have been "in accordance with the law" and was in the Government's submission, "necessary in a democratic society in the interests of . . . the economic well-being of the country . . . or for the protection of the rights and freedoms of others", and was therefore justified under Article 8, paragraph 2 . ln this connection the Government submit that the Housing Laws are for a legitimate purpose and employ measures proportionate to their aim and that no grounds have been adduced for finding that the laws have been applied to the applicants in such a way as to exceed what is permitted under Article 8, paragraph 2 . In respect of the criminal sanctions imposed upon Mr Gillow as a result of the proceedings on I February 1980, the Government maintains that it was clear to the applicants when they retumed to Guernsey in April or May 1979 that they would be in breach of the Housing Law 1975 if they occupied Whiteknights without a licence . The sanctions which were imposed were proper and reasonable measures to enforce the Housing Law 1975 . If that law is itself legitimate, so also must be measures of enforcement . The Government point out that the applicants cannot have improved their position by taking up residence in contravention of the Housing Law 1975, nor should their position under the Convention be strengthened by the Housing Authorities' restraint in not implementing criminal sanctions sooner .
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Nor did the fact that an appeal for a licence was outstanding conflict with the t'act that at the time of the prosecution, the re was a clear existing breach of the Housing Law 1975 . The complelnta In respect of Artlcle I First Protoco l The Government submit that the applicants have at no stage been deprived of any possession and that therefore only the first sentence of this article would be applicable . Whilst reserving their position as to whether the present application in fact raises an issue under the first sentence of this article, the Government submits that any interference with the right thereby protected is permissible by virtue ot'the second paragraph of the article . The Government refer in support of this view to the Commission's decision in Application No . 7456/76, which establishes that this paragraph sets up the Contracting States as the sole judges of "the necessity" of such an interference . In the light of the housing and demographic position in Guernsey the Governntent contend that the laws in question are deemed "necessary to control the use of property in accordance with the general interest" . 4 . Complainla In rcepect of Arlicle 6, paragraph I of the Conventlo n The Government do not regard the present application as raising an issue under this article . In their view the criminal proceedings taken against the applicant in no way inhibited the pursuit of an appeal against the refusal of a licence . On the other hand that appeal was not in itself relevant to the criminal proceedings against the applicants, where the issue was whether the applicants' occupation of Whiteknights without a licence was in breach of the Housing Law 1975 . S . Complalnts In relatlon to the operellon of the Housing Law 1969 . In as far as the applicants complain of the operation of this law in itself, the Government contend that their application is inadmissible for failure to comply with the six months' rule contained in Article 26 of the Convention, since the law came into operation on 2 February 1970 and the applicants' application was introduced on 25 January 1980 . 6 . Conclualon s The respondent Government therefore submit that the application is either inadmissible for non compliance with the six months' rule contained in Article 26 of the Convention, or alternatively manifestly ill-founded in as far as its relates to Article 6, paragraph I and Article I First Protocol as well as Article 8 . either in that it discloses no issue under Article 8, paragraph 1, or alternatively because any interference which arises with the applicants' rights as guaranteed by Article 8, paragraph I was justified under Article 8, paragraph 2 of the Convention .
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SUBMISSIONS OF THE APPLICANT S I . As to the housing position in Guernsey The applicants first submit that the accommodation difficulties which arose in Guernsey atter the Second World War were essentially no different Gom those which were experienced throughout the United Kingdom . Neverthetess only Guernsey, Jersey . and the isle of Man resorted to the imposition of residence restrictions as a means of controlling demand for housing . The remainder ol' the British Isles did not resort to similar licensing requirements, which the applicants describe as "surrogate immigration controls" .
According to the statistics submitted to the Commission by the respondent Governnrent in the Wiggins case, the population of Guernsey grew from 43, 500 to 54, 256 between 1951 and 1976 . The applicants compare these tigures with the present population of Guernsey, submitted by the respondent Government to be 53 303 (in April 1981), a net decline since 1976 . Since the population of Guernsey has therefore fallen during the past frve years, poputation pressure cannot, in itself, be a justification for the operation of the Housing Laws . The applicants further contend that any reliance upon demographic evidence would require (urther analysis before it could be taken to justify the Housing Laws . The rise in population between 1951 and 1976 was blamed on an intlux of non-Guernsey Britons to the islands, but no evidence has been provided that this is the true composition of any such influx . Nor has any evidence been given of whether any. and if so how many . Guernsey Britons have left the island over a recent period, or for the reasons for any such departures . In this respect the applicants refer to the "tax haven" nature of Guenuey . and the encouragement which the Guernsey authorities have given, not least by the creation of the "open market" housing sector by the Housing Law 1957, to "non-Guernsey Britons" to settle in ."open market" accomnrodation in Guernsey . Thus the applicants maintain that the Housing Laws themselves have, to some extent, encouraged the very increase in population bv which the respondent Government seeks to justify their existence . The applicants contend that the Housing Laws have therefore permitted the wealthy to purchase uncontrolled housing on the "open market" in Guernsey, without restriction, whilst discriminating against less wealthy nonGuernsey Britons . including those, like the applicants, who had made their home in Guernsev . The applicarrts refer in this connection to the statistics submitted by the respondent Gnvernment in the present case, and in the Wiggins case, relating to those awaiting rented accommodation from the States of Guernsey . In 1976 the uunrber on the relevant waiting list was 290 . whereas it is now 420, despit e
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a decrease in the total of population . The applicants therefore submit that changes in the absolute population are not necessarily the dominant factor in housing problems in Guernsey . With reference to the 700 families stille awaiting loans for purchase or construction, the applicants point out that in 1980 the States of Guernsey stated that I 500 building plots were available in the island . In addition, in 1976 there were a further 1 040 vacant dwellings on the island, but the Government has not provided any ntore up to date stal ist ics .
-fo the extent that unemployment is referred to as a justification for cwntrol . Ihe applicants question whether those who apply for licences come in search of eniployment in Guernsey or, e .g . for retirement . ' As far as the Housing Laws in general are concerned, the applicants point out that they are highly complex, as is illustrated by the frequency with which they have been amended . Their characteristics however ntay be suntntarised in the applicants' view as providing uncontrolled accontntodation t'or Ihe wealthy on the "open market", and exhibiting positive discrimination in favour of Guernsey-born Britons against other Britons on the controlled niarket . They point out in addition that "occupation" of a controlled property withoul either residence qualifications or a licence is a criminal offence, notwithstanding Ihat "occupation" is not itself defined by the Housing Laws . Furthermore, the Housing Law 1969 abolished the residence rights of persons such as the applicants retrospectively without compensation . They point out however that a recent antendment to the Housing Laws allows a serviceman's absence froni Guernsey to be regarded as qualifying occupation lo establish residence qualifications, although no siniilar concession is made for those involved in development work overseas like themselves .
2 . Complalnts under Article 8 of the Conventio n The applicants submit tirst that they ntoved to Guernsey in April 1956, having sold their home in Lancashire, and brought their turniture to establish their honte in Guernsey perntanently following Mr Gillows' appointment to the perntanent post ol' Director of the Horticullural Advisory Service . They were accomntodated briefly by the States whilst Whiteknights was being built, and thereafter established Whiteknights as their home . Thus they did not take from the existing Guernsey housing stock, but added to it . When in 1960 they left the island they left their furniture at Whiteknights, to which they always intended to return after their service overseas . During the 18 vear period that followd they provided accommodation for persons approved by the Housing Authority at modesl rents, without, for exantple . seeking to benefit from the holiday island nature of Guernsey b y
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having short lets of their property . During this period they therefore provided additional accommodation to the Guernsey housing stock . The applicants' inquiries as to the regulations governing the sale of Whiteknights were merely for information and were in no way pursued . They did not theretore affect their abiding intention to return to Whiteknights as their home . During their period ot' employntent overseas with aid agencies, they had various "homes" in Malta, Hong Kong, Jordan, Yugoslavia, Bangladesh, Lesotho and Lybia . however they regarded non of these as "home" in the sense that Whiteknights remained home for them .
As far as the Government distinguish the length of their occupation of Whiteknights from the 5 year period at issue in the Wiggins case, they point out first that two and a half years of the period in the Wiggins case was of unlawtÃ»l occupation . and that in any event the test of the establishment of a "home" for the purposes of Article 8 of the Convention depends upon the demonstrable intention of the applicant rather than any particular period of occupation . They therefore submit that Whiteknights was their home for the purposes of Article 8 of the Convention . They turther submit that the operation of the Housing Laws to them was disproportionate and unjustifiable under Article 8, paragraph 2 of the Con . vention . In this respect they refer particularly to the "cat and mouse" attitude ol' the Housing Authority during their negotiations during 1979 . They refer to the repeated letters of condonation of their "occupation" of Whiteknights during these negotiations, which created a continuous sense of uncertainty . contrasting with the Authority's recommendations on two occasions that the applicants apply for a short term licence, both of which recommendations were followed, although the licences in question were refused . The applicants submit that it was unreasonable and unjustifiable in the light of the accommodation which they had provided in Guernsey for 18 years for the authority to refuse to permit them to stay in Whiteknights on anything but a "hand to mouth" basis while negotiations for a longer licence continued, while the applicants carried out necessary repairs arising from the fact that the house had been tenanted for a considerable period, and subsequently while the applicants prepared the property for sale and put it on the market . In particular during this latter period, it was inconceivable that the applicants should allow anvone else to occupy the property but they were nevertheless told in their appeal to the Royal Court on 8 July 1980 that, during the period in question, they should stay in a hotel or leave the island . In addition they maintain that the utilisation of criminal sanctions against them during the period ot' their appeal from the decisions of the Housing Authority was a further unjustifiable interference .
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CompllinLV in respect of Article I Flnt Protoco l The applicants submit that they have suffered interference both with their peaceful enjoyntent of their possessions and have further been deprived ot'their possessions contrary to the provisions of this article . In respect of the intert'erence with the peaceful enjoyment of their home . Whiteknights, they submit that the United Kingdom Government must have accepted certain obligations in respect of the first sentence of this article when it was ratitied, notwithstanding the apperently broad terms of its second paragraph . In their subntission the Government could not have done less than contirnt that it would justi(y no interference which had not been justified by the United Kingdom Parliament and which denied rights which were established t'or British citizens as a whole . They point out that rights of residence, as questions of nationality, are questions ot national importance and not a local issue, which should therefore have been considered by the United Kingdom Parliament . They submit that these conditions have not been t'ultitled . In addition they maintain the criticisnts which they have made of the respondent Governntent's attempted justifications under Article 8, paragraph 2 of the Convention relating to the housing position in Guernsey as a whole, which they submit are insuHicient to justify interference with their rights as guaranteed by the tirst sentence of Article I First Protocol .
They further submit that the Housing Laws in Guernsey have rendered the right of residence on the island a possession . They illustrate this by reference to the "open market" housing sector, where the right to live on the island is a marketable commodity for which the rich can pay . By contrast they lost their rights of residence under the Housing Law 1969, without compeusatiou and by a retrospective condition with which they could not comply . In as far as the respondent Government rely on Article 26 in relation to such an argument, the applicants maintain that the "victim" requirements of Article 25 and the requirement of the exhaustion of domestic remedies in Article 26 ot' the Convention necessitated that they show that the law or an aspect of its operation had caused them injury . This was established by the decisions ot' the Royal Court in July and August 1980, when local remedies were exhausted, and the applicants therefore maintained that by lodging their application in January 1980, they have complied with the requirements of . Article 26 of the Convention . 4 . Complalnts under Artlcle 6 of the Conventlon The applicants submit that their rights guaranteed by this article were violated both in the civil proceedings of appeal from the decisions of the Housing Authority, and in the criminal proceedings taken against them for
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occupation of Whiteknights . In respect of the civil proceedings . they contend that thev were harassed in order to prevent them from pursuing their appeal to the Roval Court by the requirentent that they leave Whiteknights and stay either in a hotel, or leave the island entirely . In this respect they refer to the comntents ot'the Procureur, reported in the press report of their civil appeal on 8 July 1980 . In addition they contend that the criminal prosecution for occupation of Whiteknights which was instituted against them notwithstanding the fact that the prosecuting authorities were aware that an appeal was being lodged against the decisions ot'the Housing Authority, constituted further harassment . In addition the prosecution of Mr Gillow on I February 1980 before the Magislrates' Court inevitablv prejudiced their civil appeal which was heard two months later .
In relation to the criminal proceedings taken against Mr Gillow, the applicants maintain that the reference in the charge to occupation of Whiteknights "between 31 October 1979 and 17 December 1979" did not include the day in respect of which evidence of alleged occupation was taken, namely 17 December itself . In addition the applicants maintain that the structure of the Magistrates' Court of Royal Court in Guernsey is archaic and that the proceedings are dominated by the prosecuting authorities . They point out that since Mr Gillows' interpretation of the words "between 31 October 1979 and 17 December 1979" was not accepted by the Court, the Court accepted that the Law Otlicers could charge the applicants with occupation of Whiteknights without a Iicence in respect of a period, viz 31 October 1979 . when the Housing Authority had authorised the applicants to be present in Whiteknights by their letter o( 20 Septentber 1979 . It is furlher submitted that the concept of' "occupation" is nowhere detined in the Housing Laws and is insulliciently precise to form the basis of a crintiual charge . Finally, in respect of Mr Gillow's appeal to the Royal Court from his conviction on I February 1980 . which was heard on 26 August 1980 . the applicants contend that the Royal Court was unable to give Mr Gillow a fair hearing, since its composition was identical, save for the ommission of one Jurat, to that which had considered the applicants' appeal from the decisions of the Housing Authority on 8 July 1980 .
THE LA W I . The applicants complain that they have been prevented from living in or using their house, Whiteknights, and that they were ultimately compelled t o
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sell it and were prosecuted for occupying it, and that thereby they have been denied the peaceful enjoyntent of their possessions contrary to Article I First Protocol . They subntit that they have been deprived of their rights of residence in Guernsey, which the Housing Laws render a possession in itself, and prevented from using Whiteknights as their home, or front repairing it or preparing it for sale, by virtue of the refusal of their applications for discretionary licences of various durations by the Housing Authority . They maintain that these restrictions are not justifiable under the terms of the second paragraph of Article I First Protocol and that it cannot be established that the refusal of their use of' their own house is in the general interest, bearing in ntind that they themselves built it, thus contributing to the housing stock and later providing rented accommodation to persons approved by the Housing Authority and that the House was empty following the voluntary departure of its last tenant . The respondent Governntent contend that in as far as the applicants coniplain of their loss of residence qualifications in Guernsey their application is out of time . since it was lodged more than six months after the entry into f'orce of the Housing Act 1969 . which resulted in the applicants ceasing to have residence qualifications . They further contend that the applicants have not been deprived of their possessions but that the Housing Laws constitute laws to control the use of property in accordance with the general interest within the nteaning of the second paragraph of Article I First Protocol which the respondent Government deems necessary .
Article I First Protocol provides : "Every natural or legal person is entitled to the peaceful enjoyment of his possessions . No one shall be deprived of his possessions except in the public interest and subject to the conditions provided for by law and by the general principles of international law . The preceding provisions shall not, however, in any way impair the right of a State to enforce such laws as it deems necessary to control the use of property in accordance with the general interest or to secure the payment of taxes or other contributions or penalties . " The Commission recalls that in accordance with Article 26 of the Convention it may only examine complaints (inter a/ia) "within a period of six months from the date on which the final decision was taken" . The respondent Governntent has argued that this provision precludes the Commission from exantining the applicants' complaint that they were deprived of an aspect of their possessions by the enactment of the Housing Law 1969 .
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However the Commission's constant case law interpreting Article 25 of the Convention has established that an application may only be examined by the Commission where the applicant can claim to be a victim of a violation of the Convention and cannot be considered in abstracto . The Commission must therefore decide when the applicants became able to claim to be victims of the violation which they allege within the meaning of Article 25 of the Convention . The present complaints concern restrictions on applicants' ri ght to visit, repair and live in Whiteknights and to prepare it for sale, which involved the application of the Guernsey Housing Laws to their pa rt icular circumstances and to their property, Whiteknights . Th e applicants challenged these restrictions, ultimately before the Royal Court on 8 July 1980, challenging the decisions taken by the Housing Authority in applying the Housing Laws . The Commission finds that this was the final decision on their complaints concern ing the operation of the Housing Laws to their property as a whole and that since their application to the Commission was in fact introduced on 25 January 1980, the applicants have complied with the requirements of Article 26 of the Convention in respect of these complaints .
The Commission must therefore examine the applicants' va rious complaints under Article 1 First Protocol . In the present case the applicants have alleged that the Housing Laws are 'surrogate immigration laws' which are fu rt hermore disc ri minato ry . Th ey point out that no account was apparently taken of the fact of the ownership of Whiteknights either in the refusal of licences to occupy or use it or in the decision to prosecute them for occupation without a licence, and the question arises whether in these circumstances the rest ri ctions imposed on the applicants were propo rt ionate and in conformi ty with the terms of Article 1 First Protocol or in substance deorived them of their possession or limited their use excessively . Th e respondent Government have contended that the rest rictions on the applicants' use of Whiteknights did not amount to a dep ri vation of their possessions, as is illustrated by the fact that they were able to sell the house, and that the restrictions were 'controls on the use of property' which were in conformity with Article I First Protocol . The Commission considers that these are complex questions conceming the interpretation of the Convention, which may also raise issues under Articles 14 and 1 8 of the Convention taken in conjunction with Article I First Protocol, the determination of which should depend upon an examination of the merits of the case . It follows that this pa rt of the application cannot be regarded as manifestly ill-founded within the meaning of Article 27, paragraph 2 of the
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Convention and must be declared admissible, no other ground for declaring it inadmissible having been established . 2 . The applicants also complain that the refusal of their application for licences to occupy Whiteknights was a lack of respect for their home in breach of Article 8 of the Convention . They contend that they established their home in Whiteknights while they lived in Guernsey and that it remained their home within the meaning of Article 8 of the Convention during their absence overseas while they were involved in development work, by virtue of their enduring intention to return to it, ultimately to retire, which was evidenced by Iheir leaving their furniture in the house during their absence, and by their return there in 1979 . The respondent Government contend that the applicants' links with Whiteknights were insufficiently close and permanent for it to have remained their home within the meaning of Article 8 of the Convention after the applicants' departure from Guernsey in 1960 and they also refer to the applicants' two enquiries as to the possiblity of selling Whiteknights as evidence that they did not regard it as their home . They further submit that if an interference with the applicants' right to respect for their home arose, it was justifiable under Article 8, paragraph 2 of the Convention as being in accordance with the law and necessary in a democratic society in the interests of the economic well-being of the country and for the protection of the rights and freedoms of others . Article 8 of the Convention provides : "1 . Everyone has the right to respect for his private and family life, his home and his correspondence . 2 . There shall be no interference by a public authority with the exercise of this right except such as it in accordance with the law and is necessary in a democratic society in the interests of national security, public safety or the economic well-being of the country, for the prevention of disorder or crime, for the protection of health or morals, or for the protection of the rights and freedoms of others" . The Commission recalls first that it has had to consider the operation of similar licencing provisions in previous applications concerning Guernsey, including Application No . 7456/76, Wiggins v . the United Kingdom (DR 13, p . 40), in which it found an interference with the applicant's right to respect of his home which fell to be justified under Article 8, paragraph 2 of the Convention . In the present case the Commission must consider whether Whiteknights continued to be the applicants' home within the meaning of Article 8 of th e
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Convention, despite their physical absence from it and if so, whether the refusal of a licence to occupy it was an interference with their right to respect for their home which was justified under Article 8, paragraph 2 of the Convention . It is clear that Whiteknights was the applicants' home until their departure from Guernsey in 1960 . The respondent Government contend that thereafter the applicants lost sufficient nexus with the house for it to remain their home while it was let to various tenants and during a prolonged period when they never returned to it . However the Commission also notes that the applicants maintained certain connections with the house during an absence which was rendered inevitable by the nature of their work overseas and that their intention to return to Whiteknights was ultimately realised in 1979 . In these circumstances the Commission considers that it may be that Whiteknights remained the applicants' home within the meaning of Article 8, paragraph I of the Convention, in which case the further question arises as to whether the refusal of licences to occupy it was an interference with the applicants' right to respect for their home which was justified on the particular facts of the case . However the Commission considers that these are complex questions concerning the interpretation of the Convention, the determination of which should depend on an examination of the merits of the case . It follows that this part of the application cannot be regarded as ntanit'estly ill-founded within the meaning of Article 27, paragraph 2 of the Convention and must therefore be declared admissible, no other ground of inadmissibility having been established . 3 . The applicants also complain that criminal proceedings were issued against thent for their unlawful occupation of Whiteknights, although they had taken all steps available to them to appeal against the refusal of licences l'or temporary or long term occupation, which forced them to pursue their civil appeal l'rom a hotel or off the island . They contend that the proceedings against Mr Gillow were unfair, being based upon a misdrawn charge and an undetined oflÃ©nce of' 'occupation' . They further submit that his criminal conviction prejudged their civil appeal against the refusal of licences and that his subsequent appeal against the conviction was vitiated by being examined by a Court with substantially the same composition as had heard the civil appeal the previous monlh, and without an adequate opportunity for the applicants to examine the record of the proceedings at first instance . The respondent Government contend on the other hand that the criminal proceedings were instigated against the applicants as a proper measure of enforcement of the Housing Laws after considerable allowances had been ntade for the applicants who had been given repeated 'stays of execution' o f
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the threat to implement the criminal sanctions, which finally became inevitable . The Commission must consider these complaints in the context of Article 6, paragraph I of the Convention which provides (inter alia) : "In the determination of his civil rights and obligations or of any criminal charge against him, everyone is entitled to a fair and public hearing within a reasonable time by an independent and impartial tribunal established by law" . However the applicants' cnmplaints concerning their civil appeal and the criniinal proceedings are intimately connected with their complaints under Article 8 of the Convention and Article I Frist Protocol . The proceedings about which they complain were the culmination of the enforcement procedure for implementing the provision of the Housing Law to the applicants' particular circumstances . Furthermore these are the very measures about which the applicants' complaints under other provisions of the Convention have already been declared admissible . The Commission considers that the question of the application of, and the scope of the guarantees provided by Article 6 under these circumstances raises difficult questions of the interpretation of the Convention, which should be resolved by an examination of the merits of the case . It follows that this part of the application cannot be regarded as manifestly ill-founded within the meaning of Article 27, paragraph 2 of the Convention and must be declared admissible, no other ground for declaring it inadmissible having been established . For these reasons the Commissio n DECLARES THE APPLICATION ADMISSIBLE, without prejudging the merits .
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(TRADUCTION) EN FAIT Les faits de la cause, tels qu'ils ont-Ã©tÃ© exposÃ©s par les requÃ©rants . peuvent se rÃ©sumer comme suit : Ixs Ã©poux Gillow sont nÃ©s en Angleterre respectivement en 1916 et 1918 . 11s sont tous deux citoyens britanniques . En avril 1956 . M . Gillow ayant Ã©tÃ© nommÃ© directeur du Service consultatif horticole de l'AssemblÃ©e lÃ©gislative de Guernesey, les requÃ©rants ont vendu leur maison du Lancashire et se sont installÃ©s Ã Guernesey avec leur famille et leurs meubles . Occupant au dÃ©but une maison appartenant Ã l'AssemblÃ©e lÃ©gislative . les requÃ©rants n'Ã©taient pas visÃ©s par les termes de la loi locale de 1948 sur le logement (Dispositions d'urgence) . qui Ã©tait entrÃ©e en vigueur le 17 juillet 1948 et limitait le droit de rÃ©sider Ã Guernesey sans autorisation aux personnes qui y avaient eu leur rÃ©sidence habituelle Ã un moment quelconque entre le P, janvier 1938 et le 30 juin 1940 . En octobre 1957, cette loi a Ã©tÃ© remplacÃ©e par la loi locale (Extension et rÃ©forme) de 1957 sur le logement (la â¢loi de 1957 sur le logenient=) qui a repoussÃ© du 30 juin . 1940 au 30 juin 1957 la derniÃ¨re date, afin que toute personne ayant eu sa rÃ©sidence habituelle Ã Guernesey Ã cette date ou antÃ©rieurement remplisse les .conditions de rÃ©si . dence= et soit autorisÃ©e Ã vivre Ã Guernesey en toute libertÃ© . Par consÃ©quent, les requÃ©rants, qui avaient leur rÃ©sidence habituelle Ã Guernesey depuis avril 1956 . remplissaient les conditions de rÃ©sidence . La loi de 1957 sur le logement a soustrait Ã la rÃ©glementation toutes les habitations dont la â¢ valeur locative - (valeur aux fins de l'imposition locale des terrains et immeubles) dÃ©passait 50 livres par an . Ces propriÃ©tÃ©s sont devenues ce qu'on appelle encore des â¢ habitations du marchÃ© libre â¢, dans lesquelles n'iniporte qui peut vivre sans contrÃ´le ni restriction . Les habitations dont la valeur locative Ã©tait infÃ©rieure ont Ã©tÃ© rÃ©glementÃ©es . ne pouvant Ãªtre occupÃ©es que par des personnes satisfaisant aux conditions de rÃ©sidence ou avant obtenu une autorisation de rÃ©sidence . En 1957, les requÃ©rants ont achetÃ© un terrain Ã Guernesey et, aprÃ¨s avoir obtenu le permis de construire nÃ©cessaire, ont bÃ¢ti, pour eux-mÃªme et leur fantille, une ntaison appelÃ©e â¢ Whiteknights ~ dans laquelle ils ont emntÃ©nagÃ© le 1^ septenibre 1958 . Celle-ci ayant une valeur locative de 49 livres, elle Ã©tait alors, et elle est toujours, un Â«logement rÃ©glementÃ©Â» . Les requÃ©rants n'avaient pas besoin d'autorisation pour habiter Ã Whiteknights puisqu'ils remplissaient les conditions de rÃ©sidence fixÃ©es par la loi de 1957 sur le logentent .
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En aoÃ»t 1960, les requÃ©rants et leur famille ont brusquement quittÃ© Guernesey afin de travailler pour les Nations Unies . M . Gillow a cÃ©dÃ© la propriÃ©tÃ© de Whiteknights Ã sa femme en novembre 1963 ; mais, de 1960 Ã juillet 1978 . la maison a Ã©tÃ© louÃ©e Ã des personnes niunies d'une autorisation des services du logement de l'AssemblÃ©e lÃ©gislative de Guernesey ou rÃ©pondant Ã une certaine condition de rÃ©sidence prÃ©vue par la loi de 1957 sur le logement et ses amendements . AprÃ¨s leur dÃ©part, les requÃ©rants ont correspondu rÃ©guliÃ¨rement, de diffÃ©rents endroits du RoyaumeUni et de l'Ã©tranger, avec les services du logement, notantment pour s'informer des mÃ©canismes des lois sur le logement dans le cas oÃ¹ ils vendraient Whiteknights . Dans une lettre aux requÃ©rants en date du 9 juin 1967 . les services du logement de l'AssemblÃ©e lÃ©gislative de Guernesey ont dÃ©clarÃ© notamment que l'habitation ne pouvait .Ã©tre occupÃ©e que par des personnes rÃ©unissant les conditions de rÃ©sidence nÃ©cessaires ou par des personnes autorisÃ©es par les services du logement en raison des services essentiels qu'elles peuvent rendre Ã l'ensemble de la communautÃ© pour assurer son bien-@tre . . A l'Ã©poque . M . et Mme Gillow rÃ©unissaient tous deux les conditions de rÃ©sidence nÃ©cessaires pour occuper eux-mÃªme la maison en vertu de la loi de 1957 sur le logement, bien qu'ils aient continuÃ© de vivre Ã l'Ã©tranger . Le 2 fÃ©vrier 1970 . la loi locale de 1969 sur le logentent (la .loi de 1969 sur le logement .) est entrÃ©e en vigueur ; elle institutait un registre de contrÃ´le du logement pour les habitations du marchÃ© libre . S'agissant de l'octroi d'autorisations aux personnes ne rÃ©unissant pas les conditions de rÃ©sidence requises pour les logements rÃ©glementÃ©s, la loi donnait aux services du logement un pouvoir discrÃ©tionnaire fondÃ© sur une liste d'Ã©lÃ©ments Ã prendre en considÃ©ration pour se prononcer stir les demandes . La loi prÃ©voyait aussi la possibilitÃ© de faire appel devant les tribunaux des dÃ©cisions des services du logement . En outre, la loi de 1969 sur le logement ajoutait une nouvelle condition Ã celles permettant d'etre rÃ©sident sans autorisation . Ã savoir que l'intÃ©ressÃ© devait Ãªtre rÃ©sident le 31 iuillet 1968 ou Ãªtre le conjoint ou l'enfant d'un tel rÃ©sident . sous rÃ©serve d'une clause dÃ©rogatoire en faveur de toute personne occupant lÃ©galement un logetnent rÃ©glementÃ© le 29 janvier 1969 . En vertu de cette disposition de la loi de 1969 sur le logement, les requÃ©rants ont cessÃ© de rÃ©unir les conditions de rÃ©sidence nÃ©cessaires pour avoir le droit d'occuper leur ntaison, bien qu'ils aient Ã©tÃ© dans l'ignorance de ce fait jusqu'en septembre 1978 . La ntaison a continuÃ© d'Ãªtre louÃ©e conforniÃ©ment Ã tine autorisation accordÃ©e par les services du logentent de l'AssemblÃ©e lÃ©gislative de Guernesey, aux termes des dispositions de l'article 3 de la loi de 1969 sur le logement puis de l'anicle 3 de la loi locale de 1975 sur le logement (rÃ©glententation de l'occupation) (la .loi de 1975 sur le logement .) .
La loi de 1969 sur le logement, prontulguÃ©e d'abord pour trois ans, a Ã©tÃ© prorogÃ©e jusqu'au 31 dÃ©cembre 1975, oÃ¹ elle a Ã©tÃ© remplacÃ©e par la loi d e
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1975 sur le logement . Tout en maintenant la distinction entre les logements du marchÃ© libre, ouverts Ã tous, et les logements rÃ©glementÃ©s, pour lesquels des conditions de rÃ©sidence ou une autorisation sont nÃ©cessaires, la loi de 1975 sur le logement a modifiÃ© la base de calcul des conditions donnant droit Ã la rÃ©sidence, droit qu'il est maintenant aussi possible d'acquÃ©rir au terme d'une certaine pÃ©riode de rÃ©sidence lÃ©gale et autorisÃ©e dans un logement rÃ©glementÃ© . Les personnes qui avaient eu leur rÃ©sidence habituelle Ã Guernesey entre le 1 - janvier 1938 et le 30 juin 1957 (tels les requÃ©rants) continuaient de rÃ©unir les conditions de rÃ©sidence sous rÃ©serve qu'elles aient Ã©tÃ© aussi rÃ©sidentes le 31 juillet 1968 . Le 31 aoÃ»t 1978, Mme Gillow a Ã©crit aux services du logement au sujet du projet de retour des requÃ©rants Ã Guernesey . Le 15 septembre 1978, les services du logement ont rÃ©pondu Ã Mme Gillow, qui Ã©tait alors Ã Hong-kong, pour lui apprendre que les requÃ©rants ne semblaient plus avoir le droit d'occuper Whiteknights sans une nouvelle autorisation accordÃ©e par ces services pour remplacer l'actuelle autorisation du locataire aux termes de l'article 3 de la loi de 1975 sur le logement . Whiteknights est restÃ©e vide aprÃ¨s le dÃ©part du locataire le 31 juillet 1978, dÃ©part qui avait incitÃ© les services du logement Ã Ã©crire aux requÃ©rants ; et, en avril 1979, ceux-ci sont rentrÃ©s en Angleterre . Le 21 avril 1979, Mme Gillow a Ã©crit aux services du logement pour leur faire part de son intention de retourner Ã Whiteknights avec son mari pour leur retraite, en ajoutant qu'elle Ã©tait Ã la recherche d'un poste d'enseignante Ã Guernesey . Elle a aussi dÃ©clarÃ© Ã ces services que Whiteknights avait besoin de diverses rÃ©parations que les requÃ©rants eux-mÃªmes se proposaient d'effectuer . Elle a donc demandÃ© aussi une autorisation Ã court terme jusqu'en septembre 1979 pour permettre l'exÃ©cution de ces travaux et en attendant qu'il soit statuÃ© sur la demande d'autorisation de longue durÃ©e . Le 7 mai 1979, Mnte Gillow a Ã©crit de nouveau aux services du logement pour rÃ©itÃ©rer sa demande, restÃ©e sans rÃ©ponse, et leur signaler que son mari et elle Ã©taient de retour Ã Guernesey . Le 14 mai 1979, les services du logement ont rÃ©pondu Ã Mme Gillow pour l'informer que, le 3 mai 1979, ils avaient Ã©tudiÃ© sa demande d'autorisation de longue durÃ©e pour occuper Whiteknights et qu'ils l'avaient rejetÃ©e, compte tenu de la . situation du logement, actuellement dÃ©favorable â¢ . La lettre rappelait aux requÃ©rants qu'Ã aucun moment les services du logement ne leur avaient accordÃ© l'autorisation d'occuper Whiteknighls et qu'Ã supposer que Mme Gillow obtienne un emploi lui donnant droit Ã une autorisation pour services essentiels, son mari et elle ne seraient pas autorisÃ©s Ã continuer d'habiter Whiteknights pendant leur retraite car elle Ã©tait trop Ã¢gÃ©e pour occuper un tel emploi pendant au moins 10 annÃ©es consÃ©cutives, ce qui lui aurait donnÃ© droit Ã cette facultÃ© en vertu de la loi de 1975 sur le logement . Nulle mention n'a Ã©tÃ© faite de la demande d'autorisation temporaire prÃ©sentÃ©e par les requÃ©rants .
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AprÃ¨s un entretien avec un reprÃ©sentant des services du logement, Mnie Gillow a demandÃ© le 9 juillet 1979 une autorisation, qui lui a Ã©tÃ© refusÃ©e le 19 juillet 1979 par les services du logement . Ceux-ci ont Ã©crit le 27 juillet 1979 Ã Mme Gillow pour lui signifier le rejet de sa demande d'autorisation, au motif : a . Que Mme Gillow n'avait pas apportÃ© la preuve qu'elle occuperait un poste pouvant Ãªtre considÃ©rÃ© comme essentiel pour la communautÃ© ; b . Que Whiteknights Ã©tait une maison susceptible d'Ãªtre recherchÃ©e par des personnes rÃ©unissant les conditions de rÃ©sidence qui faisaient dÃ©faut aux requÃ©rants ; et c . Que, compte tenu de la â¢situation du logement actuellement dÃ©favorable, les services du logement Ã©taient, en principe, incapables de justifier l'octroi d'une autorisation aux requÃ©rants. Les requÃ©rants ont en outre Ã©tÃ© informÃ©s de leur droit de faire appel de cette dÃ©cision auprÃ¨s de la cour royale (â¢Royal Courtâ¢) aux termes de l'article 19 de la loi de 1975 sur le logement . II leur fut Ã©galement signalÃ© qu'Ã moins qu'ils ne fassent Ã©tat de raisons valables pour les en empÃªcher, les services du logement signaleraient aux conseillers juridiques de la Couronne pour Guernesey qu'ils occupaient Whiteknights, sauf s'ils vidaient les lieux dans un dÃ©lai de sept jours . Les requÃ©rants ont rÃ©pondu le 29 juillet 1979, rÃ©itÃ©rant leur demande d'autorisation temporaire, au moins jusqu'Ã la fin aoÃ»t 1979, afin de pouvoir achever les rÃ©parations dont la propriÃ©tÃ© avait besoin et mettre celle-ci en vente . Ils contestaient notamment l'allÃ©gation selon laquelle ils â¢ occupaient â¢ la propriÃ©tÃ©, au sens de la loi de 1975 sur le logement, et soutenaient que, quelle que soit l'interprÃ©tation qu'on lui donne, cette loi ne saurait raisonnablement leur interdire, d'une part, d'effectuer des rÃ©parations devenues indispensables car la propriÃ©tÃ© avait Ã©tÃ© louÃ©e pendant les 19 annÃ©es prÃ©cÃ©dentes ni, d'autre part, de prendre les mesures nÃ©cessaires pour vendre la propriÃ©tÃ© . tout cela empÃªchant qui que ce soit d'autre de l'occuper entre temps . Les requÃ©rants ont aussi fait remarquer que, nonobstant la position antÃ©rieure des services du logement . ils n'avaient Ã©tÃ© informÃ©s qu'en septembre 1978 de l'obligation d'avoir une autorisation pour occuper Whiteknights et que, notamment, ils n'avaient pas Ã©tÃ© avertis de l'entrÃ©e en vigueur le 2 fÃ©vrier 1970 de la loi de 1969 sur le logement, avec sa disposition rÃ©troactive concernant la condition de rÃ©sidence .
Le 15 aoÃ»t 1979, les services du logement ont rÃ©pondu Ã Mme Gillow pour lui signaler que sa lettre avait Ã©tÃ© examinÃ©e lors d'une rÃ©union le 9 aoÃ»t 1979, confirmer qu'elle n'avait pas Ã©tÃ© avisÃ©e de la modification lÃ©gislative et reconnaÃ®tre qu'on ne lui avait fait part que le 15 septembre 1978 de la nÃ©cessitÃ© d'une autorisation . lls ont acceptÃ© de ne pas prendre d e
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mesures Ã l'Ã©gard de l'occupation illicite de Whiteknights par les requÃ©rants . Ã condition que ceux-ci Ã©vacuent les lieux avant le 1Â° 1 septembre 1979 . Le 23 aoÃ»t 1979, Mme Gillow a demandÃ© une nouvelle prorogation, jusqu'Ã la fin de septembre 1979, de l'autori sation qu'avaient les requÃ©rants de rester Ã Whiteknights, car ils n'avaient pas encore rÃ©ussi Ã vendre la propriÃ©tÃ© . Le 30 aoÃ»t 1979, les se rv ices du logement ont rejetÃ© cette demande et ils en ont avisÃ© Mme Gillow le 3 septembre 1979 . Les requÃ©rants avaient sept jours pour Ã©vacuer Whiteknights . sous peine de poursuites . Les requÃ©rants ont obtenu par la suite un entretien avec un reprÃ©sentant des services du logement, entretien au cours duquel ils ont, d'une part, demandÃ© notamntent l'autorisation de continuer Ã occuper Whiteknights pendant encore six mois pour pouvoir rÃ©aliser la vente, et, d'autre part, posÃ© la question du dÃ©dommagement pour la perte de leur droit de rÃ©sidence . Les services du logement ont Ã©crit aux requÃ©rants le 20 septembre 1979 pour leur signaler que leur dossier avait Ã©tÃ© Ã©tudiÃ© Ã nouveau lors d'une rÃ©union tenue le 13 septembre 1979, ntais que leur demande avait Ã©tÃ© rejetÃ©e . On les a donc avisÃ©s qu'Ã moins de quitter Whiteknights avant le 31 octobre 1979, ils feraient l'objet de poursuites . Les requÃ©rants ont alors consultÃ© dÃ©but octobre un avocat qui a demandÃ© aux se rv ices du logement de ne prendre aucune disposition Ã l'encontre des requÃ©rants jusqu'Ã ce qu'il ait pu mieux les conseiller sur leur position . Le 9 novembre 1979 . l'avocat a prÃ©sentÃ©, au nom des requÃ©rants, une nouvelle demande en vue d'occuper Whiteknights jusqu'au 30 avril 1980, demande qui a Ã©tÃ© rejetÃ©e le 12 novembre 1979 par les se rvices du logement . Ceux-ci ont alors saisi le ministÃ¨re public au motif que les requÃ©rants continuaient d'occuper Whiteknights . Le 13 octobre 1979, les requÃ©rants, n'Ã©tant pas auto risÃ©s Ã interjeter appel en personne, ont chargÃ© leur avocat de faire appel de toutes les dÃ©cisions des se rvices du logement auprÃ¨s de la . Royal Court . . Ces recours devaient Ãªtre introduits avant le 31 octobre 1979 et ils ne pouvaient l'Ãªtre que par un avocat prÃ¨s la . Royal Court . . L'avocat des requÃ©rants ne s'est pas pou rv u en appel dans les dÃ©lais, mais il en a avisÃ© le ministÃ¨re public et lui a demandÃ©, le 20 novembre 1979, de ne pas engager de poursuites Ã l'encontre des requÃ©rants car un recours serait introduit prochainement . NÃ©anmoins, le 17 dÃ©cembre 1979, les requÃ©rants ont re Ã§ u Ã Whiteknights la visite de la police et, nonobstant la lettre en date du 19 dÃ©cembre 1979 adressÃ©e par les requÃ©rants au chef de la police pour expliquer qu'un appel Ã©tait en instance, des poursuites ont Ã©tÃ© intentÃ©es Ã l'encontre des requÃ©rants, qui ont Ã©tÃ© citÃ©s Ã comparaitre le 1Â° , fÃ©v rier 1980 . Le recours de Mme Gillow contre la dÃ©cision de refus par les se rv ices du logement des autorisations demandÃ©es fut finalement dÃ©posÃ© le Icr fÃ©v rier 1980 et dÃ©clarÃ© recevable bien que tardif . Lorsque les Ã©poux Gillow ont comparu l e
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1 - fÃ©vrier 1980, ils ont donc demandÃ© l'ajournement du procÃ¨s au motif que leur appel Ã la =Royal Court . visait le cÅur de la question de la lÃ©galitÃ© de leur occupation de Whiteknights . L'ajournement a Ã©tÃ© refusÃ© . Comme il ne pouvait y avoir jonction des instances, le tribunal a commencÃ© par exantiner les charges pesant contre M . Gillow . Celui-ci a Ã©tÃ© reconnu coupable d'occuper Whiteknights sans autorisation, et condamnÃ© Ã une antende . Il a interjetÃ© appel devant la ~Royal Court . . Le procÃ¨s de Mme Gillow a finalement Ã©tÃ© ajournÃ© sine die . Mme Gillow faisait appel pour contester, d'une part, les refus des services du logement d'accorder aux requÃ©rants l'autorisation d'habiter Whiteknights, refus qui leur avaient Ã©tÃ© communiquÃ©s par ces services le 14 mai 1979 et le 27 juillet 1979, et, d'autre part, le refus de ces services de permettre aux requÃ©rants de continuer Ã occuper Whiteknights jusqu'au 30 avril 1980, refus contmuniquÃ© Ã l'avocat des requÃ©rants le 16 novembre 1979 . L'appel tendait Ã©galement Ã l'octroi d'une autorisation illimitÃ©e ou, subsidiairement d'une permission d'occuper Whiteknights jusqu'au 30 avril 1980 . 11 y Ã©tait allÃ©guÃ© que les dÃ©cisions incriminÃ©es auraient constituÃ© un abus de pouvoir de la part des services du logement . Cet appel a Ã©tÃ© rejetÃ© le 8 juillet 1980 par la . Royal Court ., Ã l'unanimitÃ© s'agissant des dÃ©cisions des 14 mai et 27 juillet 1979 et Ã la majoritÃ© (huit contre trois) s'agissant de celle du 16 novenibre 1979 . En vertu de l'article 19, paragraphe 4 de la loi de 1975 sur le logement, .la dÃ©cision de la Royal Court . . . (Ã©tait) dÃ©finitive et exÃ©cutoire . .
Les requÃ©rants ont fini par vendre leur propriÃ©tÃ© le 15 avril 1980 au prix de 33 000 livres, ce qui, selon eux, Ã©tait infÃ©rieur Ã sa valeur rÃ©elle . La . Royal Court . a examinÃ© le 26 aoÃ»t 1980 le recours intentÃ© par M . Gillow contre sa condamnation du 1Â« fÃ©vrier 1980 . Dans son appel . M . Gillow contestait l'exactitude des ntinutes du procÃ¨s de premiÃ¨re instance, demandant Ã plusieurs reprises Ã pouvoir Ã©couter la bande originale . Cette demande a Ã©tÃ© rejetÃ©e niais le PrÃ©sident de la . Royal Court ., qui avait Ã©coutÃ© la bande pendant une suspension d'audience, a dÃ©clarÃ© que les minutes Ã©taient exactes . M . Gillow prÃ©tendait aussi que le tribunal ne pouvait qu'@tre de parti pris car sa composition Ã©tait pratiquement la mÃªme que lorsqu'il avait dÃ©boutÃ© sa femme de son recours contre le rejet de ses demandes d'autorisation le 8juillet 1980 . un seul assesseur ( .Jurat .) sur onze Ã©tant diffÃ©rent . Il soutenait Ã©galement que la composition de la . Royal Court . elle-mÃªme Ã©tait archaÃ¯que . Il a Ã©tÃ© dÃ©boutÃ© le 26 aoÃ»t 1980 . Entretemps . les requÃ©rants avaient portÃ© plainte, contre leur avocat, le 26 janvier 1980, devant la Chambre de Discipline, pour le retard mis Ã
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introduire les recours contre les dÃ©cisions des services du logement, plainte que la Chambre de Discipline a jugÃ©e fondÃ©e le 9 septembre 1980 .
GRIEF S Les requÃ©rants se plaignent en premier lieu d'avoir perdu leur droit de rÃ©sider Ã Guernesey, sans notification ni indemnisation, du fait de l'Ã©lÃ©ment rÃ©troactif de la loi de 1969 sur le logement .
lls se plaignent aussi de s'Ãªtre vu refuser le droit de retourner occuper lÃ©galement leur maison, ou d'y effectuer lÃ©galement des rÃ©parations, du fait des dÃ©cisions des services du logement de l'AssemblÃ©e lÃ©gislative de Guernesey . lls se plaignent en outre d'avoir Ã©tÃ© harcelÃ©s et poursuivis au pÃ©nal, nonobstant leur appel contre les dÃ©cisions des services susmentionnÃ©s, et ils soutiennent que ces poursuites Ã©taient destinÃ©es Ã les empÃªcher de maintenir leur appel . En outre, ils allÃ¨guent que ces poursuites n'ont tenu aucun compte du fait que, pendant qu'ils rÃ©paraient leur maison pour pouvoir la vendre, et pendant qu'ils essayaient de la vendre, il n'Ã©tait pas possible qu'elle fÃ»t occupÃ©e par qui que ce soit d'autre . lls prÃ©tendent que le Procureur leur a dit qu'ils devaient suivre la procÃ©dure d'appel d'un hÃ´tel ou hors de lile et qu'ils pouvaient vendre leur maison sans se trouver sur Iile . lls allÃ¨guent que la procÃ©dure judiciaire suivie Ã leur encontre Ã©tait inÃ©quitable et partiale . Enfin, ils se plaignent d'avoir dÃ» vendre leur maison pour un prix infÃ©rieur Ã sa valeur rÃ©elle, par suite des dÃ©cisions des services susmentionnÃ©s .
PROCÃDURE DEVANT LA COMMISSIO N La requÃ©te a Ã©tÃ© introduite le 25 janvier 1980 et enregistrÃ©e le 5 aoÃ»t 1980 Le 6 octobre 1981, la Commission a dÃ©cidÃ©, conformÃ©ment Ã l'article 42, paragraphe 2 (b) de son RÃ¨glement intÃ©rieur, de donner connaissance de la requÃªte au Gouvernement dÃ©fendeur et d'inviter celui-ci Ã lui prÃ©senter par Ã©crit ses observations sur la recevabilitÃ© et sur le fond . Les observations du Gouvernement sont datÃ©es du 8 mars 1982 et celles des requÃ©rants en rÃ©ponse des 15 avrilet 8 mai 1982 . Le 6 juillet 1982, la Commission a dÃ©cidÃ© conformÃ©ment Ã l'article 42, paragraphe 3 (b) de son RÃ¨glement intÃ©rieur, d'inviter les parties Ã lui prÃ©senter oralenient des observations sur la recevabilitÃ© et le bien-fondÃ© de l a - 104 -
requÃªte au cours d'une audience . Celle-ci s'est dÃ©roulÃ©e le 9 dÃ©cembre 1982, les parties Ã©tant reprÃ©sentÃ©es comme suit : Pour le Gouvernement : M . M .R . Eaton, Agen t Mme A . Glover . Agent adjoint M . de V .G . Carey . Procureur GÃ©nÃ©ral de Guernesey, Conseil M . M . Bratza, Consei l M . R .J . Falla, PrÃ©sident des se rv ices du logement de l'AssemblÃ©e lÃ©gislative de Guernesey, consei l M . L . BarbÃ© . Administrateur des serv ices du logement de l'AssemblÃ©e lÃ©gislative de Guernesey, consei l M . R .W . Tontlinson . du MinistÃ¨re de l'IntÃ©rieur, conseil . Pour les requÃ©rants : Les requÃ©rants ont comparu en personne .
OBSERVATIONS DES PARTIES OBSERVATIONS DU GOUVERNEMEN T I.
Situation du logcment Ã Guernesey Le Gouvernement allÃ¨gue qu'aux termes de la convention constitution-
nelle qui lie le Royaume-Uni et Guemesey, le Parlement du Royaume-Uni ne lÃ©gifÃ¨re pas, d'ordinaire, sans l'approbation du Gouvernement de lile pour les questions entiÃ¨rement internes Ã celle-ci . Aussi est-ce par l'AssemblÃ©e lÃ©gislative de Guernesey qu'a Ã©tÃ© votÃ©e, Ã plusieurs reprises, la lÃ©gislation relative Ã la rÃ©gulation et Ã l'occupation des logements de Guernesey .
Cette lÃ©gislation est devenue nÃ©cessaire Ã la suite du manque de logements sur lile pour les anciens rÃ©sidents de Guernesey qui y sont retournÃ©s aprÃ¨s la DeuxiÃ¨me guerre mondiale . Les problÃ¨mes de logement qui se sont posÃ©s ont abouti au vote de la loi locale de 1948 sur le logentent (Dispositions d'urgence) accordant le droit de rÃ©sidence aux personnes qui avaient eu leur rÃ©sidence habituelle Ã Guernesey entre le 1Â° 1 janvier 1938 et le 30 juin 1940 . Cette limitation du droit de rÃ©sider Ã Guernesey et celles qui ont suivi avaient pour but de mettre les logements existants Ã la disposition des familles de Guernesey et des personnes venues sur 1i1e pour occuper des emplois considÃ©rÃ©s comme essentiels au bien-@tre de la communautÃ© . La crÃ©ation du secteur du â¢ marchÃ© libre â¢ du logement est due Ã la loi de 1957 sur le logentent, qui a soustrait Ã la rÃ©glementation toutes les maisons dont la valeur locative Ã©tait supÃ©rieure Ã 50 livres par an . En 1976 ces logements reprÃ©sentaient 9 % du total, et l'on estimait qu'en les exemptant de contrÃ´le on ne porterait pas gravement atteinte au manque de logements .
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Une nouvelle lÃ©gislation est devenue nÃ©cessaire en 1962, car on agrandissait les logements rÃ©glententÃ©s pour accroitre leur valeur locative et les intÃ©grer ainsi au secteur du - marchÃ© libre . . Par la suite, on s'est inquiÃ©tÃ© de voir que les possibilitÃ©s de l'hÃ©bergement des personnes rÃ©unissant les condilions nÃ©cessaires pour occuper sans autorisation des logements rÃ©glementÃ©s Ã©taient insuffisantes . Aussi a-t-on promulguÃ© en 1965 une nouvelle loi soumettant Ã la rÃ©glenientation les logements meublÃ©s, jusqu'alors exemptÃ©s par la loi de 1948 sur le logement . En 1966 . une nouvelle lÃ©gislation a Ã©tendu la rÃ©glementation aux propriÃ©tÃ©s dont la valeur locative Ã©tait infÃ©rieure Ã 100 livres par an, avec des dispositions dÃ©rogatoires pour les personnes occupant dÃ©jÃ les prop ri Ã©tÃ©s soumises pour la premiÃ¨re fois Ã la rÃ©glementation . Cette modification ayant fait naitre des controverses, une nouvelle loi a Ã©tÃ© votÃ©e en 1976 pour soustraire Ã la rÃ©glementation les prop ri Ã©tÃ©s dont la valeur locative Ã©tait supÃ© rieure Ã 85 livres par an . Une nouvelle loi a Ã©tÃ© votÃ©e en 1967 . Pour empÃªcher la diminution du nombre des logements rÃ©glenientÃ©s du fait de l'intÃ©gration de ce rtains d'entre eux Ã d'autres propriÃ©tÃ©s afin que l'ensemble ait une valeur locative suffisante pour faire partie du - marchÃ© libre . . Dans les annÃ©es 60, i ly a eu une augmentation continue du nombre de personnes dÃ©sirant venir Ã Guernesey en tant que nouveaux entrants, ou ayant des conipÃ©tences dont lile avait besoin, ou ayant vÃ©cu Ã Guernesey Ã des pÃ©riodes leur donnant droit Ã la rÃ©sidence et qui Ã©taient parties depuis . Les dates retenues pour donner droit Ã la rÃ©sidence - le 30 juin 1940 et le 30 juin 1957 -, qui Ã©taient des points de repÃ¨re raisonnables et rÃ©alistes au moment de leur adoption, Ã©taient devenues arbitraires et a rt ificielles dans leurs effets . Aussi la loi a-t-elle Ã©tÃ© amendÃ©e par la loi de 1969 sur le logement qui a notamment ajoutÃ© aux autres conditions de rÃ©sidence l'exigence de rÃ©sidence lÃ©gale sur lile le 31 juillet 1968. En 1973, l'AssemblÃ©e lÃ©gislative de Guernesey a estimÃ© qu'il conviendrait de permettre aux personnes originaires de Guernesey de rentrer dans lile et aux personnes ayant rendu Ã Ifle des services essentiels pendant un certain nombre d'annÃ©es d'Ã©chapper Ã la rÃ©glementation du logement . Le problÃ¨me du logement sur lile Ã©tait toutefois de plus en plus critique car les terrains Ã bÃ¢tir diminuaient en raison des exigences de l'agriculture, de l'horticulture et du tourisme . La loi a donc Ã©tÃ© Ã nouveau amendÃ©e par la loi de 1975 sur le logenient qui a soustrait Ã la rÃ©glementation certaines personnes ayant eu leur rÃ©sidence Ã Guernesey pendant dix annÃ©es consÃ©cutives. . En appliquant la loi, les services du logement doivent respecter une RÃ©solution de l'AssemblÃ©e lÃ©gislative de Guernesey de septembre 1974, selon laquelle 'les autorisations de logement doivent Ãªtre accordÃ©es de maniÃ¨re Ã veiller Ã ce que la croissance de la population ne dÃ©passe pas 7 % jusqu'e n
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1984 inclus . Le Gouvernement estime que le manque de logements est encore un trÃ¨s grave sujet de prÃ©occupation, les derniers chiffres connus faisant Ã©tat de 420 fantilles attendant de l'Etat de pouvoir louer des maisons et de 700 familles sur liste d'attente pour obtenir des prÃªts Ã l'achat ou Ã la constmction . En avril 1981, Guernesey avait une population de 53 303 habitants, alors que sa superficie est d'environ 62 km2 . Sa densitÃ© est donc de 860 habitants au km2 . contre 320 en Angleterre et au Pays de Galles . En outre, la pression dÃ©mographique exacerbe les problÃ¨mes de chbntage que connaÃ®t 1ile . 2 . Gricfs au titre de l'article 8 Le Gouvernement soutient en premier lieu que la rÃ©sidence des requÃ©rants Ã Guernesey et leur occupation de Whiteknights manquent de l'Ã©lÃ©ment de durÃ©e et de stabilitÃ© qui est essentiel Ã la notion de .domicile Â» prÃ©vue Ã l'article 8 de la Convention . Il souligne que les requÃ©rants n'avaient aucun lien antÃ©rieur avec Guernesey et qu'ils sont partis ensuite pendant trÃ¨s longtemps, ces deux faits venant corroborer l'argument selon lequel Whiteknights n'Ã©tait pas le â¢ domicile â¢ des requÃ©rants . Selon le Gouvernement, cet argument ne repose pas sur l'existence d'un autre Â« domicile Â» au sens de l'article 8, Ã un endroit dÃ©terminÃ© ou non, Ã tout montent postÃ©ri eur au dÃ©part des requÃ©rants de Guernesey, mais il soutient qu'il appartient aux requÃ©rants d'Ã©tablir qu'ils ne disposaient pas d'un tel domicile . A cet Ã©gard, le Gouvernement renvoie Ã la correspondance entretenue de temps Ã autre par les se rv ices du logement avec les requÃ©rants, y compris le courrier po rt ant une adresse au Royaume-Uni . En outre, si l'article 8 protÃ¨ge un domicile+ considÃ©rÃ© comme une entitÃ© existante, il ne donne pas le droit d'Ã©tablir son domicile Ã un endroit dÃ©terminÃ© ni de rÃ©sider en un endroit dÃ©terminÃ© . Le - domicile e doit concemer une rÃ©sidence authentique, impliquant un lien rÃ©el avec une habitation donnÃ©e . Le Gouvernentent renvoie Ã cet Ã© gard Ã la requÃªte NÂ° 7456/76 (Wiggins c/Royaume-Uni) mais souligne que M . Wiggins vivait dans sa maison depuis cinq annÃ©es en tout . A titre subsidiaire, le Gouvernement soutient qu'en admettant que Whiteknights fÃ»t le domicile des requÃ©rants, il n'y avait pas eu d'ingÃ©rence dans l'exercice du droit des requÃ©rants Ã son respect car aprÃ¨s leur retour Ã Guernesey leur occupation de la maison avait toujours Ã©tÃ© prÃ©caire . Il soutient en outre que toute ingÃ©rence subie par les requÃ©rants en raison des lois de 1969 et de 1975 sur le logement Ã©tait nÃ©cessairement . prÃ©vue par la loiÂ» et constituait, de l'avis du Gouve rn ement, une mesure â¢qui . dans une sociÃ©tÃ© dÃ©mocratique, est nÃ©cessaire . . . au bien-Ãªtre Ã©conomique du pays . . . ou Ã la protection des droits et libertÃ©s d'autmiâ¢, et elle Ã©tait donc justifiÃ©e aux termes de l'a rt icle 8, paragraphe 2 . - 107 -
A cet Ã©gard, le Gouvernement allÃ¨gue que les lois sur le logement ont un but lÃ©gitime et prÃ©voient des mesures proportionnÃ©es Ã leur objectif, et que rien ne permet de dire qu'elles ont Ã©tÃ© appliquÃ©es aux requÃ©rants de maniÃ¨re excessive par rapport Ã ce qu'autorise l'article 8, paragraphe 2 . S'agissant des sanctions pÃ©nales infligÃ©es Ã M . Gillow Ã la suite du procÃ¨s du 1'1 fÃ©vrier 1980, le Gouvernement soutient que les requÃ©rants savaient fort bien, lorsqu'ils sont retournÃ©s Ã Guernesey en avril ou mai 1979, qu'ils violeraient la loi de 1975 sur le logement s'ils occupaient Whiteknights sans autorisation . Les sanctions infligÃ©es Ã©taient des mesures adÃ©quates et raisonnables destinÃ©es Ã mettre en o_uvre la loi de 1975 sur le logement . Si cette loi elle-mÃªme est lÃ©gitime, il doit en aller de mÃªme pour les mesures destinÃ©es Ã la faire respecter . Le Gouvernement fait observer que les requÃ©rants n'ont pas servi leur cause en Ã©tablissant leur rÃ©sidence en contravention avec la loi de 1975 sur le logement, et que leur position vis-Ã -vis de la Convention ne saurait Ãªtre renforcÃ©e par la modÃ©ration des services du logement, qui n'ont pas mis plus tÃ´t Ã exÃ©cution les sanctions pÃ©nales . En outre, le fait qu'un appel relatif Ã l'autorisation ait Ã©tÃ© en instance n'Ã©tait pas incompatible avec le fait qu'Ã l'Ã©poque des poursuites il y avait une violation flagrante de la loi de 1975 sur le logement . Griefs .3au titre de l'article 1 du Protocole additionne l Le Gouvernement soutient que les requÃ©rants n'ont Ã©tÃ© Ã aucun moment privÃ©s de leur propriÃ©tÃ© et que donc seule la premiÃ¨re phrase de cet article serait applicable . Tout en rÃ©servant sa position sur le point de savoir si la prÃ©sente requÃªte pose en fait un problÃ¨me au titre de la premiÃ¨re phrase de cet article, le Gouvernenient allÃ¨gue que toute ingÃ©rence dans l'exercice du droit qui y est protÃ©gÃ© est autorisÃ©e en vertu du deuxiÃ¨nte paragraphe de cet article . Le Gouvernement renvoie, Ã l'appui de cette thÃ¨se, Ã la dÃ©cision de la Commission dans la requÃªte NÂ° 7456/76, selon laquelle ce paragraphe fait des Etats contractants les seuls juges de =la nÃ©cessitÃ©~ d'une telle ingÃ©rence . Compte tenu du marchÃ© du logement et de la situation dÃ©mographique de Guernesey, le Gouvernement soutient que les lois en question sont jugÃ©es â¢nÃ©cessaires pour rÃ©glementer l'usage des biens conformÃ©ment Ã l'intÃ©rÃªt gÃ©nÃ©ralÂ» . 4 . Griefs au titre de l'article 6, paragraphe 1 de la Conventio n Le Gouvernement ne considÃ¨re pas que la prÃ©sente requÃªte pose un problÃ¨nte au titre de cet article . A son avis . l'action pÃ©nale engagÃ©e Ã l'encontre des requÃ©rants ne gÃªnait en rien la poursuite d'un appel contre le refus d'autorisation . Par ailleurs, cet appel n'Ã©tait pas pertinent en lui-mÃªme pour les poursuites pÃ©nales exercÃ©es contre les requÃ©rants, la question litigieus e - 108 -
consistant Ã savoir si l'occupation de Whiteknights par ces derniers sans autorisation constituait une violation de la loi de 1975 sur le logement . 5 . Griefs relatifs aux effets de la loi de 1969 sur le logemen t Dans la mesure oÃ¹ les requÃ©rants se plaignent des effets inhÃ©rents Ã cette loi, le Gouvernement soutient que leur requÃªte est irrecevable car elle ne respecte pas la rÃ¨gle des six mois prÃ©vue Ã l'article 26 de la Convention . En effet, la loi est entrÃ©e en vigueur le 2 fÃ©vrier 1970 et la requÃ©te n'a Ã©tÃ© introduite que le 25 janvier 1980 .
6. Conclusion s Le Gouvernement dÃ©fendeur soutient donc que la requÃªte est soit irrecevable pour mÃ©connaissance de la rÃ¨gle des six mois prÃ©vue Ã l'article 26 de la Convention, soit, Ã titre subsidiaire, manifestement mal fondÃ©e dans la niesure oÃ¹ elle invoque l'article 6, paragraphe 1 et l'article 1 du Protocole additionnel ainsi que l'article 8 de la Convention, soit parce qu'elle ne pose aucun problÃ¨me juridique au titre de l'article 8, paragraphe 1 soit, subsidiairement, parce que toute ingÃ©rence que les requÃ©rants auraient subie dans leurs droits garantis par l'article 8 . paragraphe 1 Ã©tait justifiÃ©e aux termes de l'article 8, paragraphe 2 de la Convention .
OBSERVATIONS DES REQUÃRANTS 1 . Sur la situation du logement Ã Guernesey Les requÃ©rants soutiennent en prentier lieu que les difficultÃ©s de logement qu'a connues Guernesey aprÃ¨s la DeuxiÃ¨me guerre mondiale n'Ã©taient pas fondanientalement diffÃ©rentes de celles de l'ensemble du Royaunte-Uni . NÃ©anmoins, seules Guernesey . Jersey et 1i1e de Man ont eu recours Ã l'intposition de conditions de rÃ©sidence pour faire face Ã la demande de logements . Les autres iles britanniques n'ont pas instaurÃ© de telles conditions d'autorisation, que les requÃ©rants dÃ©crivent comme â¢ l'Ã©quivalent d'un contrÃ´le de l'immigration â¢ . D'aprÃ¨s les statistiques fournies Ã la Commission par le Gouvernenient dÃ©fendeur dans l'affaire Wiggins . la population de Guernesey est passÃ©e de 43 500 Ã 54 256 habitants entre 1951 et 1976 . Les requÃ©rants comparent ces chiffres Ã la population actuelle de Guernesey qui serait, selon le Gouvernement dÃ©fendeur, de 53 303 habitants (en avril 1981), ce qui indique un net dÃ©clin depuis 1976 . La population de Guernesey ayant donc diminuÃ© au cours des cinq derniÃ¨res annÃ©es, la pression dÃ©mographique ne saurait justifier par elle-mÃªme la niise en o_uvre des lois sur le logement . Les requÃ©rants soutiennent en outre que, si on invoque des Ã©lÃ©ments d'ordre dÃ©mographique, il faut les analyser en dÃ©tail avant d'en faire usag e
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pour justifier les lois sur le logement . On a att ri buÃ© la croissance de la population entre 1951 et 1976 Ã un afflux dans lile de B ri tanniques non o ri ginaires de Guernesey, mais on n'a apportÃ© aucune preuve montrant que telle Ã©tait bien lacomposition de cet afflux . On n'a pas non plus Ã©tabli si des Britanniques de Guernesey ( et, le cas Ã©chÃ©ant, combien) avaient quittÃ© I'7e rÃ©cemntent, ni donnÃ© les motifs de ces dÃ©parts Ã©ventuels . A cet Ã©gard, les requÃ©rants soulignent le caractÃ¨re de â¢paradis fiscal Â» de Guernesey , et l'encouragement donnÃ© par les auto ritÃ©s de Guernesey - notantntent en crÃ©ant, avec la loi de 1957 sur le logement, le secteur du â¢marchÃ© libreâ¢ du logement - aux â¢B ri tanniques non o ri ginaires de Guernesey â¢ pour qu'ils occupent Ã Guernesey des logements du â¢ marchÃ© libreÂ» . C'est pourquoi les requÃ©rants soutiennent que ce sont les lois sur le logentent qui ont, dans une ce rt aine mesure, favorisÃ© l'augmentation mÃªme de la population par laquelle le Gouvernement dÃ©fendeur entend justifier leur existence . Les requÃ©rants allÃ¨guent que les lois sur le logement ont donc permis aux riches d'acheter des habitations non rÃ©glementÃ©es sur le â¢ marchÃ© libre â¢ de Guernesey, sans restr iction, tout en exer Ã§ ant une disc ri mination Ã l'encontre des B ri tanniques moins riches non o ri ginaires de Guernesey . parmi lesquels ceux qui, comme les requÃ©rants, avaient Ã©lu domicile Ã Guernesey . Les requÃ©rants renvoient Ã cet Ã©gard aux statistiques fournies par le Gouvernement dÃ©fendeur , en l'espÃ¨ce comme dans l'affaire Wiggins, concernant les personnes attendant de l'Etat de pouvoir Ibuer un logement Ã Guernesev . En 1976 . le nombre de personnes figurant sur la liste d'attente pertinente Ã©tait de 290 alors qu'il est actuellement de 420, en dÃ©pit d'une diminution de la population totale . Les requÃ©rants soutiennent donc que l'Ã©volution de la population absolue n'est . pas nÃ©cessairement le facteur dominant des problÃ¨mes du logement Ã Gernesev . Faisant allusion aux 700 familles qui attendent encore des prÃªts Ã l'achat ou Ã la construction, les requÃ©rants font observer qu'en 1980 l'AssemblÃ©e lÃ©gislative de Guernesey a dÃ©clarÃ© qu'il y avait sur I Ã®le 1500 terrains Ã bÃ¢tir disponibles . En outre, il y avait, en 1976, 1040 autres propriÃ©tÃ©s vacantes sur Iile, mais le Gouve rn ement n'a pas fourni de statistiques plus rÃ©centes . Dans la mesure oÃ¹ le chÃ´mage est citÃ© Ã l'appui de la rÃ©glementation, les requÃ©rants doutent que ce soit pour chercher un emploi que les deniandeurs d'autori sations viennent Ã Guernesey . pensant plutÃ´t que c'est . par exentple , pour y prendre leur retraite . S'agissant des lois sur le logement en gÃ©nÃ©ral, les requÃ©rants soulignent qu'elles sont fort complexes, comme en tÃ©moigne la frÃ©quence de leurs amendements . lls estiment nÃ©anntoins qu'on peut rÃ©sumer leurs caractÃ©ristiques de la tnaniÃ¨re suivante : elles offrent des logements non rÃ©glementÃ©s aux riches sur le â¢ marchÃ© libre â¢, et accordent un traitement de faveur aux Britannique s - 110 -
nÃ©s Ã Guernesey . par opposition aux autres Britanniques . sur le marchÃ© rÃ©glementÃ© . lls font observer en outre que l'â¢occupation= d'une propriÃ©tÃ© rÃ©glementÃ©e par des personnes ne rÃ©unissant pas les conditions de rÃ©sidence ou ne possÃ©dant pas d'autorisation constitue un dÃ©lit bien que l' .occupation . ne soit pas elle-mÃªme dÃ©finie par les lois sur le logement . De plus, la loi de 1969 sur le logement a supprimÃ© rÃ©troactivement et sans indemnisation le droit de rÃ©sidence de personnes telles que les requÃ©rants . Ceux-ci font toutefois observer qu'un rÃ©cent amendement aux lois sur le logement permet Ã un militaire absent de Guernesey d'Ãªtre considÃ©rÃ© comme occupant un logentent d'une maniÃ¨re lui permettant de rÃ©unir les conditions requises pour avoir le droit de rÃ©sidence, alors qu'aucune concession analogue n'est prÃ©vue pour les personnes . telles qu'eux-mÃªmes, participant Ã des travaux de dÃ©veloppement Ã l'Ã©tranger . 2 . Griefs au titre dc l'article 8 de la Conventio n Ixs requÃ©rants soutiennent en premier lieu qu'ils ont emniÃ©nagÃ© Ã Guernesey en avril 1956, aprÃ¨s avoir vendu leur niaison du Lancashire et apportÃ© leurs nieubles, afin de s'Ã©tablir dÃ©finitivement dans cette ile Ã la suite de la nomination de M . Gillow au poste permanent de directeur du Service consultatif horticole . lls ont Ã©tÃ© logÃ©s peu de temps par l'AssemblÃ©e lÃ©gislative pendant la construction de Whiteknights, oÃ¹ ils ont ensuite Ã©lu domicile . lls n'ont donc rien pris au parc immobilier existant de Guernesey ; ils ont au contraire dÃ©veloppÃ© celui-ci .
Lorsqu'ils ont quittÃ© Iile en 1960 . ils ont laissÃ© leurs meubles Ã Whiteknights . oÃ¹ ils ont toujours eu l'intention de retourner aprÃ¨s leur service outre-mer . Pendant les 18 annÃ©es qui ont suivi . ils ont fourni un logement Ã des personnes agrÃ©Ã©es par les services du logement moyennant des loyers modestes, sans chercher, par exemple . Ã tirer parti du caractÃ¨re di7e de villÃ©giature de Guemesey en louant leur propriÃ©tÃ© pour de courtes pÃ©riodes . Pendant ce temps-lÃ , ils ont donc Ã©largi le parc imniobilier de Guernesey . Les dentandes de renseignentents forntulÃ©es par les requÃ©rants au sujet de la rÃ©glenientation rÃ©gissant la vente de Whiteknights n'avaient qu'un caractÃ¨re inforniatif et ponctuel . Elles n'ont done pas jouÃ© sur leur dÃ©termination Ã retourner Ã Whiteknights, qu'ils considÃ©raient conime leur domicile . Pendant la pÃ©riode oÃ¹ ils ont travaillÃ© Ã l'Ã©tranger pour des organisntes d'assistance . ils ont eu plusieurs ~ domiciles . Ã Malte . Ã Hong-kong, en Jordanie, en Yougoslavie . au Bangladesh . au Lesotho et en Libye . Pourtant, ils ne considÃ©raient aucun d'entre eux comnte leur Â«domicileÂ» au sens que Whiteknighls gardait pour eux . S'agissant de la distinction opÃ©rÃ©e par le Gouvernenient entre la durÃ©e de leur occupation de Whiteknights et la pÃ©riode dinq ans sur laquelle portait l'affaire Wiggins, ils font observer tout d'abord que . dans l'affaire Wiggins,
l'occupation avait Ã©tÃ© illÃ©gale pendant deux ans et demi sur cinq, et qu'en tout Ã©tat de cause le critÃ¨re de l'Ã©tablissement d'un â¢ donticile â¢ au sens de l'article 8 de la Convention rÃ©side dans l'intention dÃ©montrable du requÃ©rant plutÃ´t que dans une certaine pÃ©riode d'occupation . Ils soutiennent donc que Whiteknights Ã©tait leur domicile au sens de l'article 8 de la Convention . Ils allÃ¨guent . en outre, que l'application Ã leur Ã©gard des lois sur le logement Ã©tait disproportionnÃ©e et injustifiable aux termes de l'article 8 . paragraphe 2 de la Convention . A cet Ã©gard, ils visent notamment l'attitude .du chat et de la souris= qu'ont eue les services du logement lors des nÃ©gociations de 1979 . IIs font rÃ©fÃ©rence aux nombreuses lettres acceptant de fermer les yeux sur leur â¢occupationâ¢ de Whiteknights pendant ces nÃ©gociations, d'oÃ¹ un sentiment permanent d'incertitude, contrastant avec les recommandations formulÃ©es Ã deux reprises par les services du logement pour conseiller aux requÃ©rants de demander une autorisation Ã court terme, ce qu'ils ont fait, mais en vain . Les requÃ©rants soutiennent qu'il Ã©tait abusif et injustifiable, de la part des services du logement, compte tenu des possibilitÃ©s d'hÃ©bergement qu'ils avaient fournies Ã Guernesey pendant 18 ans, de leur refuser l'autorisation de rÃ©sider Ã Whiteknights autrement qu'Ã titre prÃ©caire pendant que se poursuivaient les nÃ©gociations pour une autorisation de plus longue durÃ©e, pendant que les requÃ©rants effectuaient les rÃ©parations devenues nÃ©cessaires parce que la ntaison avait Ã©tÃ© louÃ©e pendant trÃ¨s longtemps, et, ensuite, pendant que les requÃ©rants prÃ©paraient la propriÃ©tÃ© pour la vendre et qu'elle Ã©tait sur le marchÃ© . Il Ã©tait inconcevable, notamment au cours de cette derniÃ¨re pÃ©riode . que les requÃ©rants permettent Ã qui que ce soit d'autre d'occuper leur propriÃ©tÃ© . On leur a pourtant dit, lorsqu'ils ont fait appel Ã la â¢ Royal Court Â» le 8 juillet 1980, que, pendant la pÃ©riode en question, ils devaient rÃ©sider Ã l'hÃ´tel ou quitter lile . De plus, ils soutiennent que l'emploi de sanctions pÃ©nales Ã leur encontre pendant que leur recours contre les dÃ©cisions des services du logement Ã©tait en instance constituait une autre ingÃ©rence injustifiable . 3 . Griefs au titre de l'article 1 du Protocole additionne l Les requÃ©rants soutiennent qu'ils ont subi des ingÃ©rences dans l'exercice du droit au respect de leurs biens et qu'ils ont en outre Ã©tÃ© privÃ©s de leur propriÃ©tÃ© contrairement aux dispositions de cet article . S'agissant de l'ingÃ©rence dans le droit au respect de leur domicile, Whiteknights, ils allÃ¨guent que le Gouvernement du Royaume-Uni a dÃ» accepter certaines obligations Ã l'Ã©gard de la premiÃ¨re phrase de cet article lorsqu'il a ratifiÃ© celui-ci, nonobstant les termes apparemment larges de son second paragraphe . Ils estiment que le Gouvernement n'aurait pas pu faire nioins que confirmer qu'il ne justifierait aucune ingÃ©rence qui n'aurait pas Ã©t Ã© - 112 -
justifiÃ©e par le Parlement du Royaume-Uni et qui refuserait des droits Ã©tablis pour l'ensemble des citoyens britanniques . Ils soulignent que le droit de rÃ©sidence, touchant Ã la nationalitÃ©, constitue une question d'importance nationale et non un problÃ¨me local, et qu'il aurait donc dÃ» Ãªtre examinÃ© par le Parlement du Royaume-Uni . Ils allÃ¨guent que ces conditions n'ont pas Ã©tÃ© remplies . De plus, ils niaintiennent les critiques qu'ils ont forntulÃ©es Ã l'Ã©gard des tentatives de justification du Gouvernement dÃ©fendeur au titre de l'article 8, paragraphe 2 de la Convention concernant la situation du logentent Ã Guernesey dans son ensenible . Elles seraient . en effet, insuffisantes pour justifier une ingÃ©rence dans l'exercice de leurs droits garantis par la premiÃ¨re phrase de l'article I du Protocole additionnel . Ils allÃ¨guent, en outre, que les lois sur le logentent de Guernesey ont transforniÃ© le droit de rÃ©sidence sur Ii1e en un bien . Pour illustrer cela, ils font rÃ©fÃ©rence au secteur du . ntarchÃ© libre â¢ du logentent, oÃ¹ le droit d'habiter dans l'ile constitue un produit nÃ©gociable que les riches peuvent s'offrir . Par contre, ils ont, eux, perdu leur droit de rÃ©sidence du fait de la loi de 1969 sur le logentent . sans indemnisation et en raison d'une condition rÃ©troactive qu'ils ne pouvaient respecter . Dans la niesure oÃ¹ le Gouvernentent dÃ©fendeur se fdnde sur l'article 26 Ã propos de ce nioyen, les requÃ©rants soutiennent que les exigences de l'anicle 25, concernant la Â«victimeâ¢, et celle de l'article 26 de la Convention, concernant l'Ã©puisentent des voies de recours internes les obligeaient Ã dÃ©montrer que la loi ou un de ses effets les avait lÃ©sÃ©s . Cela a Ã©tÃ© Ã©tabli par les dÃ©cisions de la . Royal Court - en juillet et aoÃ»t 1980, lorsque les voies de recours internes se sont trouvÃ©es Ã©puisÃ©es : aussi les requÃ©rants maintiennent-ils qu'en introduisant leur requÃ©te en janvier 1980 . ils ont satisfait aux exigences de l'article 26 de la Convention .
4 . Griefs au titre dc l'article 6 de la Conventio n Les requÃ©rants soutiennent que leurs droits garantis par cet article ont Ã©tÃ© violÃ©s tant pendant la procÃ©dure civile de recours contre les dÃ©cisions des services du logentent que pendant la procÃ©dure pÃ©nale engagÃ©e Ã leur encontre parce qu'ils occupaient Whiteknights . S'agissant de la procÃ©dure civile, ils prÃ©tendent avoir Ã©tÃ© harcelÃ©s pour les empÃªcher de poursuivre leur appel devant la +Royal CourtÂ», en les obligeant Ã partir de Whiteknights pour soit rÃ©sider Ã l'hÃ´tel soit quitter 171e . Ils renvoient Ã cet Ã©gard aux observations du Procureur, rapportÃ©es dans le contmuniquÃ© de presse concernant leur appel du 8 juillet 1980 . De plus, ils soutiennent que les poursuites pÃ©nales intentÃ©es Ã leur encontre parce qu'ils occupaient Whiteknights - alors mÃªme que le parque t
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savait qu'un appel Ã©tait en cours contre les dÃ©cisions des services du logement constituaient aussi un harcÃ¨lement . En outre, le procÃ¨s de M . Gillow le 1 -1 fÃ©vrier 1980 devant la Â»Magistrales' Court . a inÃ©vitablement Ã©tÃ© prÃ©judiciable Ã leur appel civil exaniinÃ© deux mois plus tard . S'agissant de la procÃ©dure pÃ©nale Ã l'encontre de M . Gillow . les requÃ©rants soutiennent que la rÃ©fÃ©rence, dans les chefs d'accusation, Ã l'occupation de Whiteknights Â«entre le 31 octobre 1979 et le 17 dÃ©cembre 1979Â» n'englobait pas le jour oÃ¹ a Ã©tÃ© constatÃ©e l'occupation allÃ©guÃ©e, Ã savoir le 17 dÃ©cembre 1979 proprement dit .
De plus . les requÃ©rants soutiennent que la structure de la Â«Magistrates' Court - et de la Â« Royal Court Â» de Guernesey est archaÃ¯que et que la procÃ©dure est dominÃ©e par le ministÃ¨re public . Ils font observer que, l'interprÃ©tation donnÃ©e par M . Gillow des termes -entre le 31 octobre 1979 et le 17 dÃ©cembre 1979Â» n'ayant pas Ã©tÃ© retenue par le tribunal, celui-ci a admis que les conseillers juridiques de la Couronne accusent les requÃ©rants d'avoir occupÃ© Whiteknights sans autorisation Ã un moment, Ã savoir le 31 octobre 1979, oÃ¹ les services du logement avaient, par leur lettre du 20 septembre 1979 . autorisÃ© les requÃ©rants Ã Ãªtre prÃ©sents Ã Whiteknights . lls allÃ¨guent en outre que la notion d'=occupation= n'est dÃ©finie nulle part dans les lois sur le logement et qu'elle est insuffisamment prÃ©cise pour constituer le fondement d'une accusation pÃ©nale . Enfin, s'agissant du recours intentÃ© par M . Gillow devant la Â«Royal CourtÂ» contre sa condamnation du 1Â° fÃ©vrier 1980, recours examinÃ© le 26 aoÃ»t 1980, les requÃ©rants soutiennent que la Â» Royal Court Â» Ã©tait incapable d'entendre Ã©quitablement M . Gillow . En effet, sa composition Ã©tait identique . Ã l'exception d'un assesseur, Ã celle qui avait connu de l'appel des requÃ©rants contre les dÃ©cisions des services du logement, le 8 juillet 1980 . .
EN DROI T 1 . Les requÃ©rants se plaignent d'avoir Ã©tÃ© empÃªchÃ©s de vivre dans leur ntaison . Â» Whiteknights Â», ou d'en faire usage et d'avoir dÃ¹ finalement la vendre, d'avoir Ã©tÃ© poursuivis pour l'avoir occupÃ©e, et de s'Ãªtre vu refuser par lÃ mÃªme le droit au respect de leurs biens, contrairement Ã l'article 1 du Protocole additionnel . Ils soutiennent qu'ils ont Ã©tÃ© privÃ©s de leur droit de rÃ©sider Ã Guernesey, droit dont les lois sur le logement font un bien en soi, et de se servir de Whiteknights comme de leur domicile, ou de la rÃ©parer, ou de la prÃ©parer Ã sa ntise en vente, Ã cause du rejet, par les services du logement, de leurs demandes d'autorisations discrÃ©tionnaires de durÃ©es diverses . Ils soutiennent que ces restrictions ne sont pas justifiables aux termes du deuxiÃ¨me paragraphe de l'article 1 du Protocole additionnel et qu'il n'est pas possible d'Ã©tablir que le refus de les laisser se servir de leur propre maison soi t - 11-i -
conforme Ã l'intÃ©rÃªt gÃ©nÃ©ral, Ã©tant donnÃ©, d'une part, qu'ils l'ont construite eux-mÃªmes, accroissant ainsi le parc immobilier et fournissant plus tard des possibilitÃ©s d'hÃ©bergement locatif Ã des personnes agrÃ©Ã©es par les services du logement, et, d'autre part, que la maison Ã©tait vide Ã la suite du dÃ©part volontaire de son dernier locataire . Le Gouvernement dÃ©fendeur soutient que, dans la mesure oÃ¹ les requÃ©rants se plaignent de la pe rt e de leur droit de rÃ©sider Ã Guernesey, leur requÃªte est tardive car elle a Ã©tÃ© introduite plus de six mois aprÃ¨s l'entrÃ©e en vigueur de la loi de 1969 sur le logement, en ve rt u de laquelle les requÃ©rants ont perdu leur droit de rÃ©sidence . Il soutient, en outre, que les requÃ©rants n'ont pas Ã©tÃ© privÃ©s de leurs biens ntais que les lois sur le logement constituent des lois que le Gouvemement dÃ©fendeur juge nÃ©cessaires pour rÃ©glementer l'usage des biens conformÃ©ment Ã l'intÃ©rÃ©t gÃ©nÃ©ral au sens du deuxiÃ¨me paragraphe de l'article 1 du Protocole additionnel . L'article 1 du Protocole additionnel dispose : â¢Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens . Nul ne peut Ãªtre privÃ© de sa propriÃ©tÃ© que pour cause d'utilitÃ© publique et dans les conditions prÃ©vues par la loi et les principes gÃ©nÃ©raux du droit international . Les dispositions prÃ©cÃ©dentes ne portent pas atteinte au droit que possÃ¨dent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nÃ©cessaires pour rÃ©glementer l'usage des biens, conformÃ©ment Ã l'intÃ©rÃªt gÃ©nÃ©ral ou pour assurer le paiement des impÃ´ts ou d'autres contributions ou des amendes . .
La Cotnmission rappelle que, conformÃ©ment Ã l'article 26 de la Convention, elle ne peut Ãªtre saisie que .dans le dÃ©lai de six mois, Ã partir de la date de la dÃ©cision interne dÃ©finitiveâ¢ . Le Gouvernement dÃ©fendeur a soutenu que cette disposition empÃªchait la Commission de connaÃ®tre du grief des requÃ©rants selon lequel ceux-ci auraient Ã©tÃ© privÃ©s d'un Ã©lÃ©ment de leurs biens, du fait de la promulgation de la loi de 1969 sur le logement . Toutefois, selon la jurisprudence constante de la Commission concemant l'interprÃ©tation de l'article 25 de la Convention, la Commission ne peut connaitre d'une requÃªte que lorsque le requÃ©rant peut se prÃ©tendre victime d'une violation de la Convention, et qu'elle ne peut l'examiner in abstracto . La Commission doit donc dÃ©terminer Ã quel moment les requÃ©rants ont Ã©tÃ© en mesure de se prÃ©tendre victimes de la violation qu'ils allÃ¨guent au sens de l'article 25 de la Convention . Les prÃ©sents griefs concernent des restrictions apportÃ©es au droit de s requÃ©rants de se rendre Ã Whiteknights . de rÃ©parer cette maison, de l'habiter et de la prÃ©parer Ã la vente, restrictions rÃ©sultant de l'application des lois d e - 115 -
Guernesey sur le logement Ã leur cas particulier et Ã leur propriÃ©tÃ©, Whiteknights . Les requÃ©rants ont contestÃ© ces restrictions, en dernier lieu le 8 juillet 1980, devant la Â« Royal Court â¢ . pour s'opposer aux dÃ©cisions prises par les services du logement en application des lois sur le logement . La Conimission constate que cette dÃ©cision a Ã©tÃ© la dÃ©cision dÃ©finitive portant sur leurs griefs concernant l'application des lois sur le logement Ã leur propriÃ©tÃ© dans son ensemble et que, leur requÃªte Ã la Commission ayant Ã©tÃ© en fait introduite le 25 janvier 1980, les requÃ©rants ont satisfait aux exigences de l'article 26 de la Convention s'agissant de ces griefs . La Comniission doit donc examiner les diffÃ©rents griefs des requÃ©rants au titre de l'article 1 du Protocole additionnel . En l'espÃ¨ce, les requÃ©rants ont soutenu que les lois sur le logement Ã©taient Â«I'Ã©quivalent de lois sur l'immigration . et qu'elles Ã©taient en outre discrintinatoires . Ils font observer qu'il n'a apparemment Ã©tÃ© tenu aucun compte du fait qu'ils Ã©taient propriÃ©taires de Whiteknights, ni lorsqu'on leur a refusÃ© l'autorisation d'occuper cette maison ou d'en faire usage . ni lorsqu'il a Ã©tÃ© dÃ©cidÃ© de les poursuivre pour occupation non aulorisÃ©e : on peut se demander si, dans ces conditions . les restrictions imposÃ©es aux requÃ©rants Ã©taient proportionnÃ©es au but visÃ© et conformes aux ternies de l'article 1 du Protocole additionnel ou si elles les privaient en fait de leur propriÃ©tÃ© ou liniitaient exagÃ©rÃ©ntent son usage . Le Gouvernement dÃ©fendeur a allÃ©guÃ© que, d'une part . les restrictions apportÃ©es Ã l'usage de Whiteknights par les requÃ©rants n'Ã©taient pas Ã©quivalentes Ã une privation de leur propriÃ©tÃ©, comme en tÃ©moigne le fait qu'ils avaient pu vendre la maison, et que, d'autre part, les restrictions constituaient des â¢ rÃ©glementations de l'usage des biens =, au sens de l'article 1 du Protocole additionnel . La Commission estime qu'il s'agit lÃ de questions complexes concernant l'interprÃ©tation de la Convention, questions pouvant aussi poser des problÃ¨mes au titre des articles 14 et 18 de la Convention en combinaison avec l'article 1 du Protocole additionnel, et dont la solution doit dÃ©pendre d'un examen du fond de l'affaire . Il s'ensuit que cette partie de la requÃªte ne saurait Ãªtre considÃ©rÃ©e comme manifestement ntal fondÃ©e, au sens de l'article 27, paragraphe 2, de la Convention et qu'elle doit Ãªtre dÃ©clarÃ©e recevable, aucun autre motif d'irrecevabilitÃ© n'ayant Ã©tÃ© Ã©tabli . 2 . Les requÃ©rants soutiennent aussi que le rejet de leur .demande d'autorrisation d'occuper Whiteknights constituait un manque de respect de leur domicile violant l'article 8 de la Convention . lls allÃ¨guent qu'ils ont Ã©tabli leur domicile Ã Whiteknights lorsqu'ils vivaient Ã Guernesey et que cette maison est restÃ©e leur domicile, au sens d e - 116 -
l'article 8 de la Convention, pendant leur sÃ©jour Ã l'Ã©tranger oÃ¹ ils pa rt icipaient Ã des travaux d'aide au dÃ©veloppement, et ce en raison de leur ferme intention d'y retourner pour y prendre leur retraite, comme en tÃ©moignent le fait qu'ils aient laissÃ© leur mobilier dans la maison en leur absence, et leur retour en 1979 . Le Gouvernement dÃ©fendeur soutient que les liens des requÃ©rants avec Whiteknights Ã©taient insuffisamment Ã©troits et permanents pour que cette maison soit restÃ©e leur domicile, au sens de l'article 8 de la Convention, aprÃ¨s le dÃ©part des requÃ©rants de Guernesey en 1960. II fait Ã©galement rÃ©fÃ©rence Ã deux demandes de renseignements formulÃ©es par les requÃ©rants concernant la possibilitÃ© de vendre Whiteknights . pour prouver qu'ils ne considÃ©raient pas cette propriÃ©tÃ© comme leur domicile . Il affirme, en outre, que s'il y a eu ingÃ©rence dans l'exercice du droit de s requÃ©rants au respect de leur domicile, celle-ci Ã©tait justifiable aux termes de l'article 8, paragraphe 2, de la Convention, comme Ã©tant prÃ©vue par la loi et nÃ©cessaire, dans une sociÃ©tÃ© dÃ©mocratique, au bien-Ãªtre Ã©conomique du pays et Ã la protection des droits et libertÃ©s d'autrui . L'article 8 de la Convention est ainsi libellÃ© : - 1 . Toute personne a droit au respect de sa vie privÃ©e et familiale, de son domicile et de sa correspondance . 2 . II ne peut y avoir ingÃ©rence d'une autoritÃ© publique dans l'exercice de ce droit que pour autant que cette ingÃ©rence est prÃ©vue par la loi et qu'elle constitue une mesure qui, dans une sociÃ©tÃ© dÃ©mocratique . est nÃ©cessaire Ã la sÃ©curitÃ© nationale, Ã la sÃ»retÃ© publique, au bien-Ãªtre Ã©conomique du pays, Ã la dÃ©fense de l'ordre et Ã la prÃ©vention des infractions pÃ©nales, Ã la protection de la santÃ© ou de la morale, ou Ã la protection des droits et libertÃ©s d'autrui . +
La Commission rappelle en premier lieu qu'elle a eu Ã examiner l'application de dispositions analogues relatives Ã l'octroi d'autorisations Ã l'occasion de requÃªtes antÃ©rieures concernant Guernesey, y compris la requÃªte NÂ° 7456/76 . Wiggins c/Royaume-Uni (DR 13 p . 40), oÃ¹ elle a constatÃ© une ingÃ©rence dans l'exercice du droit du requÃ©rant au respect de son donticile, qui s'est rÃ©vÃ©lÃ©e justifiÃ©e aux termes de l'article 8, paragraphe 2 . de la Convention . En l'espÃ¨ce, la Commission doit dÃ©terminer si Whiteknights continuait d'Ã©tre le domicile des requÃ©rants au sens de l'article 8 de la Convention malgrÃ© leur absence physique et, le cas Ã©chÃ©ant, si le refus de l'autorisation d'occuper cette propriÃ©tÃ© constituait une ingÃ©rence dans l'exercice du droit au respect de leur domicile qui Ã©tait justifiÃ©e aux termes de l'article 8, paragraphe 2 . de la Convention . Il ne fait pas de doute que Whiteknights Ã©tait le domicile des requÃ©rants jusqu'Ã leur dÃ©part de Guernesey en 1960 . Le Gouvernement dÃ©fendeur soutient que, par la suite, les requÃ©rants n'ont plus eu un lien suffisant avec l a
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maison pour qu'elle reste leur domicile, alors qu'elle Ã©tait louÃ©e Ã divers locataires, et ce pendant une longue pÃ© ri ode oÃ¹ ils n'y sont jamais retournÃ©s . Toutefois, la Commission constate que les requÃ©rants ont maintenu ce rt ains liens avec la maison pendant une absence rendue inÃ©vitable par la nature de leur travail out re -mer et que leur intention de retourner Ã Whiteknights a fi ni par se concrÃ©tiser en 1979 . Dans ces conditions, la Commission estime qu'il n'est pas exclu que Whiteknights soit restÃ© le domicile des requÃ©rants, au sens de l'a rticle 8, paragraphe 1, de la Convention, auquel cas se pose une autre question qui consiste Ã savoir si le refus de l'auto ri sation de l'occuper constituait une ingÃ©rence dans l'exercice du droit des requÃ©rants au respect de leur domicile qui Ã©tait justifiÃ©e par les faits de la cause . La Commission considÃ¨re toutefois qu'il s'agit lÃ de questions complexes concernant l'interprÃ©tation de la Convention et dont la solution doit dÃ©pendre d'un examen du fond de l'affaire . 11 s'ensuit que cette partie de la requÃªte ne saurait Ãªtre considÃ©rÃ©e comme manifestement mal fondÃ©e, au sens de l'article 27, paragraphe 2, de la Convention et qu'elle doit donc Ãªtre dÃ©clarÃ©e recevable, aucun autre motif d'irrecevabilitÃ© n'ayant Ã©tÃ© Ã©tabli' . 3 . Les requÃ©rants s'Ã©lÃ¨vent aussi contre les poursuites pÃ©nales dont ils ont fait l'objet pour occupation illicite de Whiteknights, bien qu'ils aient pris toutes les dispositions possibles pour exercer un recours contre le re fus d'autorisation de l'occuper pour un temps plus ou moins long, poursuites qui les contraignaient Ã rÃ©sider Ã l'hÃ´tel ou hors de Iile pour suivre la procÃ©dure d'appel civil . Ils soutiennent que le procÃ¨s fait Ã M . Gillow n'Ã©tait pas Ã©quitable, car il reposait sur un chef d'accusation incorrect et un dÃ©lit d'â¢ occupation . non dÃ©fini . Ils allÃ¨guent en outre que la condamnation pÃ©nale de M . Gillow prÃ©jugeait de leur appel au civil contre le refus d'auto ri sations et que la procÃ©dure d'appel ultÃ© rieure de M . Gillow contre sa condamnation a Ã©tÃ© viciÃ© pour avoir Ã©tÃ© traitÃ©e par un t ri bunal composÃ© pratiquement des mÃªmes juges que ceux qui avaient connu de l'appel au civil le mois prÃ©cÃ©dent, et sans que les requÃ©rants soient rÃ©ellement en mesure d'Ã©tudier les minutes du procÃ¨s de premiÃ¨re instance . Le Gouvernement dÃ©fendeur soutient, en revanche, que les poursuites pÃ©nales intentÃ©es Ã l'encontre des requÃ©rants constituaient une mesure approp ri Ã©e de mise en o :uvre des lois sur le logement, aprÃ¨s qu'on se fÃ»t montrÃ© extrÃªmement indulgent envers les requÃ©rants, qui s'Ã©taient vu accorder Ã plusieurs reprises des â¢su rs is Ã exÃ©cution Â» de la menace d'application des sanctions pÃ©nales, lesquelles finirent par devenir inÃ©vitables . La Commission doit examiner ces griefs Ã la lumiÃ¨re de l'article 6, paragraphe 1, de la Convention, qui prÃ©voit notamment : â¢Toute personne a droit Ã ce que sa cause soit entendue Ã©quitablement , publiquement et dans un dÃ©lai raisonnable, par un tribunal indÃ©pendan t - 1 l8 -
et impartial . Ã©tabli par la loi, qui dÃ©cidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractÃ¨re civil, soit du bien-fondÃ© de toute accusation en matiÃ¨re pÃ©nale dirigÃ©e contre elle . Les griefs des requÃ©rants concernant leur appel au civil et les poursuites pÃ©nales sont toutefois Ã©troitement liÃ©s Ã leurs griefs au titre de l'article 8 de la Convention et de l'article 1 du Protocole additionnel . Les poursuites dont ils se plaignent constituaient le point culminant de la procÃ©dure d'application des dispositions de la loi sur le logement au cas particulier des requÃ©rants . En outre, il s'agissait des mesures mÃªmes pour lesquelles les griefs des requÃ©rants au titre d'autres dispositions de la Convention ont dÃ©jÃ Ã©tÃ© dÃ©clarÃ©s recevabtes . La Commission considÃ¨re que la question de l'application de l'article 6 et de la portÃ©e des garanties prÃ©vues par celui-ci pose, dans ces conditions, de dÃ©licates questions d'interprÃ©tation de la Convention qu'il convient de rÃ©soudre par un examen du fond de l'affaire . Il s'ensuit que cette partie de la requÃªte ne saurait Ãªtre considÃ©rÃ©e conime manifestement mal fondÃ©e, au sens de l'article 27, paragraphe 2, de la Convention et qu'elle doit donc Ãªtre dÃ©clarÃ©e recevable, aucun autre motif d'irrecevabilitÃ© n'ayant Ã©tÃ© Ã©tabli .
Par ces motifs, la Commission DÃCLARE LA REQUÃTE RECEVABLE, tout moyen de fond rÃ©se rvÃ©
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| GILLOW c. ROYAUME-UNI

Synthèse

Analyses

Parties

Origine de la décision

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