Vu la procédure suivante :
Procédure contentieuse antérieure
La société civile immobilière (SCI) Thermes de Divonne-les-Bains, la société à responsabilité limitée (SARL) thermale de Divonne-les-Bains et la société anonyme (SA) Compagnie européenne des bains ont demandé au tribunal administratif de Lyon de condamner la commune de Divonne-les-Bains à verser, respectivement, les sommes HT de 2 476 219 euros à la SCI Thermes de Divonne-les-Bains, de 4 515 506,84 euros à la SARL thermale de Divonne-les-Bains, subsidiairement, toutes ces sommes à la première société dénommée, et de 7 980 000 euros à la SA Compagnie européenne des bains, augmentées de la taxe sur la valeur ajoutée et assorties des intérêts moratoires au taux légal à compter du 7 juin 2018 ;
Par un jugement n° 1807737 du 25 juin 2020, le tribunal administratif de Lyon a rejeté leur demande.
Procédure devant la cour
Par une requête enregistrée le 28 août 2020, et des mémoires enregistrés les 7 septembre 2020, 1er octobre 2021, 30 mai 2022 et 23 août 2022, la SCI Thermes de Divonne-les-Bains, la SARL thermale de Divonne-les-Bains et la SA Compagnie européenne des bains, représentées par la Selarl Cabanes Avocats, demandent à la cour :
1°) d'annuler ce jugement du 25 juin 2020 du tribunal administratif de Lyon ;
2°) dans le dernier état de leurs écritures, de condamner la commune de Divonne-les-Bains à leur verser la somme de 7 397 783,95 euros en réparation de leurs préjudices ;
3°) de mettre à la charge de la commune de Divonne-les-Bains la somme de 10 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elles soutiennent que :
- le jugement est irrégulier ; leur mémoire récapitulatif n'a pas été correctement et exhaustivement analysé ;
- la décision de résiliation pour faute du bail emphytéotique administratif (BEA) a été prise dans le seul but de mettre fin au droit d'exclusivité conféré sur l'exploitation des eaux thermales et de permettre le développement d'un autre projet immobilier ; cette résiliation doit être requalifiée en résiliation pour motif d'intérêt général ouvrant droit à une indemnité calculée par application de l'article 23.4 du bail ; cette résiliation, irrégulièrement intervenue faute de délibération du conseil municipal autorisant le maire à y procéder, est susceptible de leur ouvrir un droit à indemnisation ;
- aucun manquement contractuel ne saurait être reproché à l'emphytéote au regard du principe de loyauté contractuelle opposable au bailleur ; les travaux devant être réalisés par l'emphytéote n'avaient pas de caractère impératif, les deux premières tranches n'étant ni fermes ni obligatoires dans leur contenu et calendrier, et leur consistance était évolutive sur la durée du bail ;
- à titre subsidiaire, les travaux non réalisés demeurent accessoires ou se rattachent à un programme remis en cause en cours de bail ;
- l'article 23.3 du contrat de bail permet à l'occupant évincé d'opter pour la formule d'indemnisation la plus avantageuse pour les sociétés emphytéote et d'exploitation reposant, au cas d'espèce, sur la valeur vénale établie au prix du marché des investissements réalisés par l'emphytéote et la société d'exploitation, soit 965 536 euros ;
- l'article 23.4 prévoit le versement d'une indemnité calculée pour partie en application de l'article 23.3 et pour l'autre partie sur la moyenne annuelle du résultat net d'exploitation prévisionnel après impôts de cinq exercices multiplié par le nombre d'années restant à courir sur la durée du bail dans la limite de dix ans de l'unité économique, soit 1 080 000 euros, outre une somme actualisée de 53 247,95 euros représentative de la valeur des objets mobiliers acquis par l'emphytéote et la société d'exploitation ;
- les SCI Thermes de Divonne-les-Bains et la SARL thermale de Divonne-les-Bains sont fondées à être indemnisées du manque à gagner correspondant à l'écart entre les résultats attendus sur la période 2016-2020 et les résultats réellement réalisés sur la même période ainsi que de la perte de chance de n'avoir pas pu réaliser les travaux relatifs à la rhumatologie, chiffrés à la somme de 2 463 000 euros ;
- la SA Compagnie européenne des Bains, société mère de l'emphytéote et de la société d'exploitation, est fondée à demander l'indemnisation du préjudice qu'elle a subi du fait de la résiliation du bail et correspondant à la privation des gains provenant de la facturation à ses filiales des prestations intragroupe, aux frais liés à la fermeture du site de Divonne-les-Bains ainsi qu'au préjudice d'image en découlant et enfin aux pertes financières liés à une perte de chance de percevoir des gains liés à l'exécution normale du bail, soit 2 200 000 euros ; à titre subsidiaire, la société emphytéote doit être indemnisée en lieu et place de sa holding puisqu'elle supporte les conséquences de ce préjudice ;
- la commune doit indemniser la société emphytéote de la somme de 636 000 euros correspondant au manque à gagner de n'avoir pu réaliser son projet de résidence de tourisme.
Par mémoires enregistrés les 8 décembre 2020, 2 mars 2021 et 24 janvier et 18 août 2022, la commune de Divonne-les-Bains, représentée par Me Verrier, conclut, d'une part, au rejet de la requête, à titre subsidiaire, à ce qu'une indemnité soit allouée après expertise ordonnée avant-dire droit sur la détermination de la valeur nette comptable et de la valeur vénale des investissements réalisés par les sociétés requérantes, d'autre part, ce que soit mise à la charge des appelantes la somme de 5 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Elle fait valoir que :
- le jugement n'est entaché d'aucune irrégularité ;
- la résiliation du BEA est fondée sur l'article 21.3 du bail et sur la faute de l'emphytéote, qui n'a pas rempli l'intégralité de ses obligations contractées à l'article 11 du BEA ;
- l'emphytéote a géré de manière défectueuse les thermes, qui se sont dégradées, n'a pas respecté l'obligation de bon entretien et de maintenance des ouvrages ;
- aucun vice de procédure ni détournement de pouvoir n'entache la décision de résiliation ; le maire était compétent pour résilier le bail ; la commune n'ayant commis aucune faute, aucun des préjudices invoqués à ce titre par les sociétés requérantes ne seront indemnisés ;
- la SARL Thermale de Divonne-les-Bains et SA Compagnie européenne des bains, non parties au contrat résiliées ne sont titulaires d'aucune créance contractuelle ;
- l'indemnisation de la résiliation pour faute de l'emphytéote relève exclusivement de l'article 23.3 du bail, d'où application d'une réfaction de 15 % ; l'indemnisation de la valeur vénale des investissements réalisés par l'emphytéote et l'exploitant doit être écartée car elle conduirait à accorder une libéralité, l'estimation excédant de 80% leur valeur nette comptable ; l'estimation de la valeur vénale n'est pas suffisamment justifiée ; de l'indemnité doivent, en outre, être déduits le coût de la remise en état des installations estimé à 341 000 euros HT.
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu
- le code général des collectivités territoriales ;
- le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience.
Après avoir entendu au cours de l'audience publique :
- le rapport de Mme Psilakis, première conseillère ;
- les conclusions de M. Savouré, rapporteur public ;
- et les observations de Me Cabanes pour la SCI Thermes de Divonne-les-Bains, la SARL thermale de Divonne-les-Bains et la SA Compagnie européenne des bains, et celles de Me Verrier pour la commune de Divonne-les-Bains ;
Vu la note en délibéré enregistrée le 16 septembre 2022 présentée pour la commune de Divonne-les-Bains ;
Considérant ce qui suit :
1. La commune de Divonne-les-Bains et la SCI Thermes de Divonne-les-Bains ont conclu, le 23 juillet 2007, un bail emphytéotique administratif (BEA) d'une durée de soixante-cinq ans portant sur l'établissement thermal dénommé Centre Paul Vidart et ses accessoires. Après mise en demeure de réaliser tous les travaux contractuellement programmés, le maire de Divonne-les-Bains a, par lettre du 3 avril 2018, informé la SCI Thermes de Divonne-les-Bains de sa décision de résilier ce contrat à compter du 31 décembre 2018 pour faute. Cette société en sa qualité d'emphytéote évincée, la SARL thermale de Divonne-les-Bains, exploitante des installations et la SA Compagnie européenne des bains, société mère des précédentes, ont demandé au tribunal administratif de Lyon l'indemnisation des préjudices qu'elles estiment avoir subis du fait de cette résiliation. Par jugement n° 1807737 du 25 juin 2020, dont elles relèvent appel, le tribunal a rejeté leur demande.
Sur la régularité du jugement :
2. Il ressort des termes même du jugement attaqué que le tribunal a visé et analysé de manière complète le mémoire récapitulatif des sociétés requérantes. Par suite, ces dernières ne sont pas fondées à soutenir que ce jugement est irrégulier.
Sur les conclusions indemnitaires de la SARL Thermale de Divonne-les-Bains et de la SA Compagnie européenne des bains :
3. En se prévalant des préjudices qu'elles subissent en raison des conditions de résiliation du contrat liant la SCI Thermes de Divonne-les-Bains à la commune de Divonne-les-Bains, la SARL Thermale de Divonne-les-Bains et la SA Compagnie européenne des bains recherchent nécessairement la responsabilité contractuelle de la commune. Or, n'étant pas parties au bail emphytéotique administratif en litige, elles ne détiennent sur le bailleur aucune créance susceptible de trouver sa cause dans le contrat, alors même que certaines stipulations du bail ouvrent à l'emphytéote évincé - et à lui seul - le droit de demander une indemnité de résiliation intégrant la valeur des investissements réalisés par l'exploitante, à savoir la SARL Thermale de Divonne-les-Bains. Par voie de conséquence, la SARL Thermale de Divonne-les-Bains et la SA Compagnie européenne des bains ne sont pas fondées à se plaindre de ce que le tribunal a rejeté leurs demandes indemnitaires. Les conclusions de la requête présentées aux mêmes fins, chiffrées dans le dernier de leurs écritures à 4 561 783,95 euros pour la première et à 7 397 783,95 euros pour la seconde, doivent être rejetées.
Sur les conclusions présentées par la SCI Thermes de Divonne-les-Bains :
En ce qui concerne le motif de résiliation :
4. D'une part, l'article 11 du BEA conclu le 23 juillet 2007 décrit les travaux à réaliser par l'emphytéote et les répartit en trois tranches, la dernière étant conditionnée au développement d'une activité à laquelle les parties ont finalement renoncé. Aux termes de l'article 13 : " Sous réserve que les autorisations nécessaires purgées du recours des tiers soient obtenues dans les délais utiles, les travaux d'investissement décrits ci-dessus seront réalisés selon le calendrier prévisionnel suivant (...) : 13.1. Travaux de la 1ère tranche : dépôt du permis de construire ou de la déclaration de travaux au plus tard en mars 2008 et achèvement des travaux au 30 juin 2009. 13.2. Travaux de la 2ème tranche : dépôt du permis de construire ou de la déclaration de travaux au plus tard en mars 2009 et achèvement des travaux au 30 juin 2010 (...) ", tandis qu'aux termes de l'article 23 : " 23.1. Le Bailleur aura la faculté de résilier (...) le présent contrat en cas d'inobservation grave (...) des clauses du présent contrat, à savoir (...) - si les travaux mentionnés à l'article 11 ne sont pas réalisés dans les délais fixés à l'article 11 / (...) / La résiliation est prononcée par la bailleur après mise en demeure de l'emphytéote de remédier aux manquements constatés dans un délai de soixante jours et restée infructueuse (...) / La mise en demeure prévue à l'alinéa précédent contient déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause ".
5. Il résulte de ces stipulations combinées que l'absence de réalisation de tout ou partie du programme des travaux selon l'échéancier constitue, par détermination du contrat, une faute justifiant que le bailleur use de sa faculté de résilier le bail après mise en demeure infructueuse. En outre, le principe de loyauté contractuelle dont se prévaut la SCI Thermes de Divonne-les-Bains implique que les clauses que les parties estiment ne plus correspondre aux circonstances soient renégociées. En revanche, il ne saurait être compris comme permettant à l'une des parties de s'affranchir de ses engagements au seul motif que l'autre partie aurait négligé d'en exiger l'exécution à plus brefs délais, le bailleur étant d'ailleurs tenu, s'agissant de la résiliation, de laisser le contrat se poursuivre si l'emphytéote défère à sa mise demeure dans les soixante jours.
6. Il est constant que la mise en conformité des installations thermales aux normes handicapées, relevant du programme de la deuxième tranche, n'a pas été réalisée. Si la SCI Thermes de Divonne-les-Bains soutient avoir rénové le système de traitement d'air des piscines et la toiture, notamment la verrière en polycarbonate, travaux compris dans la première tranche, les factures qu'elle verse aux débats ne permettent pas de l'établir. Il ne résulte pas non plus de l'instruction que la consistance des travaux ou le calendrier prévisionnel, mentionnés aux articles 11 et 13 du bail auraient été modifiés par avenant, notamment du fait des discussions portant sur l'orientation nouvellement souhaitée en matière de rhumatologie. Dans ces conditions, le défaut de réalisation de ces travaux est un motif justifiant la résiliation du bail emphytéotique sur le fondement de l'article 23.1, aux torts de l'emphytéote, sans qu'il soit besoin pour la commune de justifier de la gravité des fautes commises par son co-contractant.
7. Par ailleurs, si la commune de Divonne-les-Bains avait, à la date de résiliation du bail, conçu le projet de réaliser un nouveau complexe touristique et thermal appelé à se substituer au Centre Paul Vidart, elle n'aurait pu résilier le bail si la SCI Thermes de Divonne-les-Bains avait rempli ses obligations. Il suit de là que la résiliation ne saurait être regardée comme ayant été prononcée pour un motif d'intérêt général, alors même que la défaillance de l'emphytéote a pu être perçue par le bailleur comme une opportunité de rompre le contrat à des conditions plus avantageuses.
8. Enfin, l'irrégularité formelle d'une résiliation pour faute est seulement susceptible d'épargner au cocontractant déchu de l'administration la prise en charge du surcoût entraîné par la passation d'un contrat de substitution. Le présent litige ne portant pas sur l'imputation de tels frais à la SCI Thermes de Divonne-les-Bains, il est sans incidence sur l'étendue du droit à indemnisation que le maire de Divonne-les-Bains ait résilié le bail sans délibération du conseil municipal.
9. Il résulte de ce qui précède, d'une part, que la SCI Thermes de Divonne-les-Bains n'est pas fondée à demander à être indemnisée de son manque à gagner selon les conditions réservées par l'article 23.4 du bail à une résiliation prononcée pour un motif d'intérêt général et que doivent être rejetées les conclusions de la requête tendant à ce que la commune de Divonne-les-Bains l'indemnise de la somme de 6 432 247, 95 euros correspondant aux bénéfices qu'elle escomptait retirer du bail jusqu'à son échéance, soit 2 463 000 euros, à l'indemnité basée sur la moyenne annuelle du résultat net d'exploitation prévisionnel et la valeur des objets mobiliers soit les sommes de 1 080 000 euros et 53 247,95 euros, du préjudice lié à l'impossibilité de réaliser un projet de résidence de tourisme, soit 636 000 euros et des pertes d'exploitation intra groupe, soit 2 200 000 euros, d'autre part, qu'il y a lieu pour la cour d'examiner les conditions d'une indemnisation de résiliation prononcée pour faute de l'emphytéote.
En ce qui concerne l'indemnité de résiliation :
10. Aux termes de l'article 23.3 du bail en litige : " Lorsque le contrat est résilié en application de l'article 23.1, les biens, aménagements et constructions font l'objet d'un retour immédiat au bailleur, avec versement à l'emphytéote d'une indemnité égale au montant le plus élevé des sommes suivantes : soit une somme égale à la valeur nette comptable non amortie des investissements réalisés et financés par l'emphytéote (lesquels sont mentionnés à l'article 11) déduction faite des amortissements et des provisions pour dépréciations déjà réalisés et figurant au bilan ; soit le remboursement du capital restant au titre des emprunts engagés par l'emphytéote et la société d'exploitation pour financer ses investissement, y compris les indemnités et pénalités dues pour leur remboursement anticipé ; soit une somme égale à la valeur vénale établie au prix du marché des investissements réalisés et financés par l'emphytéote et la société d'exploitation fixée, à défaut d'accord amiable, à dire d'expert. / En cas de résiliation pour faute, l'indemnité prévue au présent article sera réduite de 15 % ".
11. Il résulte de ces stipulations que l'indemnité de résiliation doit être déterminée selon le mode de calcul le plus favorable à l'emphytéote, après imputation d'une réfaction de 15 %. La SCI Thermes de Divonne-les-Bains renonçant à se prévaloir du remboursement du capital non amorti des emprunts, faute d'en avoir contractés pour financer ses investissements, elle reste éligible à une indemnité assise soit sur la valeur nette comptable non amortie des investissements qu'elle a réalisés et financés, soit sur la valeur vénale établie au prix du marché des investissements réalisés en exécution des clauses contractuelles et financés par elle-même et par la SARL Thermale de Divonne-les-Bains.
12. Alors qu'elles étaient contractuellement tenues de s'en remettre, en cas de différend, à un expert désigné d'un commun accord, la commune de Divonne-les-Bains et la SCI Thermale de Divonne-les-Bains ont produit, sur la valeur vénale au prix du marché, des estimations divergentes tant sur la méthode que sur la valeur des biens qui font obstacle à ce que la cour détermine le montant de l'indemnité qui serait due en vertu de ce mode de calcul et dont il ressort des écritures qu'il sera le plus favorable à l'emphytéote.
13. En conséquence, il y a lieu, avant de statuer sur le montant de l'indemnité due par la bailleur, d'ordonner une expertise au contradictoire de la commune de Divonne-les-Bains et de la SARL Thermale de Divonne-les-Bains aux fins, d'une part, de répertorier les investissements réalisés par l'emphytéote et l'exploitant des thermes en exécution des stipulations contractuelles, de proposer une méthode d'évaluation de la valeur vénale des investissements ainsi recollés puis de l'appliquer à chaque bien, à la date de résiliation effective du contrat, soit le 30 septembre 2020, d'autre part, d'identifier et d'évaluer, le cas échéant, les travaux de réfection de l'ouvrage qui seraient nécessités, au 20 septembre 2020, par un manque d'entretien de l'emphytéote.
DÉCIDE :
Article 1er : Les conclusions de la société anonyme à responsabilité limitée thermale de Divonne-les-Bains et de la société anonyme Compagnie européenne des bains dirigées contre la commune de Divonne-les-Bains, sont rejetées.
Article 2 : Les conclusions présentées par la société civile immobilière Thermale de Divonne-les-Bains tendant à la condamnation de la commune de Divonne-les-Bains à lui verser la somme de de 6 432 247, 95 euros en indemnisation de son manque en gagner, sont rejetées.
Article 3 : Il sera, avant de statuer sur les conclusions de la requête tendant au versement de l'indemnité de résiliation due à la société civile immobilière Thermale de Divonne-les-Bains, procédé par deux experts, l'un en immobilier, l'autre en comptabilité, désignés par le président de la cour administrative d'appel, à une expertise avec mission de :
- répertorier les investissements réalisés par l'emphytéote et l'exploitant des thermes en exécution des stipulations contractuelles, visés par l'article 23.3 du bail emphytéotique administratif conclu le 23 juillet 2007 ;
- proposer une méthode d'évaluation de la valeur vénale des investissements ainsi recollés, puis de l'appliquer à chaque bien, à la date de résiliation effective du contrat, soit le 30 septembre 2020 ;
- identifier et évaluer, le cas échéant, les travaux de réfection de l'ouvrage qui seraient nécessités, au 20 septembre 2020, par un manque d'entretien de l'emphytéote.
Article 4 : L'expertise se déroulera au contradictoire de la société civile immobilière Thermale de Divonne-les-Bains et de la commune de Divonne-les-Bains.
Article 5 : Les experts accompliront leur mission dans les conditions prévues par les articles R. 621-2 à R. 621-14 du code de justice administrative. Ils prêteront serment par écrit devant le greffier en chef de la Cour. Les experts déposeront leur rapport conjoint au greffe de la Cour en deux exemplaires et en notifieront copie aux parties dans le délai fixé par le président de la Cour dans sa décision les désignant.
Article 6 : Les frais d'expertise sont réservés pour y être statué en fin d'instance.
Article 7 : Tous droits et moyens des parties, sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent jugement, sont réservés jusqu'en fin d'instance.
Article 8 : Le présent arrêt sera notifié à la société civile immobilière Thermes de Divonne-les-Bains, à la société anonyme à responsabilité limitée thermale de Divonne-les-Bains, à la société anonyme Compagnie européenne des bains, et à la commune de Divonne-les-Bains.
Délibéré après l'audience du 15 septembre 2022, à laquelle siégeaient :
M. Philippe Arbaretaz, président,
Mme Aline Evrard, présidente-assesseure,
Mme Christine Psilakis, première conseillère.
Rendu public par mise à disposition au greffe le 6 octobre 2022.
La rapporteure,
Christine PsilakisLe président,
Philippe Arbarétaz
Le greffier,
Julien Billot
La République mande et ordonne au ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition,
Le greffier,
2
N° 20LY02538
