DU 25 Juin 2003 -------------------------
DS/FC Délia X..., Christine X... C/ Antoine Y..., Rose Marie Z.... épouse Y.... RG N : 01/01532 - A R R E T N° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du vingt cinq Juin deux mille trois, par Monsieur BOUTIE A... de Chambre, assisté de Dominique SALEY, Greffier LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : Madame Délia X... (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 01/4475 du 25/01/2002 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AGEN) Madame Christine X... représentée par Y... Solange TESTON, avoué assistée de la SCP PRIM - GENY, avocats (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 01/4476 du 25/01/2002 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AGEN) APPELANTES d'un jugement rendu par le Tribunal d'Instance AUCH en date du 05 Novembre 2001 D'une part, ET :
Monsieur Antoine Y....
Madame Rose Marie Z.... épouse Y.... représentés par la SCP A-L. PATUREAU P. RIGAULT, avoués assistés de Y... Claudine ABADIE LACOURTOISIE, avocat
INTIMES, D'autre part,
- 2 - a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 28 Mai 2003, devant Monsieur BOUTIE, A... de Chambre, Monsieur B... et Monsieur C...,, Conseillers, assistés de Monique FOUYSSAC, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu.
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EXPOSE DU LITIGE
Dans des conditions de régularité de forme et de délai non discutées, Délia et Christine X... ont interjeté appel d'un Jugement assorti de l'exécution provisoire rendu par le Tribunal d'Instance d'AUCH le 05/11/01:
* ayant donné acte à la seconde citée de son intervention volontaire déclarée recevable,
* ayant prononcé la résiliation du bail liant les parties,
* les ayant condamnées à libérer les lieux dans le délai d'un mois à compter de la signification de la décision et à les laisser libres de toute occupation et de tout occupant de leur chef, faute de quoi elles pourront y être contraintes au besoin avec le concours de la Force Publique,
[* ayant condamné Délia X... à payer aux époux Y.... la somme de 10.534,70 francs au titre des loyers et charges dûs au 31/08/01,
*] condamné Délia et Christine X... à payer aux époux Y.... une indemnité d'occupation de 1.300 francs par mois jusqu'à libération effective des lieux et la somme de 2.000 francs par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile;
Par Jugement en date du 05/11/01, le Tribunal d'Instance d'AUCH, au visa des art. 101 et suivants du N.C.P.C., estimant qu'il existait un lien de connexité entre la demande de validation de congé et d'expulsion et la cause ayant donné lieu au Jugement appelé, renvoyait cette nouvelle affaire à la connaissance de la Cour de céans;
Par Ordonnance en date du 28/01/03, le Conseiller de la Mise en Etat décidait la jonction des deux dossiers;
Les faits de ces deux litiges ont été relatés par le premier Juge en des énonciations auxquelles la Cour se réfère expressement;
En cet état, les appelantes concluent à la confirmation de la validité de l'intervention volontaire de Christine X... et à la réformation de la décision entreprise pour le surplus;
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Elles demandent à la Cour:
1 ) de dire et juger que leurs relations locatives avec les époux Y.... sont régies par les dispositions impératives et d'Ordre Public de la Loi du 01/09/48 aux motifs suivants:
- les intimés ne démontrent pas que les conditions du décret du 04/08/61 sont réunies pour échapper à l'application de la Loi précitée du 01/09/48,
- l'application du statut issu de ce texte a été définitivement admise par un Arrêt de la Cour d'Appel d'AGEN du 04/12/86 dans une instance ayant opposé Délia X... à la succession E., aux droits de laquelle viennent les intimés, décision qui s'impose en conséquence à ces derniers,
- la conclusion entre parties d'un bail soumis aux dispositions de la Loi du 06/07/89, dérogatoire aux règles de la Loi du 01/09/48 n'emporte pas renonciation au statut demeurant les dispositions de l'art. 87 de ce texte, de la Jurisprudence en la matière et de la doctrine et ne suffit pas à faire la preuve expresse d'une renonciation en connaissance de cause et de façon certaine et non équivoque aux dispositions protectrices impératives,
- la résiliation de bail signée en 1996 ne comporte aucune mention écrite d'une telle renonciation au statut protecteur, qui ne se présume, notamment au regard de la situation d'âge, d'origine et de condition de la locataire;
2 ) de dire qu'elles doivent bénéficier en vertu de l'art. 5 de la Loi du 01/09/48 du droit au maintien dans les lieux prévu par le chapitre 1er de ce texte,
3 ) de dire et juger les demandes adverses irrecevables, injustes et mal fondées comme visant à contourner les règles d'Ordre Public, non satisfaites, de l'art. 114 de la Loi d'Orientation n 98-657 du 29/06/98 relative à la lutte contre les exclusions, sachant que les griefs articulés par les intimés à leur encontre sont totalement artificiels:
- un contrat d'assurance régulier est en cours de validité,
- elles n'ont formulé aucune opposition à la réalisation de travaux mais exigent le respect des obligations des bailleurs en pareille matière, notamment de leur signifier par acte extra-judiciaire les travaux à accomplir, et de faire en sorte de ne pas rendre inhabitable ce qui est nécessaire au logement, ce qui suppose impérativement la disponibilité d'un minimun de chambres pour huit personnes, de la cuisine, des toilettes et de la pièce d'eau,
- le défaut d'entretien n'est pas avéré alors que le logement loué est avant tout vétuste,
- les troubles du voisinage ne sont pas démontré, les attestations produites par les intimés étant contestées,
- le défaut de paiement des loyers et charges ne peut juridiquement être invoqué dès lors que le commandement délivré le 27/04/00 ne vise pas les dispositions impératives de la Loi de 1948; à titre subsidiaire, elles font valoir qu'au lieu de notifier l'assignation au fin de constat de la résiliation du bail au Représentant de l'Etat dans le Département pour favoriser le relogement des preneurs, les intimés ont malicieusement sollicité le prononcé de cette résiliation pour s'affranchir de l'obligation pesant sur eux;
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Reconventionnellement, elles réclament la mise en oeuvre d'une expertise à l'effet de déterminer le montant du loyer qui aurait dû être payé en application de la Loi de 1948 précitée, de déterminer les réglements effectués et de faire un compte entre parties;
Enfin, elles réclament l'allocation de la somme de 915 Euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile;
De leur côté, les époux Y.... concluent à l'"infirmation" du Jugement querellé de telle sorte que l'intervention volontaire de Christine X... soit déclarée irrecevable, cette dernière ne pouvant se prévaloir de la qualité de locataire à la lecture des baux;
Pour le reste, ils demandent la confirmation de la décision attaquée aux motifs retenus du premier Juge tout en développant l'argumentation suivante, non sans avoir indiqué que la locataire ne s'y était pas conformée en se maintenant indûment dans les lieux:
etgt; le contrat de bail, signé le 10/05/96, n'est pas soumis à la Loi du 01/09/48 car il ne s'agissait pas d'un contrat initial mais d'un nouveau bail valant renonciation au statut d'autant qu'au cas d'espèce, il avait été précédé de la résiliation du contrat antérieur en date du 01/11/76,
etgt; cette renonciation est intervenue en pleine connaissance de cause alors que la preneuse avait mené une action en Justice
victorieuse contre la succession E. et était donc informée du statut protecteur de la Loi précitée,
etgt; en application de l'alinea 2 de l'art. 3 bis du décret du 04/08/61, la Loi du 01/09/48 a cessé de s'appliquer dans la commune d'AUCH,
etgt; la souscription chaque année d'un contrat d'assurance par la locataire n'est pas justifiée malgré la demande qui lui en a été faite, notamment pour la période postérieure au 30/04/02, contrairement aux dispositions de l'art. 7 g de la Loi du 06/07/89,
etgt; en raison de l'opposition de la locataire, attestée par un constat d'Huissier, il n'a pas été possible à l'expert judiciaire d'entrer dans les lieux loués pour y accomplir sa mission ni aux entreprise pour y réaliser des travaux urgents, ce qui a rendu nécessaire une nouvelle décision judiciaire pour la contraindre, sachant que les règles de l'art. 14 de la Loi de 1948 n'avaient pas à être suivies dès lors que la situation contractuelle n'était en rien régie par ce texte,
etgt; le défaut d'entretien est démontré par constat d'Huissier en date du 20/05/00,
etgt; les troubles de jouissance causés aux voisins sont prouvés par de nombreuses attestations circonstanciées,
etgt; le défaut de paiement des loyers, accessoires et charges est avéré et, au 12/04/03, la locataire restait devoir un arriéré de 5.655,84 Euros, la CAF ayant cessé de régler l'allocation de logement
depuis la fin mars 2001,
etgt; il n'était pas nécessaire de viser les dispositions impératives de la Loi de 1948 dans le commandement délivré le 27/04/00 dès lors que ce texte n'était pas en l'espèce applicable,
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etgt; les dispositions de l'art. 114 de la Loi d'Orientation n 98-657 du 29/06/98 relative à la lutte contre les exclusions ont été respectées, l'assignation introductive d'instance ayant été notifiée au Représentant de l'Etat dans le Département, encore que cela n'était pas nécessaire puisqu'il était demandé, non pas le constat de la résiliation du bail, mais son prononcé;
En tant que de besoin, compte tenu de la gravité des manquements énumérés et au visa de l'article 1184 et des dispositions de la Loi du 06/07/89, ils réclament la validation du congé de refus de renouvellement de bail qu'ils ont fait délivrer à Délia X... pour motifs légitimes et sérieux à effet au 31/05/02 et sa condamnation à libérer les lieux avec tous occupants de son chef dès la signification de l'Arrêt à intervenir;
Ils réclament encore:
[* son explusion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la Force Publique,
*] sa condamnation à leur payer la somme de 5.655,84 Euros représentant l'arriéré des loyers, accessoires et charges au 12/04/03,
[* sa condamnation à leur payer une indemnité d'occupation équivalente au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu'à son départ effectif des lieux,
*] sa condamnation à leur payer la somme de 1.500 Euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi que le coût du commandement de payer délivré;
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de l'intervention volontaire de Christine X...
L'intervention volontaire de Christine X... doit être qualifiée d'accessoire dès lors qu'elle n'élève aucune prétention personnelle à son profit et ne se fonde sur aucun droit propre distinct de celui invoqué par Délia X..., défenderesse principale;
Elle ne vient en effet qu'appuyer très exactement les prétentions de cette dernière;
Cette intervention est irrecevable car son auteur ne peut se prévaloir d'aucun intérêt à agir pour la conservation de ses droits, faute de pouvoir se prévaloir d'aucun droit personnel au regard de la relation contractuelle locative en cause;
Du reste, elle n'invoque ni ne prétend détenir le moindre droit dont elle se trouve en réalité dépourvue à la lecture des diverses conventions produites à l'égard desquelles elle est un tiers;
Dans ces conditions, son intervention doit être déclarée irrecevable;
Le Jugement déféré doit en conséquence être réformé sur ce point;
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Sur le fond
Le premier Juge a procédé à une analyse minutieuse et complète des faits à l'origine du litige et des prétentions et moyens des parties; Cette analyse n'est nullement contestée utilement en cause d'appel par Délia X... qui invoque les mêmes arguments à l'appui des mêmes demandes qu'en première instance;
Or, il lui a été répondu en des attendus justes et bien fondés auxquels il n'y a guère à ajouter que ceci:
1 ) le fait pour la locataire d'avoir accpeté de conclure le 10/05/96 un nouveau bail expressément soumis aux dispositions de la Loi du 06/07/89 vaut renonciation de sa part au bénéfice de la Loi du 01/09/48, car il ne s'agit pas là d'une renonciation tacite,
2 ) s'il devait être considéré qu'une acceptation sous cette forme est équivoque et insusceptible de produire à elle seule un tel effet aboutissant à renoncer au statut, il apparait au cas d'espèce que par acte régulièrement enregistré en date du 10/05/96 antérieur à la conclusion de ce nouveau bail, la locataire et son bailleur, aux droits duquel viennent les intimés, ont explicitement déclaré
"résilier purement et simplement le bail à loyer" conclu le 01/11/76 "renouvelé par tacite reconduction",
3 ) il s'agit d'une renonciation certaine et dépourvue de la moindre équivoque d'autant que Délia X..., qui avait au cours des années 1985 et 1986 mené avec succés une procédure à l'encontre de Philippe E., son bailleur de l'époque, aux termes de laquelle il avait été jugé que leurs relations contractuelles étaient régies par la Loi de 1948, ne pouvait méconnaitre le sens et les implications de cette décision, 4 ) cette décision n'est pas de nature à s'imposer dans les relations entre les parties à la suite de la renonciation de la locataire au statut d'Ordre Public de la Loi de 1948,
5 ) demeurant ce qui précède, il devient inutile de vérifier si les conditions du décret du 04/08/61 sont réunies pour échapper à l'application de la Loi précitée du 01/09/48, d'autant que le bail conclu le 10/05/96 n'était pas le premier intervenant entre parties, 6 ) les divers moyens soulevés par l'appelante se fondant sur l'irrespect des dispositions de la Loi de 1948 ne peuvent en aucune façon prospérer,
7 ) les manquements graves propres à faire prononcer la résiliation du bail retenus par le premier Juge -il a avec justesse écarté d'autres griefs insuffisamment établis ou bénins- sont avérés aux vu des pièces produites, notamment le défaut de paiement des loyers, dont l'appelante ne nie ni l'existence, ni le montant,
8 ) l'assignation introductive d'instance a été notifiée par les bailleurs au Représentant de l'Etat dans le Département;
Il convient en conséquence d'adopter les motifs du premier Juge et de confirmer la décision déférée prononcée le 05/11/01 en toutes ses dispositions, sauf à la réformer quant au montant de la condamnation au paiement par la locataire de l'arriéré des loyers, charges et accessoires qui s'élève à la date du 12/04/03 à la somme de 5.655,84 Euros;
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Dans ces circonstances, il devient superflu, tant de faire droit à la demande d'expertise de l'appelante que d'examiner les demandes simplement subsidiaires des intimés;
L'équité et la situation économique commandent d'allouer aux intmés le remboursement des sommes exposées par eux pour la défense de leurs intérêts;
Il convient de leur accorder la somme de 1.000 Euros en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile;
Les dépens d'appel doivent être supportés par Délia X... qui succombe;
PAR CES MOTIFS
La COUR, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort après en avoir délibéré conformément à la Loi,
Réforme la décision déférée,
Déclare irrecevable l'intervention volontaire de Christine X...,
Confirme le Jugement entrepris pour le surplus, exception faite du montant de la condamnation au paiement par la locataire de l'arriéré des loyers, charges et accessoires,
Condamne Délia X... à payer aux époux Y... à la somme de 5.655,84 Euros représentant ledit arriéré arrêté à la date du 12/04/03,
Dit n'y avoir lieu à examen des prétentions subsidiaires des époux Y...,
Dit n'y avoir lieu à expertise,
Déboute les parties de leurs autres prétentions,
Condamne Délia X... à payer aux époux Y... à la somme de 1.000 Euros par application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
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Condamne Délia X... aux entiers dépens d'appel, étant précisé qu'elle bénéficie de l'aide juridictionnelle,
Autorise les Avoués de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision. La minute de l'arrêt a été signé par Monsieur BOUTIE A... de Chambre et Dominique SALEY, Greffier présent lors du prononcé de l'arrêt. Le Greffier,
Le A...,
