DU 05 Octobre 2004 -------------------------
N.R/S.Buz Jacqueline X... C/ Jean-Claude Y... RG N : 03/00944 - A X... X... E T N° - ----------------------------- Prononcé B l'audience publique du cinq Octobre deux mille quatre, par Nicole ROGER, Présidente de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1Pre Chambre dans l'affaire, ENTRE : Madame Jacqueline X... représentée par la SCP A.L. PATUREAU etamp; P. RIGAULT, avoués assistée de la SCP FIDAL, avocats APPELANTE d'un jugement rendu par le Tribunal d'Instance d'AGEN en date du 01 Avril 2003 D'une part, ET : Monsieur Jean-Claude Y... représenté par la SCP VIMONT J. ET E., avoués assisté de la SCP MOUTOU etamp; ASSOCIES, avocats INTIME D'autre part, a rendu l'arrLt contradictoire suivant aprPs que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 07 Septembre 2004, devant Nicole ROGER, Présidente de Chambre, Catherine LATRABE et Francis TCHERKEZ, Conseillers, assistés de Dominique SALEY, GreffiPre, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siPge ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date B laquelle l'arrLt serait rendu. FAITS ET PROCEDURE
Jacqueline X... est propriétaire d'un local situé 35 cours Victor HUGO B AGEN qu'elle a donné B bail B usage professionnel B Jean-Claude Y... par contrat du 14 aoft 1986.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 30 mai 2001, Jean-Claude Y... a donné congé pour le 30 septembre 2001 invoquant l'aspect de l'immeuble et son manque d'entretien.
Le 16 octobre 2001, Jacqueline X... a fait procéder B un état des lieux avant de saisir le 14 février 2002 le tribunal d'instance d'AGEN afin de voir juger son locataire B lui verser une indemnité au titre des loyers, charges et travaux locatifs restant dus par le locataire sortant outre les intérLts de cette somme.
Par jugement du 1er avril 2003, le tribunal d'instance d'AGEN a :
- condamné Jean-Claude Y... B payer B Jacqueline X...
* la somme principale de 1 627,14 ä, les intérLts au taux légal de cette somme B compter du 14 janvier 2003 et jusqu'au parfait paiement - rejeté le surplus des demandes principales
- condamné Jean-Claude Y... B payer B Jacqueline X... la somme de 300 ä par application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile
- condamné le locataire aux entiers dépens.
Le 6 juin 2003, Jacqueline X... a relevé appel de cette décision.
Jean-Claude Y... a formé appel incident. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES
Au soutien de son appel, Jacqueline X... fait valoir que contrairement B ce qu'a considéré le tribunal, ses demandes sont parfaitement justifiées par les piPces produites aux débats et que le préjudice qu'elle a subi n'a pas reçu réparation suffisante.
Elle explique que l'état des lieux établi B l'entrée du locataire ainsi que diverses attestations permettent de déterminer les dégradations et pertes arrivées pendant sa jouissance; elle souligne que l'état des lieux de sortie établi par Maître C., huissier de justice a pu constater ces dégradations.
Elle considPre que sa demande d'indemnisation du préjudice qu'elle a subi par la perte B la revente de l'immeuble ne peut Ltre qualifiée de nouvelle, et expose qu'en raison de l'état de l'appartement lié au comportement de Jean-Claude Y..., cette vente n'a pu intervenir qu'B un prix minoré par rapport au prix du marché.
Elle argue que si la cour ne retient pas l'évaluation qu'elle sollicite, elle est fondée B titre subsidiaire B solliciter la
réparation de son préjudice B hauteur de l'ensemble des travaux nécessaires B la remise en état des lieux loués et de sa juste indemnisation pour l'impossibilité de relouer postérieurement B la sortie des lieux de Jean-Claude Y...
Elle ajoute que le locataire reste redevable des charges locatives.
Elle fait valoir que le locataire a rendu les visites du local impossible de par les conditions qu'il avait imposé aux agences immobiliPres.
Elle démontre par la communication des factures, que de nombreux travaux ont été réalisés et réglés par elle durant l'occupation de son locataire.
Elle estime que Jean-Claude Y... ne justifie pas du moindre accord de sa part sur les transformations des lieux par lui effectuées.
Elle considPre que le locataire ne pouvait reprendre devant la cour ses allégations développées devant le tribunal d'absence de travaux réalisés.
Elle argue qu'étant resté prPs de quinze ans dans les lieux Jean-Claude Y... ne peut se plaindre des défauts qu'il avait relevé dans l'état des lieux d'entrée, ceux-ci étant B tout le moins mineurs alors que les modifications qu'il a apportées aux lieux loués en modifiant le plan, les équipements lourds, comme le chauffage ainsi que la destination de certaines piPces.
Elle soutient que le propriétaire des lieux est fondé B demander la reprise de ces modifications pour retrouver des lieux conformes B l'origine.
Elle estime que le jugement doit Ltre réformé en ce qu'il n'a retenu que la réparation des cloisons abattues et le démontage des radiateurs.
Elle considPre qu'il serait inéquitable de laisser B sa charge les frais irrépétibles qu'elle a df supporter pour obtenir une juste
réparation de son préjudice.
En conséquence, elle demande B la cour de :
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il n'a condamné le locataire qu'au rPglement de la somme de 1 627,14 ä
A titre principal
- de condamner Jean-Claude Y... B lui verser la somme de 26 000 ä
A titre subsidiaire
- de condamner le locataire B verser B la propriétaire la somme de 6 555,51 ä
En tout état de cause
- d'assortir les condamnations prononcées des intérLts de droit B compter de l'assignation introductive d'instance
- de condamner Jean-Claude Y... au paiement de la somme de 700 ä sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP PATUREAU-RIGAULT, avoués, par application des dispositions de l'article 699 du nouveau code de procédure civile. * * *
Jean-Claude Y..., intimé, appelant incident, réplique que l'appel diligenté par Jacqueline X... est infondé et qu'elle a formulé des demandes nouvelles dans le but de battre monnaie.
Il ajoute que l'appelante ayant vendu son appartement est dépourvue de qualité B agir et ne peut solliciter la remise en état de l'immeuble.
Il soutient qu'il n'a pas opéré de dégradations sur l'immeuble loué. Il soutient que l'état des lieux établi en 1986 révPle que les locaux étaient dans un état peu reluisant, que la propriétaire s'est fondée sur l'article 1731 en arguant qu'B défaut d'état des lieux, ceux-ci étaient réputés en bon état de réparation.
Il ajoute que les courriers qu'il a versés au débat prouvent le
mauvais état d'entretien du local loué et l'inertie totale de la bailleresse qui s'est montrée incapable de répondre aux attentes légitimes de son locataire, malgré ses promesses répétées et son engagement souscrit lors de la signature de l'état des lieux le 10 septembre 1986.
Il fait valoir que la comparaison de ce dernier avec l'état des lieux du 16 octobre 2001 ne démontre pas une dégradation du local mais un entretien normal de la part du locataire.
Il considPre que la demande relative au préjudice patrimonial qu'aurait subi la propriétaire du fait de la vente B un prix minoré du local qu'elle lui a loué pendant quinze ans et occupé par son mari pendant vingt ans auparavant sans que jamais des travaux d'entretien incombant au propriétaire n'aient été effectués est une demande nouvelle au sens de l'article 564 du nouveau code de procédure civile et est totalement infondée. Il argue que cette demande est irrecevable.
Concernant les frais de remise en état, il estime que Jacqueline X... est dépourvue d'intérLt et de qualité B agir au sens de l'article 122 du code de procédure civile n'étant plus propriétaire du local cours Victor HUGO.
De façon subsidiaire, il aborde le fond du dossier afin de démontrer sa bonne foi, et argue que l'appelante doit rapporter la preuve que les trous existants dans la façade sont ceux laissés par lui, faute de quoi, cette derniPre devra Ltre déboutée de sa demande.
Il fait valoir qu'il n'a pas B supporter le réaménagement de l'habitation d'autant que les travaux réalisés avec l'accord du propriétaire ont consisté en la suppression d'une cloison pour agrandir le bureau et l'éclairer, la démolition d'une ancienne hotte, la pose d'un faux plafond, et de l'éclairage correspondant, la mise aux normes du réseau téléphonique et électrique professionnel.
Il soutient que deux radiateurs ont été placés B la cave, et que la propriétaire n'a pas fait faire les travaux de modification et n'a joint B son dossier que des devis.
Il explique qu'il ne peut lui Ltre réclamé la réparation d'un trou sur le parquet qui préexistait avant son arrivée et qu'aucune réclamation présentée par l'appelante ne peut Ltre accueillie par la cour.
Il souligne que les dommages et intérLts pour perte de location ne sont pas fondés.
Il expose qu'il serait inéquitable de lui laisser supporter les frais irrépétibles qu'il a df engager pour assurer sa défense.
En conséquence, il demande B la cour :
Vu les articles 122 et 554 du nouveau code de procédure civile
- de déclarer irrecevables les demandes de Jacqueline X...
Prenant acte de son appel incident
- de réformer le jugement en ce qu'il l'a condamné B payer une somme de :
[* 1 627,14 ä au titre de la participation aux travaux de réparation
*] 300 ä au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile - de condamner l'appelante B 1 500 ä au titre de l'article 700 du nouveau code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction pour ceux d'appel au profit de la SCP VIMONT, avoués, conformément B l'article 699 du nouveau code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Attendu qu'aux termes de l'article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance B moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute
; que l'article 1731 du mLme code précise que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparation locative et doit les rendre tel, sauf preuve contraire. Attendu qu'il incombe au preneur de détruire la présomption de bon état du local loué ou de prouver que l'état actuel résulte d'un usage normal de la chose ;
Attendu par ailleurs que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le preneur des réparations locatives au bail n'est subordonnée ni B l'exécution de ces réparations ni B la justification d'un préjudice ;
Attendu dPs lors qu'il appartient aux juges de rechercher si les dégradations invoquées par Jacqueline X... incombent bien au preneur qui les contestent.
Attendu que la demande tendant B voir fixer l'indemnisation de Jacqueline X... par la différence entre le prix de vente qu'elle a réalisé l'immeuble et celui auquel elle aurait pu prétendre, n'est qu'un élément tendant B justifier son préjudice.
Qu'elle ne constitue pas une demande nouvelle en appel.
Attendu qu'il résulte des documents produits par la propriétaire que des cloisons de l'appartement ont été enlevées, ainsi que quatre portes et les ferrages correspondants ; que la surface du plancher est en trPs mauvais état notamment B un emplacement de 50 cm de diamPtre, que l'évier de la cuisine a été supprimé et que l'acheteur de l'appartement qui a été vendu le 14 juin 2002 témoigne de ce que l'appartement était B restaurer presque entiPrement; que de mLme plusieurs agents immobiliers évaluent la valeur de l'immeuble B une fourchette dépassant 68 000 ä alors que l'appartement n'a été vendu que 50 308,17 ä en raison de son mauvais état.
Attendu que le locataire s'est soustrait B l'état des lieux de sortie
aprPs y avoir assisté quelque minute ; qu'il affirme sans aucune preuve B l'appui que le propriétaire était parfaitement d'accord avec les modifications de l'appartement ; que l'état des lieux d'entrée est attesté non seulement par un état des lieux, certes peu détaillé, mais aussi par des attestations produites par la propriétaire.
Attendu qu'il est donc démontré des détériorations survenues pendant la jouissance du locataire et que celui-ci ne prouve pas qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
Qu'il est donc redevable de la réparation du préjudice subi par la propriétaire.
Attendu que Jacqueline X... est parfaitement recevable B solliciter la réparation de son préjudice en se référant B la réparation des dégradations intervenues ; que le droit du propriétaire de réclamer au locataire responsable la réparation de son préjudice constitue une créance personnelle qui, sauf stipulation contraire ne se transmet pas B l'acquéreur de l'immeuble ;
Que Jacqueline X... a qualité pour agir.
Attendu, sur l'évaluation des dommages causés B l'appartement, il y a lieu de fixer comme suit les sommes que Jean-Claude Y... devra payer B Jacqueline X... :
Attendu qu'il n'est pas contesté que le loyer du mois de septembre 2001 reste du B hauteur de 289,65 ä ;
- que trois nouveaux radiateurs, la pose d'un nouveau radiateur était nécessaire en raison de leur dépose par Jean-Claude Y... ; que le devis produit B ce titre correspond B la somme de 759,40 ä qu'il convient d'accueillir.
Attendu que les frais de réparation du parquet, la remise en état des portes existantes et la réparation du placard doivent Ltre évalués selon le devis produit soit 1 123,58 ä.
Qu'il y a lieu d'écarter la demande tendant aux frais de rebouchage des trous laissés en façade de l'immeuble, faute de preuve suffisante B cet égard.
Attendu qu'il est incontestable que Jacqueline X... n'a pu relouer l'immeuble en l'état et qu'elle a été mise dans l'obligation de le vendre ;
Que sa demande tendant au paiement de l'équivalent de sept mois de loyers doit Ltre accueillie ; qu'il convient néanmoins de la ramener B 2 000 ä pour tenir compte de l'aléa inhérent B la recherche d'un locataire.
Attendu que les frais de montage et de remplacement des deux cloisons enlevées par le locataire apparaissent justifiés qu'il convient d'y faire droit B hauteur de 753,90 ä ; qu'il en va de mLme des frais de remise en état de la cuisine B hauteur de 717,71 ä.
Qu'il convient de condamner Jean-Claude Y... B payer B Jacqueline X... le somme totale de 5 674,28 ä outre la somme de 500 ä sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement contradictoirement et en dernier ressort,
Réformant partiellement le jugement entrepris,
Condamne Jean-Claude Y... B payer B Jacqueline X... la somme de 5 674,28 ä au titre de la réparation du préjudice résultant des dégradations subies du fait du locataire.
Condamne encore Jean-Claude Y... B payer B Jacqueline X... la somme de 500 ä sur le fondement des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Condamne Jean-Claude Y... en tous les dépens de l'instance en ceux compris le procPs-verbal de Maître C. pour moitié B hauteur de 85 ä.
Le présent arrLt a été signé par Nicole ROGER, Présidente de Chambre et Dominique SALEY, Greffier.
Le Greffier
La Présidente
