ARRÊT DU
22 février 2023
JYS/CR
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N° RG 20/00983
N° Portalis
DBVO-V-B7E-C22O
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SYNDICAT
DES COPROPRIÉTAIRES LES JARDINS
DE BARBOTAN 2
C/
[Y] [O]
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GROSSES le
à
ARRÊT n°
COUR D'APPEL D'AGEN
Chambre Civile
LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire,
ENTRE :
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES
[Adresse 4]
représenté par son syndic en exercice
le CABINET IMMOBILIER CATHERINE JOHNSON
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Clara BOLAC, avocate postulante inscrite au barreau du GERS et par Me Laura CUERVO, avocate plaidante inscrite au barreau de DRAGUIGNAN
APPELANT d'un Jugement du Tribunal de proximité de CONDOM en date du 16 Octobre 2020, RG 11-20-0068
D'une part,
ET :
Madame [Y] [O]
née le 23 Octobre 1960 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Adresse 1]
INTIMÉE n'ayant pas constitué avocat
D'autre part,
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 02 Mars 2022 devant la cour composée de :
Président : Claude GATÉ, Présidente de Chambre,
Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller
Jean-Yves SEGONNES, Conseiller qui a fait un rapport oral à l'audience
Greffière : Nathalie CAILHETON
ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
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Mme [Y] [O] a acquis le 7 novembre 2009, dans la résidence '[Adresse 4]' à [Localité 3], les parts de copropriété dans l'ensemble immobilier, du lot n° 59 constitué d'un appartement de type 1 et une place de parcage automobile, gérée le cabinet immobilier, Catherine Johnson à Mandelieu (A.-M.), par contrat de syndic de 3 années en 2017.
Le 21 novembre 2017, le mandataire Catherine Johnson a rappelé amiablement à Mme N. [O] que son compte présentait en fin d'exercice un solde débiteur de 11 568,53 euros.
Le 30 mars 2018, ce mandataire a mis Mme N. [O] en demeure de payer 11 839,30 euros de charges de copropriété non réglées et frais par lettre recommandée non distribuée.
Le 4 décembre 2018, Me Masquelier, avocat au barreau de Draguignan, a mis en demeure Mme N. [O] de payer 12 202,78 euros du solde actualisé de son compte au Cabinet Catherine Johnson par lettre recommandée avec avis de déception retourné le 6 suivant mentionnant 'défaut d'accès ou d'adressage' à la dernière adresse connue à [Localité 5].
Suivant acte d'huissier délivré le 3 aout 2020, le syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]', représenté par son syndic en exercice, le cabinet immobilier Catherine Johnson, a fait assigner Mme [Y] [O] devant le tribunal de proximité de Condom sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 pour être condamnée au principal à payer 6 251,35 euros au titre des arriérés de charges.
Par jugement réputé contradictoire du 16 octobre 2020, le tribunal a :
- déclaré l'action du syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]', représenté par son syndic en exercice, le cabinet immobilier Catherine Johnson pris en la personne de son représentant légal, irrecevable pour défaut de qualité à agir,
- condamné le syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]', représenté par son syndic en exercice le cabinet immobilier Catherine Johnson pris en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens.
procédure
Suivant déclaration au greffe le 17 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]' a fait appel des deux chefs de dispositif.
Selon uniques conclusions visées au greffe le 10 février 2021, le syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]' demande de :
- infirmer le jugement,
- condamner Mme N. [O] à payer : 7 294,05 euros en principal et les intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2017, 2 000 euros à titre de dommages et intérêts outre 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel.
L'appelant expose sur la procédure, que le contrat produit devant le premier juge expirant durant la période protégée à l'article 22 de l'ordonnance du 25 mars 2020 relative aux délais échus durant la période d'urgence sanitaire bénéficiait d'une prorogation et que le mandat de syndic du cabinet immobilier Catherine Johnson a été renouvelé pour trois ans à l'assemblée générale des copropriétaires du 18 juillet 2020. Il fait valoir que la créance principale de 7 294,05 euros n'est pas contestable avec le versement aux débats des documents exigés par la jurisprudence à l'appui de son existence.
Mme N. [O], citée par procès-verbal de recherches de Me [Z] en date du 18 février 2021 indiquant 'recherches infructueuses' à [Localité 5], n'a pas constitué avocat.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées en application de l'article 455 du code de procédure civile.
Le conseiller de la mise en état a ordonné le 26 janvier 2022 la clôture de la procédure et sa fixation à l'audience des plaidoiries du 2 mars 2022.
Motifs
1/ sur la recevabilité :
Pour rejeter l'action avant l'examen au fond, le tribunal a jugé que le contrat de syndic d'immeuble produit avait pris fin le 31 mai 2020. L'exception du défaut de qualité du représentant, soulevée d'office éventuellement régularisable, ne pouvait être relevée sans avoir recueilli en l'absence d'une telle mention à la procédure du jugement, les observation des parties.
Le syndicat verse aux débats le procès-verbal d'assemblée générale des copropriétaires du 18 juillet 2020 qui a renouvelé le mandat du cabinet immobilier Catherine Johnson durant au moins un an en sa sixième résolution votée avec son nouveau contrat de syndic du même jour jusqu'au 18 juillet 2023.
Il en résulte que cette action en justice à la date du 3 août 2020 était recevable.
Le jugement sera infirmé sur ce point.
2/ sur les charges de la copropriété :
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
" Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "
L'article 10-1 du même code dispose :
" Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (') "
Il ressort, dans les pièces de l'appelante que la somme demandée devant le tribunal était le montant du solde négatif du compte de la copropriétaire [O] ouvert depuis le 1er décembre 2009 à la date du deuxième trimestre d'appel de fonds du 1er mars 2020 de 7 1364,54 euros moins un versement de 913,19 euros = 6.251,35 euros (pièce numérotée 17 du 9 avril 2020 extrait de compte actualisé et arrêté au 1er mars 2020).
Il ressort, dans les pièces de l'appelante que la somme demandée devant la cour de 7 294,05 euros est le montant du solde négatif du compte de la copropriétaire [O] ouvert depuis le 1er décembre 2009 à la date du dernier trimestre d'appel de fonds au 30 novembre 2020 (pièce numérotée 25 extrait de compte actualisé et arrêté au 1er décembre 2020).
Le cabinet immobilier Catherine Johnson justifie avoir adressé les décomptes de ses charges :
-le 21 mars 2011, sur l'exercice 2010 de 488,55 euros d'entretien général et travaux,
-le 2 avril 2012, sur l'exercice 2011 de 418,05 euros d'entretien général, fournitures, assurances, honoraires et travaux arboricoles,
-le 16 avril 2013, sur l'exercice 2012 de 687,11 euros d'entretien général, fournitures, assurances, honoraires et travaux arboricoles,
-le 26 mars 2014, sur l'exercice 2013 d'entretien général, fournitures, assurances, honoraires et travaux de toitures de 543,62 euros,
-le 30 mars 2018, sur l'exercice 2017 de 539,77 euros d'entretien général et travaux de toitures sur un solde au 1er décembre 2016 de - 11 126,38 euros,
-le 10 avril 2019, sur l'exercice 2018 de 533,88 euros d'entretien général et travaux de local poubelles, sur un solde au 1er décembre 2016 de - 11 568,53 euros,
le tout cumulé à 12 733,18 euros, frais compris.
Ces décomptes indiquent au regard de chaque montant dû exact, le montant à répartir, le total tantièmes et 'vos' tantièmes.
La créance ainsi rapportée au décompte des charges limité au 30 novembre 2019 de la période débitrice est la somme principale de 12 733,18 euros cumulés, cohérente avec le montant du quatrième appel de fonds du 23 novembre 2020 d'après le solde négatif de 14 172,56 euros au 1er septembre 22020.
Le compte du gestionnaire ne justifie pas des versements effectués en remboursements des arriérés de charges de copropriété ; en l'absence de la débitrice, la preuve de la créance minorée est suffisamment rapportée et la somme principale de 7 294,05 euros est due.
Les intérêts sont dûs seulement à dater de l'assignation remise le 3 aout 2020 et non de la relance amiable de 2017 ni la mise en demeure de 2018, envoyées à une adresse périmée.
Le jugement sera infirmé.
2/ Sur la résistance abusive :
En s'abstenant depuis 2015 de régler toutes ses charges, la SCI Cortès a obligé les copropriétaires à des constantes avances partielles supplémentaires de fonds pour faire face aux dépenses d'entretien ; elle cause ainsi à la copropriété un préjudice distinct du retard du paiement qui justifie l'allocation de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts.
3/ Sur les dépens :
En application de l'article 696 du code de procédure civile, ils seront intégralement supportés par Mme [Y] [O].
Par ces motifs
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt par défaut prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,
Infirme le jugement,
Jugeant à nouveau,
Reçoit le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 4]' à [Localité 3] en son action contre Mme [Y] [O] en paiement de charges de copropriété,
Condamne Mme [Y] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 4]' à [Localité 3] la somme de 7 294,05 euros en principal et et frais et les intérêts au taux légal à dater du 28 janvier 2021,
Condamne Mme [Y] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 4]' à [Localité 3], à titre de dommages-et-intérêts, la somme de 2 000 euros pour résistance abusive,
Condamne Mme [Y] [O] aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 4]' à [Localité 3], la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'article 456 du code de procédure civile, le présent arrêt a été signé par Dominique BENON, Conseiller ayant participé au délibéré en l'absence de Mme la présidente de chambre empêchée, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière, Le Conseiller,
