ARRÊT DU
22 Février 2023
JYS/CR
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N° RG 20/01040
N° Portalis
DBVO-V-B7E-C26H
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[Z] [L]
C/
[M] [X]
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GROSSES le
à
ARRÊT n°
COUR D'APPEL D'AGEN
Chambre Civile
LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire,
ENTRE :
Monsieur [Z] [K] [T] [L]
né le 02 Janvier 1975 à [Localité 4] (17)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Hélène GUILHOT, avocate inscrite au barreau d'AGEN
APPELANT d'un Jugement du Juge des contentieux de la protection de CAHORS en date du 15 Septembre 2020, RG 11-20-0088
D'une part,
ET :
Madame [M] [X]
née le 16 Mai 1962 à [Localité 6] (37)
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me David LLAMAS, avocat inscrit au barreau d'AGEN
INTIMÉE
D'autre part,
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 09 Février 2022 devant la cour composée de :
Président : Claude GATÉ, Présidente de Chambre
Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller
Jean-Yves SEGONNES, Conseiller qui a fait un rapport oral à l'audience
Greffière : Nathalie CAILHETON
ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
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Faits
Par contrat du 31 juillet 2014, Mme [M] [X] a donné à bail non meublé à M. [Z] [L] le logement dans lequel il résidait amiablement depuis plusieurs années auparavant à [Localité 3] (Lot) contre un loyer mensuel de 550 euros sans charges outre la perception directe de l'allocation de logement. Mme [R] [X] est la grand-mère maternelle de l'enfant [I] né en 2003, que sa fille décédée en 2013 a eu de sa cohabitation avec [Z] [L] chez sa mère.
Le versement de l'allocation de logement sociale a été suspendu après décembre 2019 pour non-paiement des loyers. Dans un courrier du 31 mars 2020 à la Caisse d'allocations familiales du Lot, Mme [M] [X] reconnaît une dispense de loyer en échange de travaux durant une certaine période sur laquelle les parties s'opposent entre deux ans et huit ans.
Le commandement du 17 février 2020 réclamait depuis mars 2017 la somme, nette de 12 206 euros de prestations sociales, de 7 596 euros de loyers impayés.
Suivant acte d'huissier délivré le 28 avril 2020, [M] [X] a fait assigner [Z] [L] devant le tribunal judiciaire de Cahors, au principal en paiement de 8 696 euros des loyers réclamés au commandement ci-dessus, résiliation du bail d'habitation, expulsion des lieux loués et indemnité d'occupation.
Le juge du contentieux de la protection a retenu l'affaire à son audience du 30 juin 2020 et [Z] [L] a quitté les lieux le 24 juillet 2020 sans préavis.
Procédure
Par jugement contradictoire du 15 septembre 2020, le tribunal a :
- déclaré irrecevable l'action en paiement des loyers et charges antérieurs au 28 avril 2017,
- prononcé la résiliation du bail,
- ordonné, faute du départ volontaire de [Z] [L] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que de celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire, le concours de la force publique,
- condamné [Z] [L] à payer à [M] [X] 8 698 euros au titre des loyers échus impayés du 28 avril 2017 au 30 avril 2020 et à compter du 15 septembre 2020, une indemnité d'occupation de 550 euros jusqu'à complète libération des lieux,
- rappelé que [Z] [L] est redevable des loyers dus pour la période du 1er mai 2020 au 14 septembre 2020,
- condamné [Z] [L] à payer à [M] [X] 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné [Z] [L] aux dépens comprenant le coût de l'assignation et de sa notification au préfet,
- rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.
Pour déclarer Mme [M] [X] irrecevable en sa demande de loyers, le tribunal a soulevé d'office la prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 à compter du jour de la demande en justice.
Pour prononcer la résiliation du bail en condamnant à paiement, le tribunal a jugé que [Z] [L] a été dispensé de loyers durant deux ans et non huit ans de sorte qu'il reste devoir les loyers échus depuis avril 2017.
Suivant déclaration au greffe, [Z] [L] a fait appel de tous les chefs de ce dispositif, notamment que le tribunal a rejeté sa contestation en ce qu'il sollicitait de juger irrecevables l'intégralité des demandes de Mme [M] [X], le 31 décembre 2020 ; il a intimé Mme [M] [X].
Selon dernières conclusions visées au greffe le 17 septembre 2021, [Z] [L] demande, accueillant son appel et réformant le jugement,
principalement de :
- débouter Mme [M] [X] de ses demandes,
- juger qu'ayant quitté les lieux en juillet 2020, les demandes sont sans objet et l'en débouter,
- condamner Mme [M] [X] aux dépens,
subsidiairement, de :
- lui allouer les plus larges délais au titre des loyers compte tenu de sa situation particulièrement précaire.
L'appelant expose la dégradations des liens familiaux en général et avec son fils en particulier et qu'il est en dépression à la suite et en arrêt de travail. Il fait valoir que Mme [M] [X] était d'accord pour la gratuité du bail durant huit ans en contrepartie de travaux importants sur d'autres biens de la bailleresse ; la clause résolutoire n'est pas contractuelle et la propriétaire a perçu 11 271 euros d'allocation personnalisée de logement au titre des loyers.
Selon dernières conclusions visées au greffe le 3 décembre 2021, Mme [M] [X] demande de :
- débouter [Z] [L] de son appel,
- confirmer le jugement,
y ajoutant, de :
- condamner [Z] [L] à lui payer 2 745 euros au titre des loyers impayés du 1er mai au 15 septembre 2020 outre 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
L'intimée expose que les prestations ont cessé d'être versées depuis janvier 2020 et [Z] [L] est parti des lieux le 24 juillet 2020, soit durant le délibéré. Elle fait valoir qu'aucun loyer n'a jamais été réglé depuis 2014 ni aucune assurance multirisque habitation souscrite ; le préavis n'a pas été respecté ; aucun délai de la procédure n'a été mis à profit pour la régler amiablement.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées en application de l'article 455 du code de procédure civile.
Le conseiller de la mise en état a clôturé la procédure le 12 janvier 2022.
Motifs
1/ Sur la prescription :
C'est par des motifs que la cour approuve et qu'elle adopte, que le tribunal a jugé sur le fondement de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 que l'action en paiement est recevable à compter des loyers impayés depuis le 28 avril 2017,
2/ Sur le bail :
Dans son courrier d'informations complémentaires du 31 mars 2020 à la Caisse départementale d'allocations familiales du Lot, suite à la demande de cette dernière, Mme [M] [X] déclare :
" Je me permets de vous expliquer plus clairement ma situation. Mon locataire Monsieur [L] [Z] (qui est aussi le père de mon petit-fils [I]) occupe ma maison depuis 2014. Il était convenu oralement qu'il ne s'acquitte pas des loyers pendant 8 ans -petits travaux d'électricité à faire- de plus ce Monsieur ne disposait que de faibles revenus. Mon petit-fils résidant avec lui, j'avais des scrupules à intenter une action en recouvrement. M. [L] a mis son fils hors de chez lui le 22 août 2019. Date à laquelle l'enfant vit chez moi-avec moi'[I] poursuit des études en apprentissage mécanique. Je perçois une pension d'invalidité et mes faibles revenus ne me permettent plus d'entretenir la maison occupée par M. [L]. De plus je ne perçois aucune aide de sa part pour l'éducation de son fils. J'assume entièrement les frais de scolarité internat etc. Une demande d'émancipation a été refusée'je précise également que le non-paiement des loyers, l'entretien de la maison (impôts, assurances') et à présent la scolarité de mon petit-fils pèsent lourdement sur mon budget ".
Le chiffre litigieux écrit est bien '8' et non '2', comme le confirme évidemment la comparaison avec l'écriture des nombreux autres chiffres '2' dans le même courrier, sur les dates principalement : 2014, 2020, 2019...
C'est ce contexte familial incontesté qui éclaire la demande de Mme [X] en 2020 que [Z] [L] paye les loyers dont il a été dispensé en 2014 jusqu'en 2022, alors que [I] est à sa charge depuis 2019 mais que le soi-disant délai de 2 ans était déjà expiré depuis 3 ans.
L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs dispose :
" Les dispositions du présent titre sont d'ordre public."
En droit, on peut déroger aux règles d'ordre public dans les cas des personnes auxquelles elles s'appliquent, quand ces règles n'ont été prises que dans leur intérêt et pour leur seule protection ; la disposition que les contrats doivent être non seulement négociés et formés, mais aussi exécutés, de bonne foi, est également d'ordre public.
En l'espèce, [Z] [L] a cessé d'assumer [I], même financièrement, sans régler les loyers de la maison que Mme [M] [X] mettait à sa disposition ; l'accord de longue durée sur le non-paiement des loyers en contrepartie de travaux d'entretien par [Z] [L], compte tenu de ce fait nouveau, est devenu caduc du fait que [Z] [L] n'a pas versé d'aliments à son fils ni à sa grand-mère sur laquelle il s'en est déchargé alors qu'elle l'avait déjà déchargé du logement. L'accord, en cours jusqu'après le dix-huitième anniversaire de [I], n'a plus été légitime après le 22 août 2019.
Le jugement sera infirmé sur ce point.
3/ Sur la résiliation :
Les parties s'accordent sur le fait que [Z] [L] a quitté les lieux avant le jugement ; le dispositif de résiliation et ses accessoires en termes d'expulsion et d'indemnité d'occupation au jugement du 15 septembre 2020 est justifié en termes de loyers impayés jusqu'au départ impromptu volontaire le 24 juillet 2020 de [Z] [L], outre le paiement d'un mois jusqu'au 24 août 2020 en exécution du préavis.
La demande est justifiée et, déduction faite la prestation sociale au logement versée directement à Mme [M] [X] de 252 euros mensuels en 2019 augmentée d'1 euro au dernier trimestre, [Z] [L] lui doit au titre des loyers nets : 96,12 euros du 22 au 31 aout 2019 + 298 euros jusqu'au 30 septembre 2019 + 891 euros jusqu'au 31 décembre 2019 + 3 725,81 euros jusqu'au 24 juillet 2020 + 949,19 euros au titre du préavis jusqu'au 15 septembre 2020 = 5 960,12 euros.
Le jugement sera réformé sur ce point.
4/ Sur les délais :
[Z] [L], qui ne justifie de sa maladie que jusqu'à janvier 2021 ne justifie plus de sa situation socio professionnelle en 2022. La dette, qui est minorée, a déjà fait l'objet d'un long délai de paiement de fait. La demande n'est pas fondée et sera rejetée.
5/ Sur les dépens :
[Z] [L], qui succombe au principal de sa défense et de son appel, en supportera tous les dépens, en première instance et le jugement sera confirmé de ce chef, ainsi qu'en appel.
Par ces motifs
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,
Confirme le jugement sur la recevabilité à partir du 28 avril 2017, la résiliation du bail, les dépens et les frais irrépétibles,
Infirme le jugement pour le surplus et, jugeant à nouveau,
Condamne [Z] [L] à payer [M] [X] 5 960,12 euros au titre des loyers échus impayés du 22 août 2019 au 24 août 2020,
Y ajoutant,
Déboute [Z] [L] de sa demande de délai de paiement,
Condamne [Z] [L] aux dépens d'appel,
Condamne [Z] [L] à payer à [M] [X] 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'article 456 du code de procédure civile, le présent arrêt a été signé par Dominique BENON, Conseiller ayant participé au délibéré en l'absence de Mme la présidente de chambre empêchée, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière, Le Président,
