ARRÊT DU
22 Février 2023
JYS/CR
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N° RG 21/00448
N° Portalis
DBVO-V-B7F-C4ID
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[Adresse 4]
[Adresse 4]
C/
S.C.I. CORTES
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GROSSES le
à
ARRÊT n°
COUR D'APPEL D'AGEN
Chambre Civile
LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire,
ENTRE :
Syndicat de copropriété [Adresse 4]
représenté par son syndic en exercice
le CABINET IMMOBILIER [B] [D]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté par Me Clara BOLAC, avocate postulante inscrite au barreau du GERS et par Me Laura CUERVO, avocate plaidante inscrite au barreau de DRAGUIGNAN
APPELANT d'un Jugement du Tribunal de proximité de CONDOM en date du 06 Avril 2021, RG 112100019
D'une part,
ET :
S.C.I. CORTES
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me François DELMOULY, avocat postulant inscrit au barreau d'AGEN et par Me Emeric DESNOIX,avocat plaidant inscrit au barreau de TOURS
INTIMÉE
D'autre part,
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 09 Février 2022 devant la cour composée de :
Président : Claude GATÉ, Présidente de Chambre
Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller
Jean-Yves SEGONNES, Conseiller qui a fait un rapport oral à l'audience
Greffière : Nathalie CAILHETON
ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
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La SCI Cortès a acquis le 7 novembre 2014, dans la résidence '[Adresse 4]' à [Localité 2] (Gers), les parts de copropriété dans l'ensemble immobilier, du lot n° 46 constitué d'un appartement de type 1 et une place de parcage automobile.
Le cabinet immobilier, [B] [D] à Mandelieu (A.-M.), est gestionnaire par contrat de syndic de 3 années en 2017 renouvelé le 18 juillet 2020 ; au 30 novembre 2016, fin d'exercice, le compte courant de la SCI Cortès dans sa comptabilité présentait un solde débiteur de 382,27 euros.
Le 21 décembre 2017, le gestionnaire a relancé la SCI Cortès pour 939,61 euros nets des appels de fonds et frais pour les exercices antérieurs à 2016 et jusqu'au 28 février 2018.
Le 13 juin 2019, le gestionnaire mandataire du syndicat des copropriétaires a mis la SCI Cortès en demeure de payer 1 596,97 euros nets de 104,53 euros de versements partiels de charges non réglées et frais.
Le 13 aout 2019, le mandataire du syndicat des copropriétaires a mis la SCI Cortès en demeure de payer 1 676,97 euros nets de 104,53 euros de versements partiels de charges non réglées et frais.
Le 8 septembre 2020, Me Cuervo, avocat au barreau de Draguignan, a mis en demeure la SCI Cortès de payer 2 390,74 euros du solde actualisé de son compte au Cabinet [B] [D].
Suivant acte d'huissier délivré le 28 janvier 2021 à Mme [I] [M] 'concubin gérant', le syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]' a fait assigner la SCI Cortès devant le tribunal judiciaire d'Auch sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, pour être au principal, condamnée à payer 2 705,97 euros au titre des arriérés de charges.
Par jugement réputé contradictoire du 6 avril 2021, le tribunal a :
- débouté le syndicat de copropriété de la résidence '[Adresse 4],
- dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné le syndicat de copropriété de la résidence '[Adresse 4]' aux entiers dépens.
Procédure
Suivant déclaration au greffe le 16 avril 2021, le syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]' a fait appel de tous les chefs de dispositif de ce jugement.
Selon conclusions visées au greffe le 12 mai 2021, le syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]' demande d'infirmer le jugement et de :
- condamner la SCI Cortès à lui payer 2 841,20 euros en principal et les intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2017,
- condamner la SCI Cortès au paiement de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- condamner la SCI Cortès au paiement de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
L'appelant expose et fait valoir que les charges dont il est sollicité le paiement sont justifiées par les procès-verbaux des exercices comptables concernés par les périodes de non-paiements, les décomptes de charges de 2017, 2018 et 2019 et les appels de fonds de décembre 2020 et mars 2021 ; la résistance injustifiée de la SCI Cortès a privé les copropriétaires d'une somme nécessaire en trésorerie et des frais sont imputables aux copropriétaires.
Selon conclusions visées au greffe le 11 août 2021, la SCI Cortès demande de rejeter l'appel et, confirmant intégralement le jugement entrepris, de :
- débouter le syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]' de toutes ses demandes,
- condamner le syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]' à lui verser 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction à Me [C],
- dispenser le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] de toute participation aux frais de procédure et ordonner que la charge en sera répartie entre les autres copropriétaires.
L'intimée expose et fait valoir que le syndicat ne produit toujours pas les appels individuels de charges relatifs aux sommes exigées ni ne fournit les pièces justificatives de la réclamation de ces sommes.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées en application de l'article 455 du code de procédure civile.
Le conseiller de la mise en état a clôturé la procédure le 12 janvier 2022 et sa fixation à l'audience des plaidoiries du 9 février 2022.
Motifs
L'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
" Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. "
L'article 10-1 du même code dispose : " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (') "
1/ sur les charges de la copropriété :
Pour rejeter la demande, le tribunal a jugé que le syndicat ne produit pas la totalité des appels de charges individuels de la SCI Cortès avec la répartition entre les copropriétaires et les sommes appelées ne correspondent pas aux budgets votés en assemblées générales.
Le syndicat justifie que :
-le 26 avril 2014, l'assemblée générale des copropriétaires, rappelant que suivant l'assemblée annuelle de 2013, des travaux de faîtages et de cheneaux répartis sur le précédent exercice, ont été réalisés pour des montants de 770,40 euros et 4 593 euros pour un budget prévu de 1 532 euros, les a approuvés ainsi que des prestations de jardin de 919,14 euros et d'autres travaux de toiture de 449,40 euros,
-le 15 mai 2015, l'assemblée générale a voté une enveloppe de 1 500 euros dans le poste 'détail des travaux',
-le 5 mai 2016, l'assemblée générale a approuvé des achats de 697,38 euros et 269,30 euros de produits d'entretien des façades et des travaux de révision de toiture pour la somme de 4 529,42 euros et missionné le syndic pour procéder aux appels de fonds correspondants,
-le 4 mai 2018, l'assemblée générale a voté à la demande de la Mairie la création d'un local poubelles et approuvé un devis de 3 644,04 euros ttc à cet effet,
-le 10 mai 2019, l'assemblée générale des copropriétaires a voté une enveloppe de 3 000 euros pour les travaux d'un espace commun de boulodrome et barbecue dont les fonds ont été appelés par moitiés le 1er septembre et le 1er décembre 2020 suivant la clé de répartition des charges générales à réaliser au printemps 2020,
-le 18 juillet 2020, l'assemblée générale a été informée que le syndic a validé un devis pour élagage de 1 268,23 euros ttc et un devis de garde-corps de 1 202,30 euros ttc,
le tout outre les charges générales de la copropriété : administration, fournitures, entretien, assurance et taxes'
Le cabinet immobilier [B] [D] a procédé à l'appel des charges communes du lot et des travaux à partir du solde débiteur de 1 282,19 euros, les :
-28 novembre 2019, pour 27,42 euros de travaux,
-1er décembre 2019, pour 4x129,77 euros de l'exercice du 1er décembre 2018 au 28 février 2019 plus frais, soit 130,09 euros et 1 991,67 euros cumulés,
-28 février 2020, pour 4x129,77 euros+2x27,42 euros de travaux de l'exercice suivant plus frais, soit 130,09 euros et 2 121,76 euros cumulés,
-8 juin 2020, pour 130,09 euros plus frais, soit 2 251,85 euros cumulés,
-2 septembre 2020, pour 130,09 euros, soit 130,09 euros et 2 390,74 euros cumulés,
-23 novembre 2020, pour 135,23 euros et 2 705,97 euros cumulés,
-17 février 2021, pour 135,23 euros,
soit 2 841,20 euros cumulés.
Le cabinet immobilier [B] [D] justifie avoir adressé les décomptes de ses charges :
-le 30 mars 2018, sur l'exercice 2017 de 956,21 euros de travaux de toiture,
-le 10 avril 2019, sur l'exercice 2018 de 1 437,20 euros de création de local poubelles,
-le 18 juin 2020, sur l'exercice 2019 de 1 938,69 euros de création d'un fonds de roulement, le tout cumulé outre les frais justifiés à 2 260,65 euros.
Ces décomptes indiquent au regard de chaque montant dû exact, le montant à répartir, le total tantièmes et 'vos' tantièmes.
La preuve de la créance est ainsi rapportée au décompte des charges limité au 30 novembre 2019 de la période débitrice et la somme principale de 2 260,65 euros est due.
Les intérêts sont dûs seulement à dater de l'assignation remise le 28 janvier 2019 et non de la relance amiable de 2017 ni la mise en demeure de 2018, envoyées à une adresse périmée à l'extrait 'Kbis' du registre du commerce et des sociétés du tribunal de commerce de Tours, depuis le 20 avril 2016 et jamais réceptionnées.
Le jugement sera infirmé.
2/ Sur la résistance abusive :
Le solde de la SCI Cortès dans la comptabilité de [B] [D] est débiteur de 286,77 euros au 30 novembre 2015, de 261,06 euros au 30 novembre 2016. Son compte a été crédité chaque année d'un montant valant versement partiel de 121,21 euros en 2017, 113,47 euros en 2018 et 104,53 euros en 2019.
En s'abstenant depuis 2015 sans raison de fond de régler toutes ses charges, la SCI Cortès a obligé les copropriétaires à des constantes avances partielles supplémentaires de fonds pour faire face aux dépenses d'entretien ; elle cause ainsi à la copropriété un préjudice distinct du retard du paiement qui justifie l'allocation de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts.
Le jugement sera complété.
3/ Sur les dépens :
En application de l'article 696 du code de procédure civile, ils seront intégralement supportés par la SCI Cortès.
Par ces motifs
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,
Infirme le jugement,
Jugeant à nouveau,
Condamne la SCI Cortès à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 4]' à [Localité 2] (Gers) la somme de 2 260,65 euros en principal et frais et les intérêts au taux légal à dater du 28 janvier 2021,
Condamne la SCI Cortès à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 4]' à [Localité 2] (Gers), à titre de dommages-et-intérêts, la somme de 1 000 euros pour résistance abusive,
Condamne la SCI Cortès aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 4]' à [Localité 2] (Gers), la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'article 456 du code de procédure civile, le présent arrêt a été signé par Dominique BENON, Conseiller ayant participé au délibéré en l'absence de Mme la présidente de chambre empêchée, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière, Le Conseiller,