COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4o Chambre C
ARRÊT AU FOND
DU 21 FEVRIER 2008
No 2008/
Rôle No 05/24645
Didier X...
Elisabeth Y... épouse X...
C/
SCI PAS 1
Grosse délivrée
le :
à :
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 13 Décembre 2005 enregistré au répertoire général sous le no 04/09868.
APPELANTS
Monsieur Didier X...
né le 27 Avril 1958 à MARSEILLE (13000),
demeurant ...
représenté par la SCP SIDER, avoués à la Cour,
assisté de Maître Bernard KUCHUKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame Elisabeth Y... épouse X...
née le 25 Février 1961 à MARSEILLE (13000),
demeurant ...
représentée par la SCP SIDER, avoués à la Cour,
assisté de Maître Bernard KUCHUKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMEE
SCI PAS 1, prise en la personne de son représentant légal,
demeurant C/O SICOMA - 182 Avenue Jules Cantini - 13295 MARSEILLE
CEDEX 09
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,
assistée de la SCP ROSENFELD F. - ROSENFELD G. - ROSENFELD V., avocats au barreau de MARSEILLE substituée par Maître Géraldine DOCHI, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 Janvier 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Françoise BREJOUX, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Brigitte BERNARD, Président
Madame Marie-Françoise BREJOUX, Conseiller
Monsieur Michel NAGET, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Marie-Christine RAGGINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Février 2008.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Février 2008,
Signé par Madame Brigitte BERNARD, Président et Madame Marie-Christine RAGGINI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Le 17.09.2001, La SCI PAS 1 a donné à bail commercial à la SARL CIF.un local, sis 7, rue d'Italie à MARSEILLE, pour une durée de 9 ans ;
Cet acte prévoyait le paiement d'un loyer annuel de 250 000 francs ( 38 112,25 euros), de 26 000 francs par an de provision sur charge , ainsi qu'un dépôt de garantie de 61 500 francs ( 9 375,61 euros) ;
Les époux X... se sont portés caution solidairesle 15.09.2001 du preneur pour tout ce qui aura trait à l'exécution du contrat de bail et ses suites (renouvellement et résiliation) ;
L'acte précise qu'ils garantissent les loyers, à leur échéance et à hauteur de 250 000 francs ( 38 000 euros) ;
Par ordonnance de référé du 27.11.2002, la résiliation du bail a été ordonnée et l'expulsion ordonnée et la SARL CIF, avec les époux X... , condamnés solidairement au paiement de 25 704,56 euros, correspondant aux loyers exigibles au 17.09.2002 ; La SCI PAS 1 a inscrit une hypothèque judiciaire sur la base de cette ordonnance ;
Par exploit du 7.09.2004, La SCI PAS 1 a assigné les époux X... en paiement des loyers, des charges et de coût de la remise en état des locaux ;
Par jugement du 13.12.2005 le tribunal de grande instance de MARSEILLE a condamné les époux X... au paiement de la somme de 12 407,69 euros, partie du loyer dû entre le 17.09.2002 et le 17.03.2003 par la SARL CIF, a débouté La SCI PAS 1 de sa demande au titre des travaux de remise en état, a condamné les époux X... au paiement d'une somme de 500 euros à titre de dommages intérêts et 915 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Les époux X... ont relevé appel de cette décision ;
Ils demandent l'infirmation du jugement, le débouté de toutes les demandes de la Société PAS 1, la restitution du double dépôt de garantie de 19 056 euros, la radiation de l'hypothèque judiciaire conservatoire prise le 14.02.2004, outre la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Ils soutiennent que l'acte de cautionnement n'a été donné que pour garantir le seul paiement des loyers, s'opposent au paiement de la remise en état des locaux contestent le montant des sommes réclamées, estimant que les lieux ont été libérés le 11.12.2002 et qu'à cette date , ils ne doivent plus rien, la résiliation du bail étant intervenue (ordonnance de référé du 27.11.2002);
La SCI PAS 1 demande la réformation du jugement en ce qu'il a cantonné le cautionnement des époux X... et demande leur condamnation au paiement de :
- 19 532,52 euros de loyers
- 7 240,34 euros au titre des taxes et charges
- 22 307,28 euros pour la remise en état des locaux,
outre l'indemnité de retard et les intérêts de retard prévus contractuellement ;
L'intimée demande la confirmation sur l'incompétence du tribunal de grande instance pour statuer sur la radiation de l'hypothèque judiciaire prise par le JEX , l'octroi de dommages intérêts à hauteur de 5 000 euros et 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Elle réclame le paiement des loyers postérieurs au 1709.2002 dûs jusqu'au 17.03.2003 , date de la restitution effective des locaux, plus les charges et la taxe foncière ;
Elle maintient que les lieux n'ont été libérés que le 4.02.2003, et que donc le trimestre entamé est dû, pour cette période, à titre d'indemnité d'occupation ;
Elle invoque les termes de l'engagement de caution portant sur "tout ce qui a trait à l'exécution du contrat de bail" pour réclamer le montant des travaux nécessités par l'état dégradé des lieux;
Enfin, elle estime que le cautionnement ne peut être limité, comme l'a fait le tribunal, à la somme de 250 000 francs ( 38 112,25 euros) ;
MOTIFS DE LA DÉCISION
Considérant que monsieur et Madame X..., gérants et associés de la SARL CIF, se sont portés cautions conjointes et solidaires pour l'ensemble des obligations découlant du bail;
Considérant que l'engagement de caution des époux X... porte sur "tout ce qui a trait à l'exécution du contrat de bail, et ses suites, c'est à dire, son et ses renouvellements ou sa résiliation ; qu'il est précisé également qu'ils se portent caution pour garantir le paiement des loyers" ;
Considérant que par la mention "tout ce qui a trait à l'exécution du contrat" les parties ont entendu étendre leur caution à toutes les obligations du locataire, donc à la remise en état des lieux dans un bon état d'entretien, outre la garantie des loyers ;
Sur le montant de l'indemnité d'occupation
Considérant que, contrairement aux affirmations des époux X..., rien ne permet de dire, qu'ils ont quitté les lieux le 11.12.2002 et ne sont pas.redevables des loyers postérieurs ;
Considérant qu'ils ne sauraient en effet, tirer de la lettre de Me B..., huissier de justice, datée du 8.09.2004, la preuve que la totalité de la dette locative est apurée ;
Considérant que la dite lettre n'est pas.une quittance, mais se rapporte à l'exécution de l'ordonnance de référé du 27.11.2002, ordonnant la résiliation du bail et l'expulsion, correspondant aux loyers exigibles au 17.09.2002, soit la somme de 25 704,56 euros, outre dépens, frais et indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile, sommes qui ont été effectivement réglées en septembre 2004 ;
Considérant que les époux X... ne justifient pas.avoir libéré les lieux avant la date du 4.02.2003 ;
Considérant qu'aucun courrier n'a été adressé au bailleur, l'informant de la libération des locaux;
Considérant de surcroît, qu'il résulte des correspondances adressées par le conseil de la Société PAS.1 à Me C..., représentant des créanciers au redressement judiciaire de la Société CIF, du 23.12.2002 et 17.01.2003, qu'à ces dates, les locaux ne sont toujours pas.disponibles, puisque se trouvent dans les lieux, le matériel, ordinateur, imprimante, mobilier, ce qui n'a pas.permis l'exécution de travaux et la relocation des locaux;
Considérant qu'à la date du 4.02.2003 , date du procès verbal de constat d'huissier sur l'état des lieux, ce matériel était toujours dans les locaux ;
Considérant que les lieux ne pouvant être considérés comme complètement libérés au 4.02.2003, il convient de condamner les cautions à payer l'indemnité d'occupation jusqu'au 17.03.2003, soit une somme de 26 774,18 euros, charges incluses, qui sont justifiées par les pièces versées aux débats ;
Considérant que de ce chef, le jugement entrepris sera réformé ;
Sur les travaux de remise en état
Considérant qu'il a été admis qu'en son principe les cautions étaient tenues au coût de la remise en état des locaux qui s'avérerait justifiée ;
Considérant qu'il résulte des pièces produites aux débats qu'un état des lieux a été établi à l'entrée des lieux et repris à l'article II du bail : "les locaux objet de la présente location sont livrés agencés par et à la charge du bailleur selon le descriptif technique et plan joint aux présentes conformes aux souhaits de la SARL CIF" , locataire,
Considérant en outre, qu'un état des lieux contradictoire a été signé et paraphé par les deux époux X... le 13.09.2001, caractérisant l'état des lieux "d'excellent" et d'impeccable;
Considérant que le procès verbal de constat du 4.02.2003, lors de la reprise de possession des lieux par le bailleur, révèle les dégradations commises par la locataire, qui a été régulièrement convoquée à cette réunion, par lettre recommandée, ainsi que Me C... es-qualités de représentant des créanciers de la Société CIF;
Considérant que conformément au bail, l'architecte du bailleur Monsieur D... a établi un document contradictoire certifiant, au vu du procès-verbal de constat et du devis dressé par l'Entreprise MODERNE REVETEMENTS, le coût de la remise en état, d'un montant de 41363,28 euros ;
Considérant que le locataire est tenu de rendre les lieux en bon état et d'acquitter le montant des réparations ;
Considérant que les cautions seront donc tenues au paiement de cette somme ;
Que, de ce chef, le jugement entrepris sera réformé ;
Considérant qu'il sont donc redevables des loyers et charges soit 26 774,18 euros, plus 41363,28 euros, au titre des travaux, au total 68 137,46 euros ;
Considérant que la SCI PAS 1 admet que le dépôt de garantie d'un montant de 19 056 euros doit être des sommes constituant la dette des époux X... ;
Considérant qu'il reste donc dû, la somme de 49 081,46 euros ;
Considérant que se pose la question de l'étendue du montant du cautionnement en l'état de la clause prévoyant que la "caution reconnaît que le présent engagement est donné par elle pour une durée de douze mois, à compter de la prise d'effet du bail, renouvelable annuellement et par tacite reconduction et qu'il est limité à deux cent cinquante mille francs hors taxes et hors charges" ;
Considérant toutefois, qu'il ne peut être admis que les cautions se sont engagées pour une somme de 250 000 francs par an, dans la mesure où la mention manuscrite in.fine de l'acte de caution, ne précise pas.d'engagement annuel ;
Considérant ainsi que les articles considérés 2292 et 1326 du Code Civil relatifs au cautionnement permettent de considérer, dès lors, que l'engagement de caution n'est valable que pour la somme limitée à 250 000 francs, soit 38 112,25 euros, n'étant pas.établi le caractère explicite et non équivoque de la connaissance par les cautions de la nature et de l'étendue de leur engagement, au delà de cette somme ;
Considérant qu'il en est de même de la condamnation sollicitée à leur encontre pour les intérêts de retard et l'indemnité contractuellement prévus au bail ;
Considérant en conséquence, que les époux X... ne seront tenus qu'au paiement de la somme de 38 112,25 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
Considérant que la Cour est compétente et avant elle le Tribunal, pour statuer sur la demande faite par les époux X... de radiation de l'inscription d'hypothèque judiciaire prise par le Juge de l'Exécution le 14.09.2004 ;
Considérant qu'eu égard aux contestations des cautions sur l'étendue de leur engagement, l'absence de justificatif de leur solvabilité, la mesure conservatoire s'avère opportune et doit être maintenue ;
Considérant que les époux X... seront déboutés de leur demande de ce chef ;
Considérant par ailleurs que la demande de dommages intérêts formée par la SCI PAS 1 ne sera pas.accueillie, la preuve n'étant pas.rapportée de ce que le comportement des époux X... revêt un caractère abusif, le fait de se tromper sur l'étendue de ses droits ne pouvant être considéré comme fautif ;
Considérant en revanche, que les époux X... devront payer à la SCI PAS 1 la somme de 1 600 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant en audience publique, contradictoirement
- Reçoit l'appel.
- Réforme le jugement entrepris et statuant à nouveau,
- Dit que l'engagement des cautions s'étend au coût de la remise en état des locaux.
- Dit qu'il est limité en son montant à la somme de 38 112,25 euros ( 250 000 francs )
En conséquence,
- Condamne les époux X..., en leur qualité de cautions solidaires de la Société CIF., à payer à la SCI PAS 1, la somme de 38 112,25 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.
- Déboute la SCI PAS 1 de sa demande de condamnation des époux X... au paiement des indemnités de retard contractuellement prévues.
- Déboute la SCI PAS 1 de sa demande de dommages intérêts pour procédure abusive.
- Déboute les époux X... de leur demande de radiation de l'inscription d'hypothèque judiciaire conservatoire, prise en vertu de l'ordonnance du Juge de l'Exécution de MARSEILLE du 17.09.2004.
- Condamne les époux X... à payer à la SCI PAS 1 la somme de 1 600 euros en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Condamne les époux X... aux dépens de première instance et d'appel et pour ceux-ci, admet la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués, au bénéfice de l'article 699. du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
