COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4o Chambre C
ARRÊT AU FOND
DU 20 MARS 2008
No 2008/ 122
Rôle No 06/03667
Marie Catherine X...
Mireille Y...
C/
SARL PEGASE
Frédéric Z...
Grosse délivrée
le :
à :
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 02 Janvier 2006 enregistré au répertoire général sous le no 01/582.
APPELANTES
Madame Marie Catherine X...
née le 22 Avril 1950 à LAMBESC (13410),
demeurant ...
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,
assistée de Maître Alain DEGUITRE, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame Mireille Y...
née le 18 Décembre 1954 à SALON DE PROVENCE (13300),
demeurant ...
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,
assistée de Maître Alain DEGUITRE, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
SARL PEGASE, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège sis,
demeurant Avenue des Arches BP 20141 - 13633 ARLES
représentée par la SCP COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour,
assistée de Maître Isidore ARAGONES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Maître Corinne SERROR, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur Frédéric Z...
né le 06 Décembre 1958 à MARSEILLE (13000),
demeurant ...
représenté par la SCP JOURDAN - WATTECAMPS, avoués à la Cour,
assisté de Maître Christian DUREUIL, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 23 Janvier 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Françoise BREJOUX, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Brigitte BERNARD, Président
Madame Marie-Françoise BREJOUX, Conseiller
Monsieur Michel NAGET, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Marie-Christine RAGGINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2008.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2008,
Signé par Madame Brigitte BERNARD, Président et Madame Marie-Christine RAGGINI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Madame X... et Madame Y... ont donné à bail commercial le 15.03.1999, chacune pour la propriété lui appartenant, un domaine agricole, situé à LANCON DE PROVENCE, dénommé Domaine de la Baumetane, à la SARL PEGASE, pour 9 ans, pour y exploiter un centre équestre ;
Le 14.08.2000, le Maire de LANCON DE PROVENCE a rejeté la demande de permis de construire présentée par la SARL PEGASE ;
Le 20.12.2000, la SARL PEGASE a résilié unilatéralement les baux, sans préavis, et a souhaité quitter les lieux ;
Elle a, alors, par exploit du 20.12.2000, assigné les bailleresses Madame X... et Madame Y... aux fins de résolution des dits baux commerciaux pour défaut de délivrance et en paiement des travaux réalisés pour 193 862,34 euros, en remboursement des loyers payés de mai 1999 à septembre 2000, soit 25 611,43 euros, en paiement de la somme de 152 449,02 euros à titre de dommages intérêts ;
Elle soutenait que les bailleresses connaissaient son projet de création du centre équestre, qu'elles ont occulté les difficultés administratives qui se sont élevées ; que son consentement a donc été vicié, alors que les baux ont été stipulés à destination de "tous commerces" ;
Madame X... et Madame Y... ont appelé en garantie Me Z..., avocat, rédacteur des baux commerciaux litigieux, par exploit daté du 5.02.2003 ;
Le tribunal de grande instance d'AIX EN PROVENCE a, le 02.01.2006 :
- rejeté la fin de non recevoir soulevée par Madame X... et Madame Y...
- rejeté la demande de résolution des baux commerciaux conclus le 15.03.1999 présentée par la SARL PEGASE
- dit fondée la résiliation de ces baux par la SARL PEGASE le 20 décembre 2000
- mis hors de cause Me Z...
- condamné Madame X... et Madame Y... à payer à la SARL PEGASE la somme de 141 683,42 euros, avec intérêts au taux légal, à compter du 20.12.2000
- condamné solidairement Madame X... et Madame Y... à verser à Me Z... la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- a rejeté toutes autres demandes
Mesdames X... et Y... ont interjeté appel de cette décision ;
Elles demandent :
- l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a déclaré recevable l'action de la SARL PEGASE , alors qu'elle était dissoute de plein droit depuis le 20.12.2000 ;
-la confirmation du jugement entrepris, en ce qu'il a débouté la SARL PEGASE de sa demande de résolution des deux baux, de sa demande en restitution des loyers payés, rappelant qu'elles ont rempli leur obligation de délivrance de la chose louée qui est exempte de vices et que le refus.de permis de construire est résulté, du changement de destination des lieux et de l'extension à l'activité de restauration et activités annexes souhaitées par la SARL PEGASE ;
Les appelantes demandent l'infirmation du jugement entrepris, en ce qu'il impute la résiliation des baux aux bailleresses, à compter du 20.12.2000 et réclament la condamnation de la Société PEGASE au paiement des loyers dûs jusqu'en mars 2002, de 13 872,88 euros à Madame X... et 10 061,70 euros à Madame Y... ;
Subsidiairement, elles estiment que les travaux réalisés par le preneur sans permis de construire, doivent rester à la charge de la SARL PEGASE ;
Subsidiairement, encore, elles requièrent l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a écarté la garantie de Me Z..., celui-ci ayant failli à son obligation de conseil et d'information et sollicitent qu'il soit condamné à les relever et garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à leur encontre ;
Mesdames X... et Y... réclament enfin pour chacune d'elles la somme de 3000 euros en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
La SARL PEGASE demande la confirmation du jugement entrepris, en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir, également la confirmation de la décision concernant la condamnation des bailleresses au paiement des travaux réalisés, de 141 683,42 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 20.12.2000 ;
L'intimée sollicite par contre par appel incident, l'infirmation du jugement entrepris, en ce qui concerne la résolution des baux, écartée par le Tribunal, qu'elle estime fondée aux torts des bailleresses et réclame le remboursement des loyers versés de mai 1999 à septembre 2000 pour 25 611,43 euros ;
Elle soutient que les baux avec la mention de destination "tous commerces", et le refus.par la Mairie de LANCON, pour des aménagements du bâtiment en restauration engagent la responsabilité des bailleresses qui ont ainsi failli à leur obligation de délivrance, alors qu'elles savaient que le domaine loué était à vocation agricole ;
LA SARL PEGASE réclame en tout état de cause, le remboursement des frais d'exploitation pour la somme de 52 178,92 euros, outre la somme de 150 000 euros à titre de dommages intérêts, et 3 000 euros en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Me Z... demande, quant à lui, la confirmation du jugement entrepris, la somme de 4573,47 euros à titre de dommages intérêts et 1 219,59 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Il affirme n'avoir pas engagé sa responsabilité professionnelle, les parties d'un commun accord, ayant souhaité que la mention "tous commerces" soit portée au bail, sachant clairement que l'activité commerciale du preneur devait être liée à une production agricole ;
Me Z... fait valoir également que l'activité centre-équestre -gîte rural avait été agréée par les autorités mais que le refus.de la Mairie a été motivé par le changement de destination des lieux, soit par l'extension à la restauration effectué par la SARL PEGASE alors que ce n'était pas son objet social ;
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la fin de non recevoir
Considérant que mesdames X... et Y... invoquent l'irrecevabilité des demandes présentées par la SARL PEGASE pour défaut de qualité à agir, tenant à la dissolution de la SARL PEGASE et de la fictivité de la société ;
Considérant cependant que le fait que la société n'ait plus continué l'exploitation à LANCON DE PROVENCE n'a pas pour effet la dissolution de ladite société, dès lors que la radiation au registre du commerce de SALON DE PROVENCE, n'est intervenue que le 22.08.2002, pour effectuer le transfert du siège social de la SARL PEGASE, le 06.08 2002, au greffe du tribunal de commerce de PARIS, par une décision du 31.12.2001, de la société, avec une date d'effet déclarée au 01.01.2002, selon les mentions portées à l'extrait K bis ;
Considérant par ailleurs, que les documents sociaux et comptables communiqués, permettent de dire que la société n'est pas fictive ; qu'il n'est pas démontré que le pacte social a été rompu par les associés ; que la SARL PEGASE disposait toujours de le personnalité morale ;
Considérant, en conséquence, qu'il n'y a aucune cause d'extinction de la société qui peut être retenue au visa de l'article 1844-7 du Code Civil ;
Considérant qu'il convient donc de rejeter la fin de non recevoir pour défaut de qualité à agir invoqué par les bailleresses à l'encontre de la SARL PEGASE ;
Que, de ce chef, le jugement entrepris sera confirmé ;
Sur la résolution du contrat de bail
Considérant qu'aux termes de l'article 1719 du Code Civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose à l'usage pour lequel elle a été louée, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
Considérant que la SARL PEGASE a exposé qu'elle nourrissait le projet d'installer un Centre Equestre dénommé "Le Château" composé de tables d'hôtes, chambres d'hôtes, crêperie, restaurant-glacier- salon de thé- café, location de salles, banquets-réceptions et mariages ; qu'elle soutient que les bailleresses étaient parfaitement au courant de ce projet et que c'est pour cette raison qu'il avait été convenu une signature des baux avec une destination très précise "tous commerces" ;
Considérant qu'il résulte des éléments du dossier que le projet initial de la SARL PEGASE était de créer un centre équestre et un gîte rural ;
Considérant que les autorités administratives l'avaient accepté, que le Conseil Général devait subventionner la création d'un gîte rural ; que la Mairie de LANCON DE PROVENCE avait modifié le POS en ce sens et devait améliorer la desserte routière des lieux ;
Considérant cependant que la SARL PEGASE, ayant souhaité procéder à l'extension de son activité à la restauration, telle que définie plus haut, la Direction Départementale de l'Agriculture et de la Forêt le 8.10.1999 et la Mairie de LANCON DE PROVENCE le 11.08.2000, ont émis un avis. défavorable , au motif que l'activité commerciale de restauration était sans relation avec l'activité de production agricole, et était donc interdite ;
Considérant en conséquence que la destination des immeubles mentionnée dans les baux consentis le 15.mai 1999, "à usage tous commerces" ne pouvait se réaliser, le Domaine de la Beaumetane étant implanté dans une zone d'urbanisme réservée à la production agricole ; que d'ailleurs, les Gîtes de FRANCE, favorables, dans un premier temps, sous certaines conditions, à l'inscription du Domaine de la Beaumetane dans leur guide, l'ont refusé par lettre du 6.06.2000;
Considérant qu'il ressort des circonstances ayant présidé à la signature des baux litigieux, que Mesdames X... et Y... ont sciemment et en connaissance de cause signé des baux à destination "tous commerces" alors qu'elles ne pouvaient ignorer la nature particulière, à caractère agricole, du domaine qu'elles donnaient à bail ;
Considérant ainsi que l'obligation de délivrance qui leur incombait a été méconnue, du fait même que les locaux ne sont pas conformes à la destination contractuelle mentionnée au bail et recherchée ;
Que les bailleresses avaient l'obligation de vérifier au préalable si certaines restrictions administratives n'interdiraient pas telle ou telle affectation ;
Considérant qu'il est constant que le bailleur, qui a commis une faute en relation avec le refus.de l'administration, doit sa garantie sur le fondement de l'article 1719 du Code Civil ; qu'en effet, l'interdiction d'exploiter opposée par l'administration justifie la responsabilité du bailleur, puisque le preneur n'a pu jouir des locaux ;
Considérant dans ces conditions que, même si l'échec du projet de création du centre hippique, est la conséquence de modifications que la preneuse a souhaité apporter à cette activité, étant précisé que son objet social pouvait toujours être modifié, cette éventualité était contenue implicitement dans la mention insérée au bail "tous commerces" et justifie la résolution des baux pour défaut de délivrance par les bailleresses Madame X... et Y... ;
Considérant que de ce chef, le jugement entrepris sera réformé ;
Considérant que la résolution anéantit le contrat rétroactivement, et entraîne en principe la restitution des fournitures réciproques, dans la mesure où l'exécution partielle du contrat ne l'a pas rendue impossible en fait ;
Considérant en l'espèce que la SARL PEGASE ne peut réclamer la restitution des loyers versés, ayant occupé les locaux, jusqu'à son départ volontaire des lieux le 20.12.2000 ;
Considérant par ailleurs, qu'en raison du prononcé de la résolution du bail, la demande en résiliation de celui-ci est sans objet ;
Que, dès lors, Mesdames X... et Y... ne peuvent, de leur côté, solliciter le paiement des loyers de janvier 2001 à mars 2002, au motif que la résiliation n'était possible qu'à l'expiration de la période triennale ;
Considérant encore que, la SARL PEGASE réclame le remboursement de travaux d'aménagements, et de frais d'exploitation ;
Considérant toutefois, que force est de constater que le préjudice invoqué par le preneur aurait été moindre, voire inexistant, en ce qui concerne les travaux, s'il avait effectué une demande préalable de permis de construire ;
Considérant ainsi que l'exécution prématurée de ces travaux, l'a été en violation.des règles d'urbanisme par la SARL PEGASE, qui se trouve dès lors mal venue à réclamer le remboursement desdits travaux;
Considérant qu'il en est de même des frais d'exploitation, qui sont liés à la jouissance des lieux dont la société preneuse a disposé ;
Considérant cependant, que la SARL PEGASE, qui n'a pu réaliser son projet d'activité, essentiellement du fait du manquement des bailleresses à leur obligation de délivrance, a de ce fait subi ; que la Cour estime devoir évaluer la réparation de ce préjudice à la somme de 8000 euros, que Mesdames X... et Y... devront verser à titre de dommages intérêts ;
Considérant que de ce chef, le jugement entrepris sera réformé ;
Considérant que les appelantes devront payer à la SARL PEGASE la somme de 1600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Sur l'appel en garantie dirigé à l'encontre de Me Z...
Considérant que chargé de la rédaction d'un acte, l'avocat reste tenu d'un devoir de diligence et de conseil ;
Qu'il lui incombe d'apporter toute diligence pour se renseigner sur les éléments de droit et de fait qui commandent les actes qu'il prépare, et d'informer ses clients sur la conduite à tenir;
Considérant qu'un avocat, rédacteur d'acte, doit en effet prendre toutes dispositions utiles pour assurer l'efficacité de l'acte, même à l'égard de l'autre partie ;
Que l'omission ou l'absence de vérification d'un élément dont dépend la validité ou l'efficacité de l'acte constitue un manquement fautif au devoir de diligence qui pèse sur le professionnel;
Considérant ainsi qu'en prêtant son concours à la rédaction du bail, mandaté par la SARL PEGASE, Me Z... se devait de s'assurer que se trouvaient réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de l'acte et ne pouvait se contenter de porter la mention "tous commerces" sans se préoccuper, eu égard à la nature des biens donnés à bail dont il ne pouvait ignorer les caractéristiques, de la réalisation, même éventuelle, de cette destination ;
Considérant qu'il ne peut se contenter pour s'exonérer, d'affirmer que les parties étaient parfaitement d'accord pour porter à l'acte cette mention ;
Considérant qu'en qualité de professionnel du droit, il se devait d'attirer l'attention des deux parties sur la portée de cette mention et ses implications ;
Considérant que Me Z... a, ainsi, engagé sa responsabilité professionnelle ;
Considérant qu'il devra donc garantir les bailleresses des condamnations qui sont prononcées à leur encontre ;
Considérant qu'en raison de sa succombance, Me Z... sera débouté de ses demandes de dommages intérêts et d'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Considérant, en revanche, que Me Z... devra verser à Mesdames X... et Y... la somme de 1 000 euros à chacune au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant en audience publique, contradictoirement
- Reçoit l'appel.
- Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la fin de non recevoir soulevée par Mesdames X... et Y....
- Le réforme pour le surplus et statuant à nouveau,
- Prononce la résolution des baux commerciaux conclus le 15.03.1999 par Mesdames X... et Y... avec la SARL PEGASE
- Déclare sans objet la résiliation des baux sollicités par la SARL PEGASE.
- Condamne Mesdames X... et Y... à payer à la SARL PEGASE la somme de 8 000 euros à titre de dommages intérêts.
- Condamne Mesdames X... et Y... à verser à la SARL PEGASE la somme de 1 600 euros en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Dit que Me Z..., en sa qualité de rédacteur des baux signés le 15.03.1999, a engagé sa responsabilité professionnelle.
- Le Condamne, en conséquence, à relever et garantir Mesdames X... et Y... de toutes les condamnations prononcées à leur encontre.
- Condamne Me Z... à payer à Mesdames X... et Y... chacune la somme de 1000 euros en vertu de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Condamne Mesdames X... et Y... aux dépens de première instance et d'appel relevés et garantis par Me Z..., et pour ceux d'appel, admet la SCP COHEN-GUEDJ avoués et la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués, au bénéfice de l'article 699. du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
