COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1o Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 07 MAI 2008
CC
No 2008 / 330
Rôle No 07 / 02771
SCI STERDYN
C /
EURL SOCIÉTÉ FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE-S. F. I.
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du 13 / 15 RUE DES CROTTES
Grosse délivrée
le :
à :
réf
Décisions déférées à la Cour :
Jugements du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 28 Mars 2006 enregistré au répertoire général sous le no 04 / 327 et du 26 septembre 2006.
APPELANTE
LA SCI STERDYN
dont le siège est 8, Impasse des Peupliers-13008 MARSEILLE
représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY-LEVAIQUE, avoués à la Cour,
plaidant par la SCP BERGEL JL-BERGEL MR, avocats au barreau de MARSEILLE substituée par Me Ludivine RAZ, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉS
L'EURL SOCIÉTÉ FINANCIÈRE ET IMMOBILIÈRE-S. F. I.
dont le siège est 494-496, rue Paradis-Le Rochambeau-13006 MARSEILLE
représentée par la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués à la Cour,
plaidant par Me Michel MOLINET, avocat au barreau de MARSEILLE
LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES 13 / 15 RUE DES CROTTES, représenté par son nouveau Syndic, Monsieur THIAM du Cabinet CEDDO demeurant 2 rue Mondavi-13006 MARSEILLE
non comparant
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 27 Mars 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Madame Catherine CHARPENTIER, Conseiller
Madame Martine ZENATI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2008.
ARRÊT
Réputé contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2008,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Vu l'appel interjeté par la SCI STERDYN du jugement rendu le 28 mars 2006 par le tribunal de grande instance de Marseille, lequel a condamné, avec exécution provisoire, l'EURL Société Financière et Immobilière (SFI) à lui payer la somme de 4. 000 euros à titre de dommages et intérêts, a débouté les parties de leurs autres demandes, a fait masse des dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat du 3 décembre 2002 et celui de l'expertise de Jean-Luc A... et a dit qu'ils seront supportés à raison des trois quarts par la SCI STERDYN et du quart par l'EURL SFI.
Vu l'appel interjeté par la SCI STERDYN du jugement rendu le 26 septembre 2006 par le tribunal de grande instance de Marseille ayant rejeté la requête en omission de statuer et ayant précisé sur la demande d'interprétation du jugement du 28 mars 2006 que la condamnation à 4. 000 euros concerne à la fois la restitution d'une partie du prix et l'allocation de dommages et intérêts ; les dépens de cette instance ont été partagés entre le requérant et le Trésor public.
Vu l'ordonnance de jonction des deux appels.
Vu les conclusions récapitulatives déposées le 12 mars 208 par la SCI STERDYN qui demande de confirmer le jugement en ce qu'il reconnaît que l'EURL SFI est tenue de la garantir en raison des vices cachés, de l'infirmer pour le surplus et de condamner la SFI à lui payer la somme de 6. 400 euros en diminution du prix de vente correspondant au montant des travaux de réparation à effectuer avec intérêts de retard, la somme de 27. 063, 60 euros à titre de dommages et intérêts, celle de 9. 000 euros pour résistance abusive et celle de 4. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Vu les conclusions récapitulatives déposées le 25 février 2008 par l'EURL SFI qui demande de débouter la société STERDYN de toutes ses prétentions, d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à payer la somme de 4. 000 euros en réparation des problèmes de condensation et manque d'aération en faisant valoir que ceux-ci ne constituent pas des vices cachés, de condamner la société STERDYN à lui payer la somme de 3. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, celle de 2. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Vu l'acte du 20 juin 2007 par lequel la société STERDYN, appelante a fait assigner à comparaître devant la cour le syndicat des copropriétaires du 13 / 15 rue des Crottes à Marseille 11ème arrondissement, acte délivré à personne habilité à représenter la SARL CEDDO, syndic de cette copropriété.
Vu l'ordonnance de clôture en date du 27 mars 2008.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Le syndicat des copropriétaires intimé n'ayant pas constitué avoué mais ayant été régulièrement assigné à personne habilitée à recevoir l'acte, il sera statué par arrêt réputé contradictoire.
L'EURL SFI, marchand de biens, a été déclarée adjudicataire par jugement du 3 mai 2001 du lot no2 d'un immeuble en copropriété sis 15 rue des Crottes à Marseille 11ème pour le prix de 375. 000 francs. Ce lot correspond à « un appartement occupant la totalité du premier étage se composant de quatre studios les 500 / 1000èmes des parties communes ».
Après la réalisation de travaux de rénovation intéressant la peinture, les sanitaires et l'appareillage électrique et aussi les parties communes, l'EURL SFI a revendu ce lot de copropriété à la SCI STERDYN pour le prix de 730. 000 francs par acte du 24 octobre 2001.
Se plaignant d'infiltrations d'eau, de ruissellements et de problèmes de condensation signalés par les locataires des studios la SCI STERDYN a obtenu la désignation d'un expert en référé et après le dépôt du rapport de M. A... le 26 mars 2003, l'acquéreur a assigné au fond sa venderesse l'EURL SFI qu'elle estime responsable des vices cachés affectant le bien vendu et à laquelle elle demande paiement de la somme de 6. 400 euros en diminution du prix en
considération des travaux à effectuer outre intérêts de retard. Initialement la SCI STERDYN demandait paiement de la somme de 11. 227 euros à titre de dommages et intérêts et celle-ci a été portée à 27. 063, 60 euros en appel.
L'existence de vices cachés antérieurs à la vente et affectant le bien vendu de nature à le rendre partiellement impropre à son usage puisque des occupants ont dû quitter les lieux en raison des inondations est caractérisée par les conclusions de l'expert qui a relevé dans le logement no3 des infiltrations d'eau importantes en plafond et sur les murs en raison de défaut d'étanchéité de la toiture au dessus de cet appartement, et dans les logements no1 et 4 des traces de condensation consécutive à la ventilation précaire, les grilles d'aération des cuisines et salles de bains n'étant pas en communication avec l'extérieur et les menuiseries en PVC récemment posées très étanches n'étant pas équipées d'aération alors que les murs de façade ne sont pas isolés thermiquement.
Ces désordres constituent des vices cachés pour l'acquéreur no professionnel et dont devait se rendre compte le vendeur, professionnel de l'immobilier, qui n'a pas fait réaliser des travaux conformes aux règles de l'art en matière d'isolation thermique et de circulation d'air et qui ne s'est pas assuré de l'étanchéité de la toiture constituant certes une partie commune mais sur laquelle il a pris l'initiative de réaliser des travaux avant de revendre le lot à la société STERDYN.
La société SFI n'est pas fondée à prétendre que les vices étaient apparents ou que l'acquéreur qui a visité les lieux a pu s'en convaincre, qu'une trappe de visite des combles ait ou non été installée, alors que seul le vendeur a réalisé des travaux lui donnant accès à la toiture et lui ont permis de réaliser la vétusté de celle-ci et son absence d'étanchéité en tant que professionnel, que la pose de grilles d'aération non reliée à l'extérieur et l'installation de fenêtres isolées sans circulation d'air et sans isolation thermique des murs pourtant repeints sont des vices cachés pour un non professionnel.
La SCI STERDYN est donc bien fondée à réclamer une réduction du prix de vente par application de l'article 1644 du code civil à hauteur de 6. 000 euros estimée à la date du présent arrêt en considération de l'évaluation par l'expert A... de la participation du propriétaire aux travaux sur les parties communes et privatives nécessaires pour que les logements vendus soient normalement habitables, sachant que si l'acquéreur avait connu le vice de la chose il en aurait payé un moindre prix.
Alors que l'EURL SFI venderesse a nécessairement connu les vices de la chose pour avoir fait réaliser des travaux de rénovation du bien notoirement insuffisants avant de revendre le bien, elle sera condamnée à payer des dommages et intérêts à la SCI STERDYN, acquéreur en réparation du préjudice causé, étant observé qu'il n'est pas démontré que la privation alléguée de loyers depuis novembre 2001 pour le logement no3 est réelle et entièrement imputable au vendeur. Compte tenu des pièces produites et des observations de l'expert, la cour apprécie l'entier préjudice subi par la SCI acquéreur du fait des vices cachés à la somme de 5. 000 euros.
La demande de dommages et intérêts distincte pour résistance abusive sera rejetée alors que l'abus invoqué ne résulte pas de la mauvaise appréciation par le défendeur des limites de ses droits, que c'est la SCI STERDYN qui est appelante et qu'elle ne justifie pas en outre subir du fait de la procédure un préjudice particulier qui ne serait pas réparé par l'allocation d'une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'EURL SFI, partie succombante sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût de l'expertise judiciaire et du procès-verbal de constat du 3 décembre 2002 et à payer à la SCI STERDYN une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La Cour,
Statuant par arrêt réputé contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Infirmant partiellement les jugements entrepris, statuant à nouveau et y ajoutant,
Vu les articles 1641 et suivants du code civil,
Condamne l'EURL SFI (Société Financière et Immobilière) à payer à la SCI STERDYN la somme de 6. 000 euros au titre de la réduction du prix de l'immeuble vendu par acte reçu le 24 octobre 2001 et la somme de 5. 000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires,
Dit que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
Déboute les parties de toutes leurs demandes plus amples, autres ou contraires,
Condamne l'EURL SFI à payer à la SCI STERDYN la somme de 3. 500 euros au titre des frais irrépétibles de l'ensemble de la procédure de première instance et d'appel,
Condamne l'EURL SFI aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 3 décembre 2002 et le coût taxé de l'expertise judiciaire de Jean-Luc A...,
Dit que les dépens d'appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
