COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1ère Chambre C
ARRÊT
DU 07 MAI 2008
No 2008/
X. F.
Rôle No 07/03933
Marie-Rose X... veuve Y...
C/
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "L'ISLY",
représenté par son syndic en exercice, le CABINET CROUZET ET BREIL
ASSOCIATION ACTION ET PARTAGE
Grosse délivrée
le :
à :
SCP BLANC
SCP MAYNARD
SCP GIACOMETTI
réf 073933
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 01 Mars 2007 enregistré au répertoire général sous le No 06/01040.
APPELANTE :
Madame Marie-Rose X... veuve Y...
née le 22 Septembre 1937 à NICE (06000),
demeurant ...
représentée par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour,
ayant pour avocat Maître Jacqueline MARRO, avocat au barreau de NICE
INTIMÉS :
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble "L'ISLY",
représenté par son syndic en exercice, le CABINET CROUZET ET BREIL,
dont le siège est 10, rue Joseph Fricero - 06000 NICE
représenté par la SCP MAYNARD - SIMONI, avoués à la Cour,
plaidant par Maître Roland LADRET, avocat au barreau de NICE, substitué par Maître Christine LADRET, avocat au barreau de NICE
ASSOCIATION ACTION ET PARTAGE
dont le siège est 10, rue Joseph Fricero - 06000 NICE
représentée par la SCP GIACOMETTI - DESOMBRE, avoués à la Cour,
plaidant par Maître Nino PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 25 Mars 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Xavier FARJON, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Guy ROMAN, Président
Monsieur Xavier FARJON, Conseiller
Madame Anne FENOT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Monsieur Serge LUCAS.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2008.
ARRÊT :
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2008,
Signé par Monsieur Guy ROMAN, Président, et Monsieur Serge LUCAS, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*-*-*-*-*-*
DONNEES DU LITIGE :
Marie-Rose Y... née X... a interjeté appel d'une ordonnance de référé contradictoire rendue le 1er mars 2007 par le président du Tribunal de Grande Instance de Nice, en intimant par acte du 6 mars 2007 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble L'ISLY et l'Association ACTION ET PARTAGE ( AAP par abréviation ).
Le premier juge avait été saisi par le syndicat des copropriétaires d'une action tendant au respect de la destination de l'immeuble.
Il a condamné in solidum l'appelante et l'AAP à débarrasser une cour et une bande de terrain de tous les objet et plantations qui encombraient les parties communes, à rétablir cinq lots à usage de parking et à retirer des panonceaux et des enseignes en surnombre et ce sous astreinte provisoire et à payer au syndicat une indemnité de 1000 € en compensation de ses frais irrépétibles.
L'appelante demande à la cour d'infirmer la condamnation prononcée, de lui accorder la garantie de sa locataire l'AAP et de lui allouer une indemnité de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle affirme en effet qu'elle est victime de l'acharnement procédural de la copropriété, que sa locataire ne lui cause aucune nuisance, qu'elle pourrait seule en répondre au demeurant, enfin que le juge des référés n'aurait pas dû trancher le fond en se prononçant sur la modification de la jouissance des parkings qui constituent des parties privatives.
Le syndicat des copropriétaires prétend au contraire que l'encombrement des parties communes, la transformation des parkings en entrepôt et l'apposition de plusieurs enseignes et panonceaux en violation du règlement de copropriété constituent des troubles manifestement illicites, d'autant plus que ses mises en demeure sont demeurées vaines.
Il conclut donc à la confirmation de l'ordonnance, au rejet des prétentions de l'appelante et à sa condamnation au paiement d'une indemnité de 3000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Quant à l'AAP elle fait valoir qu'elle a dû débourser une somme de 53357 € pour pouvoir entrer dans les lieux, qu'elle n'y a apporté aucun changement, que l'action du syndicat a pour effet de l'empêcher d'exercer son activité humanitaire mais qu'elle s'est conformée aux dispositions de l'ordonnance sauf du chef des parkings et que la bailleresse qui lui a loué un entrepôt à la place de parkings et qui connaissait l'existence du litige est de mauvaise foi..
Ce sont les raisons pour lesquelles elle sollicite l'infirmation de sa condamnation au rétablissement des parkings ou à défaut la condamnation de sa bailleresse à lui payer une provision de 35000 €, le rejet des demandes à son encontre et l'octroi d'une indemnité de 3000 € au titre de ses frais irrépétibles.
MOTIFS DE L'ARRET :
Il sera statué par décision contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.
Les écritures et les pièces versées aux débats par l'appelante et par l'AAP sont recevables.
Les appels doivent être également déclarés recevables en la forme au vu des pièces versées aux débats .
Marie-Rose X... a, le 26 novembre 2003, donné à bail professionnel à l'AAP un local situé au rez-de-chaussée d'un immeuble à Nice pour une durée de 6 ans à partir du 6 décembre 2003, moyennant paiement d'un loyer annuel révisable de 4800 € charges et taxes en plus, l'acte précisant que les lieux étaient à usage de l'exercice de la profession de récupération, donation et vente de vêtements, bibelots et objets divers.
Et elle a, le 12 juillet 2004 consenti au profit de cette association un autre bail professionnel portant sur un autre local décrit comme étant un entrepôt situé dans le même immeuble et ce pour une durée de 6 ans à partir du 15 septembre 2004 et moyennant paiement d'un loyer annuel révisable de 6600 € charges et taxes en plus, l'acte précisant que les lieux étaient à usage de la profession de brocante et qu'elle portait notamment sur du linge, des vêtements et des appareil électro-ménagers.
Le syndicat des copropriétaires a néanmoins fait établir par un huissier le 26 janvier et le 6 mars 2006 deux procès-verbaux de constat dont il ressort que l'exercice par l'AAP de son activité de brocante avait pour conséquence de réaliser un empiètement sur les parties communes au niveau de l'entrée de l'immeuble, d'une cour à usage de parking et d'un terrain annexe.
Elle a dénoncé le 13 février 2006 le premier de ces constats à Marie-Rose X... en lui enjoignant de faire cesser cet encombrement par sa locataire, mais il ressort d'un autre procès-verbal de constat en date du 19 janvier 2007 que le terrain était encore à cette date encombré d'objets hétéroclites.
Le règlement de copropriété dispose pourtant que les lots numéros 2 à 6, objets de cet encombrement, sont à usage de parking, que les parkings de l'immeuble doivent conserver leur destination à perpétuité, que les copropriétaires doivent respecter la destination de l'immeuble et sont responsables des troubles de jouissance imputables à leurs locataires, enfin que les parties communes ne doivent pas être encombrées par l'exploitant du local commercial précité.
Le syndicat des copropriétaires était donc en droit de se prévaloir d'un trouble manifestement illicite résultant de l'encombrement de plusieurs parties communes et de la modification de l'utilisation des parkings par l'AAP pour demander sa condamnation sous astreinte, in solidum avec Marie-Rose X... à débarrasser la cour et la bande de terrain de ses objets et plantations et à rétablir les lots numéros 2 à 6 à usage de parking, étant observé que la constatation des transgressions du règlement de copropriété ne soulève aucune contestation sérieuse.
Il en allait de même pour le retrait des panonceaux et des enseignes placés au-dessus du magasin qui ne respectaient pas l'harmonie de la façade de l'immeuble.
L'indemnité allouée au syndicat au titre de ses frais irrépétibles était également justifiée.
Elle doit être complétée par une indemnité de 1500 € au titre des frais irrépétibles qu'il a dû exposer pour pouvoir se défendre en appel et qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge.
La demande de garantie formée par Marie-Rose X... à l'encontre de sa locataire se heurte à des contestations sérieuses, car l'AAP n'a pas fait un usage de ses locaux contraire aux dispositions de l'un ou de l'autre bail.
L'association est en droit par contre de lui reprocher de ne pas l'avoir prévenue avant leur conclusion de l'existence du litige l'opposant à la copropriété au sujet de l'usage des parties communes de l'immeuble et des parkings, litige dont la gravité n'avait pas pu lui échapper puisqu'elle avait été assignée en référé par un acte du 6 avril 2001 qui rappelait que son auteur avait été déjà condamné par un jugement du TGI de Nice du 17 janvier 1985 à rétablir l'usage des parkings, à évacuer les objets qui les encombraient et qui encombraient les parties communes et à améliorer la présentation du magasin.
Si l'AAP en avait été informée elle aurait pu ne pas conclure de bail ou contracter d'autres obligations et ne pas accepter en particulier de verser une somme de 15245 € au précédent locataire et s'engager en outre à lui verser une somme complémentaire de 38112 €.
L'AAP est donc fondée à lui réclamer, à valoir sur l'indemnisation de son préjudice consécutif à l'indisponibilité d'une partie de la surface louée comme étant un entrepôt, le paiement d'une provision de 20000 € dont le versement n'est pas sérieusement contestable, étant observé qu'elle ne justifie pas du règlement de la somme de 38112 €.
Elle est en droit en outre d'obtenir une indemnité de 1500 € en compensation des frais irrépétibles qu'elle a dû exposer pour pouvoir se défendre et qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge.
Le paiement des dépens doit incomber à l'appelante dont les prétentions étaient infondées.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Statuant contradictoirement, en dernier ressort, publiquement, par arrêt mis à disposition au greffe,
Reçoit les appels ;
Confirme l'ordonnance déférée ;
Y ajoutant, ordonne le paiement par Marie-Rose X... veuve Y... au syndicat des copropriétaires de la Résidence de l'ISLY d'une somme complémentaire de 1500 € ( mille cinq cents euros ) ;
Déboute Marie-Rose X... veuve Y... de sa demande de garantie à l'encontre de l'Association ACTION ET PARTAGE ;
Ordonne à Marie-Rose X... veuve Y... de payer à l'Association ACTION ET PARTAGE une provision de 20000 € ( vingt mille euros ) et une indemnité de 1500 € ( mille cinq cents euros ) ;
Met en outre les dépens d'appel à sa charge ;
En autorise la distraction à son encontre au profit des avoués adverses, s'ils en ont fait
l'avance sans avoir reçu provision.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
