1o Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 07 MAI 2008
CC
No 2008 / 336
Rôle No 07 / 07089
SCI RIVIERA BEAUVERT
SA FINANCEMENT REALISATION- FINAREAL
C /
SCI ARNALDO
SARL NOUVELLE SOCIÉTÉ IDÉAL GARAGE
Jean- Claude X...
SA MGM
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 16 Mars 2007 enregistré au répertoire général sous le no 05 / 07122.
APPELANTES
LA SCI RIVIERA BEAUVERT
dont le siège est HERMES PARK-64 avenue d'Haïfa-13008 MARSEILLE
LE SA FINANCEMENT REALISATION- FINAREAL
dont le siège est HERMES PARK-64 avenue d'Haïfa-
13008 MARSEILLE CEDEX 8
représentées par Me Paul MAGNAN, avoué à la Cour,
plaidant par Me Jean- Albert DEMARCHI, avocat au barreau de NICE
INTIMÉS
LA SCI ARNALDO
dont le siège est 1 avenue Riviera-06500 MENTON
LA SARL NOUVELLE SOCIÉTÉ IDÉAL GARAGE
dont le siège est 1 avenue Riviera-06500 MENTON
représentées par la SCP BOTTAI- GEREUX- BOULAN, avoués à la Cour,
plaidant par Me Thierry BAUDIN, avocat au barreau de NICE substitué par Me Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE
Monsieur Jean- Claude X...
né le 17 Juillet 1944 à LAVERNOSE LACASSE (31410), demeurant...
représenté par la SCP BOISSONNET- ROUSSEAU, avoués à la Cour,
plaidant par Me Catherine GUEROT, avocat au barreau de TOULOUSE
LA SA MGM
dont le siège est PAE des Pays du Mont Blanc- PASSY-74190 LE FAYET
représentée par la SCP SIDER, avoués à la Cour,
plaidant par Me Sandrine COLLIN, avocat au barreau d'ANNECY
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 26 Mars 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Madame Catherine CHARPENTIER, Conseiller
Madame Martine ZENATI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2008.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2008,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE
Vu l'appel interjeté par la SCI RIVIERA BEAUVERT et la SA FRINAREAL du jugement rendu le 16 mars 2007 par le tribunal de grande instance de Nice, lequel les a déboutées de leur " action en revendication " de la parcelle BI no308 appartenant à la SCI ARNALDO et de leur demande à l'encontre de la SARL NOUVELLE SOCIETE IDEAL GARAGE occupante de cette parcelle et à l'encontre de Jean- Claude X..., a débouté la SCI ARNALDO et la SARL NOUVELLE SOCIETE IDEAL GARAGE de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.
La SCI RIVIERA BEAUVERT et la SA FINAREAL ont été condamnées à payer à la SCI ARNALDO et à la SARL NOUVELLE SOCIETE IDEAL GARAGE la somme de 5. 000 euros et à Jean- Claude X... la somme de 5. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Le tribunal a aussi retenu que la SCI RIVIERA BEAUVERT et la SA FINAREAL ont subi un préjudice résultant de la faute commise par la SA MGM conjuguée à leur propre faute et a ordonné le sursis à statuer sur les autres demandes et notamment sur l'évaluation du quantum du préjudice subi jusqu'au prononcé d'une décision définitive concernant le recours en annulation du permis de construire du 14 février 2005 des époux D... devant le tribunal administratif de Nice et a réservé les autres dépens.
Vu l'appel de ce même jugement interjeté par la SA MGM et l'ordonnance de jonction rendue le 28 juin 2007 par le magistrat de la mise en état.
Vu les dernières conclusions déposées le 19 mars 2008 par la SCI RIVIERA BEAUVERT et la SA FINAREAL qui demandent de confirmer le jugement sur le rejet des moyens d'irrecevabilité invoqués par la SCI ARNALDO et la SARL NOUVELLE SOCIETE IDEAL GARAGE, d'infirmer le jugement au fond et de dire que la société RIVIERA BEAUVERT était régulièrement substituée à Jean- Claude X... et / ou à la société MGM en qualité d'acquéreur et que le délai de réitération de la vente a été prorogé de fait. En conséquence ces appelantes demandent de dire que la SCI RIVIERA BEAUVERT est devenue propriétaire de la parcelle visée dans la promesse de vente du 7 novembre 2002 et de dire que l'arrêt vaudra vente, de dire que la SARL NOUVELLE SOCIETE IDEAL GARAGE sera tenue de libérer les locaux, de condamner la SCI ARNALDO à leur payer la somme de 2. 000. 000 euros en réparation du préjudice subi du fait du retard dans la réalisation de l'opération de construction de vente et de la perte de bénéfice dans l'opération complémentaire et subsidiairement une provision de 50. 000 euros à valoir sur ce préjudice en ordonnant une expertise pour le chiffrer.
Subsidiairement, si la cour n'accueille pas l'action en « revendication » la SCI RIVIERA BEAUVERT et la SA FINAREAL demandent de dire qu'elles n'ont pas commis de faute concernant la faculté de substitution et la réitération de la vente en la forme authentique, de dire que la société MGM est entièrement responsable solidairement avec Jean- Claude X... du défaut de substitution et de la non réitération de la vente et de les condamner en conséquence à leur payer la somme de 2. 000. 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice ci- avant défini ou à défaut de leur allouer une provision de 50. 000 euros et d'ordonner une expertise.
Les sociétés RIVIERA BEAUVERT et FINAREAL énoncent se réserver de rechercher la responsabilité de la société MGM et de Jean- Claude X... si le recours des époux D... contre le permis de construire devait aboutir.
Enfin elles demandent de condamner la SCI ARNALDO et la SARL NOUVELLE SOCIETE IDEAL GARAGE ou tout autre succombant aux dépens et à leur payer la somme de 15. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions déposées le 17 mars 2008 par la SCI ARNALDO et la SARL SOCIETE NOUVELLE IDEAL GARAGE qui demandent d'infirmer le jugement et :
* in limine litis, au visa des articles 1165 et 1690 du code civil et 122 du code de procédure civil, de dire les actions des sociétés MGM, RIVIERA BEAUVERT et FINAREAL irrecevables,
* sur le fond, au visa des articles 1165 et 1690 du code civil et de l'article 52 de la loi du 29 janvier 1993 de dire que la promesse de vente du 7 novembre 2002 avec ses prolongations des 29 juillet 2004 et 25 avril 2005 est caduque en raison du défaut de caution bancaire de Jean- Claude X..., de dire que la cession de la promesse entre Jean- Claude X... et la société MGM est inexistante ainsi que la cession entre cette société et les SCI RIVIERA BEAUVERT et FINAREAL, à défaut, de dire que ces cessions sont nulles, de confirmer le jugement et de condamner les société MGM, RIVIERA BEAUVERT et FINAREAL à leur payer la somme de 300. 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 10. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Vu les dernières conclusions déposées le 19 mars 2008 par la SA MGM qui demande d'infirmer je jugement, de dire que l'arrêt vaudra vente de la parcelle litigieuse et sera publié à la conservation des hypothèques, de débouter la SCI ARNALDO et la SARL NOUVELLE SOCIETE IDEAL GARAGE de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive dirigée contre elle.
Subsidiairement, si la réitération forcée de la vente n'est pas ordonnée, demande de dire que la SA MGM n'a commis aucune faute et n'est pas responsable de la non réitération de cette vente et de débouter en conséquence la SCI RIVIERA BEAUVERT et la SA FINAREAL de leur demande de dommages et intérêts dirigée contre elle, de dire n'y avoir lieu de surseoir à statuer et de condamner la SCI RIVIERA BEAUVERT et la SA FINAREAL aux dépens et à lui payer la somme de 15. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu les dernières conclusions déposées le 19 mars 2008 par Jean- Claude X... qui sollicite la confirmation du jugement l'ayant mis hors de cause, le rejet des prétentions de la SCI RIVIERA BEAUVERT et de la SA FINAREAL dirigées contre lui et leur condamnation in solidum aux dépens et à lui payer la somme de 10. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'ordonnance de clôture rendu le 26 mars 2008.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Par acte sous seing privé du 7 novembre 2002 a été conclue une promesse synallagmatique de vente de la parcelle bâtie cadastrée ... à Menton entre la SCI ARNALDO dont le gérant est Lucien E..., venderesse, et Jean- Claude X..., gérant de société, acquéreur, avec stipulation d'une faculté de substitution d'acquéreur en précisant que « l'acquéreur devra notifier au vendeur son intention d'user du bénéfice de la présente clause au domicile ci- après élu ». La SARL NOUVELLE SOCIETE IDEAL GARAGE, dont le gérant est Alain E..., bénéficie d'un bail commercial sur le rez- de- chaussée du bâtiment y édifié.
Les effets de cette promesse synallagmatique de vente ont été prorogés jusqu'au 28 février 2005 par acte du 29 juillet 2004 puis jusqu'au 30 juin 2005 par acte du 26 avril 2005.
Dans le cadre d'un litige opposant la SCI DOMAINE DE BEAUVERT devenue la SCI RIVIERA BEAUVERT et la SA FINANCEMENT REALISATION FINAREAL dite ci- après la SA FINAREAL à la SA MGM un protocole d'accord a été convenu le 15 juin 2005 aux termes duquel la société MGM se déclarant bénéficiaire tant en son nom qu'en qualité de porte fort de Jean- Claude X... a désigné irrévocablement comme bénéficiaire notamment de la promesse de ventede la parcelle BI no 308 la société FINAREAL ou toute autre société que cette dernière se réserve de désigner ultérieurement.
En cause d'appel la SCI ARNALDO et la SARL SOCIETE NOUVELLE IDEAL GARAGE n'ont pas réitéré leur demande en nullité de l'assignation introductive d'instance rejetée par le tribunal.
L'irrecevabilité de la demande de la SCI RIVIERA BEAUVERT et de la SA FINAREAL pour « défaut du droit d'agir » a été pertinemment rejetée alors qu'elle est motivée par la contestation de la validité de la substitution d'acquéreur au visa des articles 1165 et 1690 du code civil, de sorte qu'elle est étayée par le fond du droit et qu'elle ne constitue donc pas une fin de non recevoir appréciable sans examen au fond au sens de l'article 122 du code de procédure civile.
La promesse synallagmatique de vente n'est pas devenue caduque faute par Jean- Claude X... d'avoir fourni la caution bancaire prévue à cet acte puisque le vendeur a néanmoins accepté d'en proroger les effets à deux reprises et qu'il ne peut se prévaloir de son ignorance du non respect de cette clause du contrat par l'acquéreur alors qu'il lui revenait de s'en informer en particulier avant de signer les avenants de prolongation des effets du contrat initial.
La substitution d'un tiers au bénéficiaire d'une promesse synallagmatique de vente prévoyant cette faculté ne constitue pas une cession de créance et n'emporte pas obligation d'accomplir les formalités de l'article 1690 du code civil étant précisé que la seule obligation de l'acquéreur était en l'espèce de notifier sans forme " son intention d'user du bénéfice de la clause de substitution à domicile élu " ce qui a été réalisé puisque le notaire rédacteur de l'acte a pu établir le projet d'acte au nom de la SCI RIVIERA BEAUVERT issue de la SA FINAREAL comme acquéreur et inviter le représentant légal de cette société à venir signer l'acte, outre qu'il n'en est résulté aucun inconvénient pour le vendeur, l'acquéreur initial restant solidairement tenu avec le substitué du paiement du prix et des frais ainsi que de l'exécution des conditions et charges ce qui accroît les garanties au profit de la SCI ARNALDO. La notification est en outre prévue sans forme.
Jean- Claude X... justifie avoir avisé à maître F..., notaire désigné par les parties pour dresser l'acte authentique de vente, qu'il serait substitué par la société MGM et le notaire en a pris acte en adressant à cette société un courrier le 24 juin 2005 puis cet officier ministériel a pris acte de la seconde substitution en adressant le 18 juillet 2005 à la SCI RIVIERA BEAUVERT le projet d'acte de vente.
Pour s'opposer à la substitution d'acquéreur, la SCI ARNALDO n'est pas mieux fondée à invoquer les dispositions de l'article 52 de la loi du 29 janvier 1993 sur la nullité de cession à titre onéreux de droits conférés par une promesse de vente lorsque cette cession à titre onéreux est consentie par un professionnel de l'immobilier dès lors qu'il n'est pas démontré que la substitution de MGM à Jean- Claude X... constitue une cession à titre onéreux,. En outre la clause de substitution n'a pas été outrepassée dans les rapport avec le vendeur qui n'est pas recevable en tant que tiers à invoquer la nullité du protocole d'accord du 15 juin 2005 entre MGM, d'une part, et la SCI DOMAINE DE BEAUVERT et la SA FINAREAL, d'autre part.
Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la SCI RIVIERA BEAUVERT devenue la SCI DOMAINE DE BAUVERT et de la SA FINAREAL substituées à la SA MGM elle- même substituée à Jean- Claude X... en réitération forcée de la vente immobilière convenue par acte sous seing privé du 2 novembre 2002 dont les effets ont été prorogés.
La vente devra donc être réitérée par acte authentique dans les trois mois de la signification du présent arrêt, sachant qu'à défaut celui- ci vaudra vente et sera publié à la conservation des hypothèques par la partie la plus diligente aux frais de l'acquéreur.
La convention de vente du 7 novembre 2002 est opposable à la SARL NOUVELLE SOCIETE IDEAL GARAGE intervenue à cet acte et intimé dans la présente instance de sorte que la SCI RIVIERA BEAUVERT et la SA FINAREAL sont fondés à demander l'exécution par cette société locataire des obligations qu'elle a souscrites et en particulier l'obligation de libérer les lieux sans indemnité pendant un an à compter de la demande qui en sera faire par l'acquéreur.
La demande de la SCI RIVIERA BEAUVERT et de la SA FINAREAL en paiement de dommages et intérêts à l'encontre de la SCI ARNALDO, venderesse, qui a refusé à tort de réitérer la vente en cherchant à obtenir des substitués un prix plus que doublé par rapport à celui qui avait été initialement convenu, a causé aux acquéreurs un préjudice en modifiant leur projet dès lors que la vente de la parcelle voisine no309 par les consorts G... a été réalisée et qu'une opération de promotion immobilière unique sur l'ensemble était envisagée..
Cependant, la SCI RIVIERA BEAUVERT et la SA FINAREAL ne versent aux débats qu'une lettre relative aux négociations pour l'acquisition d'autres parcelles proches au soutien de leur demande en paiement de la somme de 2. 000. 000 euros à titre de dommages et intérêts ou d'une provision et d'une expertise sans expliciter la consistance et l'ampleur de leur préjudice en se bornant à faire valoir que la résistance de la SCI ARNALDO leur a fait perdre le bénéfice de promesses de ventes d'autres parcelles et sans démontrer la relation de cause à effet ni apporter d'élément chiffré sur l'ampleur du préjudice consécutif à une éventuelle perte de chance d'acquérir d'autres parcelles. Enfin il n'est rien produit pour étayer l'allégation de non mise en oeuvre d'un permis de construire de 55 logements.
Alors qu'une mesure d'expertise ne peut avoir pour objet de suppléer la carence des parties dans l'administration de la preuve qui leur incombe, en considération des seuls éléments dont la cour dispose, la SCI ARNALDO doit être condamnée à payer à la SCI RIVIERA BEAUVERT et à la SA FINAREAL la somme globale de 15. 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par les manquements du vendeur à son obligation d'exécution de bonne foi des conventions, outre une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La demande principale de la SCI RIVIERA BEAUVERT et de la SA FINAREAL étant accueillie, il n'y a pas lieu de statuer sur leurs demandes subsidiaires à l'encontre de Jean- Claude X... et de la SA MGM qui sont donc mises hors de cause.
La SCI ARNALDO et la SARL NOUVELLE SOCIETE IDEAL GARAGE qui succombent seront nécessairement déboutées de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Jean- Claude X... et la SA MGM mis hors de cause ne sont pas fondés à demander paiement d'indemnités au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la SCI RIVIERA BEAUVERT et à la SA FINAREAL accueillies principalement en leurs demandes.
PAR CES MOTIFS,
La Cour,
Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré recevable l'action de la SCI RIVIERA BEAUVERT et de la SA FINAREL,
L'infirme pour le surplus et statuant à nouveau,
Déclare parfaite la vente par la SCI ARNALDO à la SCI RIVIERA BEAUVERT et la SA FINAREAL substituée à la SA MGM elle- même substituée à Jean- Claude X... des biens suivants :
Sur la commune de Menton (Alpes Maritimes)..., un immeuble comprenant : une parcelle de terrain sur laquelle se trouve un bâtiment sur rez- de- chaussée à usage de garage avec bureau, magasin et débarras, d'un étage au- dessus composé d'un appartement de trois pièces, cuisine, salle de bains. Figurant au cadastre de la manière suivante :... pour une contenance de 3 ares 61 centiares
Tel que ce bien existe avec ses aisances parties attenantes et dépendances et les droits de toute nature qui y sont attachés, sans exception ni réserve.
Etant précisé qu'il existe deux cuves dans le garage, savoir : l'une de trois mille litres (3000 L) environ contenant de l'essence dont le dégazage et l'enlèvement est à la charge de l'acquéreur et une cuve d'huile de vidange de quatre mille litres (4. 000 L) environ dont le nettoyage et l'enlèvement est à la charge de l'acquéreur.
Pour le prix de 426. 860 euros hors taxes et aux charges et conditions convenues dans l'acte sous seing privé intitulé compromis de vente en date du7 novembre 2002 et les avenants de prolongation du 29 juillet 2004 et du 26 avril 2005,
Dit que la vente sera réitérée par acte authentique devant notaire choisi par les acquéreurs dans le délai de trois mois suivant la signification du présent arrêt et qu'à défaut celui- ci vaudra vente et sera publié à la conservation des hypothèques à l'initiative de la partie la plus diligente et aux frais de la SCI RIVIERA BEAUVERT et de la SA FINAREAL,
Rappelle que la SARL NOUVELLE SOCIETE GARAGE IDEAL est tenue en exécution de la convention du 7 novembre 2002 de libérer les locaux qu'elle occupe objet du bail du 18 septembre 1989 à la demande des sociétés acquéreurs, pendant un an et sans indemnité,
Condamne la SCI ARNOLDO à payer à la SCI RIVIERA BEAUVERT et à la SA FINAREAL prises ensemble, la somme de 15. 000 euros à titre de dommages et intérêts,
Met hors de cause la SA MGM et Jean- Claude X...,
Déboute les parties de leurs demandes plus amples, autres ou contraires,
Condamne la SCI ARNOLDO à payer à la SCI RIVIERA BEAUVERT et à la SA FINAREAL, prises ensemble, la somme de 8. 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SCI ARNOLDO aux entiers dépens de première instance et d'appel et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
