4o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 9 MAI 2008
No 2008 / 206
Rôle No 03 / 10998
Jean Charles X...
C /
Syndicat des Copropriétaires IMMEUBLE CASTELLARAS LE VIEUX
S. C. I. CHATEAU DE CASTELLARAS
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 11 Avril 2003 enregistré au répertoire général sous le no 00 / 7463.
APPELANT
Monsieur Jean Charles X...
né le 21 Novembre 1942 à ALGER, demeurant...
représenté par la SCP LIBERAS- BUVAT- MICHOTEY, avoués à la Cour, Plaidant par Me Géraldine ROUX, avocat au barreau de LYON
INTIMES
Syndicat des Copropriétaires de l'IMMEUBLE CASTELLARAS LE VIEUX, représenté par Cabinet FONCIA AZUR..., demeurant...
représenté par la SCP DE SAINT FERREOL- TOUBOUL, avoués à la Cour, Plaidant par Me Jean- Pierre BERDAH, avocat au barreau de NICE
S. C. I. CHATEAU DE CASTELLARAS, représenté par son administrateur provisoire Me Thierry A...,..., demeurant 06370 MOUANS SARTOUX
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL- TOUBOUL, avoués à la Cour, Plaidant par Me Philippe MARIA, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Frédérique JOUHAUD, avocat au barreau de GRASSE
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 04 Mars 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Michel BUSSIERE, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Michel BUSSIERE, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Françoise ISSENJOU, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2008 puis prorogé au 9 mai 2008
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat Rédacteur : Monsieur Michel BUSSIERE, Président
Prononcé par mise à disposition au greffe le 9 mai 2008,
Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
LA COUR
Attendu que le domaine de Castellaras d'une superficie de 50 ha constitué autour d'un château médiéval a été divisé en trois lots :
- le château et ses communs, propriété de la société civile immobilière CHÂTEAU de CASTELLARAS.
- le terrain sur lequel a été édifié le village de Castellaras, organisé en copropriété gérée par le syndicat des copropriétaires de la résidence CASTELLARAS LE VIEUX, ci- après désigné comme le syndicat des copropriétaires
- le nouveau village dénommé Castellaras le Neuf, dont les copropriétaires ne sont pas en la cause.
Attendu que le château médiéval et ses dépendances dont la piscine, le tennis, le restaurant et les chambres d'hôtes organisés en " Club du Château " se trouvent au centre des deux villages, ancien et nouveau, et offrent des activités d'agrément réservés aux seuls résidents desdits villages.
Attendu que M. X... détenaient 127 parts sociales dans le capital de la société civile immobilière CHÂTEAU de CASTELLARAS et que le syndicat des copropriétaires en est devenu l'associé majoritaire après l'acquisition de 277 parts sociales.
Attendu que par décision en date du 11 avril 2003 le tribunal de grande instance de GRASSE a statué en ces termes :- déclare recevable mais non fondée l'action de M. X... tendant à obtenir à l'annulation des décisions des assemblées générales des copropriétaires de l'immeuble CASTELLARAS le VIEUX en date des 5 août 1999 et 28 juillet 2000.
- dit n'y avoir pas lieu de surseoir à statuer sur la demande d'annulation des décisions de la société civile immobilière en date des 28 juillet 2000, 6 juillet 2001 et 25 octobre 2001
- ordonne la réouverture des débats pour permettre à la société civile immobilière et au syndicat des copropriétaires de répondre aux moyens invoqués par M. X....
Attendu que par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 28 mai 2003 M. X... (l'appelant) a interjeté appel
Attendu que par arrêt mixte du 30 juin 2006, la même cour a :
- Reçu l'appel
- Avant dire droit, désigné en qualité d'expert M. D... à l'effet de se rendre sur les lieux à MOUANS- SARTOUX et donner tous éléments permettant à la cour de déterminer si la propriété de la société civile immobilière CHÂTEAU de CASTELLARAS et les aménagements figurant sur cette propriété constituent un avantage collectif pour les copropriétaires du syndicat des copropriétaires de l'immeuble CASTELLARAS le VIEUX et dans l'affirmative en préciser la nature et les décrire.
Attendu que l'expert judiciaire a déposé son rapport le 25 mai 2007 et qu'il a conclu comme suit :
" Vu l'imbrication existant entre la société civile immobilière du Château et la copropriété CASTELLARAS le VIEUX
Vu le niveau de vie du syndicat des copropriétaires de CASTELLARAS le VIEUX
Vu la valeur de la société civile immobilière du Château
Vu la dévalorisation des lots dépendant du syndicat des copropriétaires qui résulterait d'une scission entre la société civile immobilière du Château et la copropriété de CASTELLARAS le VIEUX
Vu la configuration générale des lieux
Vu le site prestigieux et exceptionnel du Château et des indépendances de par leur architecture, leur histoire et leur environnement
Nous concluons, en toute impartialité, que la société civile immobilière CHÂTEAU de CASTELLARAS avec ses équipements et services proposés, constitue un intérêt collectif majeur pour la copropriété du syndicat des copropriétaires de l'immeuble CASTELLARAS le VIEUX. "
Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 5 février 2008, M. X..., appelant, demande de :
- Réformer le jugement entrepris et statuant à nouveau
- dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble CASTELLARAS le VIEUX ne peut pas imposer l'acquisition partielle de parts d'une société civile immobilière CHÂTEAU de CASTELLARAS déficitaire, à titre spéculatif, sans violer les dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété
- dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble CASTELLARAS le VIEUX ne peut pas financer et prendre à sa charge les frais de procès introduit par un tiers à la copropriété sans violer les dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.
- en conséquence, dire et juger rétroactivement nulles et non avenues avec toutes conséquences de droit les 8 ème, 9 ème et 10 ème résolutions du procès- verbal de l'assemblée générale du syndicat du copropriétaire de l'immeuble CASTELLARAS le VIEUX en date du 5 août 1999.
- dire et juger rétroactivement nulles et non avenues avec toutes conséquences de droit les 13e et 14e résolutions du procès- verbal de l'assemblée générale du syndicat du copropriétaire de l'immeuble CASTELLARAS le VIEUX en date du 5 août 1999
- condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages- intérêts en raison de l'abus de pouvoir de la copropriété et du préjudice nécessairement subi.
- dire et juger qu'il n'aura pas, en sa qualité de copropriétaire, a participé ni aux frais engagés par la copropriété, ni aux dépens de la présente procédure qui seront mis à la charge de la copropriété.
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société civile immobilière CHÂTEAU de CASTELLARAS à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- dire et juger rétroactivement nulles et non avenues avec toutes conséquences de droit les résolutions prises par les assemblées générales de la société civile immobilière CHÂTEAU de CASTELLARAS en date des 28 juillet 2000, 6 juillet 2001 et 25 octobre 2001.
- condamner le syndicat des copropriétaires ou la société civile immobilière CHÂTEAU de CASTELLARAS ou solidairement les deux aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction de droit au profit des avoués de la cause.
Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 24 janvier 2008 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble CASTELLARAS le VIEUX, intimé, demande de :
- Statuer ce que de droit sur la qualité à agir de l'appelant
- Dire cet appel totalement infondé et l'en débouter
- Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a débouté M. X... de ses demandes tendant à voir prononcer la nullité des assemblées générales de la copropriété de CASTELLARAS le VIEUX des 28 juillet 2000 et 5 août 1999
- Condamner l'appelant aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la société civile professionnelle de Saint- Ferréol Touboul, avoué à la cour.
- Condamner l'appelant à lui payer 10 000 euros à titre de dommages- intérêts pour procédure abusive et 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 13 juillet 2007 la société civile immobilière CHÂTEAU de CASTELLARAS représentée par Me Thierry A..., administrateur provisoire, intimée et appelante incidemment, demande de :
- liminairement, dire et juger M. X... dénué de tout intérêt à agir
- dire et juger M. X... irrecevable et infondé en son appel du jugement numéro 533 rendu par le tribunal de grande instance de Grasse le 11 avril 2003 et l'en débouter en tous points
- confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a débouté M. X... de ses demandes tendant à voir prononcer la nullité des assemblées générales de la copropriété CASTELLARAS le VIEUX des 28 juillet 2000 et 5 août 1999 et y ajoutant
- débouter également M. X... de l'intégralité de ses demandes et notamment celles tendant à obtenir l'annulation des décisions prises par la société civile immobilière CHÂTEAU de CASTELLARAS les 28 juillet 2000, 6 juillet 2001 et 25 octobre 2001
- reconventionnellement, condamner M. X... à lui payer les sommes de 15 000 euros à titre de dommages- intérêts pour procédure abusive et injustifiée et 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- condamner M. X... au paiement des entiers dépens, en ce compris les dépens de première instance ainsi que les frais de l'expertise de M. D..., ceux d'appel étant distraits au profit de la société civile professionnelle de Saint- Ferréol Touboul, avoué à la cour
Attendu que l'ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2008
Attendu qu'il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs faits, moyens et prétentions
SUR CE
Sur la recevabilité de l'appel
Attendu que par arrêt mixte du 30 juin 2006 la cour a déjà déclaré recevable l'appel de M. X... et que cette disposition est définitive
Attendu qu'à l'évidence, M. X..., copropriétaires de l'immeuble CASTELLARAS le VIEUX et détenteur de parts dans la société civile immobilière château de Castellaras a intérêt à agir concernant les assemblées générales de ces deux personnes morales
Sur les assemblées générales des copropriétaires de l'immeuble CASTELLARAS le VIEUX
Attendu que le 5 août 1999, les copropriétaires des copropriétaires de l'immeuble CASTELLARAS le VIEUX réunis en assemblée générale, ont voté les délibérations suivantes :
- " 13e résolution- rachat des actions du Château :
L'assemblée générale donne mandat au syndic pour faire, au nom de la copropriété, une offre d'achat portant sur la totalité des parts de la SCI le CHÂTEAU de CASTELLARAS, au prix maximum de 15 000 F l'unité. Cette offre sera conditionnée par l'obtention de 40 % au moins du capital de la SCI le CHÂTEAU de CASTELLARAS, soit 184 actions. L'appel de fonds correspondant sera couvert, au choix de chaque copropriétaire, soit par le versement par lui de la somme appelée, soit par voie d'emprunt sur 20 ans que le syndic est autorisé à souscrire au nom de la copropriété. La résolution est approuvée par 7652 voix sur 9908.
- 14e résolution- rachat des actions de M. X... :
L'assemblée générale donne mandat à Foncia Azur pour lancer un appel de fonds de 19 050 KF en vue de verser cette somme à la SCI CHÂTEAU de CASTELLARAS. Ce montant de 19 050 KF devra être obligatoirement affecté par la SCI pour indemniser M. X... dans le cadre de la procédure visée à l'article 1860 du Code civil s'appliquant à ses 127 actions. Cette résolution sera adoptée sous réserve de l'application des articles 1257 et 1258 du Code civil. L'appel de fonds correspondant sera couvert au choix de chaque copropriétaire, soit par le versement par lui de la somme appelée, soit par voie d'emprunt sur 20 ans que le syndic est autorisé à souscrire au nom de la copropriété. La résolution est approuvée par 7527 voix sur 9908. "
attendu que le 28 juillet 2000, les copropriétaires des copropriétaires de l'immeuble CASTELLARAS le VIEUX réunis en assemblée générale, ont voté les délibérations suivantes :
- " 8 ème résolution- honoraires avocat procédure à l'encontre de M. X... :
L'assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de reprendre pour son compte les procédures introduites par " Les Amis du Château " et d'en assumer les frais. Les honoraires de Me E... feront l'objet d'un appel de fonds hors budget pour un montant prévisionnel de 300 000 F. La résolution est approuvée par 5130 voix sur 6019.
-9 ème résolution – achat des actions de la SCI :
L'assemblée générale, après en avoir délibéré, mandate le syndic pour réaliser toutes les démarches, signer tous les actes nécessaires à l'acquisition de nouvelles actions, et établir les appels de fonds correspondants. La résolution est approuvée par 5046 voix sur 6019.
-10 ème résolution- proposition de modification des modalités de fonctionnement de la SCI du château (exposée en séance) :
cette proposition prend en compte les points suivants :
- création d'un comité de surveillance de la SCI du château (composé de 12 membres énuméré. La résolution est approuvée par 6007 voix sur 6019.
- rapport SCI du Château et Club du Château. Cette question n'a pas pu être débattue et figurera à l'ordre du jour de l'assemblée générale extraordinaire de septembre 2000.
- rapport SCI du Château et association charge particulières. Cette question n'a pas pu être débattue et figurera à l'ordre du jour de l'assemblée générale extraordinaire de septembre 2000. "
Attendu que dans l'arrêt précédent, la cour avait estimé que l'acquisition de parts de la société civile immobilière ne pourrait être considérée comme conforme à l'objet du syndicat des copropriétaires que dans la mesure où elle présente un intérêt collectif destiné notamment à permettre aux copropriétaires d'accéder à certains équipements ou de bénéficier de certains aménagements établis sur le terrain de la société civile immobilière dont l'objet social, aux termes de ses statut est la propriété, la gestion et l'exploitation directe ou indirecte d'un ensemble immobilier dénommé château de Castellaras à Mouans- Sartoux, dont l'exploitation doit conserver un caractère essentiellement civil ; que dans ces conditions, l'opération réalisée par le syndicat des propriétaires n'a pas de but spéculatif puisque l'exploitation commerciale du château médiéval n'est pas permise par les statuts de la société civile immobilière qui en est le propriétaire ; que la cour avait estimé dans un premier temps que les éléments fournis à l'appui de la demande du syndicat des copropriétaires étaient insuffisants mais que l'expertise réalisée par M. D... confirme qu'effectivement la copropriété de l'ensemble immobilier de CASTELLARAS le VIEUX est indissociable de la jouissance du château et de ses dépendances d'où l'intérêt légitime du syndicat des copropriétaires à devenir associé de la société civile immobilière CHÂTEAU de CASTELLARAS afin de maintenir la qualité des prestations liées à la copropriété ; que l'expert a notamment relevé l'imbrication existant entre les deux ensembles immobiliers, la configuration générale des lieux, le niveau de vie des copropriétaires de l'ensemble immobilier de CASTELLARAS le VIEUX ainsi que la dévalorisation des lots dépendants du syndicat des copropriétaires qui résulteraient d'une scission entre l'ensemble immobilier de CASTELLARAS le VIEUX et les équipements de loisirs de proximité constitués par l'actif immobilier de la société civile immobilière CHÂTEAU de CASTELLARAS ; qu'il n'est pas contestable que les biens de la société civile immobilière ont toujours été affectés à l'usage des seuls copropriétaires de l'ensemble immobilier de CASTELLARAS le VIEUX ; que toutes ces raisons confirment qu'effectivement l'opération d'acquisition de parts sociales de ladite société civile immobilière est conforme à l'intérêt collectif des copropriétaires, assure la conservation de l'immeuble et relève bien de la finalité et de l'objet du syndicat des copropriétaires ; que l'expertise confirme que l'acquisition de parts de la société civile immobilière par le syndicat des copropriétaires présente un intérêt collectif destiné notamment à permettre aux copropriétaires d'accéder à certains équipements et de bénéficier de certains aménagements établis sur le terrain de ladite société ; qu'en conséquence le premier juge a retenu à bon droit que les initiatives prises par le syndicat des copropriétaires aux termes des assemblées générales critiquées ont pour but essentiel la destination de l'immeuble prise dans un sens extensif signifiant le désir de conserver à l'ensemble immobilier et à son environnement son caractère de haute valeur résidentielle et qu'en conséquence l'opération décidée répond au besoins ou à l'intérêt collectif et que les délibérations prises en ce sens par l'assemblée générale des copropriétaires dans les termes ci- dessus rappelés ne doivent pas être annulées, dès mors que de surcroît elles ont été prises dans des conditions de majorité régulière.
Attendu que l'association dite Les Amis du Château, dont l'objet est la protection du site du château de Castellaras et la défense des intérêts des sociétaires membres de la société civile immobilière CHÂTEAU de CASTELLARAS avec possibilité d'intervenir tant en demande qu'en défense dans toute procédure judiciaire susceptible d'affecter l'objet social, regroupe des copropriétaires de l'ensemble immobilier de CASTELLARAS le VIEUX et que dans la mesure où l'intérêt des copropriétaires regroupés dans cette associations est le même que celui du syndicat des copropriétaires devenu également membre de la société civile immobilière CHÂTEAU de CASTELLARAS, celui- ci peut reprendre à son compte les actions engagées par ladite association dans le cadre de la défense de l'intérêt collectif des copropriétaires.
Attendu que dans la mesure où l'ensemble des copropriétaires profite des équipements propriété de la société civile immobilière CHÂTEAU de CASTELLARAS, la création d'un comité de surveillances de cette société par l'assemblée générale des copropriétaires n'est pas contraire à l'objet du syndicat des copropriétaires et participe de la défense des intérêts collectif des copropriétaires.
Sur les décisions prises par la société civile immobilière CHÂTEAU de CASTELLARAS
Attendu qu'en raison de la décision précédente, le premier juge a décidé à juste titre que dans la mesure où le syndicat des copropriétaires avait régulièrement acquis des parts de la société civile immobilière CHÂTEAU de CASTELLARAS, il avait qualité pour participer et voter lors des assemblées générales de cette société ; que le tribunal ayant relevé que l'argumentation concernant le caractère irrégulier des cessions de parts sociales intervenues au profit du syndicat des copropriétaires avait été développée par M. X... pour la première fois juste avant l'ordonnance de clôture sans que ses adversaires puissent y répondre, il convenait d'ordonner la réouverture des débats afin d'assurer le respect du principe du contradictoire mais que les parties demandent à la cour d'évoquer et de statuer sur cette demande de M. X....
Attendu que M. X... demande l'annulation de l'assemblée générale du 28 juillet 2000 au motif que le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas avoir la qualité d'associé et ne pouvait donc pas participer au vote en qualité d'associé lors de cette assemblée générale.
Attendu que l'acquisition de parts sociales de la société civile immobilière CHÂTEAU de CASTELLARAS par le syndicat des copropriétaires a été précédemment déclarée régulière et que dans ces conditions ledit syndicat a régulièrement participé à l'assemblée générale du 28 juillet 2000 et qu'il a pu prendre part aux votes en fonction du nombre de parts détenues ; que l'administrateur provisoire assurant la gérance de la société civile immobilière confirme dans ses écritures que l'agrément a été donné au syndicat des copropriétaires lors de l'acquisition des parts sociales, ce que personne n'avait contesté lors de la réunion des associés.
Attendu que pour les mêmes raisons, le syndicat des copropriétaires a participé en qualité d'associé aux assemblées générales postérieures des 6 juillet et 25 octobre 2001 ; que la discussion sur la prescription n'a plus d'intérêt dans la mesure où la qualité d'associé du syndicat des copropriétaires est retenue et que l'action porte, non pas sur la contestation des cessions de parts sociales, mais sur le contenu des assemblées générales de la société civile immobilière CHÂTEAU de CASTELLARAS ; que l'assignation avait été délivrée les 20 et 21 novembre 2000 avec des conclusions récapitulatives déposées le 27 décembre 2002
Attendu qu'il est reproché, lors de l'assemblée générale du 13 juillet 2000, d'avoir attribué 280 parts sociales au syndicat des copropriétaires alors qu'il n'avait justifié que d'un total de 127 cessions portant sur 277 parts, mais que la différence de trois unités n'est pas de nature à modifier le sens des votes réalisés au cours de cette assemblée générale puisque même avec 277 voix, le syndicat des copropriétaires restait majoritaire
attendu que le syndicat des copropriétaires étant convoqué auxdites assemblées générales en qualité de membre de la société civile immobilière, la représentation par son syndic ne nécessitait nullement une habilitation particulière donnée par l'assemblée générale des copropriétaires puisque le syndic a le pouvoir de représenter le syndicat dans tous les actes civils en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Attendu que le syndicat des copropriétaires, détenteur de 277 parts de la société civile immobilière CHÂTEAU de CASTELLARAS a donc participé aux trois assemblées générales contestées, régulièrement représenté par son syndicat et qu'il avait intérêt à prendre part aux délibérations pour la défense de l'intérêt collectif des copropriétaires.
Attendu que pour toutes ces raisons, il convient de débouter M. X... de sa demande d'annulation des résolutions prises par les assemblées générales de la société civile immobilière CHÂTEAU de CASTELLARAS réunies les 28 juillet 2000, 6 juillet et 25 octobre 2001.
Attendu que le droit d'agir en justice y compris en appel ne dégénère en abus que s'il procède d'une erreur grossière équivalente au dol ou s'il révèle une intention de nuire, ce qui n'est pas démontré en l'espèce ; qu'il y a donc eu lieu de rejeter les demandes de dommages- intérêts pour procédure abusive.
Attendu que M. X... qui succombe en son appel, supportera les entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de l'avoué de ses adversaires.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, en matière civile, en dernier ressort et contradictoirement
Confirme le jugement entrepris en ce qui concerne les assemblées générales du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Castellaras le Vieux
L'infirme sur les autres dispositions et statuant par évocation
Déboute M. X... de sa demande d'annulation des délibérations prises par les assemblées générales de la société civile immobilière Château de Castellaras réunies les 28 juillet 2000, 6 juillet et 25 octobre 2001.
Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Castellaras le Vieux et la société civile immobilière Château de Castellaras de leurs demandes de dommages- intérêts.
Condamne M. X... à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Castellaras le Vieux la somme de 4000 € (quatre mille euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile et à la société civile immobilière Château de Castellaras la somme de 3000 € (trois mille euros) au même titre.
Condamne M. X... aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais d'expertise, et pour ces derniers, autorise la société civile professionnelle de Saint- Ferréol Touboul, avoué à la cour, à recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision préalable suffisante.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
Sylvie AUDOUBERT Michel BUSSIERE
