4o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 09 MAI 2008
No 2008 / 222
Rôle No 07 / 09744
Estelle X... épouse Y...
C /
Syndicat des Copropriétaires Immeuble LE GRECO
Société EMBALLAGES POUR LE COMMERCE DE L'INDUSTRIE
Ariane Z...
A...
Karine Z...
A...
Aline Y... épouse B...
Jean Louis Y...
Joëlle Y... divorcée C...
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 04 novembre 2003 enregistré au répertoire général sous le no 96 / 00878.
APPELANTE
Madame Estelle X... épouse Y... née le 29 mai 1919 à CONSTANTINE / ALGERIE (99), demeurant...
... représentée par la S. C. P. DE SAINT FERREOL- TOUBOUL, avoués à la Cour, Plaidant par Maître Alexandra BELLAN VILA, avocat au barreau de PARIS
INTIMES
Syndicat des Copropriétaires Immeuble LE GRECO, 58 boulevard Raymond POINCARE-06160 JUAN LES PINS, pris en la personne de son syndic en exercice la S. A. R. L. OFFICE LOCATION TRANSACTION 11 avenue de l'Estérel 06160 JUAN LES PINS,
représenté par la S. C. P. SIDER, avoués à la Cour, plaidant par Maître Lucien BERILLOUX, avocat au barreau de GRASSE
Société EMBALLAGES POUR LE COMMERCE DE L'INDUSTRIE, demeurant Le Gréco-58 bld Poincarré-06160 JUAN LES PINS
représentée par la S. C. P. MAYNARD- SIMONI, avoués à la Cour, plaidant par Maître Agnès ELBAZ, avocat au barreau de GRASSE
PARTIES INTERVENANTES
Mademoiselle Ariane Z...
A..., prise en sa qualité d'héritière de Monsieur Chaloum Y...
née le 17 juin 1971 à MARSEILLE (13000), demeurant...
Mademoiselle Karine Z...
A..., prise en sa qualité d'héritière de Monsieur Chaloum Y...
née le 11 mars 1969 à MARSEILLE (13000), demeurant...
Madame Aline Y... épouse B..., prise en sa qualité d'héritière de Monsieur Chaloum Y...
née le 07 janvier 1946 à CONSTANTINE (ALGÉRIE) (99), demeurant 2 ...
Monsieur Jean Louis Y..., pris en sa qualité d'héritier de Monsieur Chaloum Y...
né le 29 janvier 1940 à CONSTANTINE (ALGÉRIE) (99), demeurant...
Madame Joëlle Y... divorcée C..., prise en sa qualité d'héritière de Monsieur Chaloum Y...
née le 30 juin 1950 à CONSTANTINE (ALGÉRIE) (99), demeurant...
représentés par la S. C. P. DE SAINT FERREOL- TOUBOUL, avoués à la Cour
Plaidant par Maître Alexandra BELLAN VILA, avocat au barreau de PARIS
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 13 mars 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Françoise ISSENJOU, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Michel BUSSIÈRE, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Françoise ISSENJOU, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 mai 2008.
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat Rédacteur : Madame Françoise ISSENJOU, Conseiller
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 mai 2008,
Signé par Monsieur Michel BUSSIÈRE, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
I- Faits, procédure et prétentions des parties :
L'immeuble LE GRECO sis à JUAN LES PINS, 58 Bd. POINCARRÉ, comprend au rez- de- chaussée 3 lots numérotés 16, 17 et 20.
L'accès aux lots n 16 et 17 constitués de parkings se fait par un passage qui longe le lot n 20.
Le règlement de copropriété établi le 19 novembre 1973 après description des lots situés au rez- de- chaussée de l'immeuble indique sous forme de nota que les parties communes aux lots 16 et 17 comprennent l'accès aux parkings 16 et 17 (les parties convenant que l'indication dans le règlement de copropriété du lot n 15 inexistant relève d'une erreur matérielle).
Monsieur et Madame Y... ont cédé le 22 mai 1989 à la société Emballages pour le Commerce et l'Industrie- EIC- le lot n 17, soit deux parkings couverts, et le lot n 20 constitué d'un local commercial.
Monsieur et Madame Y... sont demeurés propriétaires du lot n 16.
Après avoir constaté que la société EIC occupait le passage d'accès à leur lot n 16, Monsieur et Madame Y... ont obtenu par ordonnance de référé en date du 22 mars 1995 la désignation d'un expert en la personne de M. I....
Par exploit délivré le 18 janvier 1996 le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE GRECO a fait assigner la société EIC devant le Tribunal de Grande Instance de Grasse pour voir cette dernière condamnée à libérer des parties communes occupées illégalement.
Par exploit délivré le 14 août 1998 la société EIC a assigné Monsieur et Madame Y... devant le Tribunal de Grande Instance de Grasse pour l'entendre prononcer, au cas où il serait fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires de la copropriété LE GRECO, la résolution de la vente intervenue le 22 mai 1989 et l'entendre condamner les époux Y... :
- au versement de la somme de 950. 000 Francs au titre du prix de vente avec intérêts de droit,
- au remboursement des montants des intérêts versés aux établissements financiers qui lui ont prêté,
- au paiement de la somme de 176. 757, 50 Francs au titre du coût de l'acte de vente,
- au paiement de la somme de 800. 000 Francs à titre de dommages et intérêts et de celle de 15. 000 francs sur le fondement de l'article 700 du Code Procédure Civile.
La société EIC et les époux Y... s'étant opposés aux demandes formées contre eux le Tribunal de Grande Instance de Grasse a selon jugement en date du 4 novembre 2003 :
- débouté les époux Y... de leurs prétentions,
- dit que les 69 m2 permettant l'accès tant aux lots 16 et 17 qu'à la cour intérieure et au local technique sont des parties communes de la copropriété,
- déclaré le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE GRECO
recevable et fondé en sa demande,
- condamné la société ECI à libérer la totalité des 69 m2 de parties communes qu'elle occupe illégalement sous astreinte de 30 € par jour de retard à compter du 60ème jour suivant la signification du jugement,
- dit que les époux Y... ont engagé leur responsabilité en cédant à la société ECI les lots 17 et 20 dont les implantations au sol excèdent les dispositions de l'Etat Descriptif de Division et du règlement de copropriété,
- constaté que la revendication légitime du syndicat des copropriétaires de la copropriété LE GRECO sur cette partie commune a pour effet d'évincer la société ECI dans la gestion paisible des lots par elle acquis,
- prononcé la résolution de la vente intervenue le 22 mai 1989 et portant sur les lots n 20 et 17,
- ordonné la publication de la décision à la Conservation des Hypothèques d'Antibes,
- condamné conjointement et solidairement les époux Y... au paiement au profit de la société ECI des sommes suivantes :
* 144. 826, 57 € au titre de la restitution du prix avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 1989,
* 26. 916, 02 € au titre des frais de l'acte et des formalités,
* 75. 000 € à titre de dommages et intérêts,
- condamné les époux Y... à relever et garantir la société ECI des condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires de la copropriété LE GRECO
- débouté la société ECI de ses autres demandes,
- condamné les époux Y... au versement au syndicat des copropriétaires de la copropriété LE GRECO et à la société ECI à chacun d'eux la somme de 1. 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- ordonné l'exécution provisoire.
Par jugement en rectification d'erreur matérielle en date du 3 février 2004 le tribunal de Grande Instance de Grasse a condamné les époux Y... aux entiers dépens.
Monsieur et Madame Y... ont formé appel, selon déclarations au greffe de la Cour en date des 31 décembre 2003 et 26 avril 2004 des jugements rendus les 4 novembre 2003 et 3 février 2004.
Monsieur Y... est décédé le 24 juillet 2006 de sorte que ses héritiers interviennent volontairement en leur qualité d'ayants droit.
Les appelants demandent à la Cour :
A titre principal :
- de réformer les deux jugements,
- de dire que le couloir longeant le lot n 20 desservant les lots n 16 et 17 constitue une partie commune particulière à ceux- ci,
- de dire que les consorts Y... sont devenus propriétaires par prescription acquisitive de l'ensemble du rez- de- chaussée,
- de dire que la société ECI ne pouvait ignorer avoir acquis le 22 mai 1989 des locaux comportant le passage précité,
- de dire irrecevables le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE GRECO et la société ECI en leurs demandes,
- de condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE GRECO à leur payer la somme de 15. 244 € pour abus du droit d'ester en justice,
- de condamner la société ECI sous astreinte de 762 € par jour de retard à libérer le couloir d'accès longeant le lot n 20, partie commune particulière aux lots
n 16 et 17,
- de condamner la société ECI à leur payer :
* la somme de 30. 489 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et en réparation de la perte de jouissance consécutive à l'impossibilité d'accéder au lot
n 16 depuis le 22 mai 1989,
* la somme de 15. 244 € pour abus du droit d'ester en justice,
- de dire que les travaux destinés à libérer le passage se feront sous le contrôle d'un expert judiciaire,
A titre subsidiaire :
- de constater que la société ECI n'a subi aucune éviction,
- de dire irrecevable la société ECI en ses demandes,
- de condamner la société ECI à leur payer :
* la somme de 30. 489 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et en réparation de la perte de jouissance consécutive à l'impossibilité d'accéder au lot n 16 depuis le 22 mai 1989,
* la somme de 15. 244 € pour abus du droit d'ester en justice
A titre très subsidiaire :
- de dire qu'ils ne seront tenus d'aucune somme au- delà de la restitution du prix de vente de 144. 826, 57 € à l'exclusion de tout paiement d'intérêts et de dommages et intérêts,
- de condamner la société ECI à leur payer la somme de 145. 080 € au titre d'indemnités d'occupation pour la période allant de mai 1989 à ce jour avec intérêts au taux légal en vigueur,
En tout état de cause :
- d'ordonner la publication dans les conditions du décret du 4 janvier 1955 de l'arrêt à intervenir,
- de condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE GRECO et la société ECI à leur payer chacun la somme de 8. 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- de les condamner aux entiers dépens de référé, de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Les appelants font valoir :
- que le passage longeant le lot n 20 est privatif et a été utilisé de manière continue, paisible et de bonne foi en leur qualité de propriétaire,
- que le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE GRECO qui n'a ni qualité pour agir, ni intérêt à agir est irrecevable en son action,
- que la société ECI qui a occupé en connaissance de cause le passage incriminé doit libérer les lieux,
- que son action en résolution de la vente est irrecevable faute d'avoir procédé aux formalités de publicité auprès de la conservation des hypothèques,
- que l'éviction dont la société ECI se prévaut n'est que partielle,
- que la garantie contractuelle du vendeur est limitée aux termes de l'acte de vente à la seule restitution du prix de vente,
- qu'ils ne peuvent être condamnés à relever et garantir l'astreinte mesure de contrainte strictement personnelle,
- que le premier juge a statué à cet égard ultra petita,
- qu'ils doivent être indemnisés de la perte de jouissance de leur lot n 16 et doivent bénéficier d'une indemnité d'occupation.
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété LE GRECO conclut pour sa part à la confirmation du jugement attaqué, au débouté des consorts Y... et à leur condamnation à lui payer la somme de 3. 500 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Il soutient :
- que régulièrement autorisé à agir en justice son action visant à récupérer des parties communes appropriées par les consorts Y... puis par la société ECI est recevable et fondée,
- que les consorts Y... ne démontrent pas l'attribution en jouissance privative de ces parties communes.
La société ECI sollicite également la confirmation du jugement déféré ainsi que la condamnation des consorts Y... à lui payer la somme de 5. 000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Elle fait valoir :
- que son assignation en garantie d'éviction avec résolution de la vente a fait l'objet de la publicité requise par le décret du 4 janvier 1955,
- que la superficie des locaux qu'elle a acquis résulte de l'annexion par Monsieur et Madame Y... du passage d'accès aux lots n 16 et 17,
- qu'elle a été trompée sur la réelle disposition des lieux,
- que la vente doit être résolue et la garantie d'éviction mise en œ uvre,
- qu'outre la restitution du prix de vente assorti des intérêts, elle a droit, au regard du comportement dolosif du vendeur, à de légitimes dommages et intérêts.
Motifs de la décision :
Postérieurement à l'ordonnance de clôture en date du 13 février 2008 les consorts Y... ont signifié le 29 février 2008 des conclusions en réponse et récapitulatives.
Pour solliciter le report de l'ordonnance de clôture ils font valoir qu'il leur a fallu le temps matériel pour répondre aux conclusions de la société ECI signifiées le 1er février 2008.
Les parties en étant d'accord il convient en conséquence de révoquer l'ordonnance de clôture du 13 février 2008, d'admettre les pièces et conclusions notifiées et communiquées ultérieurement et de clôturer l'instruction à l'audience avant tout débat.
L'action du syndicat des copropriétaires de la copropriété LE GRECO est recevable dès lors :
* qu'il a été autorisé, selon délibération n 7 adoptée lors de l'assemblée générale du 7 mars 1995 confirmée lors de l'assemblée générale du 17 avril 1998, à ester en justice à l'encontre de la société EIC,
* qu'il résulte du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, du plan joint à celui- ci ainsi que des autres pièces soumis aux débats (rapport d'expertise de M. I..., P. V. de constat de Maître J... huissier de justice) qui ont été exactement analysés par le premier juge que les voies d'accès au lot n 16 et au lot n 17, ainsi qu'à une petite cour, commune pour desservir des équipements communs, sont des parties communes exclusives de toute appropriation privative,
* que les consorts Y... ne sont pas fondés à invoquer la prescription de l'action dirigée contre eux faute de justifier sur les lieux litigieux d'une part d'un juste titre au sens de l'article 2265 du Code Civil, d'autre part d'une possession continue, paisible et non équivoque.
Par ailleurs c'est par des motifs pertinents que le premier juge a retenu que la responsabilité de l'obstruction des voies d'accès aux lots n 16 et 17 incombait non pas à la société ECI mais aux époux Y..., ceux- ci ayant cédé à celle- là de manière fautive des lots dont l'implantation au sol était excessive au regard du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division.
En effet les pièces versées aux débats, notamment le rapport d'expertise de M. I... lequel contient les aveux de Monsieur Y... (page 7) établissent :
- que le lot n 20, en dépit des prescriptions des plans, n'a jamais été séparé du passage d'accès aux lots n 16 et 17 par le mur figurant aux plans,
- que les lots 17 et 20 ainsi que le passage qui devait desservir les lots n 16 et 17 ont été, en 1974, soit avant la cession au profit de la société ECI, aménagés en local commercial et dallés dans leur totalité par les époux Y..., puis ultérieurement munis d'une porte basculante donnant sur la cour,
- que ces lots présentent une superficie de 171 m2 mesurée par l'expert M. I..., incluant nécessairement les 69 m2 du passage d'accès aux lots 16 et 17 puisque selon l'état descriptif de division la superficie de ces deux lots devait être de 102 m2.
C'est donc à juste titre que le premier juge a fait droit :
1 / aux demandes du syndicat des copropriétaires en revendication de la voie d'accès aux lots 16 et 17 annexée à tort par les auteurs de la société ECI,
2 / aux demandes de la société ECI en garantie de l'éviction des 69 m2 revendiqués au titre des parties communes par le syndicat des copropriétaires, en résolution consécutive de la vente, la dépossession de 69 m2 (soit plus d'un tiers de la surface) obérant nécessairement son activité commerciale, et en dommages et intérêts, l'action de la société ECI étant :
* recevable au regard des dispositions du décret du 4 janvier 1955 puisque l'assignation délivrée le 14 août 1998 a été concomitamment publiée le 2 septembre 1998 à la conservation des hypothèques de la commune d'Antibes,
* fondée puisque les énonciations précédentes de l'arrêt de même que les stipulations de l'acte de vente montrent que la société ECI dont il n'est pas démontré qu'elle aurait eu connaissance du plan annexé à l'état descriptif de division et qui ne s'est nullement engagée comme le soutiennent les consorts Y... à créer à leur profit une quelconque servitude, a été trompée sur la superficie dont elle pouvait légitimement disposer pour assurer l'exploitation de son activité commerciale, les époux Y... lui ayant sciemment cédé des locaux dont ils savaient eux qu'ils ne correspondaient pas à l'état descriptif de division et au plan y annexé,
En outre c'est sans s'exposer à la critique et sans statuer ultra petita que le premier juge a condamné les époux Y..., assignés en garantie d'éviction, à relever et garantir la société ECI des condamnations prononcées sous astreinte à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires, la cause de l'éviction des lieux étant uniquement imputable aux époux Y....
S'il découle de l'ensemble des dispositions de l'arrêt que c'est de leur seul fait que les consorts Y... ont été privés de la jouissance de leur lot n 16, circonstance qui rend vaine leur demande d'indemnisation de ce chef dirigée contre la société ECI, en revanche leur demande reconventionnelle formée en cause d'appel au titre de l'indemnité d'occupation doit être accueillie en raison du maintien dans les lieux depuis le 22 mai 1989 de la société ECI et fixée par la Cour, compte tenu des éléments en sa possession, à la somme de 60. 000 €.
Dès lors la décision déférée sera confirmée, la Cour se limitant à y ajouter en allouant aux consorts Y... la somme de 60. 000 € au titre de l'indemnité d'occupation, avec intérêt au taux légal à compter de l'arrêt.
Vu les articles 696, 699 et 700 du Code de Procédure Civile,
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Reçoit l'appel,
Ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture en date du 13 février 2008, admet les conclusions et pièces notifiées et communiquées ultérieurement et clôture l'instruction à l'audience avant tout débat,
Confirme les jugements du Tribunal de Grande Instance de Grasse en date des 4 novembre 2003 et 3 février 2004,
Faisant droit à la demande reconventionnelle des consorts Y...,
Condamne la société ECI à payer aux consorts Y... la somme de 60. 000 € au titre de l'indemnité d'occupation avec intérêt au taux légal à compter de l'arrêt,
Ordonne la publication de l'arrêt à la conservation des hypothèques d'Antibes,
Rejette toute autre demande,
Condamne les consorts Y... à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété LE GRECO la somme de 2. 000 € en application de l'article 700 du Code de procédure Civile,
Condamne les consorts Y... et la société ECI aux dépens d'appel, à raison de deux tiers pour les consorts Y... et d'un tiers pour la société ECI et en ordonne distraction au profit des S. C. P. SIDER et MAYNARD- SIMONI, avoués, sur leur affirmation d'en avoir fait l'avance.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
S. AUDOUBERT M. BUSSIÈRE
