1o Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 15 MAI 2008
FG
No 2008 / 345
Rôle No 06 / 14947
Jean Jacques X...
Patricia Y... épouse X...
C /
Michaël X...
Corinne Z...
Réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 27 Juillet 2006 enregistré au répertoire général sous le no 04 / 9471 et suite à l'arrêt avant dire droit no 685 en date du 6 décembre 2007 rendu par la 1ère chambre section B de cette cour.
APPELANTS
Monsieur Jean- Jacques X...
né le 05 Juin 1957 à SAINT TROPEZ (83990), demeurant...
Madame Patricia Y... épouse X...
née le 13 Mars 1957 à SAINT DENIS (92300), demeurant...
représentés par la SCP DE SAINT FERREOL- TOUBOUL, avoués à la Cour
INTIMÉS
Monsieur Michaël X...
né le 10 Octobre 1966 à GASSIN (83580), demeurant...
Madame Corinne Z...
née le 21 Juillet 1964 à GARDANNE (13120), demeurant...
représentés par la SCP BOTTAI- GEREUX- BOULAN, avoués à la Cour,
plaidant par Me Philippe BARTHELEMY, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 03 Avril 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Madame Catherine CHARPENTIER, Conseiller
Madame Martine ZENATI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2008.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2008,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
M. Michaël X..., né le 10 octobre 1996, d'une part et M. Jean- Jacques X..., né le 5 juin 1957, et Mme Patricia Y... épouse séparée de biens X..., né le 13 mars 1957, d'autre part, ont acquis en indivision pour moitié pour M. Michaël X... et l'autre moitié pour les époux Jean- Jacques et Patricia X... un ensemble de terrains sur le territoire de la commune de La Garde Freinet (Var), soit :
1opar acte du 23 octobre 1987 : deux parcelles cadastrées lieudit ... section E no77 de 88a 25ca et no76 de 4ha 37a, et no111 de 2ha 93a 47ca, soit un total de 8ha 18a 72ca,
2o par acte du 1er juillet 1991 : trois parcelles cadastrées lieudit..., section AV no309 de 11a 88ca et no310 de 90a 70ca, et section AZ no1 de 13a 80ca, soit un total de 1ha 16a et 38ca.
Par la suite, par acte du 25 novembre 1994, les mêmes plus Mlle Corinne Z..., née le 21 juillet 1964, ont acquis encore d'autres terrains contigus des premiers à La Garde Freinet, à raison de la moitié indivise pour les époux Jean- Jacques et Patricia X..., un quart indivis pour M. Michaël X... et un quart indivis pour Mlle Corinne Z..., soit :
cinq parcelles, l'une lieudit... section E no55 pour 8ha 97a et 25ca, les quatre autres section E nos 72 pour 52a, 73 pour 3ha 15a et 25ca, 74 pour 1ha 55a 75ca, et 75 pour 3a 60ca, soit un total de 14ha 23a 85ca.
Le 19 juin 1999, M. Michaël X... et Mlle Corinne Z... ont fait assigner les époux Jean- Jacques et Patricia X... devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins de faire cesser l'indivision, ordonner le partage, ordonner une expertise, dire que les époux Jean- Jacques et Patricia X... devraient cesser l'élevage de chevaux et les voir condamner à leur payer 50. 000 francs à titre de dommages et intérêts.
Par jugement en date du 22 octobre 1999 du tribunal de grande instance de Draguignan, confirmé par arrêt du 23 octobre 2003 de la cour d'appel d'Aix- en- Provence, M. Michaël X... et Mme Corinne Z... ont été déboutés de leurs demandes aux fins de démolition de constructions édifiées par les époux Jean- Jacques et Patricia X..., de cessation de l'élevage des chevaux et de dommages et intérêts, débouté les époux Jean- Jacques et Patricia X... de leurs demandes reconventionnelles, le partage de l'indivision existant entre les consorts X...- Z... et X...- Y... a été ordonné, avec expertise pour déterminer la composition de l'indivision, dire si les biens sont partageables en nature, les évaluer, proposer un compte pour la liquidation des droits des parties et des lots en vue de l'attribution à leur profit des biens remplissant leurs droits, à défaut, proposer des mises à prix en vue de licitations.
Le rapport initial d'expertise, établi par M. Christian E..., expert évaluateur foncier, a été établi le 20 mars 2003.
Un rapport d'expertise complémentaire ordonné le13 mai 2005 par le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Draguignan, a été établi par M. Christian E... le 17 octobre 2005.
Par jugement en date du 27 juillet 2006, le tribunal de grande instance de Draguignan a :
- homologué les deux rapports d'expertise de M. Christian E... en date du 20 mars 2003 et 17 octobre 2005,
- attribué en conséquence à M. Michael X... la maison et les deux terrains et constructions y édifiés figurés en vert et orange sur le plan annexé au rapport d'expertise du 20 mars 2003, et à M. Jean- Jacques X... les terrains et constructions y édifiées figurant en noir et bleu sur le même plan,
- condamné par ailleurs M. Jean- Jacques X... à payer à M. Michael X... une soulte de 490. 243 euros avec intérêt légal à compter du 20 octobre 2005, date du second rapport d'expertise de M. E...,
- commis le président de la chambre départementale des notaires du Var ou son délégataire pour procéder conformément au jugement aux opérations de liquidation partage de l'indivision dont s'agit,
- dit les dépens frais privilégiés de partage,
- dit chacune des parties mal fondée en ses autres demandes plus amples ou contraires.
Par déclaration de la SCP de SAINT FERREOL et TOUBOUL, avoués, en date du 22 août 2006, M. Jean- Jacques X... et Mme Patricia Y... épouse X... ont relevé appel de ce jugement.
Par arrêt avant dire droit en date du 6 décembre 2007, la présente cour a ordonné la réouverture des débats, pour observations complémentaires des parties sur la nécessité, en cas de licitation, de prévoir deux mises à prix, l'une pour les biens indivis entre les époux X...- Y... et M. Michaël X..., l'autre pour les biens indivis entre les époux X...- Y... et les consorts X...- Z....
Par leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 20 février 2008, M. Jean- Jacques X... et Mme Patricia Y... épouse X... demandent à la cour de :
- les recevoir en leur appel,
- le dire bien fondé,
- réformer le jugement,
- donner acte à M. et Mme Jean- Jacques et Patricia X... de leur désaccord tant sur la composition des lots, leurs contenus et leurs évaluations,
- dire ne pas y avoir lieu à homologuer les rapports d'expertise,
- débouter M. Michaël X... et Mme Corinne Z... de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,
- en application des articles 1686 et 815 du code civil et 966 et suivants de l'ancien code de procédure civile, ordonner la vente par licitation des biens en indivision, devant le tribunal de grande instance de Draguignan, sur dépôt du cahier des charges par MoLaurence H..., de la pleine propriété de l'ensemble immobilier dont s'agit moyennant les mises à prix de :
-1. 400. 000 € au titre de l'indivision X...- Y... / Michael X... comprenant les parcelles lieudit ... cadastrées E 77, 76 et 111 et les parcelles lieudit... cadastrée AV 309, 310 et AZ 1, d'un total de 9ha 34 (35) a 10ca,
-100. 000 € au titre de l'indivision X...- Y... / X...- Z... comprenant lieudit... E 55 et lieudit ... E 72, 73, 74 et 75 pour 14ha 23a 60 (85) ca,
- avec faculté de baisse d'un quart, à défaut d'enchères,
- dire qu'il sera procédé aux opérations de compte, liquidation et partage, et pour ce faire à la désignation du président de la chambre départementale des notaires du Var, avec faculté de délégation et possibilité de changement sur simple requête,
- à titre subsidiaire, pour le cas où la cour n'ordonnerait pas la licitation, ordonner une nouvelle expertise aux fins de partage par moitié des terres, d'évaluation de lots et de compte entre les parties,
- condamner solidairement M. Michaël X... et Mme Corinne Z... à payer à M. et Mme Jean- Jacques et Patricia X... la somme de 5. 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. Michaël X... et Mme Corinne Z... aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec distraction au profit de la SCP de SAINT FERREOL et TOUBOUL, avoués.
Par leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 28 février 2008, M. Michaël X... et Mme Corinne Z... demandent à la cour, au visa des articles 815 et suivants du code civil, des articles 831 et 832 du code civil, des articles 825 et 830 du code civil, de :
- dire que le partage en nature, au vu de la consistance des terres et du rapport de M. E... est tout à fait possible,
- faire droit à l'attribution préférentielle présentée par M. Michaël X... et Mme Corinne Z... sur la maison et les deux terrains et constructions qu'il y a édifiées et figurées en vert et orange sur le plan annexé au rapport d'expertise du 20 mars 2003 établi par M. Christian E...,
- dans l'hypothèse où la cour estimerait qu'il faudrait rétablir l'égalité dans la consistance des lots er faire en sorte que la soulte que doit payer M. Jean- Jacques X... soit la plus réduite possible, nommer tel expert avec la mission habituelle et plus particulièrement de faire en sorte que soient composés deux lots de valeur égale, ce qui est tout à fait possible en fonction des terrains existants et de leur superficie,
- voir en tout état de cause confirmer le principe du partage en nature et de l'attribution préférentielle demandée et dûment prouvée en fonction de la carte d'exploitant forestier de M. Michaël X...,
- si la cour devait entrer en voie de partage judiciaire, ce que refuse M. X..., et aucun aveu judiciaire ne pouvant être tiré partie de la mise à prix qu'il proposerait, dire et juger que cette mise à prix ne saurait être inférieure à 6. 000. 000 € au vu de la rareté du bien en cause,
- donner acte à M. Michaël X... qu'il s'oppose au partage judiciaire,
- condamner M. Jean- Jacques X... à leur payer 3. 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M. Jean- Jacques X... aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SCP BOTTAI GEREUX et BOULAN, avoués.
L'instruction de l'affaire a été déclarée définitivement close le 21 février 2008 et la pièce communiquée après cette date est irrecevable.
MOTIFS,
- Sur la demande d'attribution préférentielle :
Cette demande est formée par M. Michaël X....
Il fait valoir qu'il est exploitant forestier et qu'il possède une entreprise de travaux agricoles, débroussaillage, jardinage et exploitation forestière.
Cependant le terrain, comprenant les deux indivisions, l'indivision X...- Y... / Michaël X... de 9ha 35a 10ca et l'indivision X...- Y... / X...- Z... 14ha 23a 85ca, ne constitue pas une exploitation agricole ou forestière. Il comprend des parcelles en nature de bois, d'autres en nature de terres ; il comprend des maisons, deux maisons, plus une petite maison en pierres, plus des boxes à chevaux plus des garages.
Tous les indivisaires y sont domiciliés aussi bien les uns que les autres.
Les conditions de l'attribution préférentielle ne sont pas réunies.
- Sur le partage en nature :
Il existe, même si tous ces terrains sont attenants, deux indivisions
- l'indivision X...- Y... / Michaël X... pour les parcelles lieudit le Cannier cadastrées E 77, E 76 et E 111, et les parcelles lieudit Notre- dame de Miremer cadastrées AV 309, AV 310 et AZ 1, soit au total 9ha 35a 10ca,
- l'indivision X...- Y... / X...- Z... pour les parcelles cadastrées lieudit... E 55 et lieudit ... E 72, E 73, E 74 et E 75, de 14ha 23a 85ca.
L'expertise E..., tant en son rapport initial, qu'en son rapport complémentaire, a pris en compte, les surfaces, les contraintes résultant des règles d'urbanisme, les valeurs résultant des constructions existantes sur les parcelles respectives, avec la particularité provenant du fait que certaines de ces constructions sont contraires au règles d'urbanisme applicables, mais bénéficient de la prescription de l'action publique, tout en ne pouvant pas être reconstruites en cas de sinistre.
La création de lots telle que recherchée, dans deux expertises successives, n'a pas permis d'arriver à proposer des lots d'égale valeur, compte tenu des demandes des indivisaires de conserver les maisons qu'ils occupent, ce qui bloque tout partage amiable, sauf accord sur une soulte.
Il est inutile d'ordonner, dans ces conditions, une troisième expertise.
La licitation, seul moyen d'arriver à sortir de l'indivision compte tenu de l'impossibilité du partage en nature et de l'attitude des parties, est à prononcer, sauf meilleur accord des parties.
- Sur les mises à prix :
Les parcelles cadastrées lieudit... E 55 et lieudit ... E 72, E 73, E 74 et E 75, de 14ha 23a 85ca de l'indivision X...- Y... / X...- Z... correspondent à des espaces de forêt non constructibles.
Dans l'indivision X...- Y... / Michaël X... une partie est inconstructible.
Par contre cette indivision comprend les maisons, ce qui représente la plus grande valeur de l'ensemble.
L'expert E... avait évalué l'ensemble de la propriété, comprenant les deux indivisions à un total de 1. 268. 860 € en 2005.
Dès lors les mises à prix proposées par les époux X...- Y... seront retenues, avec faculté de baisse du quart.
- Sur les dépens et les frais irrépétibles :
S'agissant d'un partage, les dépens de la présente procédure, comprenant ceux des expertises, seront partagés par moitié entre les époux X...- Y... et les consorts X...- Z....
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Réforme le jugement rendu le 27 juillet 2006 le tribunal de grande instance de Draguignan,
Statuant à nouveau,
Déboute M. Michaël X... de sa demande d'attribution préférentielle,
Ordonne la licitation à l'audience des ventes aux enchères du tribunal de grande instance de Draguignan de :
1oà La Garde Freinet (Var) :
- deux parcelles cadastrées lieudit ... section E no77 de 88a 25ca et no76 de 4ha 37a, et no111 de 2ha 93a 47ca,
- trois parcelles cadastrées lieudit..., section AV no309 de 11a 88ca et no310 de 90a 70ca, et section AZ no1 de 13a 80ca,
acquises par M. Michaël Christophe X..., né le 10 octobre 1996 à Gassin, M. Jean- Jacques Antoine X..., né le 5 juin 1957 à Saint- Tropez, Mme Patricia Y... épouse séparée de biens X..., né le 13 mars 1957 à Saint Denis (Seine), par actes des 23 octobre 1987 et 1er juillet 1991 passés respectivement devant MoRené de F..., notaire à Flayosc, et MoJean- Marie G..., notaire à Grimaud,
avec les bâtiments, maisons d'habitation, y construits dont la description sera faite par huissier et annexée au cahier des charges des enchères,
sur la mise à prix d'un million quatre cent mille euros (1. 400. 000 €) avec faculté de baisse du quart,
2oà La Garde Freinet (Var) :
cinq parcelles, l'une lieudit... section E no55 pour 8ha 97a et 25ca, les quatre autres section E nos 72 pour 52a, 73 pour 3ha 15a et 25ca, 74 pour 1ha 55a 75ca, et 75 pour 3a 60ca,
acquises par M. Michaël Christophe X..., né le 10 octobre 1996 à Gassin, Mlle Corinne Z..., née le 21 juillet 1964 à Gardanne, M. Jean- Jacques Antoine X..., né le 5 juin 1957 à Saint- Tropez, et Mme Patricia Y... épouse séparée de biens X..., né le 13 mars 1957 à Saint Denis (Seine) par acte par acte du 25 novembre 1994 passé devant MoJean- Marie G..., notaire à Grimaud,
sur la mise à prix de cent mille euros (100. 000 €)
avec faculté de baisse du quart,
Le tout sur les cahiers des charges dressés par l'avocat d'une des parties le plus diligent, à charge d'aviser l'autre avocat du dépôt des cahiers des charges,
Commet M. le président de la chambre départementale des notaires du Var ou son délégataire pour procéder aux opérations de compte liquidation et partage entre les indivisaires, sous la surveillance du juge de la mise en état de la première chambre du tribunal de grande instance de Draguignan,
Dit qu'en cas de carence du notaire, celui- ci pourra être remplacé par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Draguignan, saisi sur requête,
Dit que chaque partie conservera ses dépens et ses frais irrépétibles, sauf les frais des mesures d'expertise qui seront partagés par moitié entre les époux X...- Y... d'une part et les consorts X...- Z..., d'autre part.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
