COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1o Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 29 MAI 2008
FG
No 2008 / 390
Rôle No 07 / 10011
Jacques H...
Christine Y... épouse H...
C /
Mireille A... épouse B...
Simone C... veuve A...
Lucien A...
François A...
Jacques D...
Grosse délivrée
le :
à :
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DIGNE-LES-BAINS en date du 15 Mars 2006 enregistré au répertoire général sous le no 03 / 00749.
APPELANTS
Monsieur Jacques H...
né le 03 Septembre 1965 à MARSEILLE (13000), demeurant...
Madame Christine Y... épouse H...
née le 07 Avril 1959 à VERSAILLES (78000), demeurant...
représentés par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour,
plaidant par Me Bernard GUIBERT, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉS
Madame Mireille A... épouse B...
demeurant...
Madame Simone C... veuve A...
demeurant...
Monsieur Lucien A...
demeurant...-
...
Monsieur François A...
demeurant...
...
représentés par la SCP LATIL-PENARROYA-LATIL-ALLIGIER, avoués à la Cour,
plaidant par Me Marc ANSELMETTI, avocat au barreau de GAP
Monsieur Jacques D...
demeurant...
représenté par la SCP COHEN-GUEDJ, avoués à la Cour,
plaidant par Me Olivier DORNE, avocat au barreau de GRENOBLE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 30 Avril 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur GROSJEAN, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Madame Catherine CHARPENTIER, Conseiller
Madame Martine ZENATI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Mai 2008.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Mai 2008,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Par acte sous seing privé établi par MoJacques D..., notaire à Aspres-sur-Buech, des 10 et 28 août 2002, une promesse synallagmatique de vente a été passé entre les consorts A..., propriétaires, soit Mme Mireille A... épouse B..., Mme Simone C... veuve A..., M. Lucien A... et M. François A..., d'une part, et les époux H..., acquéreurs, soit M. Jacques H... et Mme Christine Y... épouse H..., concernant un domaine rural sis quartier du Grand Puits à Valensole (Alpes de Haute-Provence) composé de 29 parcelles cadastrales pour une contenance totale de 61ha 69a et 74ca, moyennant le prix de 266. 786 €.
La réitération de cette promesse de vente, prévue pour le 15 janvier 2003 au plus tard, était notamment soumise à la condition suspensive de la purge de tous droits de préemption publics et privés. Il était rappelé que le bien faisait l'objet d'un bail au profit de M. et Mme Marcel I... auxquels la promesse serait notifiée.
Par lettre du 13 novembre 2002, les preneurs ruraux, les époux I..., ont fait savoir qu'ils entendaient exercer leur droit de préemption, mais n'étant pas d'accord sur le prix, précisaient saisir le tribunal paritaire des baux ruraux aux fins de fixation du prix.
Le tribunal paritaire des baux ruraux de Forcalquier était effectivement saisi le 13 novembre 2002.
En réponse, par lettre du 19 novembre 2002, les consorts A... précisaient renoncer à la vente.
Par décision du 5 mai 2003, le tribunal paritaire des baux ruraux de Forcalquier constatait le désistement d'instance au x fins de fixation du prix.
Par deux actes du 28 mai 2003 les consorts A... ont vendu d'une part aux époux Marcel I..., d'autre part aux époux J... deux terrains comprenant notamment quelques unes des parcelles cadastrales qui avait été comprises dans la promesse synallagmatique de vente des 10 et 28 août 2002.
Le 10 juin 2003, les époux H... ont fait assigner les consorts A... devant le tribunal de grande instance de Digne-les-Bains aux fins de voir dire la vente parfaite et que la promesse synallagmatique de vente des 10 et 28 août 2002 vaudra vente, et de voir condamner les consorts A... à leur payer des dommages et intérêts.
Les consorts A... ont conclu au débouté et fait appeler, Mo D..., notaire, en garantie.
Par jugement en date du 15 mars 2006, le tribunal de grande instance de Digne-les-Bains a :
- constaté qu'à la date du compromis passé entre les H... et l'hoirie A... un preneur agricole était en place sur le bien querellé,
- constaté que le preneur a exercé son droit de préemption et n'en a jamais donné mainlevée,
- constaté que le droit de préemption de la SAFER est quant à lui toujours réservé,
- constaté qu'à la date limite de réitération du compromis qui était le 15 janvier 2003, la condition suspensive de purge de tous les droits de préemption publics et privés n'était pas réalisée et qu'à cette date les parties n'étaient pas en état de s'obliger l'une l'autre,
- constaté qu'aucun accord de prorogation n'est intervenu entre les co-contractants au compromis,
- constaté la caducité du compromis,
- dit que la renonciation à vendre intervenue dans le cadre de la procédure paritaire est conforme à l'article L. 412-7 du code rural,
- dit que le désistement du preneur à la procédure paritaire en fixation n'emporte pas renonciation à préempter mais vaut acquiescement à l'exercice anticipé de la renonciation du bailleur-vendeur dans le cadre de la procédure de l'article L. 412-7 du code rural,
- dit valables les conventions ultérieures conclues entre bailleur et preneur dans le cadre d'un exercice non rapporté du droit de préemption du preneur, d'un droit de préemption de la SAFER réservé, d'une renonciation à vendre décidée lors de la procédure en fixation du prix et d'une caducité du compromis de vente acquise en tout état de cause à raison de la non réalisation de la purge des droits de préemption privés et publics,
- dit que ces conventions postérieures ne font pas présumer d'une quelconque collusion frauduleuse entre bailleur et preneur,
- déboute les époux H... de l'intégralité de leurs demandes,
- condamne les époux H... à payer 1. 500 € aux consorts A... et 1. 500 € au notaire Mo D... en application des dispositions de l'article 700 du nouveau code de procédure civile,
- ordonne l'exécution provisoire,
- condamne les époux H... aux entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de la Mo DONNAUD et de la SCP MAGNAN ANTIQ MOLLER.
Par déclaration de la SCP BLANC, AMSELLEM-MIMRAN ET CHERFILS, avoués, en date du 14 avril 2006, M. Jacques H... et Mme Christine Y... épouse H... ont relevé appel de ce jugement.
Par leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 17 octobre 2007, M. Jacques H... et Mme Christine Y... épouse H... demandent à la cour, au visa des articles 1135, 1602 et suivants du code civil, L. 412-1 à L. 412-15 du code rural, 700 du code de procédure civile, de :
- réformer en toutes ses dispositions le jugement du 15 mars 2006,
- constater que le compromis des 18 et 20 août 2002 consenti en leur faveur pour l'acquisition des biens mentionnés dans celui-ci constitue un accord sur la chose vendue et sur le prix,
- constater que l'acte de vente ne peut être passé par la faute, le fait ou la négligence des vendeurs qui n'ont jamais renoncé à la vente,
- dire que les conditions suspensives de ce compromis se sont réalisées par renonciation des preneurs au droit de préemption qu'ils avaient exercé,
- dire que l'arrêt vaudra acte de vente et comme tel sera publié au bureau des hypothèques compétent où l'assignation a été elle-même publiée, à la condition de paiement par eux-mêmes du prix convenu lors du compromis dans le délai qui sera fixé,
- constater, pour les besoins de la publication de l'arrêt que les parcelles vendues sont les suivantes, à Valensole (Alpes de Haute-Provence) cadastrées section G lieudit Les Marges numéros 423 à 425, 428 à 431, 1851, 2079, 2081, 2083, 2085, 2087, 2089, 2092, 2094, lieudit Le Puits numéros 641 à 649, 656, 663 et lieudit L'Adrech de Vallongue numéro 1860,
- condamner au surplus les hoirs A... in solidum à payer aux époux H... la somme de 30. 500 € à titre de dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1135 et suivants, 1602 et suivants et 1382 et suivants du code civil,
- statuer ce que de droit sur l'appel en cause par les hoirs A... de Mo D..., notaire,
- les condamner in solidum à leur payer la somme de 6. 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les hoirs A... aux entiers dépens, y compris le coût des publications foncières de l'assignation et de l'arrêt à intervenir, ceux de première instance distraits au profit de Mo Jean-Philippe COLLE, avocat postulant, et ceux d'appel au profit de la SCP BLANC, AMSELLEM-MIMRAN ET CHERFILS, avoués.
Les époux H... font valoir que les conditions suspensives seraient levées qu'ils ont obtenu le prêt nécessaire à leur acquisition, que les consorts D... ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux aux fins de fixation du prix et que la procédure devant le tribunal paritaire des baux ruraux a pris fin le 5 mai 2003 et que les preneurs n'ont pas acheté dans les termes du compromis, que les vendeurs ne se sont pas rétractés et que les époux H... ont toujours manifesté leur souhait d'acheter dans les termes du compromis.
Les époux H... estiment que la SAFER a renoncé à exercer son droit de préemption le 27 mai 2003, alors que les biens ont été aliénés les 27 février 2003 et 5 mars 2003 à la suite de deux autres promesses synallagmatiques de vente, l'une au profit des époux I... et l'autre au profit des tiers, les époux J....
Les époux H... font observer que les consorts A... ne leur ont jamais fait savoir qu'ils renonçaient à leur vente.
Ils estiment que les époux I... n'ont jamais préempté au sens de la loi ;
Les époux H... considèrent qu'il y a eu collusion frauduleuse entre les vendeurs et les preneurs en place avec découpage des parcelles et ventes séparées.
Ils considèrent les ventes du 28 mai 2003 comme illicites, en mépris de leurs droits, et font remarquer que les consorts A... ont conservé près de 30 hectares sur les terres objet de la promesse synallagmatique de vente des 10 et 28 août 2002.
Par leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 20 avril 2007, Mme Mireille A... épouse B..., Mme Simone C... veuve A..., M. Lucien A... et M. François A... demandent à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du 15 mars 2006,
- débouter les consorts H... de toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- y ajoutant, condamner les consorts H... à leur verser la somme supplémentaire de 3. 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les condamner aux dépens de première instance avec distraction au profit de au profit de Mo DONNEAUD, avocat, et d'appel avec distraction au profit de la SCP LATIL, PENARROYA-LATIL et ALLIGIER, avoués,
- à titre infiniment subsidiaire, dire que les consorts A... seront relevés et garantis de toutes condamnations par Mo D..., notaire rédacteur de l'acte.
Les consorts A... font valoir que les époux H... ne leur ont pas notifié de la demande et de l'obtention de prêts.
Ils estiment que les preneurs n'avaient pas renoncé à leur droit de préemption. Ils font remarquer que le désistement d'instance n'a pas emporté renonciation à l'action.
Ils font observer que la SAFER n'a en aucune façon renoncé également à exercer ce droit.
Ils estiment qu'alors qu'aucun droit de préemption n'était purgé, il était impossible de procéder à la vente prévue et que le compromis est devenu caduc.
Subsidiairement ils mettent en cause Mo D..., notaire, qui aurait établi un acte dépourvu d'efficacité.
Par ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 16 avril 2007, MoJacques D..., notaire, demande à la cour de confirmer le jugement et y ajoutant, de condamner les époux H... ou qui de mieux le devra, à payer à Mo D... une somme de 2. 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, de les condamner également aux dépens, dont distraction au profit de la SCP Hervé COHEN, Laurent COHEN et Paul GUEDJ, avoués.
Mo D... estime avoir accompli sa mission et qu'aucune faute ne peut lui être reprochée.
Il fait observer qu'il ne pouvait y avoir de résiliation automatique du bail rural.
Mo D... observe que les époux I... ne se sont désistés que de l'instance en fixation du prix de vente et non de leur droit de préemption.
L'instruction de l'affaire a été déclarée close le 2 avril 2008.
MOTIFS,
La promesse synallagmatique de vente des 10 et 18 août 2002 comprenait plusieurs conditions suspensives.
Selon cette promesse, l'acte authentique devait être réitéré au plus tard le 15 janvier 2003, sauf accord de prorogation. Cette date était convenue comme n'étant pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra obliger l'autre à s'exécuter.
Il en résultait que cette date correspondait à celle à laquelle les conditions suspensives devaient avoir été levées, pour permettre cette exécution forcée.
Compte tenu de la nature agricole d'au moins une partie des terres et de l'existence d'un bail rural en cours sur les biens concernés à la date de la promesse synallagmatique de vente des 10 et 18 août 2002, celle-ci comportait une condition suspensive relative aux droits de préemption ainsi libellée ; " droits de préemption : La purge de tous les droits de préemption publics ou privés. Etant précisé que le bien objet des présentes a fait l'objet d'un bail sous seing privé au profit de M. et Mme I... Marcel. Les présentes seront donc notifiées à M. et Mme I... afin, soit que la propriété objet des présentes soit libérée par eux au plus tard le 1er novembre 2002, soit qu'ils aient donné leur engagement de libération pour cette date. Toutefois, pour le cas où M. et Mme I... ne se porteraient pas acquéreurs des immeubles présentement vendus, en vertu d'un accord écrit intervenu entre les consorts A... et M. et Mme I..., dont une copie est demeurée jointe.. demande de libération a été faite par les consorts A... pour une prise d'effet au 1er novembre 2002 ".
Par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 24 septembre 2002, les preneurs ruraux se sont vus notifier par Mo D..., notaire, les termes de la promesse synallagmatique de vente passée entre les consorts A... et les époux H....
Par lettre recommandée avec avis de réception, postée le 13 novembre 2002 les preneurs ruraux ont notifié au notaire des vendeurs leur décision d'exercer leur droit de préemption. Cependant, par application de l'article L. 412-7 alinéa un du code rural, ils ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Forcalquier d'une demande de fixation judiciaire du prix.
Si les époux H... ont fait savoir qu'ils entendaient attendre la décision du tribunal paritaire des baux ruraux, aucune prorogation de la durée de réalisation des conditions suspensives n'a été convenue entre les époux H... et les consorts A....
La situation est restée bloquée. En tout état de cause ni le droit de préemption des preneurs ruraux, ni celui de la SAFER n'ont été purgés.
Ce n'est que le 5 mai 2003 que le tribunal paritaire des baux ruraux de Forcalquier a constaté que les preneurs ruraux se désistaient de leur instance au x fins de fixation du prix.
L'instance dont se sont désistés les preneurs ruraux ne remettait pas en cause la décision des preneurs ruraux d'exercer leur droit de préemption, alors que cette instance n'avait trait qu'au montant du prix et non à l'exercice du droit de préemption lui-même.
La condition suspensive du non exercice du droit de préemption prévue à la promesse synallagmatique de vente n'a jamais été levée.
En conséquence la promesse synallagmatique de vente est devenue caduque et c'est à bon droit que les consorts A... ont vendu par la suite, le 28 mai 2003, partie des biens qui en avaient fait l'objet.
L'appel en cause de Mo D..., auquel au demeurant aucune faute n'a à être reprochée, est sans objet.
Le jugement sera confirme en toutes ses dispositions.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 mars 2006 par le tribunal de grande instance de Digne-les-Bains,
Y ajoutant condamne les époux H... à payer 1. 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile aux consorts A...,
Dit ne pas y avoir lieu à d'autre condamnation,
Met les dépens d'appel à la charge des époux H... et autorise la SCP LATIL, PENARROYA-LATIL et ALLIGIER, avoués, et la SCP Hervé COHEN, Laurent COHEN et Paul GUEDJ, avoués, à recouvrer directement sur eux, par application de l'article 699 du nouveau code de procédure civile, les dépens dont ces avoués affirment avoir fait l'avance sans avoir reçu provision.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
