COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 12 SEPTEMBRE 2008
No 2008 / 376
Rôle No 98 / 15893
ASS ENTRAIDE UNIVERSITAIRE
C /
SYND COP RESIDENCE CANNES MONTFLEURY DIT SYNDICAT SECONDAIRE RESIDENCE PARC MONTFLEURY
SYNDICAT PRINCIPAL D COPROPRIETE CANNES MONTFLEURY
SA LONGUET NEEL
SA HOTELIERE MONTFLEURY
Maurice X...
Raymond Y...
Georges Z...
José A...
Jean Marie B...
Jean C...
D...
Dominique E...
Roger G...
Pierre H...
Claude I...
Georges J...
Geneviève K...
Danielle L... veuve M...
N...
K...
Monique O... épouse P...
Antoine P...
DANIELLE Q... épouse R...
Odette S... veuve T...
Jean-Pierre U...
Grosse délivrée
le :
à :
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 16 Juin 1998 enregistré au répertoire général sous le no 9205892.
APPELANTE
ASSOCIATION ENTRAIDE UNIVERSITAIRE, dont le siège social est : 6 RUE D'ARGENTON-75008 PARIS
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour, Plaidant par Me Yannick AMSELLEM, avocat au barreau de PARIS
INTIMES
Syndicat des Copropriétaires de la RESIDENCE CANNES MONTFLEURY DIT SYNDICAT SECONDAIRE RESIDENCE PARC MONTFLEURY, demeurant SARL AGIR-LE SYRACUSE-06160 JUAN LES PINS
représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, plaidant par Me Claude LAUGA, avocat au barreau de GRASSE
SYNDICAT PRINCIPAL D COPROPRIETE CANNES MONTFLEURY, demeurant SA LONGUET NEEL-27 BD MONTFLEURY-06400 CANNES
représenté par la SCP TOLLINCHI PERRET-VIGNERON BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI, avoués à la Cour
SA LONGUET NEEL, demeurant RES GALLIA-27 BD MONTFLEURY-06400 CANNES
représentée par la SCP JOURDAN-WATTECAMPS, avoués à la Cour, plaidant par Me Jean-Pierre CORDELIER, avocat au barreau de PARIS
SA HOTELIERE MONTFLEURY, demeurant 29 avenue Beauséjour-06400 CANNES
représentée par la SCP SIDER, avoués à la Cour, plaidant par Me Philippe CRUON, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur Maurice X...
né le 05 Décembre 1920 à TIENSIM (CHINE), demeurant...
représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, plaidant par Me Claude LAUGA, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur Raymond Y...
né le 16 Octobre 1924 à CHERBOURG (50100), demeurant...
représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, plaidant par Me Claude LAUGA, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur Georges Z...
né le 17 Septembre 1924 à HOMECOURT (54310), demeurant...
représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour
Monsieur José A...
né le 13 Juillet 1939 à JEMELLE (BELGIQUE), demeurant...
représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour
Monsieur Jean Marie B...
né le 16 Août 1914 à QUAROUBLE (59243), demeurant...
représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour
Monsieur Jean C...
né le 27 Février 1922 à MONTPELLIER (34000), demeurant...
représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour
Monsieur D...
né le 14 Novembre 1926 à LONDRES (ANGLETERRE), demeurant...
représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour
Monsieur Dominique E...
né le 15 Octobre 1943 à ROUEN (76000), demeurant...
représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour
Monsieur Roger G...
né le 02 Février 1921 à MENTON (06500), demeurant...
représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour
Monsieur Pierre H...
né le 05 Juin 1908 à LA FERRE (02), demeurant...
représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour
Monsieur Claude I...
né le 31 Août 1914 à TORFOU (91730), demeurant...
représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour
Monsieur Georges J...
né le 21 Décembre 1921 à VIENNE (AUTRICHE), demeurant...
représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour
Madame Geneviève K...
née le 11 Septembre 1920 à POULLAQUE (29), demeurant...
représentée par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour
Madame Danielle L... veuve M...
née le 24 Avril 1943 à BRUXELLES (BELGIQUE) (11900), demeurant...
représentée par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour
Madame N...
née le 09 Octobre 1912 à PARIS (16o), demeurant...
représentée par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour
Monsieur K...
né le 17 Décembre 1925 à GENNEVILLIERS (92230), demeurant...
représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour
Madame Monique O... épouse P...
née le 20 Septembre 1954 à LOSSER (PAYS BAS), demeurant...
représentée par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour
Monsieur Antoine P...
né le 06 Janvier 1953 à BOULOGNE BILLANCOURT (92100), demeurant...
représenté par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour
Madame DANIELLE Q... épouse R...
née le 14 Janvier 1943 à MONTVICQ (03170), demeurant...
représentée par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour
Plaidant par Me Claude LAUGA, avocat au barreau de GRASSE
PARTIES INTERVENANTES
Madame Odette S... veuve T..., venant aux droits de Monsieur D...
née le 05 Mai 1924 à BASTIA (20200), demeurant...
représentée par la SCP BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, plaidant par Me Claude LAUGA, avocat au barreau de GRASSE
Monsieur Jean-Pierre U..., pris en sa qualité de mandataire ad'hoc du Syndicat des Copropriétaires du Syndicat Principal de la copropriété de l'ensemble immobilier CANNES MONTFLEURY
né le 04 Janvier 1943 à NICE (06000), demeurant ...
représenté par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY-LEVAIQUE, avoués à la Cour, plaidant par Me Didier LINOTTE, avocat au barreau de GRASSE
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 15 Mai 2008 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Michel BUSSIERE, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Michel BUSSIERE, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Françoise ISSENJOU, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 5 septembre 2008 puis prorogé au 12 septembre 2008.
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat Rédacteur : Monsieur Michel BUSSIERE, Président
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Septembre 2008,
Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
LA COUR
Attendu que par décision en date du 16 juin 1998 le tribunal de grande instance de GRASSE a statué en ces termes :
- déclare les demandeurs recevables à agir
-constate que la scission autorisée par l'assemblée générale du 6 août 1991 n'est pas réalisée et ne pourra l'être en ce qu'elle prévoyait sur le plan annexé transfert d'une partie commune de copropriété
-dit que dès lors la demande n'est recevable qu'à l'encontre de l'association Entraide Universitaire en ce qu'elle avait utilisé des droits à bâtir sur les parties communes
-réouvre les débats à l'audience collégiale du 20 octobre 1998 à 8 h 30 pour permettre aux parties concernées (le syndicat principal de la copropriété de l'ensemble immobilier Cannes Montfleury, les demandeurs et l'association Entraide Universitaire) de s'expliquer sur le problème et celui de l'indemnisation du syndicat qui peut être demandée même par les copropriétaires
-déboute les demandeurs de leurs actions à l'encontre de la SA Longuet Neel et de la société hôtelière Montfleury et ces dernières de leurs demandes reconventionnelles
-réserve les dépens
Attendu que par acte d'appel enregistré au greffe de la cour le 9 juillet 1998, l'association Entraide Universitaire (l'appelante) a interjeté appel à l'encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence Cannes Montfleury bâtiment C 10 syndicats secondaire de la résidence du Parc Montfleury, le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier Cannes Montfleury (syndic Longuet et Neel), la SA Longuet Neel, la SA hôtelière Montfleury ainsi que 19 copropriétaires, MM. X..., Y..., Z..., A..., B..., C..., D..., E..., G..., H..., I..., J..., K..., Mmes K..., L...- M..., N..., Q...- R... et les époux O...- P....
Attendu que par arrêt avant dire droit du 12 juin 2003 la cour a statué en ces termes :
- reçoit l'appel
-renvoie la cause devant le conseiller de la mise en état pour les motifs indiqués ci-dessus
-ordonne une mesure d'expertise confiée à M. Bruno DD... afin de notamment de donner tous éléments permettant de déterminer le préjudice subi par l'ensemble des copropriétaires de la résidence Montfleury en raison de l'appropriation par l'association Entraide Universitaire d'une partie commune, en l'espèce, la parcelle de 1290 m ² dont la jouissance lui a été attribuée par l'assemblée générale du 27 août 1986, et en précisant qu'il devra être tenu compte pour cette évaluation de ce droit de jouissance que détient déjà l'association Entraide Universitaire et dont la valeur devra être déduite.
Attendu que la cour a notamment relevé dans les motifs de cette première décision que :
- l'association Entraide Universitaire s'est appropriée illégalement une partie commune de la copropriété considérée en procédant à la construction d'un immeuble sur un terrain sur lequel elle ne disposait que d'un droit de jouissance
-les copropriétaires et les syndicats secondaires intimés ne sollicitent pas le rétablissement des lieux en leur état d'origine mais ils souhaitent obtenir réparation du préjudice ainsi causé, souhait conforme à la décision de l'assemblée générale du 13 mai 1994 par laquelle les copropriétaires se sont opposés à toute action du syndic en suspension ou arrêt des travaux entrepris par l'association Entraide Universitaire, M. X... invoquant l'idée d'une indemnisation.
Attendu que par le deuxième arrêt avant dire droit daté du 24 novembre 2006, la cour a renvoyé la cause devant le conseiller de la mise en état en invitant les parties et principalement le syndicat des copropriétaires, l'association'Entraide Universitaire et les demandeurs initiaux a précisé le statut juridique qu'elles entendent donner à l'immeuble litigieux et, à faire désigner un mandataire ad hoc pour représenter le syndicat principal des copropriétaires Cannes Montfleury.
Attendu que par dernières conclusions récapitulatives déposées au greffe de la cour le 6 février 2008 l'association Entraide Universitaire, appelante, demande de :
- dire et juger son appel recevable et bien-fondé et en conséquence
-infirmer le jugement rendu le 16 juin 1998 par le tribunal de grande instance de Grasse et statuant à nouveau.
- à titre principal, dire et juger l'action des 19 copropriétaires et du syndicat secondaire de la résidence Parc Montfleury irrecevable et les demandes du syndicat principal de la résidence Cannes Montfleury irrecevables.
- à titre subsidiaire, débouter les 19 copropriétaires ainsi que le syndicat principal de la résidence Cannes Montfleury et le syndicat secondaire de la résidence Parc Montfleury de l'intégralité de leur demande.
- à titre infiniment subsidiaire, dire et juger que la valeur du terrain ne saurait excéder la somme de 105. 054, 25 € et que l'indemnité correspondant aux droits à bâtir ne peut être supérieure à la somme de 52 527, 12 €.
- en tout état de cause, condamner solidairement chacun des copropriétaires ainsi que le syndicat principal de la résidence Cannes Montfleury et le syndicat secondaire de la résidence Parc Montfleury à payer chacun à l'association Entraide Universitaire la somme de 1200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
- condamner solidairement les 19 copropriétaires ainsi que le syndicat principal de la résidence Cannes Montfleury et le syndicat secondaire de la résidence Parc Montfleury aux dépens dont distraction au profit de la société civile professionnelle de Saint-Ferréol Touboul, avoué à la cour.
Attendu que par dernières conclusions récapitulatives et en réponse déposées au greffe de la cour le 10 avril 2008 MM. X..., Y..., Z..., A..., B..., C..., D..., E..., G..., H..., I..., J..., K..., Mmes K..., L...- M..., N..., Q...- R..., les époux O...- P... & le syndicat des copropriétaires de la résidence Cannes Montfleury bâtiment C également appelé syndicat secondaire de la résidence du parc Montfleury, intimés et appelants incidemment, ainsi que Mme S...- T..., intervenante volontaire et appelante incidemment demandent de :
- recevoir Mme S...- T... en son intervention volontaire
-confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré leur action recevable, en d'autres termes, le syndicat de la résidence du parc Montfleury (bâtiment C) et les propriétaires individuellement tels qu'identifiés, en leur action en responsabilité contre l'association Entraide Universitaire, la SAS Cannes LONGUET NEEL, le syndicat principal de Cannes Montfleury et la société hôtelière.
- le réformer en ce qu'il les a déboutés de leur action contre la SA LONGUET NEEL et la société hôtelière Montfleury.
- dire que l'association Entraide Universitaire, la SA Cannes LONGUET NEEL et la société hôtelière Montfleury devront payer in solidum au syndicat principal Cannes Montfleury la somme de 2. 346. 375 € correspondant à la valeur vénale du terrain usurpé par l'association Entraide Universitaire et celle de 1. 642. 439 € compensatrice des droits à bâtir perdus et ce, avec intérêts de droit à compter de l'arrêt à intervenir.
- dire et juger tous contestants mal fondés en leurs prétentions
-donner acte au syndicat principal Cannes Montfleury qu'il déclare s'associer à toutes les demandes formées par les concluants, ce qui a été accepté par ces derniers.
- condamner in solidum l'association Entraide Universitaire, la SA Cannes LONGUET NEEL, le syndicat principal de Cannes Montfleury, la société hôtelière Montfleury dont les responsabilités seront retenues à payer à chacun des copropriétaires intimés, à titre individuel et personnel la somme de 20 000 € à titre de dommages intérêts ex aequo et bono et celle de 5 000 € au syndicat secondaire.
- dire et juger tous contestants mal fondés en leur appel, principal ou incident, et dans toutes leurs prétentions.
- condamner les parties susvisées à payer in solidum à chacun des copropriétaires demandeurs, conjoints à la procédure, la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les condamner à payer au syndicat secondaire qui a dû supporter toute la procédure la somme de 15 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- les condamner in solidum en tous les dépens, tant de première instance que d'appel, y compris les frais de l'expertise, dont distraction au profit de la société civile Professionnelle Blanc Amsellem Cherfils, avoué à la cour.
Attendu que par dernières conclusions No 3 récapitulatives déposées au greffe de la cour le 13 février 2008 la SA LONGUET NEEL demande de :
- constater que la demande du syndicat secondaire devant la cour constitue une demande nouvelle et comme telle irrecevable.
- constater que le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment C, simple gestionnaire de ce bâtiment, qui n'est pas titulaire des droits que se serait appropriée l'association Entraide Universitaire, est sans qualité à agir.
- dire la demande du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment C irrecevable
-constater en outre que dans leurs conclusions devant la cour, les 19 copropriétaires du syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment C et le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment C ne présentent plus de demande que pour le compte du syndicat principal.
- dire qu'en application de la règle " nul ne plaide par procureur ", ces demandes sont irrecevables et qu'en plus il s'agit d'une demande nouvelle présentée pour la première fois devant la cour.
- constater, s'agissant du syndicat principal, que toute demande de sa part s'analyse comme une demande nouvelle formée pour la première fois devant la cour et comme telle irrecevable et qu'elle l'est encore pour défaut d'habilitation du mandataire ad hoc à agir en justice conformément à l'article 55 du décret du 17 mars 1967.
- constater en tout cas que ni dans l'ordonnance habilitant le mandataire ad hoc à représenter en justice le syndicat principal, ni dans la décision votée par l'assemblée générale du 6 août 2007, n'est visée la société Longuet Neel.
- constater encore que les copropriétaires, dépourvus des droits de la collectivité réunie en un syndicat doté de la personnalité juridique, n'ont pas qualité pour agir au nom et pour le compte dudit syndicat qui, lui-même, entendrait-il s'associer à leurs demandes, ne peut recevoir de leur part que les sommes auxquelles ils pourraient prétendre, dans la limite de leurs droits, c'est-à-dire la réparation d'un dommage dont la cause réside dans la privation d'un usage de parties communes, inexistante en l'espèce eu égard à la configuration des lieux.
* subsidiairement
-constater qu'à la date des faits à l'origine du litige provoqué par l'engagement des travaux entrepris par le constructeur fin 1993 / début 1994, elle n'était pas le syndic du syndicat des copropriétaires du bâtiment C à l'égard duquel elle n'était pas tenue à obligation que ce soit d'information ou de conseil et qu'elle est sans lien de droit avec les copropriétaires poursuivants.
- constater qu'elle a proposé à son mandant d'ouvrir un contentieux contre l'association Entraide Universitaire, a fourni toutes informations sur la situation litigieuse mais que l'assemblée générale a émis un vote négatif, M. X... déclarant que chaque copropriétaire pouvait agir selon ses droits.
- constater qu'elle a ainsi rempli son obligation d'information et qu'elle ne pouvait pas aller contre la volonté de son mandant, en l'occurrence le syndicat principal titulaire des droits en cause.
- dire qu'elle n'a pas commis de faute
-constater qu'elle a reçu quitus de sa gestion de la part des copropriétaires pris dans leur ensemble, lors des assemblées générales du syndicat, notamment celles qui ont connu du conflit avec l'association Entraide Universitaire et du déroulement de l'actuelle procédure.
- constater que son mandat a été constamment renouvelé-sauf la parenthèse du syndicat secondaire du bâtiment C-et que les assemblées générales qui ont pris ces décisions n'ont fait l'objet d'aucun recours.
- constater que les copropriétaires poursuivants n'ont à aucun moment envisagé et soumis à l'assemblée générale une demande de désignation d'un mandataire ad hoc assorti d'une demande l'autorisation d'agir en justice ainsi que prévu à l'article 55 du décret du 17 mars 1967 et que lors de l'assemblée générale du 6 août 2007, aucun reproche n'a été formulé à son encontre.
- constater de surcroît que tant le syndicat secondaire du bâtiment C que les copropriétaires poursuivants ne justifient la préjudice indemnisable, c'est-à-dire né, actuel certain et direct, imputable à la société Longuet Neel et qu'à supposer qu'ils aient subi un préjudice, il a pour auteur l'association Entraide Universitaire par ailleurs poursuivi.
- dire en particulier qu'elle ne saurait être tenue de verser des dommages-intérêts représentatifs de la valeur d'une chose dont ils constitueraient le prix alors que cette chose est demeurée la propriété en indivision de l'ensemble des copropriétaires et qu'elle n'en a ni la propriété, ni la jouissance, pas plus qu'elles n'a exploité les droits à bâtir dont l'indemnisation revendiquée serait la contrepartie.
- dire qu'elle ne saurait être tenue à quelque titre que ce soit de répondre pour l'association Entraide Universitaire, fut ce in solidum et de surcroît qu'elle n'a reçu ni rémunération ni commission ou honoraires au titre de l'opération réalisée par ladite association.
- dire que le préjudice dont il est poursuivi la réparation est sans lien de causalité avec un quelconque manquement de la société Longuet Neel.
- vu les conclusions de la société hôtelière Montfleury et les articles 551 et suivants du Code civil, statuer ce que de droit sur les dispositions de la loi invoquée en défense.
- déboutér le syndicat secondaire des copropriétaires du bâtiment C et les 19 copropriétaires comparant devant la cour, l'intervenante et toute autre personne de leurs demandes et prétentions.
- condamner Messieurs X... et autres, tenus in solidum, sinon tous succombants et en particulier l'association Entraide Universitaire à lui payer la somme de 20 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de la société civile Professionnelle Jourdan Wattecamps, avoué à la cour, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 18 février 2008 la SA hôtelière Montfleury demande de :
- constater que l'association Entraide Universitaire a construit un immeuble sur un terrain en indivision.
- constater que par l'effet de l'article 551 du Code civil, cet immeuble a, si sa démolition n'est pas demandée, vocation à être la propriété de la collectivité des copropriétaires avec toutes conséquences de droit et que le préjudice invoqué résultant de la " spoliation " du syndicat principal est inexistant.
- constater que le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier Cannes Montfleury représentée par son mandataire ad hoc M. U... ne forme aucune demande à son encontre.
- déclarer irrecevable et en toute hypothèse non fondée la demande formée par les demandeurs à l'action, tendant à voir " dire que l'association Entraide Universitaire, la SA Cannes LONGUET NEEL et la société hôtelière Montfleury devront payer in solidum au syndicat principal Cannes Montfleury la somme de 2. 346. 375 € correspondant à la valeur vénale du terrain usurpé par l'association Entraide Universitaire et celle de 1. 642. 439 € compensatrice des droits à bâtir perdus et ce, avec intérêts de droit à compter de l'arrêt à intervenir ".
- confirmer le jugement rendu le 16 juillet 1998 par le tribunal de grande instance de Grasse en ce qu'il a débouté les demandeurs à l'action de l'ensemble de leurs demandes dirigées contre elle venant aux droits de la société OHI.
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 15 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la société civile professionnelle Sider, avoué à la cour.
Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 25 septembre 2006 le syndicat principal de l'ensemble immobilier Cannes Montfleury représenté par son syndicat exercice la SA LONGUET NEEL, demande de :
- statuer ce que de droit sur les demandes des copropriétaires appelants et du syndicat de la résidence Cannes Montfleury bâtiment C, ainsi que sur le quantum des demandes
-débouter MM X... et autres et le syndicat de la résidence Cannes Montfleury bâtiment C des demandes formulées à son encontre tant en principal qu'au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
- dire et juger que dans l'hypothèse où la cour ferait droit aux demandes des appelants, l'indemnisation devra bénéficier au syndicat principal de la résidence Cannes Montfleury et sera reversée individuellement à chaque copropriétaire.
- condamner tout succombant au paiement de la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel distraits au profit de la société civile professionnelle Tollinchi, avoué à la cour.
Attendu que par exploit délivré le 11 juillet 2007 à la requête du syndicat principal de l'ensemble immobilier Cannes Montfleury par Me FF... huissier de justice à Cannes, M. Jean-Pierre U..., pris en sa qualité de mandataire ad hoc pour représenter le syndicat principal de la copropriété de l'ensemble immobilier Cannes Montfleury a été assigné aux fins de conclusions par lui-même ; que l'exploit a été délivré en l'étude de l'officier ministériel et que par conclusions déposées au greffe de la cour le 20 février 2008, le syndicat principal de l'ensemble immobilier Cannes Montfleury représenté par M. U... demande de :
- constater qu'il est recevable à agir
-débouter la SA LONGUET NEEL de ses demandes formées contre le syndicat principal
-statuer ce que de droit sur les demandes des copropriétaires intimés et du syndicat de la résidence Cannes Montfleury bâtiment C, ainsi que sur le quantum des demandes.
- débouter MM X... et autres et le syndicat secondaire de la résidence Cannes Montfleury bâtiment C des demandes formulées à son encontre tant en principal qu'au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
- dire et juger que dans l'hypothèse où la cour ferait droit aux demandes des copropriétaires intimés, l'indemnisation qui sera déterminée devra bénéficier au syndicat principal de la résidence Cannes Montfleury et sera reversée individuellement à chaque copropriétaire.
- dire et juger que dans l'hypothèse où la cour ne ferait droit qu'aux demandes des copropriétaires intimés visant la perte des droits à bâtir, l'indemnisation évaluée à 1 642 439 € avec intérêt de droit à compter de l'exploit introductif d'instance du 13 août 1992 bénéficiera au syndicat principal de la résidence Cannes Montfleury, à charge de répartir.
- condamner tout succombant au paiement de la somme de 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel distraits au profit de la société civile professionnelle Ermeneux Levaique, avoué à la cour.
Attendu que l'ordonnance de clôture a été rendue le 15 mai 2008.
Attendu que après la clôture des débats, la SA Longuet Neel, MM. X..., Y..., Z..., A..., B..., C..., D..., E..., G..., H..., I..., J..., K..., Mmes K..., L...- M..., N..., Q...- R..., les époux O...- P... & le syndicat des copropriétaires de la résidence Cannes Montfleury bâtiment C également appelé syndicat secondaire de la résidence du parc Montfleury, intimés et appelants incidemment, ainsi que Mme S...- T... et l'association Entraide Universitaire ont adressé à la cour des notes en délibéré.
Attendu qu'il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs faits, moyens et prétentions
SUR CE
Attendu que l'appel a été déclaré recevable par arrêt du 12 juin 2003
Attendu qu'il n'est ni contestable ni contesté que par actes notariés des 23 février 1988 (étude de la société civile professionnelle Demonceaux Bertrand notaires associés à Cannes) et 18 juillet 1995 l'association Entraide Universitaire a successivement acquis dans l'ensemble immobilier en copropriété dénommé Cannes Montfleury situé à Cannes, 19, 21, 23, 25, 27 et 29 avenue Beauséjour, 8, 18 et 20 traverse Beauséjour et 44, 46 et 48 boulevard Montfleury, les lots numéro 1 dit Villa Louis et numéro 2 comprenant des emplacements de stationnement pour véhicules automobiles.
Attendu que par délibération en date du 27 août 1986 l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier Cannes Montfleury avait conféré au propriétaire du lot numéro 1 (villa Louis) un droit de jouissance exclusive et perpétuelle sur une parcelle de 1290 m ² de terrain constituant une partie commune de ladite copropriété, à charge d'assurer en contrepartie l'entretien de la parcelle ; que cette attribution a été rappelée dans l'acte d'acquisition du 23 février 1988 au bénéfice de l'association Entraide Universitaire.
Attendu que par délibération datée du 6 août 1991 la même assemblée générale a autorisé le copropriétaire du lot numéro 1 à se séparer du syndicat principal de l'ensemble immobilier Cannes Montfleury pour constituer une copropriété autonome, mais que cette délibération n'a jamais été suivie d'effet et qu'en conséquence l'ensemble des biens acquis par l'association Entraide Universitaire de même que le bâtiment édifié sur une partie commune dont elle avait la jouissance exclusive relèvent toujours du syndicat principal de l'ensemble immobilier Cannes Montfleury.
Attendu qu'après avoir obtenu le 16 janvier 1992 un permis de construire puis le 27 novembre 1995 un permis de construire modificatif, l'association Entraide Universitaire a entrepris la construction d'une résidence de 1924 m ² de surface hors oeuvre nette (déclaration d'ouverture de chantier le 12 janvier 1994, déclaration d'achèvement de travaux le 15 septembre 1996 et délivrance du certificat de conformité le 28 septembre 2000- cf rapport d'expertise de M. DD...).
Attendu que par délibération du 13 mai 1994 l'assemblée générale des copropriétaires du syndicat principal de l'ensemble immobilier Cannes Montfleury n'a pas accepté de mandater le syndic afin d'engager une action en suspension ou arrêt des travaux entrepris par l'association Entraide Universitaire.
Attendu que faute de pouvoir constituer une copropriété autonome l'association Entraide Universitaire a demandé au syndicat des copropriétaires l'autorisation de poursuivre ses travaux de construction et que par délibération numéro 14 en date du 22 août 1996 les copropriétaires réunis en assemblée générale ont pris la décision suivante : " accord sur les travaux tels que décrits dans la notice présentée et à tous autres travaux modificatifs qui seraient ultérieurement exigés par les services techniques pour mettre le nouveau bâtiment Villa Louis en conformité avec les règles d'urbanisme et de construction " ; que cette délibération est maintenant définitive faute de recours exercé dans le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Attendu que par actes du 13 août 1992, dix neuf copropriétaires conduits par M. X... avaient saisi le tribunal de grande instance de Grasse pour faire juger que l'attribution de la jouissance exclusive, particulière et perpétuelle d'une parcelle de terrain de 1290 m ² selon délibération de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble mobilier Cannes Montfleury en date du 27 août 1986 et que l'autorisation de scission acceptée le 6 août 1991 étaient des délibérations entachées de dol ou d'erreur et subsidiairement se révélaient lésionnaires pour ladite copropriété et qu'ils sollicitaient en contrepartie des sociétés OHI, hôtels de France et de l'association Entraide Universitaire une somme de 9 972 000 F à titre de dommages-intérêts compensatoires de la spoliation subie.
Attendu en conséquence que la demande initiale porte sur l'indemnisation d'un préjudice et non pas sur une revendication à caractère réel ; que par conclusions d'intervention volontaire communes aux 19 copropriétaires demandeurs déposées le 1er septembre 1994, le syndicat secondaire du bâtiment C déclarait faire cause commune avec les copropriétaires personnes physiques et que tous demandaient que l'indemnité sollicitée à titre de compensation soit versée au syndicat principal de l'ensemble immobilier Cannes Montfleury, que par divers jeux de conclusions successives la demande a été réitérée dans les mêmes termes ; que les premiers juges ont donc déclaré recevable la demande faite par les copropriétaires dans la mesure où chaque copropriétaire est intéressé par le respect du règlement de copropriété ; que la demande de paiement d'une indemnité compensatrice en faveur du syndicat principal de l'ensemble immobilier Cannes Montfleury est maintenue et qu'elle présente toujours un caractère indemnitaire même si le montant en a été modifié pour cause de réactualisation ; qu'en conséquence cette partie de la demande n'est pas nouvelle en appel.
Attendu en revanche que les demandes formulées en cause d'appel à titre personnel, tant par les 19 copropriétaires initiaux et l'intervenante volontaire que par le syndicat secondaire du bâtiment C sont nouvelles en cause d'appel et donc irrecevables
Attendu que devant le tribunal de grande instance, le syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier Cannes Montfleury avait, dans ses dernières conclusions déposées le 9 février 1998 réitéré ses précédentes demandes aux fins de faire juger que les demandeurs n'avaient ni qualité ni intérêt pour agir et qu'ils devaient donc être purement et simplement déboutés de leur action et à titre subsidiaire que les demandes n'étaient pas fondées.
Attendu en conséquence que la présente demande du syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier Cannes Montfleury concernant le paiement de l'indemnisation demandée n'est pas recevable car présentée pour la première fois en cause d'appel.
Attendu en conséquence que seule la demande d'indemnisation présentée par les copropriétaires initiaux est recevable.
Attendu que les deux délibérations critiquées, celle du 27 août 1986 ayant concédé un droit de jouissance exclusive, particulière et perpétuelle sur une parcelle de 1290 m ² et celle du 22 août 1996 ayant approuvé les travaux effectués par association Entraide Universitaire, sont définitives et ne peuvent plus être remises en cause.
Attendu manifestement que la résidence réalisée par l'association Entraide Universitaire a été édifiée sur un terrain qui appartient toujours au syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier Cannes Montfleury et qu'a priori une telle construction est une source d'enrichissement pour le patrimoine commun des copropriétaires, ainsi que l'a conclu la SA Hôtelière Montfleury ; qu'en outre les copropriétaires ne peuvent pas se plaindre d'une privation de jouissance du terrain d'assise puisque la jouissance exclusive, particulière et perpétuelle en avait été accordée par délibération numéro 7 du 27 août 1986 au propriétaire du lot numéro 1, à l'époque la société OHI et compagnie Hôtels de France aux droits de laquelle se trouve l'association Entraide Universitaire, ; que par la suite les travaux réalisés par l'association Entraide Universitaire ont même été approuvés par l'assemblée générale des copropriétaires dans une délibération numéro numéro 14 en date du 22 août 1996 sus rappelée.
Attendu qu'il résulte des délibérations prises par l'assemblée générale des copropriétaires les 27 août 1986 et 22 août 1996 que l'association Entraide Universitaire dispose d'un droit de jouissance exclusive, particulière et perpétuelle sur le terrain d'assise de la résidence universitaire et que les travaux ont été régulièrement approuvés par les copropriétaires ; qu'en outre le bâtiment édifié sur une partie commune est entré dans le patrimoine immobilier du syndicat des copropriétaires dans la mesure où l'association Entraide Universitaire n'en a jamais revendiqué la propriété ni ne s'est comporté comme propriétaire ; qu'en conséquence la demande des 19 copropriétaires et du syndicat secondaire de la résidence du parc Montfleury bâtiment C, si elle est recevable comme le tribunal l'a décidé à juste titre, n'est pas fondée et qu'il convient d'en débouter les auteurs.
Attendu qu'il n'est nullement justifié d'une faute commise par le syndic de l'époque la SA LONGUET NEEL, au moment du vote de ces délibérations, dès lors que les copropriétaires et notamment M. X... s'étaient entourés de conseils avisés avant de prendre part à l'assemblée générale ; qu'il convient de souligner que la délibération de l'assemblée générale ayant ratifié et autorisé les travaux de construction par l'association Entraide Universitaire n'a été contestée par aucun des copropriétaires demandeurs.
Attendu qu'il n'est pas justifié d'une faute commise par le syndicat principal Cannes Montfleury ouvrant droit à dommages intérêts pour chacun des copropriétaires intimés et le syndicat secondaire du bâtiment C
Attendu que MM. X..., Y..., Z..., A..., B..., C..., D..., E..., G..., H..., I..., J..., K..., Mmes K..., L...- M..., N..., Q...- R..., les époux O...- P..., le syndicat des copropriétaires de la résidence Cannes Montfleury bâtiment C également appelé syndicat secondaire de la résidence du parc Montfleury, Mme S...- T... et le syndicat principal des copropriétaires de la résidence Cannes Montfleury représenté par M. U... qui succombent en leurs prétentions supporteront les entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise, et pour ceux d'appel, autorise les sociétés civiles professionnelles Sider, jourdan Wattecamps et de Saint-Ferréol Touboul, avoués à la cour, à recouvrer directement ceux dont elles ont fait l'avance sans avoir reçu provision préalable et suffisante.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, en matière civile, en dernier ressort et contradictoirement
Reçoit Madame S...- T... en son intervention volontaire
Confirme partiellement le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les demandeurs de leurs actions à l'encontre de la SA Longuet Neel et de la société hôtelière Montfleury et ces dernières de leurs demandes reconventionnelles, l'infirme pour le surplus est statuant de nouveau.
Déclare irrecevable la demande du syndicat principal des copropriétaires de la résidence Cannes Montfleury.
Déclare irrecevables les demandes d'indemnisation formées à titre personnel par MM. X..., Y..., Z..., A..., B..., C..., D..., E..., G..., H..., I..., J..., K..., Mmes K..., L...- M..., N..., Q...- R..., les époux O...- P... ainsi que Mme S...- T....
Déboute MM. X..., Y..., Z..., A..., B..., C..., D..., E..., G..., H..., I..., J..., K..., Mmes K..., L...- M..., N..., Q...- R..., les époux O...- P..., le syndicat des copropriétaires de la résidence Cannes Montfleury bâtiment C également appelé syndicat secondaire de la résidence du parc Montfleury et Mme S...- T... de leur demande en paiement des sommes de 2. 346. 375 € et 1. 642. 439 € dirigée contre l'association Entraide Universitaire.
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Cannes Montfleury bâtiment C dit syndicat secondaire de la résidence du parc Montfleury de sa demande contre le syndicat principal Cannes Montfleury.
Dit qu'il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure pénale.
Condamne in solidum MM. X..., Y..., Z..., A..., B..., C..., D..., E..., G..., H..., I..., J..., K..., Mmes K..., L...- M..., N..., Q...- R..., les époux O...- P..., le syndicat des copropriétaires de la résidence Cannes Montfleury bâtiment C également appelé syndicat secondaire de la résidence du parc Montfleury, Mme S...- T... et le syndicat principal des copropriétaires de la résidence Cannes Montfleury représenté par M. U... aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce compris les frais d'expertise et pour ceux d'appel autorise les sociétés civiles professionnelles Sider, Jourdan Wattecamps et de Saint-Ferréol Touboul, avoués à la cour, à recouvrer directement ceux dont elles ont fait l'avance sans avoir reçu provision préalable et suffisante.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT
Sylvie AUDOUBERTMichel BUSSIÈRE
