COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 03 FEVRIER 2011
N° 2011/
Rôle N° 09/12169
[B] [S] [P]
[S] [F] [P]
[G] [X] [P]
[S] [V] [P]
C/
S.A.S. RESIDENCE DE LA REPUBLIQUE
Grosse délivrée
le :
à : MAGNAN
TOUBOUL
réf
Décisions déférées à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de [Localité 16] en date du 10 Mars 2009 enregistré au répertoire général sous le n° 11/08/1052.
Jugement du Tribunal d'Instance de [Localité 16] en date du 02 Juin 2009 enregistré au répertoire général sous le n° 11/08/1052.
APPELANTS
Madame [B] [S] [P]
née le [Date naissance 1] 1943 à [Localité 19] (CAMBODGE),
demeurant [Adresse 13]
représentée par la SCP Paul et Joseph MAGNAN, avoués à la Cour,
ayant Me Anne JOURNAULT, avocat au barreau de [Localité 16]
Monsieur [S] [F] [P]
né le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 19] (CAMBODGE),
demeurant [Adresse 13]
représenté par la SCP Paul et Joseph MAGNAN, avoués à la Cour,
ayant Me Anne JOURNAULT, avocat au barreau de [Localité 16]
Monsieur [G] [X] [P]
né le [Date naissance 4] 1982 à [Localité 15] (INDONESIE),
demeurant [Adresse 13]
représenté par la SCP Paul et Joseph MAGNAN, avoués à la Cour,
ayant Me Anne JOURNAULT, avocat au barreau de [Localité 16]
Madame [S] [V] [P]
née le [Date naissance 6] 1967 à [Localité 19] (CAMBODGE),
demeurant [Adresse 13]
représentée par la SCP Paul et Joseph MAGNAN, avoués à la Cour,
ayant Me Anne JOURNAULT, avocat au barreau de [Localité 16]
INTIMEE
S.A.S. RESIDENCE DE LA REPUBLIQUE, venant aux droits de la Société [Localité 16], elle-même venant aux droits de la société COFINDA, prise en la personne de son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 9]
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,
plaidant par Me Juliette HINI, avocat au barreau de [Localité 16]
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 07 Décembre 2010 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme COUX, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Marie Chantal COUX, Président
Monsieur Michel JUNILLON, Conseiller
Madame Marie-Florence BRENGARD, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Février 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé(e) par mise à disposition au greffe le 03 Février 2011,
Signé par Madame Marie Chantal COUX, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par contrat du 12 décembre 1989, la société COFINDA à loué à Mr [V] [P], à titre d'habitation, un appartement sis [Adresse 13] à compter du 15 décembre 1989 pour une durée de 6 ans.
Par acte d'huissier du 19 janvier 2007, la société par action simplifiée SAS [Localité 17], précisant venir aux droits de la société COFINDA, a donné congé à Monsieur et Madame [P] pour le 15 décembre 2007 pour motifs légitimes et sérieux en invoquant 'l'imminence d'une vaste opération de rénovation sur l'îlot dont fait partie le logement'.
Le 20 mars 2008, la SAS [Localité 17] a assigné Monsieur et Madame [P] devant le tribunal d'instance de [Localité 16] en validation du congé, demandant l'expulsion des époux [P] et leur condamnation à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 404,10 €, l'acte destiné à chacun des époux ayant été déposé en l'étude de l'huissier après vérification du nom sur la boîte aux lettres et le tableau des occupants, l'avis de passage ayant été laissé à 9 heures 10.
Mr [V] [P] étant décédé, sa veuve [B] [S] [P] a comparu et ses enfants, [S] [F], [G] [X] et [S] [V] sont intervenus volontairement à l'instance.
La société RÉSIDENCES DE LA RÉPUBLIQUE est intervenue à l'instance comme venant aux droits de la société [Localité 17], elle-même aux droits de la société COFINDA. Il est précisé dans les conclusions déposées devant le tribunal d'instance que la société [Localité 17] a vendu à la société RÉSIDENCES DE LA RÉPUBLIQUE une partie de son patrimoine, dont l'immeuble du [Adresse 13], par acte du 5 août 2008.
Par jugement du 10 mars 2009, le tribunal a:
- donné acte à la société RÉSIDENCES DE LA RÉPUBLIQUE de son intervention aux lieu et place de la société [Localité 17],
- donné acte à Mr [S] [F] [P], Mr [G] [X] [P], Mme [S] [V] [P] de leur intervention volontaire,
- rejeté l'exception de la nullité de l'assignation soulevée par les consorts [P],
- écarté la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité pour agir du demandeur,
- ordonné la réouverture des débats pour permettre à la société RÉSIDENCES DE LA RÉPUBLIQUE de fournir des éléments sur les offres de relogement en cours de procédure, Mr [V] [P] remplissant, à la date du congé, les conditions légales pour bénéficier de la protection prévues par l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, et pour recueillir les explications des parties sur ces offres de relogement et les motifs pour lesquels les consorts [P] ne les ont pas acceptées.
Par jugement du 2 juin 2009, le tribunal a:
- validé le congé,
- ordonné l'expulsion des consorts [P],
- fixé à 404,10 € l'indemnité d'occupation mensuelle dont les consorts [P] sont redevables,
- condamné la société RÉSIDENCES DE LA RÉPUBLIQUE à procéder à la régularisation annuelle des charges pour les années 2004 à 2008 dans le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement à peine d'une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard,
- condamné les consorts [P] à payer à la société RÉSIDENCES DE LA RÉPUBLIQUE la somme de 700 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Les consorts [P] ont interjeté appel de ces 2 jugements par déclaration du 29 juin 2009.
Vu les dernières conclusions des consorts [P] du 3 novembre 2010,
Vu les uniques conclusions de la société RÉSIDENCES DE LA RÉPUBLIQUE du 14 octobre 2010,
MOTIFS DE LA DÉCISION:
L'appel interjeté dans le mois suivant le dernier jugement rendu le 2 juin 2009 est recevable.
Sur la nullité de l'assignation:
Contrairement à ce que prétendent les appelants, l'assignation contient l'exposé des moyens en fait et en droit. En effet, il y est précisé que les demandes sont fondées sur l'existence du congé donné le 17 janvier 2007 pour le 15 décembre 2007 pour motif légitime et sérieux et délivré conformément à l'article 15-1 de la loi de 6 juillet 1989 et que ce motif est l'existence d'une vaste opération de rénovation d'un ensemble d'immeuble dont fait partie celui dans lequel se trouve le logement loué.
Par ailleurs rien n'établit qu'à la date de l'assignation, la société [Localité 17] savait que Mr [V] [P] était décédé et les dispositions de l'article 658 du Code de Procédure Civile ont été respectées dès lors que seules les mentions du nom et du domicile du destinataire sont exigées à peine de nullité et non celle de son prénom.
D'autre part le moyen tenant à l'absence de justification d'un pouvoir de la société [Localité 17] pour représenter la société COFINDA est inopérant dès lors qu'elle n'a pas assigné pour le compte de la société COFINDA mais, à titre personnel, comme venant aux droits de la société COFINDA, précision qui figurait au demeurant dans l'assignation.
En toute hypothèse les consorts [P], qui ont comparu devant le tribunal et ont exercé leurs droits à se défendre en justice n'invoquent, ni n'établissent, un grief à l'appui de la demande en nullité.
Le jugement du 10 mars 2009 est, en conséquence, confirmé.
Sur le défaut de qualité et d'intérêt à agir:
Il est justifié par la production de l'acte de vente du 20 juin 2000, en ses 57 pages, qui n'est pas seulement un extrait et porte la mention d'une publication et d'un enregistrement à la conservation des hypothèques en date du 3 août 2000, que la société COFINDA à vendu à la société P2C IMMOBILIER plusieurs immeubles sis à [Localité 16] dont celui situé [Adresse 13] où se trouve l'appartement loué à Mr [V] [P].
Il est également justifié par procès-verbal de délibérations du 20 juillet 2004 que la société P2C IMMOBILIER a décidé de transférer son siège social à [Adresse 18] et de changer sa dénomination en [Localité 17].
Les consorts [P] soutiennent vainement qu'il n'est pas établi par la lecture des extraits KBIS que la société P2C IMMOBILIER et la société RÉSIDENCES DE LA RÉPUBLIQUE sont une même identité juridique et qu'elles ont été immatriculées à des dates différentes. En effet, d'une part l'immatriculation invoquée de la société P2C IMMOBILIER à la date du 22 décembre 1999 avec une radiation du 23 avril 2003 à compter du 1er mars 2003 figure, non dans un KBIS, mais dans un LBIS et ne concerne qu'un établissement secondaire de cette société. D'autre part, il est normal que figure dans le KBIS de la société [Localité 17] les dates d'immatriculation du 15 novembre 1999 et de début d'exploitation du 25 octobre 1999 puisque ces dates sont celles d'immatriculation et de début d'exploitation de la société P2C IMMOBILIER dont elle est la nouvelle dénomination; la même observation vaut pour les extraits concernant la SNC [Localité 17] et la SAS [Localité 17] puisqu'il s'agit de la même société qui a changé de forme sociale, étant observé que le n° d'immatriculation au registre du commerce reste identique.
Il s'évince par ailleurs des mentions de l'extrait KBIS que la société [Localité 17] a transféré son siège du [Adresse 14], adresse qui figure dans le congé, puis au [Adresse 9] dans la même ville, adresse qui figure dans l'assignation et dans l'acte de vente du 5 août 2008 à la société RÉSIDENCES DE LA RÉPUBLIQUE en sorte que les consorts [P] ne peuvent pas sérieusement prétendre que la société qui a donné congé avec comme adresse [Adresse 20] n'est pas la bénéficiaire du permis de construire qui avait pour adresse le [Adresse 8].
Par ailleurs, il résulte de l'attestation notariée du 7 août 2008 que la société [Localité 17] a vendu à la société RÉSIDENCES DE LA RÉPUBLIQUE plusieurs immeubles dont celui du [Adresse 13] le 5 août 2008.
Il résulte des éléments et considérations qui précèdent que la société [Localité 17] avait bien la qualité de propriétaire de l'appartement loué lors de la délivrance du congé puis de l'assignation et que la société RÉSIDENCES DE LA RÉPUBLIQUE, qui vient au droit de la société [Localité 17], a qualité à agir.
Le jugement est en conséquence confirmé.
Sur la nullité du congé:
Les consorts [P] soutiennent que le congé est nul parce qu'il émane d'une personne n'ayant pas qualité, n'a pas été fait de proposition de relogement, a été donné pour une date postérieure à la tacite reconduction, que le bail a été expressément reconduit et que le motif légitime et sérieux n'est pas établi.
Contrairement à ce qui est affirmé, la société [Localité 17] propriétaire du logement loué à la date du congé avait qualité pour le donner.
Le congé a été donné le 19 janvier 2007 pour le 15 décembre 2007 et Monsieur [V] [P], qui aurait pu bénéficier des dispositions protectrices de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, est décédé le [Date décès 3] 2007 avant le terme du bail et non en cours de procédure comme affirmé dans le jugement, l'assignation étant en date du 20 mars 2008. Son épouse, à son décès, en application de l'article 1751 du Code Civil, cotitulaire du bail est restée bénéficiaire du droit au bail. Elle était âgée de moins de 70 ans à la date d'échéance du contrat.
Par application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur peut donner congé avec un préavis de 6 mois et ne peut s'opposer au renouvellement du bail à l'égard du locataire âgé de plus de 70 ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant du salaire minimum de croissance sans qu'un logement correspondant à ses besoins et possibilités ne lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948. Il ne résulte pas des dispositions de cet article que l'offre de relogement doit être faite, à peine de nullité, en même temps que le congé mais qu'elle doit avoir lieu avant la date d'échéance du bail. Il s'en suit que le bailleur peut faire l'offre d'un nouveau logement répondant aux conditions légales pendant le délai de préavis pourvu que ce soit avant le terme du bail sans que la nullité du congé soit encourue.
En l'espèce, Mr [V] [P], seul bénéficiaire de la protection de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989, est décédé 8 mois avant le terme du bail. À compter de son décès la bailleresse n'était plus obligée de faire une offre de relogement pour s'opposer au renouvellement du bail dont le droit s'est trouvé transmis à l'épouse qui ne remplissait pas les conditions légales pour bénéficier de la protection légale de l'article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 à la date d'échéance du contrat.
Il convient de relever que la jurisprudence citée par les consorts [P] suivant laquelle, en cas d'époux co-bailleurs, il suffit que l'un soit âgé de plus de 60 ans pour qu'ils soient libérés tous deux de l'obligation de relogement ne permet pas d'affirmer que, par analogie, l'obligation d'offrir un relogement naît à la date du congé dès lors suivant l'arrêt cité il est fait référence à la date d'échéance du contrat et non à celle du congé donné.
Le congé n'encourt donc pas la nullité pour absence d'offre de relogement. De même, il n'est pas nul pour avoir été donné avec une date d'effet correspondant au lendemain du terme du bail dès lors qu'il a été donné plus de 6 mois avant ce terme, manifestant ainsi, sans équivoque, la volonté de la bailleresse à s'opposer au renouvellement du bail et sur laquelle les locataires n'ont pu se méprendre.
Les consorts [P] ne peuvent pas sérieusement prétendre, en l'état du congé donné, que le bail a été expressément reconduit en se prévalant de quittances ou d'avis d'échéances où serait mentionné le mot loyer au lieu d'indemnité d'occupation, ni même du fait que ces avis ont été adressés pour les mois à venir et non échus compte tenu de la volonté non équivoque de la bailleresse de ne pas renouveler le bail et de l'action en justice introduite par cette dernière.
Enfin les consorts [P] soutiennent à tort l'absence de motif légitime et sérieux du congé en prétendant à un manque de justification de l'opération de réhabilitation envisagée en se référant à la mention de sa seule imminence et à la délivrance d'un permis de démolir et de construire le 27 août 2007, soit 7 mois après le congé, dès lors que la demande d'autorisation de démolir et de construire au titre de la réhabilitation d'un îlot d'immeubles dans lequel est inclus celui du [Adresse 13] est en date du 3 janvier 2006 et a donc précédé de près d'un an de la délivrance du congé, étant observé que cette réhabilitation s'inscrit dans un projet d'aménagement urbain de grande envergure notoirement connu de la population marseillaise et en particulier des habitants des quartiers concernés.
Une nouvelle demande de permis de construire a été déposée le 8 avril 2008 et à laquelle il a été fait droit par arrêté du 21 novembre 2008. Il est faux de prétendre que ce nouveau permis de construire concerne un terrain situé [Adresse 11] et non l'immeuble où se trouve l'appartement loué dès lors qu'il y est précisé l'adresse des terrains concernés, laquelle est identique à celle figurant dans le précédent permis de construire, en l'occurrence: [Adresse 10] (incluant donc nécessairement le [Adresse 13]), [Adresse 7], [Adresse 5], [Adresse 12]. Ce permis, délivré au nom de l'Etat, tout comme le précédent, est toujours valable et il ne peut donc être prétendu que le motif du congé n'existe plus.
Le jugement doit en conséquence de ce qui précède être confirmé sur la validation du congé mais par motifs substitués en ce qui concerne l'offre de relogement que la bailleresse n'avait pas l'obligation de faire à la date même où elle a délivré congé, soit près d'un an avant la date d'échéance du bail.
Sur les demandes reconventionnelles des consorts [P]:
Les demandes de réalisation de travaux et de consignation des loyers présentées par consorts [P] seront rejetées dès lors qu'ils ne peuvent exiger l'exécution de travaux dans des lieux qu'ils occupent sans droit, ni titre, depuis le 15 décembre 2007 et n'étant pas redevables de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
Sur le demande de régularisation des charges, le jugement est confirmé, l'intimé demandant la confirmation du jugement et l'astreinte ordonnée étant d'un montant adéquat et suffisant.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile:
Les consorts [P] qui succombent doivent supporter les dépens. À la juste indemnité qu'ils ont été condamnés à payer en première instance sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile sera ajoutée celle équitablement fixée à 1.800 € pour les frais non compris dans les dépens d'appel.
PAR CES MOTIFS,
La Cour statuant par mise à disposition au greffe, publiquement et contradictoirement
Reçoit l'appel,
Confirme les jugement déférés mais par substitution de motifs en ce qui concerne la validité du congé sans offre de relogement,
Condamne les consorts [P] à payer à l'intimée la somme de 1.800 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en indemnisation des frais non compris dans les dépens d'appel,
Rejette toutes autres demandes des parties,
Condamne les consorts [P] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés par l'avoué de l'intimée conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
