COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 31 MARS 2011
FG
N° 2011/215
Rôle N° 09/23160
EURL [G] PATRIMOINE
[Z] [G]
C/
SCI LES CHATAIGNIERS
SELARL VIP PATRIMOINE
[W] [U]
[W] [B]
[R] [P]
CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME DEUX SEVRES
Grosse délivrée
le :
à :
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 10 Novembre 2009 enregistré au répertoire général sous le n° 08/6796.
APPELANTS
l'EURL [G] PATRIMOINE,
RCS de Grasse sous le n° 493 479 232
représentée par son gérant Monsieur [Z] [G],
dont le siège social est [Adresse 5]
Monsieur [Z] [G]
né le [Date naissance 1] 1966 à [Localité 8],
demeurant [Adresse 4]
Représentés tous deux par la SCP BOISSONNET- ROUSSEAU, avoués à la Cour, Assistés de la SELARL Me Didier LECOMTE, avocat au barreau du VAL D'OISE, substitué par Me Anne Laure HENNARD, avocat au barreau du VAL D'OISE
INTIMES
LA SCI LES CHATAIGNIERS,
immatriculée au RCS du Grasse sous le n° D 480 314 079
prise en la personne de son gérant en exercice,
dont le siège social est [Adresse 14]
APPELANTE SUR APPEL INCIDENT
la SELARL VIP PATRIMOINE
anciennement dénommée CABINET [D]
immatriculée au RCS de PARIS sous le n° B 390 013 225
prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est [Adresse 6]
APPELANTE SUR APPEL INCIDENT
Maître [W] [B],
Mandataire judiciaire
demeurant [Adresse 7]
pris en sa qualité de Commissaire à l 'exécution du plan de
sauvegarde de la SARL VIP PATRIMOINE anciennement dénommée SARL CABINET [D], à ces fonctions désigné par jugement rendu par le Tribunal de Commerce de Créteil le 21 juillet 2009
APPELANT SUR APPEL INCIDENT
Maître [W] [U],
Administrateur judiciaire
demeurant [Adresse 3]
prise en sa qualité d'Administrateur de la SARL VP PATRIMONE anciennement dénommée SARL CABINET [D] , société sous sauvegarde de justice par décision rendue par le Tribunal de Commerce de Créteil le 9 janvier 2008
Représentés tous quatre par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour, Assistés par Me Hervé DUTEL de la SELARL RODET & DUTEL , avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [R] [P], Notaire
demeurant [Localité 9]
Représenté par la SCP COHEN - GUEDJ, avoués à la Cour, Assisté de Me Thierry KUHN, avocat au barreau de PARIS
la CAISSE RÉGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME DEUX SEVRES,
dont le siège est [Adresse 2]
agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilé
Représentée par la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués à la Cour,
Assistée par Me Magali ROUGIER, avocat au barreau de LA ROCHELLE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 23 Février 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, monsieur François GROSJEAN, président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Monsieur Michel NAGET, Conseiller
Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Lugdivine BERTHON.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2011,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Madame Dominique COSTE , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,
Fin 2006, M.[Z] [G] a été contacté par un salarié de la Sarl Cabinet [D] afin de se voir proposer un achat défiscalisant qui s'appliquerait sur ses revenus de 2006, imposés en 2007.
Il lui était proposé de faire l'acquisition de 3 lots de copropriété dans une maison de retraite en vente en l'état futur d'achèvement sur la commune de [Localité 13] (Corse du Sud).
M.[G] a créé une EURL qui devait emprunter le statut de loueur meublé professionnel.
Le 21 décembre 2006, M.[G] et l'Eurl [G] Patrimoine signaient un contrat de réservation préliminaire pour 3 lots et pour un coût total de 491.805 euros.
Le 30 décembre 2006, M°[P], notaire à [Localité 9], régularisait la vente en l'état futur d'achèvement par la SCI Les Châtaigniers à la société [G] Patrimoine, représentée par un clerc de notaire en vertu d'une procuration du 21 décembre 2006.
La Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres a consenti à la société [G] Patrimoine un prêt de 448.785 euros.
Le 29 octobre 2008, M.[Z] [G] et la société [G] Patrimoine ont fait assigner la SCI Les Châtaigniers, le Cabinet [D], M°[W] [U] administrateur du Cabinet [D], M°[W] [B], mandataire judiciaire de la société Cabinet [D], M°[R] [P], notaire, et la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres devant le tribunal de grande instance de Grasse pour remettre en question cette vente, le prêt accordé, et demander des dommages et intérêts.
Par jugement en date du 10 novembre 2009, le tribunal de grande instance de Grasse a, au visa des dispositions des articles 1109, 1116, 1134, 1315 du code civil, 9 et 56 du code de procédure civile, 30-5 du décret du 4 janvier 1955 :
- débouté le cabinet [D] assisté de M°[U] et M°[P] de leur demande tendant à voir déclarer irrecevable la présente assignation aux motifs qu'elle n'aurait pas été publiée à la conservation des hypothèques,
- débouté la SCI les Châtaigniers de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l'assignation, faute d'exposé des motifs de fait et de droit servant de fondement à la demande en nullité de la vente du 30 décembre 2006,
- débouté l'Eurl [G] Patrimoine et M.[G] de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du contrat de vente du 30 décembre 2006 pour dol et/ou erreur,
- débouté l'Eurl [G] Patrimoine et M.[G] de leur demande tendant à voir ordonner la résolution de l'acte de vente du 30 décembre 2006,
- débouté l'Eurl [G] Patrimoine et M.[G] de leur demande tendant à voir prononcer la caducité de l'acte de vente du 30 décembre 2006 pour ne pas avoir obtenu la justification de la réalisation de la garantie d'achèvement,
- débouté l'Eurl [G] Patrimoine et M.[G] de leur demande tendant à voir la SCI Les Châtaigniers et M°[P] leur restituer :
*la somme de 171.003 € correspondant au montant des sommes débloquées par M°[P],
*la somme de 8.259 € correspondant aux sommes versées au titre de l'assurance et des intérêts afférents au prêt accordé par le Crédit Agricole,
*la somme de 8.468 € correspondant aux frais qu'ils ont engagés dans le cadre de ce prêt soit des frais de constitution, de domiciliation, de comptabilité, d'assemblées, de dépôts de compte au greffe,
- débouté l'Eurl [G] Patrimoine de sa demande tendant à voir fixer sa créance dans le cadre de la procédure de sauvegarde ouverte au nom du Cabinet [D] à la somme de 179.471 € ainsi qu'au remboursement des sommes dues à la banque au titre des intérêts versés et des primes d'assurances,
- débouté M.[G] de sa demande tendant à voir :
*condamner in solidum la SCI Les Châtaigniers et M°[P] à lui payer une somme de 15.000 € en réparation de son préjudice moral,
*fixer sa créance dans le cadre de la procédure de sauvegarde ouverte au nom du Cabinet [D] à la somme de 15.000 € au titre de son préjudice moral,
- constaté que la vente du 30 décembre 2006 est parfaite,
- condamné l'Eurl [G] Patrimoine et M.[G] in solidum à payer à la SCI Les Châtaigniers le montant de 317.577 € correspondant au reliquat du prix à la suite de l'achèvement des biens avec intérêts de retard au taux légal de 3,79 %, à compter de la date d'exigibilité des sommes, mais sans astreinte,
- débouté M°[B] de ses demandes tendant à voir déclarer irrecevables les demandes de l'Eurl [G] Patrimoine et de M.[G],
- débouté M°[B] de sa demande tendant à voir condamner l'Eurl [G] Patrimoine et M.[G] à lui payer 8.000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive et 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à statuer sur les demandes de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Charente Maritime deux Sèvres tendant à voir statuer sur son préjudice ou sur les sommes à lui restituer en cas d'annulation du prêt,
- donné acte à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Charente Maritime deux Sèvres qu'elle a débloqué au profit de l'Eurl [G] Patrimoine et M.[G] la somme de 171.003 euros au titre du capital débloqué en vertu du prêt de 448.785 euros,
- débouté la SCI Les Châtaigniers de sa demande en dommages et intérêts diligentée à l'encontre de l'Eurl [G] Patrimoine et M.[G],
- débouté la SCI Les Châtaigniers de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive diligentée à l'encontre de l'Eurl [G] Patrimoine et M.[G],
- condamné l'Eurl [G] Patrimoine et M.[G] à payer à la SCI les Châtaigniers la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné l'Eurl [G] Patrimoine et M.[G] à payer au Cabinet [D] assisté de M°[W] [U], la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné l'Eurl [G] Patrimoine et M.[G] à payer à M°[R] [P], la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné l'Eurl [G] Patrimoine et M.[G] a payer a la Caisse Régionale du Crédit Agricole de Charente Maritime Deux Sèvres la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- débouté l'Eurl [G] Patrimoine et M.[G] ainsi que Me [B] de leur demande fondé sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision,
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
- condamné l'Eurl [G] Patrimoine et M.[G] aux entiers dépens de la présente instance, avec distraction au profit des avocats de la cause en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration de la SCP BOISSONNET ROUSSEAU, avoués, en date du 22 décembre 2009, l'Eurl [G] Patrimoine et M.[G] ont relevé appel de ce jugement.
Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 22 février 2011, l'Eurl [G] Patrimoine et M.[Z] [G] demandent à la cour d'appel, au visa des articles 1109, 1116, 1134 et suivants du code civil, de :
- réformer la décision entreprise en totalité,
- prononcer la résolution pour vice du consentement de la vente intervenue entre la SCI Les Châtaigniers et l'Eurl [G] Patrimoine en date du 30 décembre 2006 et portant sur :
- le lot n° 102 et les 651/100.000èmes des parties communes générales,
- le lot n° 103 et les 637/100.000èmes des parties communes générales,
- le lot n° 104 et les 635/100.000èmes des parties communes générales,
dans un ensemble immobilier dénommé « Résidence Villa Verde » à usage d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, en cours d'édification sur la commune de [Localité 13] (Corse du Sud), au lieudit « [Adresse 12] », cadastré de la manière suivante :
- section [Cadastre 10] pour une contenance de 3 hectares 93 ares et 19 centiares,
- section [Cadastre 11] pour une contenance de 82 ares 76 centiares,
- prononcer la nullité du prêt consenti par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres le 7 novembre 2007,
- à titre subsidiaire, constater la caducité dudit contrat,
- condamner in solidum la SCI Les Châtaigniers et M°[R] [P] au remboursement de la somme de 171.003 € déjà versée par l'Eurl [G] Patrimoine, ainsi qu'à la somme de 12.625 € (à parfaire) correspondant aux frais de gestion de l'Eurl [G] Patrimoine,
- condamner in solidum la SCI Les Châtaigniers et M°[R] [P] au remboursement des sommes versées à la banque au titre des intérêts, des frais et de la cotisation d'assurance jusqu'à la décision à intervenir, soit 24.182€ (à parfaire),
- condamner in solidum la SCI Les Châtaigniers et M°[R] [P] à payer à M.[G] une somme de 15.000 € au titre du préjudice moral par lui subi,
- fixer les créances de M.[G] et de l'Eurl [G] Patrimoine dans le cadre de la procédure de sauvegarde ouverte au nom de la société Cabinet [D] comme suit :
- Au profit de M.[G] à la somme de 15.000 € au titre du préjudice moral,
- Au profit de l'Eurl [G] Patrimoine à la somme de 180.909 € (à parfaire), ainsi qu'au remboursement des sommes dues à la banque au titre des intérêts versés, des frais et des primes d'assurances jusqu'à la décision à intervenir (24.182€ à parfaire),
- dire la décision opposable à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres,
- prononcer la nullité du contrat de prêt consenti par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres à l'Eurl [G] Patrimoine en date du 7 novembre 2007 et de tous les actes subséquents à celui-ci,
- condamner in solidum, en deniers et quittance, la SCI Les Châtaigniers et M°[R] [P] à garantir l'Eurl [G] Patrimoine et M.[G] de toutes sommes qu'ils seraient condamnés à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres à la suite de l'annulation du prêt et de ses actes subséquents,
- fixer les créances de M.[G] et de l'Eurl [G] Patrimoine dans le cadre de la procédure de sauvegarde ouverte au nom de la société Cabinet [D] à toutes sommes dues, en deniers et quittance, qu'ils seraient condamnés à payer à la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres à la suite de l'annulation du prêt et de ses actes subséquents,
- condamner in solidum la SCI Les Châtaigniers et M°[R] [P] à payer respectivement à M.[G] et à l'Eurl [G] Patrimoine une somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner in solidum la SCI Les Châtaigniers et M°[R] [P] aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP BOISSONNET ROUSSEAU, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 21 février 2011, la SCI Les Châtaigniers, la société VIP Patrimoine Selarl (Cabinet [D]), M°[W] [U], ès qualités d'administrateur de la société VIP Patrimoine, M°[W] [B], ès qualités de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde de la société VIP Patrimoine, demandent à la cour d'appel, au visa des articles L.622-24 et suivants et L.626-25 du code de commerce, du décret du 4 janvier 1955, des articles 1109, 1116, 1134 et 1147 et suivants du code civil, de :
- in limine litis, mettre hors de cause M°[W] [U] dont la mission d'administrateur Judiciaire de la société Cabinet [D] est achevée suivant jugement du tribunal de commerce de Créteil en date du 21 juillet 2009 désignant M°[W] [B] en qualité de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde,
-sur le fond, à titre principal,
- confirmer le jugement en ce qu'il a :
- constaté que la vente du 30 décembre 2006 est parfaite,
- débouté M.[G] et l'Eurl [G] Patrimoine de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamné in solidum I'Eurl [G] Patrimoine et M.[G] à payer à la SCI Les Châtaigniers le montant de 317.577 € correspondant au reliquat du prix à la suite de l'achèvement des biens avec intérêts de retard au taux légal de 3,79 %, à compter de la date d'exigibilité des sommes,
- condamné M.[G] et l'Eurl [G] Patrimoine à payer à la SCI Les Châtaigniers la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M.[G] et l'Eurl [G] Patrimoine à payer à la société Cabinet [D] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M.[G] et l'Eurl [G] Patrimoine aux entiers dépens de première instance, avec distraction au profit des avocats de la cause en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- infirmer le jugement en ce qu'il a :
- débouté la SCI Les Châtaigniers de sa demande en dommages et intérêts diligentée à l'encontre de M.[G] et de I'Eurl [G] Patrimoine,
- débouté la SCI Les Châtaigniers de sa demande de condamnation in solidum de l'Eurl [G] Patrimoine et de M.[G] à payer le montant de 317.577 € correspondant au reliquat du prix à la suite de l'achèvement des biens avec intérêts de retard au taux légal de 3,79 %, sous astreinte de 500 € par jour de retard,
- débouté la SCI Les Châtaigniers de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive diligentée à l'encontre de M.[G] et de I'Eurl [G] Patrimoine,
- débouté M°[B] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- constater que les avantages fiscaux résultant de l'acquisition immobilière régularisée suivant acte authentique en date du 30 Décembre 2006 en l'étude de M°[P] entre la SCI Les Châtaigniers et la société [G] Patrimoine ne constituent pas un motif déterminant du consentement de M.[G] et de la société [G] Patrimoine,
- constater que le bail à construction régularisé par la SCI Les Châtaigniers avec la commune de [Localité 13] a été prolongé quant à sa durée, désormais établie à 99 ans,
- constater que la simulation remise à M.[G] par la société Cabinet [D] ne procède pas d'un caractère contractuel,
- juger que la société Cabinet [D] n'a commis aucune man'uvre dolosive au préjudice de
M.[G] et de I'Eurl [G] Patrimoine,
- débouter le Crédit Agricole et M°[P] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre des sociétés Cabinet [D], SCI Les Châtaigniers, M°[U] et M°[B],
- condamner in solidum l'Eurl [G] Patrimoine et M.[G] à payer à la SCI Les Châtaigniers le montant de 317.577 € correspondant au reliquat du prix à la suite de l'achèvement des biens avec intérêts de retard au taux légal de 3,79 %, à compter de la date d'exigibilité des sommes sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- condamner in solidum M.[G] et l'Eurl [G] Patrimoine à payer et porter à la SCI Les Châtaigniers la somme de 10 000 € a titre de dommages et intérêts,
- condamner M.[G] et I'Eurl [G] Patrimoine à payer et porter chacun à la société Cabinet [D], la SCI Les Châtaigniers, M°[W] [U] et M°[W] [B] la somme de 5.000 € pour procédure abusive et injustifiée,
-condamner M.[G] et l'Eurl [G] Patrimoine aux entiers dépens d'appel, avec distraction au profit de la SCP de SAINT FERREOL et TOUBOUL, avoués, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
-à titre subsidiaire,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement en date du 10 novembre 2009 rendu par le tribunal de grande instance de Grasse,
- constater que ni M.[G], ni l'Eurl [G] Patrimoine, ni le Crédit Agricole, ni M°[P] n'ont procédé à une déclaration de créance entre les mains de M°[W] [B],
- constater que ni M.[G], ni l'Eurl [G] Patrimoine, ni le Crédit Agricole, ni M°[P] n'ont engagé devant le juge commissaire une action en relevé de forclusion,
- dire en conséquence irrecevables les demandes de M.[G], de l'Eurl [G] Patrimoine, du Crédit Agricole et de M°[P] formulées à l'encontre du Cabinet [D],
- débouter M.[G] et I'Eurl [G] Patrimoine de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- débouter le Crédit Agricole et M°[P] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre des sociétés Cabinet [D], SCI Les Châtaigniers, M°[W] [U] et M°[W] [B],
- condamner M.[G] et l'Eurl [G] Patrimoine à payer et porter chacun à la société Cabinet [D] , la SCI Les Châtaigniers, M°[W] [U] et M°[W] [B] la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner M.[G] et l'Eurl [G] Patrimoine aux entiers dépens d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile distraits au profit de la SCP TOUBOUL - de SAINT FERREOL, avoués, sur ses affirmations de droit,
- à titre infiniment subsidiaire,
- constater que ni M.[G], ni l'Eurl [G] Patrimoine, ni le Crédit Agricole, ni M°[P] n'ont procédé à une déclaration de créance entre les mains de M°[W] [B],
- constater que ni M.[G], ni l'Eurl [G] Patrimoine, ni le Crédit Agricole, ni M°[P] n'ont engagé devant le juge commissaire une action en relevé de forclusion,
- dire irrecevables les demandes de M.[G], de l'Eurl [G] Patrimoine, du Crédit Agricole, de M°[P] à l'encontre de la société Cabinet [D],
- dire que la SCI Les Châtaigniers reste devoir rembourser à l'Eurl [G] Patrimoine uniquement la somme de 151.466,43 €,
- condamner M°[P] à rembourser à la SCI Les Châtaigniers la somme de 12.198,18 € versée par elle à ce dernier à titre d'honoraires,
- condamner M.[G] et l'Eurl [G] Patrimoine à payer chacun à la société Cabinet [D] M°[W] [U] et M°[W] [B] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 22 février 2011, la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Charente Maritime Deux-Sèvres demande à la cour d'appel de :
- déclarer sa demande recevable,
- confirmer le jugement, en ce qui concerne La Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel Charente-Maritime Deux-Sèvres,
- débouter M.[G] et I'Eurl [G] Patrimoine de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- lui donner acte de ce qu'elle a débloqué au profit de l'Eurl [G] Patrimoine et de M.[G] la somme de 171.003 € montant du capital débloqué en vertu du prêt d'un montant de
448.785 €,
- dire qu'en cas d'annulation, lesdites sommes devront lui être restituées, outre intérêts au taux légal à compter du déblocage,
- lui donner acte de ce qu'elle a perçu au titre des remboursements la somme de 9.500,45 € montant des intérêts perçus au 8 janvier 2009,
- lui donner acte de ce qu'elle devra reverser ces sommes en cas d'annulation de l'acte de prêt,
- dire en conséquence que son préjudice s'établirait comme suit en cas d'annulation ou de résolution :
- la somme de 9.500,45 €, montant des intérêts perçus au 8 janvier 2009,
- la somme de 10.838,16 € montant de l'indemnité de résiliation anticipée au titre dudit prêt (indemnité de gestion : 3 612.72 € + indemnité financière : 7 225.44 €),
- la somme de 291.365,87 € montant des intérêts conventionnels qui auraient dû être perçus si le prêt avait été mené à son terme,
- en tant que de besoin, condamner tout succombant au paiement de ces sommes, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir et jusqu'à complet règlement,
- en tout état de cause, condamner solidairement l'Eurl [G] Patrimoine et M.[G] ou toute partie succombante à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement l'Eurl [G] Patrimoine et M.[G] en tous les frais et dépens de l'instance et autoriser la SCP BOTTAI GEREUX BOULAN, avoués à recouvrer les dépens d'appel directement contre eux.
Par ses dernières conclusions, notifiées le 14 décembre 2010 et déposées le15 décembre 2010, M°[R] [P] demande à la cour d'appel, au visa de l'article 1382 du code civil, de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- dire M.[G] et l'Eurl [G] Patrimoine tant irrecevables que mal fondées en toutes leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de M°[P], les en débouter purement et simplement,
- condamner l'Eurl [G] Patrimoine et M.[G] au paiement d'une somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner l'Eurl [G] Patrimoine et M.[G] aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP Hervé COHEN Laurent COHEN & Paul GUEDJ, avoués..
L'instruction de l'affaire a été déclarée close, d'accord des représentants des parties, le 23 février 2011, avant les débats.
MOTIFS,
M°[W] [U] n'est plus administrateur judiciaire de la société Cabinet [D] depuis le jugement du tribunal de commerce de Créteil en date du 21 juillet 2009 qui a désigné M°[W] [B] en qualité de commissaire à l'exécution du plan de sauvegarde.
Il sera mis hors de cause.
-I) Rappel des actes :
Désireux d'obtenir ce qu'il est convenu d'appeler une 'défiscalisation', c'est à dire un moyen de déduire de ses impôts des déficits subis en tant que loueur de meublé professionnel, M.[Z] [G] a été intéressé par un programme proposé par une société Cabinet [D].
Il s'agissait d'acquérir des lots de chambres d'une maison de retraite médicalisée en Corse, de prendre le statut de loueur de meublé professionnel, d'emprunter la totalité, et de déduire les charges de cette opération de ses impôts, de manière à se constituer un capital productif avec l'argent qu'il devait verser en impôts.
Il a constitué la société Eurl [G] Patrimoine, société dont il était caution, qui devait emprunter, acquérir et être loueur de meublé professionnel.
Un contrat de réservation sous seing privé a été passé le 21 décembre 2006 entre la société Eurl [G] Patrimoine et la SCI Les Châtaigniers pour 3 lots de type A, n°s 102, 103 et 104 dans la résidence Villa Verde à [Localité 13].
Ce contrat précise que la SCI Les Châtaigniers est titulaire d'un bail à construction sur le terrain et y édifie un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes. Le prix de vente est de 488.580 €.
Il est prévu que le réservataire s'engage à signer un bail commercial avec la Sarl Villa Verde.
M.[Z] [G], seul associé de l'Eurl [G] Patrimoine, a donné le 21 décembre 2006 procuration authentique devant M°[R] [P], notaire à [Localité 9], en qualité de représentant de la société [G] Patrimoine, à tout clerc de l'étude [P] pour acquérir ledit bien sous forme d'une vente en l'état futur d'achèvement, consentir la condition suspensive de fourniture d'une garantie d'achèvement et emprunter auprès de tout organisme bancaire 491.805 € pour l'acquisition, les frais de dossier et les frais de constitution de société.
L'acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement a été passé le 30 décembre 2006 , devant M°[R] [P], notaire à [Localité 9] entre la société civile immobilière Les Châtaigniers et la société Eurl [G] Patrimoine, représentée par une clerc de l'étude [P], selon la procuration susvisée.
L'objet de la vente est : 'sur le territoire de la commune de [Localité 13] (Corse du Sud)
dans un ensemble immobilier dénommé Résidence Villa Verde, à usage d'établissement d'hébergement pour personnes âgés dépendantes en cours d'édification sur ladite commune au lieudit [Adresse 12] cadastré [Cadastre 10] pour 3ha 93a 19ca et [Cadastre 11] pour 82a 76ca,... bâtiment A... et bâtiment B... les biens et droits immobiliers comprenant ...le lot n°102 ..une chambre privative au deuxième étage du bâtiment B..d'une superficie de 25,02 m²...et les 651/100.000èmes des parties communes générales...le lot n°103 ..une chambre privative située au deuxième étage du bâtiment B...d'une superficie de 22,77 m² ...et les 637/100.000èmes des parties communes générales....le lot n°104 ..une chambre privative au deuxième étage du bâtiment B..d'une superficie de 22,46 m²...et les 635/100.000èmes des parties communes générales....la vente porte également sur différents biens mobiliers pris en leur état garnissant les biens décrits...'
L'acte précise que le terrain est détenu par un bail à construction, que la SCI Les Châtaigniers l'a reçu à bail de la commune de [Localité 13] pour une durée de 55 ans à compter du 22 mars 2005 pour y édifier deux bâtiments à usage d'hébergement pour personnes âgées dépendantes, pour accueillir 104 résidents et au maximum 50 personnes de l'entourage familial.
Le prix fixé est de 488.580 € pour l'ensemble, ou 162.860 € par lot.
Un prêt de 448.785 € a été consenti par la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel de Charente-Maritime et des Deux-Sèvres à la société [G] Patrimoine, dont M.[Z] [G] s'est porté caution. Il s'agit d'un prêt remboursable en 60 trimestres, 15 ans, avec une garantie hypothécaire sur les biens objets de la vente.
-II) Les demandes de nullité de l'acte de vente :
Il est demandé la nullité de la vente pour vice du consentement.
Le vice du consentement allégué est un dol, subsidiairement une erreur.
II-1) la demande fondée sur le dol :
L'article 1116 du code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté.
Le contrat a été passé entre la SCI Les Châtaigniers, venderesse, et l'Eurl [G] Patrimoine, acquéreur.
Ce contrat a pour objet la vente en l'état futur d'achèvement de biens immobiliers.
La motivation de défiscalisation qui animait l'acquéreur est une motivation personnelle. Il n'est pas vendu 'une défiscalisation' ; cela ne se vend pas, il est vendu un bien immobilier.
Il appartient à l'Eurl [G] Patrimoine, qui se prétend victime d'un dol, d'établir les manoeuvres frauduleuses accomplies par la SCI Les Châtaigniers.
L'Eurl [G] Patrimoine fait état de manoeuvres qui auraient été commises par la société Cabinet [D], qui aurait été mandataire de la SCI Les Châtaigniers.
La société Cabinet [D] ne nie pas qu'elle était chargée de la commercialisation du programme immobilier réalisé par la SCI Les Châtaigniers et à ce titre mandataire de celle-ci pour présenter les biens.
L'Eurl [G] Patrimoine estime avoir été trompé sur la nature du bien alors que la SCI Les Châtaigniers n'était pas réellement propriétaire mais seulement titulaire d'un bail à construction.
Pourtant le contrat de réservation précise bien que la SCI Les Châtaigniers n'a qu'un bail à construction. Il n'y a aucune tromperie à ce sujet.
Le prix a toujours été clairement indiqué ; il appartenait à l'acquéreur de l'accepter ou non.
Les avantages plus ou moins importants du calcul de défiscalisation sont en relation avec la situation personnelle de M.[G] et de l'Eurl [G] Patrimoine. Il s'agit d'arguments de vente, au même titre qu'il peut être vanté la possibilité de louer facilement ou non le bien. Il s'agit non pas de manoeuvres frauduleuses mais d'arguments commerciaux de vente. Ce sont d'ailleurs des éléments spéculatifs que l'acquéreur, investisseur revendiquant le statut de loueur de meublé professionnel, était parfaitement en mesure d'apprécier par lui-même.
La difficulté qui a existé un temps avec l'administration fiscale, quant à la date à laquelle les charges de cet investissement pouvaient être mises en avant pour ne pas payer d'impôts, est indépendante de la société Cabinet [D] et il n'est pas prouvé qu'elle ait cherché à induire en erreur la société [G] Patrimoine. En tout état de cause il n'y a pas de préjudice à payer ses impôts et la société [G] Patrimoine ne peut reprocher à la SCI Les Châtaigniers d'être imposable.
Au demeurant rien ne permet de dire que le but de défiscalisation ne peut être obtenu.
II-2) la demande fondée sur l'erreur :
L'article 1110 du code civil dispose que l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur la substance de la chose qui en est l'objet.
L'Eurl [G] Patrimoine reprend les mêmes éléments, sur le bail à construction et sur l'absence d'avantages fiscaux , au titre de qualités substantielles de la chose.
Sur le bail à construction, il a été constaté que tout a été clairement stipulé dès le contrat de réservation, et qu'il n'y a eu aucune erreur à ce sujet.
Sur les avantages fiscaux ou non d'une telle acquisition, il ne s'agit pas d'éléments inhérents à la substance de la chose, mais aux motivations personnelles de l'acquéreur désireux de profiter de systèmes mis en place par les lois fiscales, lesquelles sont d'ailleurs toujours susceptibles d'être modifiées et sont extérieures à la chose elle-même.
L'Eurl [G] Patrimoine ne peut qu'être déboutée de ses demandes de nullité de la vente.
-III) la demande de caducité du contrat de vente :
Le contrat de réservation a été régulièrement suivi de l'acte de vente.
Cet acte a été régulièrement passé.
Le programme immobilier est réalisé.
Ce contrat est en cours de validité, même si l'acquéreur n'a pas rempli toutes ses obligations.
-IV) la demande de résolution du contrat de vente :
Si la venderesse serait en mesure de demander la résolution de la vente pour défaut de paiement de l'intégralité du prix, elle ne le demande pas.
C'est paradoxalement l'acquéreur qui la demande.
Il ne peut se prévaloir d'aucune cause de résolution et ce alors que la venderesse lui demande de recevoir la chose.
-V) les autres demandes :
Au vu de ce qui vient d'être constaté et dit ci-dessus, et en reprenant sur ces points les motifs pertinents des premiers juges, aucune faute ne peut être reprochée à la société Cabinet [D] devenue VIP Patrimoine.
Aucune faute ne peut non plus être reprochée à M°[R] [P], notaire.
Celui-ci n'a pas commis de manquement à ses obligations de conseil.
L'acte correspond bien à la volonté exprimée des parties.
Les conditions de la vente en l'état futur d'achèvement ont été respectées.
Sur ce point aussi le jugement sera confirmé avec adoption de motifs.
Aucune raison ne permet de prononcer la nullité ou la résolution du contrat de prêt. Le jugement sera également confirmé à ce sujet avec adoption de motifs.
Par équité, chaque partie conservera ses frais irrépétibles d'appel.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Met hors de cause M°[W] [U], ès qualités d'administrateur judiciaire de la société Cabinet [D],
Pour le surplus, confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 novembre 2009 par le tribunal de grande instance de Grasse,
Dit que chaque partie conservera ses frais irrépétibles d'appel,
Condamne M.[Z] [G] et l'Eurl [G] Patrimoine aux dépens d'appel et autorise la SCP de SAINT FERREOL et TOUBOUL, avoués, la SCP Hervé COHEN Laurent COHEN & Paul GUEDJ, avoués, et la SCP BOTTAI, GEREUX et BOULAN, avoués, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile , à recouvrer directement contre lui les dépens dont ces avoués affirment avoir fait l'avance sans avoir reçu provision.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
