+COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT SUR RENVOI DE CASSATION
ARRÊT MIXTE
DU 31 MARS 2011
MN
N° 2011/ 222
Rôle N° 10/01629
SOCIÉTÉ D'EXPLOITATION HOTELIERE DU CASINO DU SUD - SEHCS
C/
SA STERNE
[D] [V]
Grosse délivrée
le :
à :
réf
Sur saisine de la cour suite à l'arrêt rendu par la Cour de Cassation en date du 01 Décembre 2009 enregistré au répertoire général sous le n° A09/10.156 lequel a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 3 Octobre 2008 par la cour d'appel de Saint-Denis à l'encontre du jugement rendu le 16 Février 2007 par le tribunal de grande instance de [Localité 4].
DEMANDEUR DEVANT LA COUR DE RENVOI
la SOCIÉTÉ D'EXPLOITATION HOTELIERE DU CASINO DU SUD - SEHCS,
agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice,
dont le siège est [Adresse 2]
Représentée par la SCP BOISSONNET- ROUSSEAU, avoués à la Cour,
Assistée de Me David FAURE-BONACCORSI, avocat au barreau de TOULON
DÉFENDERESSES DEVANT LA COUR DE RENVOI
la SA STERNE,
prise en la personne de son représentant légal en exercice,
dont le siège est [Adresse 2] (LA REUNION)
Représentée par la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués à la Cour,
Assistée de Me POITRASSON, avocat au barreau de SAINT PIERRE (LA REUNION)
Maître [D] [V] Mandataire judiciaire, pris es qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la S.A STERNE
assigné en intervention forcée
demeurant [Adresse 1]
Non comparant
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 09 Février 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Monsieur Michel NAGET, Conseiller
Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Geneviève JAUFFRES.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Mars 2011 et qu'à cette date le délibéré par mise à disposition au greffe était prorogé au 31 Mars 2011.
ARRÊT
Réputé contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Mars 2011,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Madame Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
Suivant acte reçu de Maître [F], notaire associé à [Localité 4] le 13 juillet 1987, la commune de [Localité 4] a conclu, avec la société anonyme STERNE un bail à construction d'une durée de vingt années, moyennant un loyer de 7.110.800,00 francs payé en une seule fois, et qui portait sur :
' Un terrain situé [Adresse 2] (Réunion), ayant une superficie de 5.722 mètres carrés environ,
Ensemble un bâtiment à usage d'hôtel,
Ledit immeuble cadastré section [Cadastre 3] lieudit [Adresse 2] ...'
La société preneuse s'engageait à transformer et agrandir le bâtiment existant, et à prendre en charge la rénovation de 24 chambres d'hôtel. Elle devait aussi créer 25 nouvelles chambres, et construire sur le terrain un restaurant, une piscine, un snack-bar, une discothèque, un casino, une salle de banquets et de séminaires, un parking clients et 4 boutiques.
Une clause figurant (en page 9) du contrat lui imposait de souscrire, en cours de travaux, les assurances incombant au constructeur selon la loi du 4 janvier 1978, Il devait également faire couvrir le risque locatif sur la construction existante dès le début de contrat. Il existait également
(en page 10) une clause de résiliation prévue pour s'appliquer à défaut d'exécution 'de l'une ou l'autre des conditions du bail' à l'expiration d'un délai de un mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux.
Enfin ce bail comportait (en page 11) une clause prévoyant un droit préférentiel de location en faveur de la société preneuse, à son expiration. Autrement dit, la commune de [Localité 4] s'engageait, à l'arrivée du terme, ou à la résiliation amiable du contrat, à 'accorder préférentiellement au preneur ... un contrat de location portant sur partie ou totalité des lots de l'état descriptif de division et règlement de copropriété de l'ensemble immobilier, terrain et bâtiments...'.
Par un avenant des 8 février et 27 juillet 1990, le bail a été étendu à une nouvelle parcelle de terrain d'une superficie de 235 mètres carrés.
Suivant un nouvel acte reçu du même notaire le 31 octobre 2002, la commune de [Localité 4] a vendu à la SOCIÉTÉ D'EXPLOITATION HÔTELIÈRE DU CASINO DU SUD (la société SEHCS) le terrain donné à bail, pour une superficie totale de 5.957 mètres carrés, avec les droits et obligations attachés au dit bail.
Le 27 octobre 2005, cette société, devenue bailleresse de la société STERNE a fait délivrer à cette dernière une sommation d'avoir à justifier d'une assurance pour l'année en cours.
Puis, suivant assignation en date du 14 février 2006, la société SEHCS a introduit, devant le Tribunal de Grande Instance de Saint-Pierre de la Réunion, une demande tendant à la constatation de la résiliation du bail, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la mise en demeure restée infructueuse (elle y ajoutait le délai de distance). Elle sollicitait donc l'expulsion sous astreinte de la société STERNE à laquelle elle réclamait également deux indemnités de 2.500,00 euros, à titre de dommages-intérêts et en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par une autre assignation du 19 mars 2006, la société STERNE a, de son côté, assigné la société SEHCS devant le même tribunal, à l'effet de faire constater qu'elle était titulaire d'un droit préférentiel à l'obtention d'un bail commercial. Elle y expliquait qu'elle faisait l'objet de procédures judiciaires répétées de la part de sa bailleresse, qui cherchait, par tous moyens de se séparer d'elle, et de nouer des accords avec des tiers, et elle voulait donc faire juger par avance que sa bailleresse était tenue de lui proposer un bail commercial que celle-ci se préparait à lui refuser.
Elle concluait donc à ce que la société SEHCS soit tenue de lui remettre un projet de contrat, sous astreinte de 5.000,00 euros par jour de retard à compter de la date du jugement à intervenir. Elle demandait également l'organisation d'une mesure d'expertise à l'effet d'évaluer le préjudice qu'elle allait ainsi subir, ainsi que la condamnation de la bailleresse à lui payer la somme de 5.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Le Tribunal de Grande Instance de Saint-Pierre a rendu, le 24 mars 2006, un jugement de sursis à statuer sur l'une des deux instances (dont la première avait été introduite selon la procédure dite 'à jour fixe') puis le 8 septembre 2006, un nouveau jugement de jonction de ces procédures.
Par un troisième jugement en date du 16 février 2007, il a statué au fond, et débouté les parties de leurs demandes réciproques. La société SEHCS a été condamnée aux dépens.
Le 28 mars 2007, cette dernière a relevé appel de cette décision. Par arrêt du 3 octobre 2008, la Cour d'Appel de Saint-Denis a confirmé le dit jugement en ce qu'il avait débouté la société SEHCS de sa demande de résiliation du bail. Mais, le réformant pour le surplus, elle a constaté le refus de cette dernière de consentir un bail commercial à la société STERNE, et a ordonné l'expertise sollicitée. La société SEHCS a été condamnée au payement d'une indemnité de 3.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et les dépens ont été réservés.
Toutefois, un pourvoi a été exercé contre cette décision, qui a été cassée par arrêt rendu par la Cour de Cassation le premier décembre 2009. Pour être à nouveau fait droit, la cause et les parties ont été renvoyées par devant la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence.
La Cour a été saisie du litige, par déclaration de la SOCIÉTÉ D'EXPLOITATION HÔTELIÈRE DU CASINO DU SUD reçue au greffe le 25 janvier 2010.
Suivant assignation en date du 6 octobre 2010, elle a appelé en intervention forcée devant la Cour Maître [D] [V], pris en qualité de liquidateur judiciaire de la société STERNE, fonctions auxquelles il aurait été désigné par un jugement en date du 29 juin 2010 (la juridiction qui aurait rendu cette décision n'est pas précisée). Mais celui-ci, qui a effectivement été touché par l'acte d'ajournement, a, par lettre du 6 octobre 2010, fait connaître que 'du fait de la levée de l'exécution provisoire attachée au jugement de liquidation judiciaire', il n'avait 'absolument pas qualité pour défendre sur l'assignation' qui lui avait été délivrée. Il n'a donc pas constitué avoué, et de ses explications, il convient de conclure que la société STERNE aurait qualité pour défendre seule ses intérêts devant la Cour.
Par conclusions du 26 janvier 2011, elle demande l'infirmation du jugement rendu par le Tribunal de Saint-Pierre le 16 février 2007 et conclut à ce que la résiliation du bail à construction soit constatée 'à compter du 11 juillet 2003, et au plus tard, le 6 avril 2007". Elle reprend donc sa demande d'expulsion de la société STERNE, et sollicite l'organisation d'une mesure d'expertise, à l'effet de fixer le montant de l'indemnité d'occupation dont celle-ci est redevable. Enfin, elle demande sa condamnation à lui payer la somme de 5.000,00 euros réclamée en application de l'article 700 du code de procédure civile.
De son côté, la SA STERNE a conclu à l'irrecevabilité de la demande de résiliation de son adversaire, motif pris de ce que l'assignation introductive d'instance n'avait pas été publiée à la Conservation des hypothèques. Sur le fond du litige, elle conclut à la confirmation du jugement entrepris, en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail, mais elle en demande la réformation pour le surplus, et présente une demande en payement d'une somme de 6.238.050,22 euros, réclamée à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice que lui aurait causé le refus opposé par la société SEHCS de lui consentir un bail commercial. Enfin elle sollicite la condamnation de la dite société à lui payer la somme de 15.000,00 euros à titre d'indemnité réclamée en application de l'article 700 du code de procédure civile.
La mise en état de cette affaire a été close par une ordonnance en date du 26 janvier 2011. Cependant, la société STERNE a fait signifier de nouvelles conclusions, déposées le 4 février 2011, quelques jours seulement avant la date de l'audience des plaidoiries, prévue pour le 9 février 2011. Son adversaire a sollicité le rejet de ces conclusions tardives.
M O T I F S
Il convient d'écarter des débats les conclusions déposées après clôture, et quelques jours seulement avant l'audience par la société STERNE. L'ordonnance de clôture ne sera pas révoquée, en l'absence de toute cause grave justifiant une telle décision, et alors surtout que cette affaire est plaidée après renvoi de cassation, quatre ans après la date de la décision frappée de recours, et dans des conditions d'éloignement rendant tout report d'audience inacceptable.
Ceci étant, les questions soumises à la Cour restent les mêmes que celles déjà débattues devant la Cour d'Appel de Saint-Denis, à savoir la résiliation du bail, faute par le preneur d'avoir fait assurer ses locaux, d'une part, et d'autre part, la réparation du préjudice causé par le refus de la bailleresse de consentir à la preneuse un bail commercial, à l'expiration du bail à construction.
Mais la première de ces deux questions doit d'abord donner lieu à l'examen de la recevabilité de la demande de résiliation de bail, contestée en tout dernier lieu par la société STERNE.
1/ Sur la recevabilité de la demande de résiliation du bail à construction :
L'article 28 du décret du 4 janvier 1955 (4°) qui exige la publication des 'demandes en justice tendant à obtenir, les actes et décisions constatant la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision d'une convention ou d'une convention ou d'une disposition à cause de mort', pour autant qu'il s'agisse d'une convention elle-même soumise à publication (ce qui est le cas d'un bail à construction de vingt ans), ne s'étend pas au cas où la demande ne tend qu'à la résiliation de l'acte en question. En effet, il est notoirement admis que la publicité foncière d'une demande en justice n'est obligatoire que dans la mesure où c'est l'anéantissement rétroactif de l'acte qui est demandé, et que, par conséquent, l'article 28 du décret susvisé ne s'applique pas lorsqu'il s'agit de la résiliation d'un bail.
Il convient donc de rejeter le moyen d'irrecevabilité proposé par la société STERNE.
2/ Sur le fond du litige :
Deux sommations ont été délivrées à la société STERNE d'avoir à justifier d'une assurance régulière conforme aux stipulations du bail :
- une première sommation en date du 27 octobre 2005, déjà mentionnée ci-avant, et qui concerne, en fait, l'année 2005.
- une nouvelle sommation délivrée en cours de procédure, le 6 mars 2007, d'avoir à justifier d'une assurance couvrant les locaux pendant l'année 2007.
A la première de ces deux sommations, la société STERNE a déféré en fournissant une police d'assurance multirisque 'hôtelier' n° G 1107501283465, souscrite le 4 novembre 2003 auprès de la compagnie d'assurance PRUDENCE CRÉOLE. L'appelante a fait plaider devant le Tribunal que sa locataire était mal assurée, ce contrat, souscrit pour une activité hôtelière ne lui paraissant pas pouvoir couvrir le risque locatif afférent à l'exploitation d'un casino, ni des quatre magasins, ainsi que l'expliquait, dans un courrier du 29 août 2005, la société SAAR, Agent Général de cette compagnie, d'après qui 'la police souscrite par (son) assuré se limitait à l'activité hôtelière' exercée sur 2.700 mètres carrés de locaux commerciaux.
Sur ce point, le Tribunal de Grande Instance de Saint-Pierre a été d'un avis différent, estimant que le chapitre VII de la police d'assurance (page 43) couvrait non seulement l'activité principale de l'assurée, concernant l'exploitation d'un hôtel, mais encore ses activités annexes, visées également dans ladite clause, à savoir 'la location de salles, l'organisation de circuits de visites, de conférences, de soirées et réceptions, d'expositions ...' ce qui pouvait également, selon les premiers juges s'étendre à l'ouverture d'un établissement de jeux de hasard.
Cependant, la compagnie d'assurances PRUDENCE CRÉOLE a résilié son contrat à compter du 31 décembre 2006, par lettre recommandée AR en date du 17 octobre 2006, et c'est ce qui a entraîné la cassation de l'arrêt confirmatif du 3 octobre 2008, la société SEHCS ayant fait état, devant le juge d'appel de sa seconde sommation en date du 6 mars 2007, restée selon elle sans réponse.
Or, sur ce dernier point, non seulement la société STERNE n'a fourni aucune justification de ce qu'elle aurait conclu une nouvelle assurance, pour couvrir le risque locatif à l'expiration du contrat venu à expiration le 31 décembre 2006, mais de surcroît, c'est elle-même qui fait état du contrat souscrit pour son compte par sa bailleresse auprès du Lloyd de Londres, afin qu'il n'y ait pas d'interruption de garantie. Elle en tire la conclusion qu'elle est bien l'assurée, selon l'article L112-1 du code des assurances, relatif à l'assurance pour compte d'autrui, et ajoute qu'il 'importe peu que le contrat ait été souscrit par la SEHCS, dès lors qu'il l'a été par substitution de STERNE SA, puisque le code des assurances tient pour valide le contrat souscrit par un tiers pour le compte d'un assuré.' Toujours d'après elle, la clause de résiliation n'aurait pas été alléguée de bonne foi, dans la mesure où son adversaire aurait dissimulé l'existence d'une assurance souscrite par lui-même. Mais ce faisant, elle apporte la preuve de sa propre infraction aux stipulations du bail, car c'est à la preneuse qu'incombait l'obligation d'assurer les locaux contre le risque locatif, ce qu'elle n'a pas fait.
Il convient donc d'infirmer le jugement entrepris, et de constater la résiliation du bail à construire, à avec effet au 6 avril 2007, ainsi que le demande la société SEHCS.
L'expulsion de la société STERNE sera donc prononcée, sous astreinte, et l'intimée doit être condamnée au payement d'une indemnité d'occupation, exigibles à compter de la date de résiliation, jusqu'à la date de restitution des clés. Cependant, la société SEHCS n'a pas chiffré sa demande, ni fourni aucun élément permettant d'en évaluer le montant, se contentant de solliciter une mesure d'expertise. De son côté la société ne s'est pas davantage expliquée sur ce point, puisqu'elle n'a conclu qu'au rejet des prétentions de son adversaire, et au payement d'une indemnité de 6.238.050,22 euros, calculée sur la base de l'expertise réalisée le 12 novembre 2009 par Madame [N] [H], en exécution de l'arrêt cassé.
Sachant que l'établissement comporte 50 chambres au prix moyen de 100,00 euros par nuitée (87,00 euros pour les singles et 112,00 euros pour les doubles), un calcul sommaire basé sur la méthode dite hôtelière situerait le loyer annuel de l'hôtel à 162.000,00 euros, si le taux de remplissage est de 60%, et si le coefficient de rendement admis pour la catégorie de l'établissement est de 15%. Mais il faut également tenir compte :
- de ce que l'activité n'est pas seulement hôtelière, mais comporte également d'autres prestations: restauration, piscine, activités touristiques, casino, sur un grand domaine de presque 6.000 mètres carrés,
- de ce que, toutefois, l'exploitant rencontre des difficultés assez graves pour que son bailleur doivent supporter à sa place les charges d'assurance. L'affaire n'apparaît donc pas saine. Il est d'ailleurs signalé que la société STERNE aurait fait l'objet d'une procédure collective, sur laquelle il n'a été fourni que fort peu d'informations, mais à l'issue de laquelle elle paraît avoir recouvré son droit d'agir seule en justice.
On peut donc estimer devoir fixer la valeur locative des locaux selon un rapport de 1.5 par rapport au résultat obtenu ci-avant, soit 243.000,00 euros par an hors charges et hors taxes. Mais, même s'il est souhaitable d'éviter de recourir à une nouvelle expertise, il est impératif que le parties puissent s'expliquer à ce propos, ce qu'elle n'ont pas fait jusqu'à présent.
D'autre part, en fonction de ce qui vient d'être dit, il convient de fixer l'astreinte à laquelle la société STERNE sera condamnée à la somme de 1.000,00 euros par jour de retard, pendant un délai de trois mois, passé lequel il sera à nouveau fait droit s'il y a lieu.
3/ Sur la demande de dommages-intérêts présentée par la société STERNE :
Cette demande doit être rejetée, par suite de la résiliation du bail à construction, avant qu'il ne vienne à expiration. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.
4/ Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :
Il convient de condamner la société STERNE en tous les dépens de première instance et d'appel,
y compris ceux de l'expertise devenue inutile, ordonnée par l'arrêt cassé. Elle sera également condamnée à payer une indemnité de 4.000,00 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile, ce montant devant tenir compte de l'ensemble des développements connus par la procédure.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant en audience publique et par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe,
Vu l'arrêt rendu par la Cour de Cassation le premier décembre 2009,
Dit n'y avoir lieu à révoquer l'ordonnance de clôture et écarte des débats les conclusions déposées le 4 février 2011 par la société STERNE.
Déclare la SOCIÉTÉ D'EXPLOITATION HÔTELIÈRE DU CASINO DU SUD recevable en son appel du jugement rendu le 16 février 2007 par le Tribunal de Grande Instance de Saint-Pierre de la Réunion.
Y faisant droit,
Infirme le dit jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté la société anonyme STERNE de ses demandes dirigées contre la l'appelante.
Et statuant à nouveau,
Constate la résiliation du bail à construction conclu entre les parties le 13 juillet 1987, par l'effet de la clause résolutoire qui s'y trouve insérée, avec effet à la date du 6 avril 2007.
Prononce en conséquence l'expulsion de la société STERNE des locaux qu'elle occupe [Adresse 2] (Réunion), sous astreinte de 1.000,00 euros par jour de retard, à l'expiration d'un délai de un mois après la signification du présent arrêt, et pendant un nouveau délai de trois mois, passé lequel il sera à nouveau fait droit s'il y a lieu.
Dit qu'à défaut de départ volontaire, l'expulsion pourra en outre être poursuivie avec le concours de la force publique, dans les conditions prévues par les articles 21-1, 61 et suivants de la loi n°91-650 du 9 juillet 1991, et 194 et suivants du décret n°92-755 du décret du 31 juillet 1992.
Condamne la société STERNE à payer à la SOCIÉTÉ D'EXPLOITATION HÔTELIÈRE DU CASINO DU SUD la somme de 4.000,00 euros (quatre mille euros) à titre d'indemnité allouée en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Déboute les parties de toutes plus amples demandes.
Condamne dès à présent la société STERNE en tous les dépens de première instance et d'appel, y compris ceux d'expertise, qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du même code.
Et avant plus amplement faire droit, sur la seule demande de la SOCIÉTÉ D'EXPLOITATION HÔTELIÈRE DU CASINO DU SUD en payement d'une indemnité d'occupation,
Renvoie la cause et les parties à l'audience du 20 octobre 2011 à 14h30, avec clôture le 6 octobre 2011.
Invite les parties à s'expliquer, si elles le désirent sur le calcul du montant de la dite indemnité.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
