COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
3e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 06 MAI 2011
N° 2011/ 207
Rôle N° 09/12426
S.A.R.L. SUN RIVIERA HOTEL
C/
Synd.copropriétaires DE LA RESIDENCE LE WAGRAM
S.A. ALLIANZ IARD
S.A. MARBRERIE AZUREENNE
[W] [H]
S.A. AXA FRANCE IARD
Société LES LUMIERES DE LA VILLE
SARL PALAIS DE PERSE
Grosse délivrée
le :
aux SCP
MAYNARD
LATIL
TOLLINCHI
LIBERAS
BLANC
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du
21 Décembre 2006 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 98/2416.
APPELANTE
S.A.R.L. SUN RIVIERA HOTEL
immatriculée au RCS de DIJON sous le n° B 401 112 859,
venant aux droits de la SCI CANNES RUE D'ANTIBES, immatriculée au RCS de CANNES sous le n° D 377 489 513 suite à la dissolution de celle-ci par confusion-fusion de patrimoine,
[Adresse 4] -
[Adresse 4]
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,
assistée par Me Bernard ROSSANINO, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Syndicat des Copropriétaires DE LA RESIDENCE LE WAGRAM
représenté par son syndic en exercice la SARL Cabinet BRYGIER, immatriculée au RCS de CANNES sous le N° 73 B 62,
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 1] -
[Adresse 1]
représentée par la SCP MAYNARD - SIMONI, avoués à la Cour,
assisté par Me Claude LAUGA, avocat au barreau de GRASSE
substitué par Me Alexis CROVETTO-CHASTAGNER, avocat au barreau de NICE
S.A. ALLIANZ IARD
anciennement dénommée AGF IART
immatriculée au RCS de PARIS sous le n° B 542 110 291,
Assureur de l'ENTREPRISE MARBRERIE AZUREENNE
[Adresse 10] -
[Adresse 10]
représentée par la SCP LATIL - PENARROYA-LATIL - ALLIGIER, avoués à la Cour
S.A. SOCIETE MARBRERIE AZUREENNE, immatriculée au RCS d'ANTIBES sous le n° B 035 920 271,
[Adresse 9] -
[Adresse 9]
représentée par la SCP TOLLINCHI PERRET-VIGNERON BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI, avoués à la Cour
Maître [W] [H],
ès-qualités de liquidateur à la Liquidation Judiciaire de la SARL TECHNIC TRAVAUX
né le [Date naissance 3] 1951 à [Localité 11],
demeurant [Adresse 5] -
[Adresse 5]
représenté par la SCP LIBERAS - BUVAT - MICHOTEY, avoués à la Cour
S.A. AXA FRANCE IARD,
immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 722 057 460, Assureur de Monsieur [V]
[Adresse 7] -
[Adresse 7]
représentée par la SCP BLANC-CHERFILS, avoués à la Cour
Société LES LUMIERES DE LA VILLE,
désistement partiel de la SARL SUN RIVIERA HOTEL
constaté par Ordonnance du CME du 02.06.2009,
[Adresse 6] -
[Adresse 6]
défaillant
SARL PALAIS DE PERSE,
immatriculée au RCS de Mulhouse sous le N° : B 380 115 618,
assignée en intervention forcée le 27311.2008 à étude d'huissier à la requête du Syndicat des copropriétaires de la Résidence LE WAGRAM
INTERVENANTE FORCEE,
demeurant [Adresse 8] -
[Adresse 8]
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 10 Mars 2011, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de Chambre, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de Chambre
Madame Frédérique BRUEL, Conseiller
Madame Rose-Marie PLAKSINE, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Michèle GOUREL DE SAINT PERN.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2011.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2011
Signé par Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président de Chambre et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Vu le jugement du Tribunal de grande Instance de Grasse en date du 21/12/06 qui a constaté le désistement d'instance et d'action de la SARL SUN RIVIERA à l'encontre de la SA THYSSEN ; condamné la SARL SUN RIVIERA HOTEL à payer au syndicat des copropriétaires le WAGRAM la somme de 48.494,64 euros TTC au titre des non-finitions et malfaçons ; celle de 113.701,12 euros TTC au titre des non-conformités ; celle de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts ; ordonné à la SARL de restituer la surface nécessaire à la construction d'un local vide-ordures, d'un local à vélos, et du couloir nécessaire à l'accès au jardin et tel que cela avait été prévu par le permis de construire de 1989 et ce sous astreinte ;condamné la compagnie AXA FRANCE IARD à relever et garantir la SARL SUN RIVIERA HOTEL des condamnations mises à sa charge au titre des défauts de finition et des parkings manquants ; condamné l'entreprise LES LUMIERES DE LA VILLE à relever et garantir la SARL SUN RIVIERA HOTEL des condamnations au titre de l'antenne de télévision ; condamné l'entreprise MARBRERIE AZUREENNE à relever la SARL SUN RIVIERA HOTEL des condamnations au titre du désordre N° 29 concernant la porte donnant sur jardin et du désordre concernant une grille coincée sur la terrasse de l'appartement 301 ; mis hors de cause AGF assureur décennal de l'entreprise MARBRERIE AZUREENNE ; mis hors de cause M° [H] en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL TECHNIC TRAVAUX et ce avec exécution provisoire ;
Vu l'appel de cette décision en date du 19/02/07 par la SARL SUN RIVIERA HOTEL et l'arrêt de retrait du rôle en date du 25/06/09 ;
Vu la réinscription de l'affaire le 30/06/09 ;
Vu les écritures de la SARL SUN RIVIERA HOTEL en date du 27/12/10 par lesquelles elle demande à la cour de déclarer le syndic irrecevable en son action faute de justifier d'une autorisation régulière d'ester en justice ; subsidiairement de débouter le syndicat en toutes ses demandes ; et en tant que de besoin, condamner AXA FRANCE IARD, assureur de l'architecte à la relever et garantir de la condamnation au titre des non-finitions et malfaçons, des non-conformités et des parkings manquants ;
Vu les écritures du syndicat des copropriétaires le WAGRAM en date du 10/03/11 par lesquelles il demande à la cour de confirmer la décision en toutes ses dispositions ; pour le surplus , condamner la SARL SUN RIVIERA HOTEL à lui payer la somme de 1.052.800 euros à titre de dommages-intérêts, sauf à parfaire ; de dire que cette somme sera calculée à compter du jour de l'audience jusqu'au jour où la surface sera restituée et les indemnités nécessaires à la réalisation de ces travaux effectivement versées ; de condamner la SARL à lui payer la somme de 39.000 euros au titre des frais annexes ; d'ordonner une mesure d'expertise et de condamner la SARL à supporter le coût des travaux et les honoraires et frais qui seront déterminés par l'expert désigné ;
Vu les écritures de la SA MARBRERIE AZUREENNE en date du 22/09/10 par lesquelles elle demande à la cour de constater la forclusion des droits et de débouter tout demandeur de toute demande à son encontre ;
Vu les écritures d'AGF IARD en date du 18/07/08 et celle Sd'ALLIANZ en date du 26/07/10 par lesquelles elle indique venir aux droits d'AGF IARD et par lesquelles elle demande à la cour de confirmer la décision en ce qu'elle l'a mise hors de cause ;
Vu les écritures d'AXA FRANCE IARD en date du 29/07/08 par lesquelles elle demande à la cour de constater que la responsabilité de l'architecte ne peut être mise en jeu pour défaut de finition ; de réformer la décision entreprise ;
Vu les écritures de M° [H] es-qualités de liquidateur de la liquidation judiciaire de la SARL TECHNIC TRAVAUX en date du 2/11/07 par lesquelles il demande à la cour de confirmer la décision entreprise ;
Vu les écritures sur incident déposées par la SARL SUN RIVIERA HOTEL le 4/03/11 par lesquelles elle demande à la cour de déclarer irrecevables les écritures et pièces signifiées le 1er mars 2011 par le syndicat des copropriétaires le WAGRAM ;
Vu les écritures en réponse sur incident déposées par le syndicat des copropriétaires LE WAGRAM 8/03/11 par lesquelles il demande à la cour de déclarer ses écritures et pièces recevables ;
La cour constate tout d'abord que les écritures et pièces ont été signifiées avant la date de l'ordonnance de clôture intervenue le 3/03/11 ; la cour constate ensuite que la signification des pièces par le syndicat des copropriétaires fait suite et réponse à la signification et communication de 23 pièces faite effectivement par la SARL SUN RIVIERA HOTEL en date du 4/02/11 alors même qu'elles étaient visées dans ses écritures en date du 27/12/10 et qu'elles n'avaient pas fait l'objet d'une communication effective ;
La cour constate également que dans sa demande de rejet des écritures et pièces la SARL SUN RIVIERA indique seulement ne pas avoir eu le temps de répondre mais sans demander un report de l'ordonnance de clôture pour le faire voire un renvoi de l'affaire pour lui permettre d'examiner utilement les pièces et demandes et répliquer ;
La cour dira en conséquence que la demande de rejet de la SARL SUN RIVIERA HOTEL relève de la pure morosité et sera rejetée ;
Le syndicat des copropriétaires indique que La SCI CANNES RUE D'ANTIBES a fait construire un immeuble dénommé le WAGRAM ; que cet immeuble a été construit sans local à ordures, ni local à vélos ; que le jardin paysager n'est pas accessible en raison du fait que le couloir d'accès situé au rez de chaussée n'a pas été réalisé mais a été remplacé par un escalier raide, dépourvu de rampe ; qu'à cela s'ajoutent des malfaçons, des non-façons, des non-conformités ;
Le syndicat des copropriétaires a demandé et obtenu en référé la désignation d'un expert qui a déposé son rapport le 25/11/03 ; l'expert indique dans ses conclusions : ' il s'agit pour l'essentiel de prestations contractuelles non réalisées et de non-conformités à la réglementation ; il y a en fait très peu de malfaçons' et il chiffre le coût de reprise à la somme totale de 103.589,57 euros HT au titre des non-conformités ; à la somme de 42.145,36 euros HT au titre des non-finitions et malfaçons ;
Il résulte de la notice descriptive en date du 11/04/90 que le jardin sera accessible à tous ; que l'opération immobilière a fait l'objet d'un permis de construire en date du 12/06/89 ; que sur les plans annexés à la demande de permis de construire ne figurait aucun espace dénommé 'local à ordures' ; cependant le permis de construire, en date du 12/06/89, était délivré avec la mention : 'prévoir un itinéraire sans escaliers, seuils ou marches permettant l'acheminement des containers d'ordures ménagères entre les locaux vide-ordures et le point de ramassage par les bennes de collecte municipale' ; que le règlement de copropriété en date du 27/09/90 prévoyait en page 2 : au sous-sol 13 caves ... et un local vide-ordures ; au rez de chaussée, deux locaux commerciaux et un local à vélos.' ; un permis de construire modificatif a été délivré le 8/04/93, postérieurement à la vente de certains appartements qui prévoyait l'existence du jardin accessible, du local à ordures et du local à vélos ; les plans annexés à cette demande ne portent plus la trace du local à vélos, du local à ordures et du couloir desservant le jardin paysager ; cependant ce permis était délivré uniquement au regard de l'impossibilité matérielle d'assurer en tréfonds de l'immeuble la totalité du stationnement induit par le projet ; il précisait en effet dans son article 3 : 'les autres réserves du permis initial restent et demeurent applicables' ;
La déclaration d'achèvement des travaux est en date du 30/06/95 ; le 9/09/96 les services d'hygiène de la mairie informe la gérante de la SCI que l'immeuble n'est pas conforme au règlement sanitaire départemental ; le 5/09/97 ce même service adresse au gérant de la SCI un certificat de refus de conformité du fait de la méconnaissance des obligations résultants des deux permis de construire au titre du rétrécissement des largeurs du sous-sol dévolu au stationnement rendant inexploitables les quatre places longitudinales et la privatisation du local qualifié de 'local ordures' sur les plans du permis de construire modificatif ; le 12/12/2000 le service communal d'hygiène de la ville de [Localité 12] adressait une lettre de mise en demeure au titre du local ordures indiquant que cette carence devait être remédiée dans le délai de 3 mois ; par courrier en date du 11/01/01 la Mairie de [Localité 12] informait la SCI que le service d'hygiène avait émis un avis défavorable sur la conformité du bâtiment tant en ce qui concerne la méconnaissance du permis initial du 12/06/89 que du permis modificatif du 8/04/93 ; par courrier en date du 10/10/05 la mairie demandait une nouvelle fois la création du local à ordures ; le 11/01/01 le président du conseil syndical était informé de l'établissement d'un PV d'infraction au code de l'urbanisme afférent au refus de conformité ;
Par ordonnance et sur requête de la SARL SUN RIVIERA HOTEL en date du 27/04/07 le 1er président a ordonné l'arrêt de l'exécution provisoire en ce qui concerne la restitution de la surface nécessaire pour la construction du local à vélos, du local vide-ordures et du couloir d'accès ;
Il résulte du règlement sanitaire départemental applicable au cas d'espèce que : 'dans les cas où des bacs à ordures sont utilisés à l'intérieur des immeubles, leurs conditions de manutention doivent être aisées depuis le point de chute ou de remplissage des ordures ménagères jusqu'à la sortie de l'immeuble et n'occasionner aucune gène pour le voisinage' ... 'dans les immeubles collectifs les récipients doivent être placés à l'intérieur de locaux spéciaux clos et ventilés' ;
SUR LE DÉFAUT D'HABILITATION DU SYNDIC D'AGIR EN JUSTICE
Il résulte des pièces produites en la procédure que par assemblée générale en date du 27/12/97 une délibération a été votée à l'unanimité donnant pouvoir au syndic d'introduire une action à l'encontre du promoteur pour la réalisation des travaux non exécutés et notamment pour l'obtention de la mise en conformité ; une nouvelle assemblée générale en date du 3/04/99 a voté à l'unanimité la poursuite de la procédure ; une autre assemblée générale en date du 29/04/2000 a décidé à l'unanimité de poursuivre l'action entamée et de demander une extension de la mission de l'expert ; une nouvelle assemblée générale en date du 10/02/01 a autorisé le syndic à réaliser tout acte de procédure tant en attaque qu'en défense dans le cadre des procédures à l'encontre de la SCI CANNES RUE D'ANTIBES ainsi que dans la procédure liée aux différentes malfaçons établies par constat de M° [R] en date du 3/05/2000 actuellement en expertise judiciaire ; enfin une dernière assemblée générale en date du 18/09/07 a donné une mission très étendue au syndic reprenant la demande de confirmation de la décision entreprise et celle de réformation pour le surplus ; en conséquence la cour dira que le syndic de la copropriété LE WAGRAM a été régulièrement habilité à agir ; que donc la demande de la SARL SUN RIVIERA sur ce chef sera rejetée ;
SUR LES MALFAÇONS
La cour constate que l'expert après avoir indiqué dans ses conclusions : ' il s'agit pour l'essentiel de prestations contractuelles non réalisées et de non-conformités à la réglementation ; il y a en fait très peu de malfaçons' précise encore : 'en résumé la totalité des sommes nécessaires à la reprise des non-finitions, des non-conformités et indemnités à verser à la commune pour les parkings manquants s'élève à un montant de 103.589,57 euros HT au titre des non-conformités et indemnité parkings et à la somme de 42.145,36 euros HT au titre des non-finitions et malfaçons ;
S'agissant des non-finitions et des malfaçons la cour rappellera qu'en sa qualité de constructeur-promoteur immobilier et en droit, la société SUN RIVIERA HOTEL était tenue de délivrer la chose vendue et achevée et plus particulièrement en ce qui concerne les parties communes ;
La SARL SUN RIVIERA HOTEL fait soutenir qu'en ce qui concerne les non-conformités les dispositions du permis de construire modificatif en date du 8/03/93 se sont substituées à celles du permis de construire initial en date du 12/06/89 ; que d'ailleurs lors de sa constitution et lors de la livraison des parties communes, le syndicat des copropriétaires ne s'est jamais plaint de l'absence de local vide-ordures qui avait été crée, mais uniquement de l'absence de local à vélos ; qu'il résulte du PV d'huissier en date du 3/05/2000 que la réclamation porte sur le local à vélos et non pas sur le local à ordures ;
La cour rappellera que le permis de construire initial ne comprenait comme obligation particulière, au regard du litige actuel que celle de prévoir un itinéraire sans escalier seuils ou marches permettant l'acheminement des containers d'ordures ménagères entre les locaux vide-ordures et le point de ramassage par les bennes de la collecte municipale ; que le permis de construire modificatif en date du 8/04/03 reprenait cette obligation ;
La cour constate qu'à ce jour le local à ordures a été crée par la SARL SUN RIVIERA HOTEL même s'il a été installé à la place d'une cave dans le sous-sol ; que cette existence résulte à la fois de la constatation faite par l'expert judiciaire même s'il indique que cette installation n'est pas valable ; que dans son compte rendu d'accédit en date du 21/03/2000 il écrit ' au niveau du refus de la conformité le problème du local à ordures est facilement résolvable du point de vue de sa conformité aux règles d'hygiène... Il faut achever l'alimentation électrique en place, amener l'eau, prévoir une pompe de relevage dans la fosse recouverte d'une grille et rendre les murs lavables.' ; que cette existence résulte aussi du courrier en date du 10/01/97 adressé par la ville de [Localité 12] à la gérante de la SCI précisant : 'un inspecteur de salubrité publique s'est rendu sur place et a constaté les faits suivants : le local à ordures n'est pas conforme à l'article 77 du règlement sanitaire départemental du 1/01/80 ; en effet les parois doivent être revêtues d'un matériau lisse et lavable. Ledit local est également à doter d'un point d'eau ainsi que d'un système d'écoulement. La porte d'accès doit être étanche.' ;
La cour constate encore qu'il résulte de la lecture du règlement de copropriété en date du 27/09/90 que le local à ordures est prévu au sous-sol de l'immeuble ; que de plus le syndicat des copropriétaires reconnaît dans ses écritures que dans le cadre de l'acte de vente aux époux [F] en date du 19/11/90 il était prévu un local vide-ordures au sous-sol de l'immeuble ;
En conséquence la cour dira que le syndicat des copropriétaires ne peut venir ce jour réclamer la réalisation d'un local vide-ordures au rez-de-chaussée de l'immeuble ; que cette demande sera déboutée ; que par contre le syndicat des copropriétaires est en droit d'obtenir la réalisation d'un local à ordures conforme aux prescriptions tant du permis de construire initial que du permis de construire modificatif soit comprenant un itinéraire sans escalier seuils ou marches permettant l'acheminement des containers d'ordures ménagères entre les locaux vide-ordures et le point de ramassage par les bennes de la collecte municipale et avec les parois revêtues d'un matériau lisse et lavable ; ledit local devant être également doté d'un point d'eau ainsi que d'un système d'écoulement ; la porte d'accès devant être étanche.' ; en conséquence la cour condamnera la SARL SUN RIVIERA HOTEL à la mise en conformité de ce local ;
En ce qui concerne la demande de dommages-intérêts faite par le syndicat des copropriétaires relativement à l'obligation de porter leurs ordures ménagères à plusieurs centaines de mètres au regard de l'absence de conformité du local dénommé local à ordures la cour dira qu'il est constant que le local actuel et indiqué comme étant le local à ordures ne correspond nullement aux normes sanitaires ; que plus particulièrement il est difficile de sortir les containers à ordures ; que cette situation a entraîné un préjudice de jouissance pour l'ensemble des copropriétaires que la cour chiffrera à la somme de 10 euros par appartement et par mois soit la somme de 10 X 14 X 188 = 26320 euros ; la cour dira aussi que cette somme arrêtée au jour de l'arrêt quant à son montant actuel sera due par la SARL SUN RIVIERA HOTEL jusqu'au jour de réalisation effective et complète des travaux de mise en conformité du local à ordures ;
En ce qui concerne la réalisation d'un local à vélos la SARL SUN RIVIERA HOTEL reconnaît que le syndicat des copropriétaires a formulé des réclamations sur l'absence de ce local depuis de nombreuses années et en tout cas depuis l'année 2000 ; elle indique cependant qu'il n'a jamais été prévu la réalisation d'un tel local dans l'immeuble ; que certes l'existence de ce local apparaît en page trois du règlement de copropriété mais que cependant ce local n'a jamais été mentionné sur aucun plan ; qu'il ne s'agit que d'u ne coquille faite par le notaire rédacteur ; que d'ailleurs l'existence de ce local ne figure pas dans les actes de vente des copropriétaires passés après l'achèvement de l'immeuble ; la cour constate cependant que la notice descriptive de l'immeuble reprend l'existence d'un tel local ; qu'il s'agit là d'un document contractuel ; que le règlement de copropriété précité mentionne aussi l'existence de ce local à vélos au rez de chaussée de l'immeuble ; que plusieurs actes de vente et encore celui des époux [B] en date du 8/02/91 mentionne aussi l'existence de ce local à vélos au rez de chaussée de l'immeuble ;
La cour dira que la SARL SUN RIVIERA HOTEL ne pouvait pas unilatéralement supprimer l'existence de ce local prévu dans le cadre du permis de construire initial, dénommé local commun, puis par la suite dans les deux documents contractuels que sont le règlement de copropriété et la notice descriptive ; en conséquence la cour condamnera la SARL SUN RIVIERA HOTEL à rétablir l'existence de ce local à vélos au rez de chaussée de l'immeuble à prendre dans le local commercial resté propriété de la SARL SUN RIVIERA HOTEL ;
La décision sera confirmée de ce chef ;
En ce qui concerne la demande de dommages-intérêts faite par le syndicat des copropriétaires au titre de la privation de jouissance pour l'absence de réalisation de ce local à vélos la cour considère que la SARL SUN RIVIERA HOTEL a volontairement et unilatéralement modifié des plans contractuels qui prévoyaient l'existence de ce local ; que ce faisant elle a privé l'ensemble des copropriétaires d'une commodité d'utilisation qui a généré pour eux un préjudice de jouissance que la cour chiffrera à la somme de 20 euros par mois et par appartement soit la somme de 20 X 14 X 188 = 52.640 euros au jour de l'arrêt ; la cour dira aussi que cette somme sera due par la SARL SUN RIVIERA HOTEL jusqu'à la réalisation effective de ce local à vélos ;
En ce qui concerne la demande faite par le syndicat des copropriétaires relativement à l'accès à tous du jardin privatif, celui-ci indique qu'il s'agissait là d'un argument de vente de la part du promoteur constructeur aux droits duquel vient à ce jour la SARL SUN RIVIERA HOTEL ; il indique que la notice contractuelle indique : 'jardin accessible à tous les copropriétaires' ; qu'à ce jour et en raison des modifications apportées le jardin est inaccessible aux nombreuses personnes âgées voire aux personnes à mobilité réduite qui vivent dans l'immeuble ;
La cour constate cependant qu'il résulte du règlement de copropriété précité que le lot N° 31 à la jouissance exclusive du jardin situé coté rue Lépine d'environ 70 M² ; que page 17 de ce même règlement, opposable à tous les copropriétaires il est précisé : 'le copropriétaire du lot N° 31... bénéficiant de la jouissance privative d'un jardin devra entretenir ce jardin à ses frais sans pouvoir y poser quelques constructions que ce soient ...' ; qu'enfin le plan du rez de chaussée déposé aux minutes de M° [P] qui a servi à l'établissement de ce règlement de copropriété fait apparaître l'affectation de 14/2719 de tantièmes pour ce jardin ;
En conséquence la cour dira que le syndicat des copropriétaires ne peut venir présenter aucune demande à ce jour concernant ce jardin alors et surtout qu'il existe toujours un accès à ce jardin pour tous, même si difficile à emprunter ; le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de ce chef de demande ;
La cour constate que si la SARL SUN RIVIERA HOTEL demande à la cour de débouter le syndicat des copropriétaires en l'ensemble de ses demandes, il n'en demeure pas moins qu'il ne formule aucune critique sur les autres chefs de jugement qui l'ont condamné à payer des sommes au syndicat des copropriétaires au titre des non-finitions et malfaçons et des non-conformités ;
La décision entreprise sera donc confirmée en son principe de ces chefs ;
La cour confirmera en conséquence la décision en ce qu'elle a condamné la SARL SUN RIVIERA HOTEL à payer la somme de 38.431,70 euros HT au titre des non-finitions et malfaçons mais dira que celle afférente aux non-conformités sera celle de 103.589,57 euros HT moins celle de 27.987 euros prévue aux titre des locaux vide ordures et vélos soit celle de 75.602,57 euros HT ;
La cour constate aussi qu'il n'est formé aucune demande à l'encontre de Me [H] et par voie de conséquence elle confirmera : la décision entreprise en ce qu'elle a prononcé sa mise hors de cause en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SARL TECHNIC TRAVAUX ;
La cour constate aussi en ce qui concerne l'entreprise MARBRERIE AZUREENNE que le 1er juge a indiqué qu'aucun désordre de nature décennale ne peut être mis à sa charge et a par voie de conséquence prononcé la mise hors de cause de la cie AGF en sa qualité d'assureur décennal ; que le 1er juge a indiqué que les désordres imputables à l'entreprise MARBRERIE AZUREENNE consistent en une finition du revêtement de sol avec une révision de l'étanchéité de même que le désordre concernant une grille coincée sur la terrasse de l'appartement 301 ;
L'entreprise MARBRERIE AZUREENNE fait soutenir l'irrecevabilité des demandes faites à son encontre de ce chef indiquant que le syndicat des copropriétaires est forclos en ses demandes ; que ne s'agissant pas de désordre de nature décennale mais au contraire de désordres manifestement apparents lors de la réception il appartenait au syndicat de le mettre en cause dans l'année qui a suivi la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents ; l'entreprise MARBRERIE AZUREENNE rappelle que la réception des travaux a eu lieu le 30/06/95 et que l'instance n'a été introduite en référé que le 28/11/02 ;
La cour constate que le syndicat des copropriétaires ne présentent aucune demande à l'encontre de l'entreprise MARBRERIE AZUREENNE et ne formule aucune réponse à ces observations ;
Que pareillement la SARL SUN RIVIERA HOTEL qui demande par ailleurs à être relevée et garantie notamment par cette entreprise ne formule pas non plus de critique ni de réponse à l'encontre de cette argumentation ;
La cour constate qu'il résulte effectivement du rapport d'expertise que les non-finitions étaient apparentes au jour de la réception des travaux ; qu'il ne s'agit nullement d'une malfaçon mais au contraire d'une non-finition ainsi que retenu par l'expert dans ses conclusions; que donc la responsabilité de l'entreprise MARBRERIE AZUREENNE n'est pas recherchée sur la base des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil mais au contraire sur la base des dispositions de la responsabilité contractuelle pour non-exécution d'une obligation contractuelle ; que donc au jour de l'assignation la forclusion n'était pas acquise ; que donc la cour déboutera l'entreprise en cette demande et confirmera la décision de ce chef ;
La compagnie AXA FRANCE IARD fait soutenir l'absence de toute responsabilité de la part de l'architecte [V] pour défaut de finition expliquant que contrairement à ce que retenu par le 1er juge, celui-ci n'a pas été chargé d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre ; la cour constate que dans le cadre de ses dernières écritures la SARL SUN RIVIERA HOTEL ne présente aucune demande particulière à l'encontre de l'architecte et de son assureur autre que la simple demande de confirmation de la décision entreprise de ce chef arguant d'une mission complète ;
La cour constate aussi que dans le cadre de ses écritures la SARL SUN RIVIERA HOTEL produit l'ensemble des plans réalisés par cet architecte ainsi que des courriers dont elle tire argument pour démontrer qu'aucune faute n'a été commise ; la cour constate surtout qu'a été produite à l'expert une longue liste dénommée 'état des travaux restant à effectuer' et établie le 21/05/92 par Monsieur [V] concernant les non-finitions ou non-conformités à reprendre et exécuter ;
Il n'en demeure moins qu'en l'état actuel des non-finitions et des non-conformités constatées et non contestables et en l'absence de démonstration par la compagnie AXA FRANCE IARD de ce que son assuré n'était pas titulaire d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre, la cour dira que Monsieur [V] en sa qualité d'architecte doit garantie à la SARL SUN RIVIERA HOTEL ; la cour confirmera la décision entreprise de ce chef ;
La cour confirmera aussi la décision entreprise en ce qu'elle a condamné l'entreprise LES LUMIERES DE LA VILLE à relever et garantir la SARL SUN RIVIERA Hôtel des condamnations au titre de l'antenne de télévision ;
Le syndicat des copropriétaires demande à la cour de condamner la SARL SUN RIVIERA Hôtel à lui payer la somme de 39.000 euros au titre des frais annexes justifiant cette demande par des frais de constat d'huissier à hauteur de la somme de 994,66 euros , des frais d'architectes et de bureaux d'études techniques dont l'expertise a été sollicitée dans le cadre de la procédure à hauteur de la somme de 2.739,36 euros et pour le surplus en raison de la nécessité de faire intervenir divers professionnels pour faire réaliser les études des travaux à accomplir et pour faire réaliser les modifications au règlement de copropriété ;
La cour dira qu'en ce qui concerne les frais d'huissier et d'intervention d'architecte et de BET, il s'agit là de frais irrépétibles ; que cette demande sera rejetée en tant que telle ; en ce qui concerne le surplus de la demande, il s'agit là de frais éventuels basés sur aucun document tangibles ; qu'au surplus le syndicat invoque des travaux non retenus par la cour ; que donc cette demande sera aussi rejetée ;
Le syndicat des copropriétaires demande enfin à la cour d'ordonner une mesure d'expertise complémentaire aux fins de situer avec précision le local à ordures, le local à vélos et le couloir desservant le jardin ; la cour rappellera qu'elle a indiqué que le local à ordures se trouvait d'ores et déjà au sous-sol de l'immeuble ; que la demande au titre du couloir a été rejetée et qu'en ce qui concerne le local à vélos, l'espace sera pris sur le local commercial resté la propriété de la SARL SUN RIVIERA HÔTEL et située au rez de chaussée de l'immeuble ;
En conséquence cette demande d'expertise nouvelle sera rejetée ;
Le syndicat des copropriétaires demande enfin à la cour de condamner la SARL SUN RIVIERA HÔTEL à lui payer la somme de 62.670,84 euros au titre des frais irrépétibles ; la cour rappellera que le syndicat des copropriétaires a d'ores et déjà obtenu une somme à ce titre lors de la décision de 1ère instance ; que cette décision sera confirmée en tant que telle ; la cour allouera en conséquence au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros sur la base des dispositions de l'article 700 du CPC au titre de la procédure d'appel ;
La cour condamnera aussi la SARL SUN RIVIERA HÔTEL à payer une somme de 1.500 euros sur la base des dispositions de l'article 700 du CPC à Me [H] pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL TECHNIC TRAVAUX et à la SA ALLIANZ IARD ;
La SARL SUN RIVIERA sera condamnée aux entiers dépens de l'instance d'appel ;
Par ces motifs,
La Cour
Statuant, publiquement, par défaut et en dernier ressort ;
Reçoit la SARL SUN RIVIERA HÔTEL en son appel et le déclare régulier en la forme ;
Déboute la SARL SUN RIVIERA HÔTEL en sa demande d'irrecevabilité des pièces et conclusions produites par le syndicat des copropriétaires LE WAGRAM le 1/03/11 ;
Au fond ;
Confirme la décision entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a ordonné à la SARL de restituer la surface nécessaire à la construction d'un local vide-ordures, et du couloir nécessaire à l'accès tel que cela avait été prévu par le permis de construire de 1989 ;
Statuant à nouveau de ces chefs ;
Déboute le syndicat des copropriétaires LE WAGRAM en ses demandes relatives à la restitution de la surface nécessaire à la construction d'un local vide-ordures, et du couloir nécessaire à l'accès tel que cela avait été prévu par le permis de construire de 1989 ;
Y ajoutant ;
Dit que le local à vélos sera pris sur le local commercial resté propriété de la SARL SUN RIVIERA HÔTEL et situé au rez de chaussée de l'immeuble ;
Condamne la SARL SUN RIVIERA HÔTEL à mettre en conformité le local à ordures conformément aux prescriptions du permis de construire soit 'comprenant un itinéraire sans escalier seuils ou marches permettant l'acheminement des containers d'ordures ménagères entre les locaux vide-ordures et le point de ramassage par les bennes de la collecte municipale et avec les parois revêtues d'un matériau lisse et lavable ; ledit local devant être également doté d'un point d'eau ainsi que d'un système d'écoulement ; la porte d'accès devant être étanche.' ;
Émendant sur les sommes allouées,
Condamne la SARL SUN RIVIERA HÔTEL à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 38.431,70 euros HT au titre des non-finitions et malfaçons et celle de 75.602,57 euros HT afférente aux non-conformités ;
Condamne la SARL SUN RIVIERA HÔTEL à payer au syndicat des copropriétaires le WAGRAM la somme de 52.640 euros à titre de dommages-intérêts pour la non-réalisation conforme du local vide-ordures et celle de 26.320 euros au titre de la non réalisation du local à vélos au jour de l'arrêt ;
Condamne en outre la SARL SUN RIVIERA HÔTEL à payer une indemnité de 20 euros par appartement et par mois au titre du local à ordures et une indemnité de 10 euros par appartement et par mois au titre du local à vélos à compter de la présente décision et jusqu'à réalisation effective et complète de chacune des condamnations ;
Dit que ces indemnités sont séparées et individualisées et que l'exécution d'une des condamnations emportera arrêt du paiement de l'indemnité due à ce titre ;
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne la SARL SUN RIVIERA HÔTEL à payer la somme 5.000 euros sur la base des dispositions de l'article 700 du CPC et au titre de la procédure d'appel au syndicat des copropriétaires LE WAGRAM et celle de 1.500 euros à Me [H] pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL TECHNIC TRAVAUX et à la SA ALLIANZ IARD ;
Condamne la SARL SUN RIVIERA HÔTEL aux entiers dépens de la procédure d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du CPC au profit des avoués en la cause ;
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
