COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 26 MAI 2011
FG
N° 2011/344
Rôle N° 09/21187
[P] [H]
[S] [W] épouse [H]
C/
S.A.S. LLYOD'S FRANCE
[G] [C] épouse [U]
SOUSCRIPTEURS DU LLYOD'S FRANCE
[Y] [U]
[L] [U]
[J] [U]
[N] [U]
[R] [U]
SOCIETE CIVILE KURT [X] ET ASSOCIES INVESTISSEMENT
Grosse délivrée
le :
à :
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 30 Septembre 2009 enregistré au répertoire général sous le n° 04/3944.
APPELANTS
Monsieur [P] [H]
né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 11] ,
demeurant [Adresse 2] (SUISSE)
Madame [S] [W] épouse [H]
née le [Date naissance 4] 1960 à [Localité 12] (72),
demeurant [Adresse 2] (SUISSE)
Représentés tous deux par la SCP MAYNARD - SIMONI, avoués à la Cour, Assistés de Me Roland GRAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMES
S.A.S. LLYOD'S FRANCE,
agissant poursuites et diligences de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 5]
LES SOUSCRlPTEURS DU LLYOD'S FRANCE,
agissant poursuites et diligences de son mandataire général pour les opérations en France, la Société LLOYD'S FRANCE SAS , elle même agissant par son représentant légal en exercice domicilié au siège, demeurant Chez LLYOD'S FRANCE - [Adresse 5]
Représentées toutes deux par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avoués à la Cour,
Ayant pour avocat Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS
Madame [G] [C] épouse [M],
née le [Date naissance 7] 1936 à [Localité 10] (Nord)
demeurant [Adresse 13]
Monsieur [Y] [M],
demeurant [Adresse 8]
Monsieur [L] [M],
demeurant [Adresse 14]
Monsieur [J] [M],
demeurant Chez Mme [G] [U] - [Adresse 13]
Mademoiselle [N] [M],
demeurant [Adresse 9]
Monsieur [R] [M],
demeurant [Adresse 9]
Représentés tous les six par la SCP JOURDAN - WATTECAMPS, avoués à la Cour,
Assistés de Me Michel NUNEZ de la SCP PERRET NUNEZ BUREAU , avocats au barreau de Périgueux substitué par Me LAGARDE-COUDERT Bénédicte avocat au barreau de Périgueux
SOCIETE CIVILE KURT [X] ET ASSOCIES INVESTISSEMENT S.A.R.L. en la personne de son représentant habilité domicilié en cette qualité [Z] [A], [Adresse 3]
Représentée par la SCP PRIMOUT-FAIVRE, avoués à la Cour,
Assistée de Me Jean Christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 13 Avril 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Monsieur Michel NAGET, Conseiller
Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Mai 2011,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,
Par acte du 10 avril 1987, M.[B] [U], aux droits duquel se trouvent les consorts [U], avaient consenti aux époux [F] un bail à loyer à usage d'habitation, pour une durée de 6 ans à compter du 1er mai 1987, renouvelable par période triennale, portant sur une villa à St Raphaël.
Le 8 octobre 2001, les bailleurs ont donné congé aux locataires pour vendre, pour le 1er mai 2002. Ces derniers ont contesté le congé.
Par acte sous seing privé du 4 juin 2002, les consorts [U] ont signé avec les époux [H] une promesse synallagmatique de vente de la villa pour 175.316 €, par l'intermédiaire de la Sarl [K] [X], exploitant sous l'enseigne MAX IMMO, qui a rédigé l'acte.
Les vendeurs se sont engagés à faire diligence pour que les locataires en place aient libéré les lieux le jour de la réitération de l'acte authentique, fixé au 4 septembre 2002.
Par jugement en date du 16 septembre 2003, le tribunal d'instance de Fréjus a déclaré nul et de nul effet le congé pour vente délivré aux locataires.
Les 30 avril, 6 mai, 1er, 2 et 18 juin 2004, les époux [H] ont fait assigner les consorts [U] et la Sarl [K] [X] et associés devant le tribunal de grande instance de Draguignan en vente forcée et responsabilité civile (procédure n°04/03944).
Par un premier jugement en date du 17 novembre 2005, le tribunal de grande instance de Draguignan a déclaré la vente entre les consorts [U] et les époux [H] parfaite, sous réserve des droits des tiers, et sursis à statuer sur le surplus des demandes.
Le 15 décembre 2005, les consorts [U] ont donné à nouveau congé pour vendre, pour le 30 avril 2008.
Les époux [F] sont volontairement intervenus à la procédure, faisant valoir qu'ils entendaient user de leur droit de préemption.
L'immeuble objet de la promesse synallagmatique de vente a été finalement vendu aux époux [F], suivant acte notarié du 8 février 2007 notifié aux époux [H] le 11 avril 2007.
Le 26 octobre 2007, la société [K] [X] et associés a fait assigner la société LLOYD'S France , en sa qualité d'assureur, devant le tribunal de grande instance de Draguignan en relevé et garantie de toutes condamnations (procédure n°07/09053).
Dans la procédure initiale (RG n°04/03944), par jugement en date du 30 septembre 2009, le tribunal de grande instance de Draguignan a :
- rejeté la demande tendant à constater que le principe de la responsabilité des consorts [U] et de l'agence immobilière [K] [X] et associés est acquis depuis le jugement du 17 novembre 2005,
-
constaté que les consorts [U] ont commis des fautes engageant leur responsabilité à l'égard de M.et Mme [H],
- dit et jugé que les consorts [U] sont responsables du préjudice subi par M. et Mme [H],
- condamné avec solidarité les consorts [U] à payer à M. et Mme [H] la somme de 17.532 €, à l'exclusion des autres sommes réclamées,
- constaté que le dépôt de garantie a été restitué en janvier 2008 par M°[D] au conseil des époux [H], au moyen d'un chèque de 15.607,92 € et que la demande de restitution présentée dans les dernières conclusions des consorts [U] est devenue sans objet,
- validé l'inscription d'hypothèque prise par les consorts [H], en vertu d'une ordonnance sur requête rendue par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Bergerac du 20 novembre , sur le bien litigieux situé commune de Saint-Raphaël cadastré AV [Cadastre 6] appartenant aux consorts [U],
- dit et jugé que la responsabilité de la Sarl [K] [X] et associés n'est pas engagée à l'égard de M. et Mme [H] et des consorts [U],
- rejeté la demande en paiement présentée par M. et Mme [H] à l'encontre de la Sarl [K] [X] et associés,
- rejeté la demande des consorts [U] tendant à la condamnation de la société [K] [X] et associés à les relever et garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre, y compris le paiement de la clause pénale,
- reçu M. et Mme [F] en leur intervention volontaire et constaté que les consorts [U] leur ont vendu en leur qualité de locataires ayant exercé leur droit de préemption l'immeuble objet du compromis, suivant acte notarié du 8 février 2007 notifié aux époux [H] le 11 avril 2007,
- condamné avec solidarité les consorts [U] à payer respectivement à M.et Mme [H], à la Sarl [K] [X] et associés, ainsi qu'à M.et Mme [F] la somme de 1.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes,
- condamné solidairement les consorts [U] aux entiers dépens, en application des dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile avec distraction au profit de M°[V], M°[T] et M°[E],
- ordonné l'exécution provisoire.
Par déclaration de la SCP MAYNARD SIMONI, avoués, en date du 25 novembre 2009, les époux [H] ont relevé appel général de ce jugement à l'égard de toutes les parties.
Par la suite, les époux [H] se sont désistés de leur appel à l'égard des époux [F] et ce désistement a été acte par le magistrat de la mise en état le 5 janvier 2010.
Dans la procédure RG n°07/09053, par jugement en date du 30 septembre 2009, le tribunal de grande instance de Draguignan a :
- ordonné la mise hors de cause de la société LLOYD'S France SAS, conformément à sa demande,
- reçu en son intervention volontaire la société les souscripteurs du LLOYD'S,
- dit que la garantie de la société les souscripteurs du LLOYD'S n'est pas due,
- condamné la société [K] [X] et associés à payer à la société LLOYD'S France SAS et à la société les souscripteurs du LLOYD'S une indemnité de 750 euros chacune sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté le surplus des demandes,
- condamné la société [K] [X] et associés aux entiers dépens, avec distraction au profit de M°[O], en application des dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile.
Par déclaration de la SCP PRIMOUT et FAIVRE, avoués, en date du 13 janvier 2010, la Sarl [K] [X] & associés a relevé appel général de ce jugement à l'égard de toutes les parties.
Ces deux procédures d'appel ont été jointes devant la cour.
Par leurs conclusions, déposées et notifiées le 23 mars 2010, M.[P] [H] et Mme [S] [W] épouse [H] demandent à la cour d'appel de :
- déclarer l'appel recevable et bien fondé,
- confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan en ce qu'il a retenu et qualifié la faute imputable aux consorts [U] et les a condamnés avec solidarité au paiement de la somme de 17.532 €, outre 1500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens,
- réformer le jugement pour le surplus,
- constater que la hoirie [U] et la Sarl [K] [X] et associés ont commis des fautes génératrices de préjudices à l'égard des époux [H],
- dire et juger que les consorts [U] ont manqué à leurs obligations de délivrance et de bonne foi,
- dire et juger que l'agent Immobilier a manqué à son obligation de renseignement et à celle d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il rédige,
- valider l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire prise en vertu de l'ordonnance sur requête du 20 novembre 2006, à hauteur des sommes qui seront allouées, outre intérêts et frais à parfaite,
- condamner solidairement les consorts [U] et la Sarl [K] [X] et associés à payer aux consorts [H] la somme de 234.088 € en réparation de leurs préjudices subis,
- condamner solidairement les consorts [U] et la Sarl [K] [X] et associés à payer aux époux [H] la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l'instance et de l'inscription d'hypothèque, ceux d'appel distraits au profit de la SCP MAYNARD SIMONI, avoués.
Les époux [H] estiment que les consorts [U] ont commis une première faute en délivrant un premier congé non conforme aux dispositions légales, et ont commis une seconde faute en ne délivrant pas un nouveau congé dans les délais impartis, alors qu'ils avaient été assignés.
Les époux [H] considèrent que l'agence [K] [X] a commis une faute d'imprudence dans la rédaction de la promesse synallagmatique de vente en faisant prendre pour acquise la libération des lieux, manquant à son obligation de renseignement et de conseil en n'attirant pas leur attention sur les risques inhérents à la présence d'un locataire dans les lieux.
Les époux [H] estiment leur préjudice ne peut être limité au montant de la clause pénale. Ils demandent une somme correspondant au surcoût qu'ils doivent payer aujourd'hui pour acquérir un bien analogue compte tenu de l'inflation des prix de l'immobilier, plus une somme compensant le préjudice moral du fait de l'impossibilité d'acquérir un bien proche du domicile de leurs parents, plus un préjudice de jouissance de location d'un bien identique.
Par leurs conclusions, déposées et notifiées le 1er juin 2010, Mme [G] [C] épouse [M], M.[Y] [M], M.[L] [M], M.[J] [M], Mlle [N] [M], M.[R] [M] demandent à la cour d'appel, au visa des articles 1134, 1147, 1148, 1152, 1168, 1178 et 1229 du code civil, de :
- constater que les époux [U] ont vendu aux époux [F] l'immeuble, objet du compromis, et ce suivant acte notarié, en date du 8 février 2007,
- dire et juger que les consorts [U] n'ont commis aucune faute au titre de l'inexécution du compromis de vente,
- réformer le jugement dont appel et débouter les époux [H] de leurs prétentions
-subsidiairement, au cas où la responsabilité contractuelle des consorts [U] serait retenue,
- condamner l'agent immobilier [K] [X] & associés , exerçant à l'enseigne MaxImmo à relever et à garantir les concluants de toutes condamnations pouvant être prononcées à leur encontre,
- dire et juger qu'à titre de dommages et intérêts, les époux [H] ne peuvent prétendre qu'à l'application de la clause pénale et insérée dans le compromis de vente à hauteur de la somme de 17.532 €, en raison de la nature de dommages et intérêts de cette clause pénale,
- dire et juger que l'agent immobilier relèvera et garantira en raison de la faute qu'il a commise, les consorts [U] du paiement de cette clause pénale,
-dire et juger que l'éventuel préjudice des époux [H] n'a pu exister que pendant la période courant entre le 4 juin 2002 et le 16 août 2002, ou même jusqu'au 5 septembre 2002, et ce, en raison de l'acceptation de la prorogation du compromis à cette dernière date, par les appelants,
- débouter les époux [H] de leurs demandes de dommages et intérêts au motif que leur préjudice n'est qu'hypothétique,
- débouter les époux [H] de leur demande d'indemnité au titre des frais irrépétibles,
- ordonner la mainlevée de l'inscription d'hypothèque sur l'immeuble litigieux,
- condamner les époux [H] au paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner les époux [H] aux entiers dépens, dont ceux d'appel distraits au profit de la SCP JOURDAN et WATTECAMPS, avoués.
Les consorts [U] rappellent que le 30 novembre 2002 les parties ont prorogé les effets de la promesse synallagmatique de vente jusqu'à la régularisation du départ du locataire. Ils font valoir qu'ils ont tout mis en oeuvre pour obtenir la libération des lieux par les locataires et qu'ils se sont heurtés à des difficultés qui n'ont pas permis la réalisation de
la condition suspensive, condition conçue aussi bien au bénéfice des vendeurs que des acquéreurs. Ils estiment avoir respecté l'économie de la promesse synallagmatique de vente.
Les consorts [U] considèrent que l'agent immobilier a manqué à son obligation de conseil et de diligences et à veiller à l'efficacité de l'acte.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 29 mars 2011, la Sarl [K] [X] & Associés demande à la cour d'appel de :
- débouter purement et simplement M.et Mme [H] de leurs demandes en ce qu'elles sont dirigées contre l'agence immobilière [K] [X] et associés,
- débouter purement et simplement les consorts [U] de leur demande d'être relevés et garantis par la société [K] [X] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre,
- subsidiairement, quantifier la responsabilité de l'agence,
- dire que les Souscripteurs du LLOYD'S de Londres devront relever et garantir la Sarl [K] [X] et associés de toute condamnation susceptible d'être prononcée à son encontre,
- constater que la vente est intervenue au profit des locataires,
- en conséquence, condamner les consorts [U] au paiement de la somme de 15.245 € TTC,
- condamner les époux [H] au paiement d'une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, distraits au profit de la SCP PRIMOUT et FAIVRE, avoués,
- en tout état de cause, condamner la société LLOYD'S France Sas et les Souscripteurs du LLOYD'S au paiement d'une somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La société [K] [X] fait observer qu'elle ne pouvait imaginer que le congé délivré par l'huissier de justice des consorts [U], assistés de leur avocat, serait annulé.
Elle fait remarquer que les époux [H] pouvaient renoncer à leur acquisition au lieu de proroger la promesse synallagmatique de vente.
La société [K] [X] précise avoir établi une déclaration de sinistre auprès de son assureur, par le courtier de celui-ci et que la tardiveté de la déclaration n'a causé aucun préjudice à l'assureur.
A titre reconventionnel, la société [K] [X] demande sa commission d'agence puisque en définitive la vente a été réalisée.
Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 25 mars 2011, les Souscripteurs du LLOYD'S et la Sas LLOYD'S France demandent à la cour d'appel , au visa de la loi 'Hoguet' du 2 janvier 1970 et de son décret d'application du 20 juillet 1972, des articles 31, 4é alinéa 1, 122, 328 et suivants, 699 et 700 du code de procédure civile, de :
- constater que l'objet de l'assignation est la mise en oeuvre d'une police d'assurance responsabilité civile professionnelle,
- constater que la société LLOYD'S France Sas n'est pas une compagnie d'assurance mais un mandataire de compagnie d'assurance,
- en déduire que [Z] [A] ne détient aucun intérêt né et actuel à l'encontre de la société LLOYD'S France Sas,
- constater que seuls les Souscripteurs du LLOYD'S ont la qualité d'assureur, de ces derniers sont intervenus volontairement aux débats,
- constater que [Z] [A] a intimé la société LLOYD'S France Sas mais ne formule aucune demande à son encontre,
- en conséquence, mettre hors de cause la société LLOYD'S France Sas,
- constater que la garantie des Souscripteurs du LLOYD'S a été résiliée à effet du 31 décembre 2005 à minuit et que le sinistre a été déclaré postérieurement à cette résiliation, qu'une nouvelle garantie a été souscrite auprès de la FNAIM à effet du 1er janvier 2006,
- en conséquence, dire que la garantie des Souscripteurs du LLOYD'S ne saurait être mise en oeuvre, débouter [Z] [A] de l'ensemble de ses demandes à leur encontre,
- à titre subsidiaire, constater que [Z] [A] n'a pas déclaré son sinistre auprès des Souscripteurs du LLOYD'S dans le délai de 5 jours prévu à la police d'assurance, constater que les Souscripteurs du LLOYD'S ont subi un préjudice et en déduire que [Z] [A] est déchue de son droit à garantie,
- en conséquence dire que la garantie des Souscripteurs du LLOYD'S ne saurait être mise en oeuvre, débouter [Z] [A] de l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre des Souscripteurs du LLOYD'S,
- à titre plus subsidiaire, constater l'absence de faute de [Z] [A] susceptible d'engager sa responsabilité, constater l'absence de lien de causalité entre les préjudices allégués par les époux [H] et la mission de [Z] [A], en conséquence, confirmer le jugement et dire qu'il n'y a pas lieu à garantie des Souscripteurs du LLOYD'S, débouter [Z] [A] de l'ensemble de ses demandes formulées à l'encontre des Souscripteurs du LLOYD'S,
- à titre infiniment subsidiaire, constater le caractère excessif et injustifié des préjudices allégués, en conséquence, les minorer très substantiellement,
- dans l'hypothèse où les Souscripteurs du LLOYD'S seraient condamnés à garantir [Z] [A], minorer la somme à garantir de 763 €, montant correspondant à la franchise due par l'assuré aux termes de sa police d'assurance,
- en toute hypothèse, condamner [Z] [A] à verser à la société LLOYD'S France Sas et aux Souscripteurs du LLOYD'S la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile , ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la SCP MAGNAN, avoués.
L'instruction de l'affaire a été déclarée définitivement close, d'accord des avoués des parties, le 13 avril 2011, avant les débats.
MOTIFS,
-I) Sur l'action des époux [H] contre les consorts [U] :
Les consorts [U], propriétaires d'un bien immobilier à [Localité 15], loué aux époux [F], ont signifié à ceux-ci le 8 octobre 2001 un congé pour vendre ce bien au 1er mai 2002. Le prix indiqué dans l'acte de congé était de 1.200.000 Francs (182.938,82 €), étant précisé 'cette somme s'entendant sans les frais d'acte qui sont à la charge de l'acquéreur'.
Mme [G] [U] a donné le 19 avril 2002 mandat exclusif de vente de ce bien l'agence immobilière [Z]'[A] ( société [K] [X] & associés) pour le prix de 198.184 euros (1.300.000 Francs) et avec une rémunération de l'agence de 15.245 € à la charge du vendeur. Dans le mandat, le mandant déclarait que les biens seraient, le jour de la vente, libres de toute location.
Une promesse synallagmatique de vente a été signée le 4 juin 2002 entre les consorts [U] et les époux [H] au prix de 175.316 €.
Cette promesse contenait une mention dénommé 'autre condition suspensive' selon laquelle : 'les vendeurs s'engagent à faire diligence pour que le locataire actuellement en place ait libéré les lieux le jour de la réitération de l'acte authentique et ce à leurs dépens'. Il a été jugé le 17 novembre 2005 par jugement non frappé d'appel que cette mention n'était pas une condition suspensive.
A la date du 1er mai 2002, les époux [F], locataires, étaient toujours dans les lieux. La promesse synallagmatique de vente leur été notifiée. Ils ont fait assigner les consorts [U] en nullité du congé. Le tribunal d'instance de Fréjus ayant constaté que la promesse synallagmatique de vente était convenue à un prix plus avantageux, 175.316 €, que celui figurant dans le congé pour vendre 182.938,82 €, soit 7.622,82 € de moins, ce congé pour vendre a été annulé. Les consorts [U] n'ont pas relevé appel ce jugement.
Un acte sous seing privé de prorogation des effets de la promesse synallagmatique de vente a été signé le 30 novembre 2002 entre les consorts [U] et les époux [H] et ce 'jusqu'à la régularisation du départ du locataire en place, départ qui permettra la réalisation de la vente'.
Cette clause acceptée par toutes les parties, y compris par les acquéreurs, les plaçait dans une situation d'incertitude consentie dont la durée n'était pas définie.
La situation est restée en l'état jusqu'à l'assignation en 2004 des consorts [U] par les époux [H] en vente forcée, au jugement du 17 novembre 2005 qui a déclaré la vente parfaite, sous réserve des droits des tiers, un nouveau congé pour vendre donné le 15 décembre 2005 par les consorts [U] aux époux [F], à l'exercice de leur droit de préemption par ces derniers et à la vente à leur bénéfice le 8 février 2007.
Une faute des consorts [U] consiste à avoir accepté de vendre le bien aux époux [H] à un prix inférieur de 7.622,82 € à celui indiqué dans le congé pour vendre du 8 octobre 2001. Cette faiblesse de leur part vis à vis des époux [H] a permis la nullité du congé et provoqué un blocage de la situation.
Une autre faute des consorts [U] est d'avoir attendu le 15 décembre 2005 pour notifier un nouveau congé pour vendre, avec l'indication du prix négocié avec les époux [H]. Cette faute est le résultat d'une mauvaise interprétation de la mention relative au départ du locataire, pour laquelle les époux [H] ont pu faire juger qu'elle ne consistait pas en une condition suspensive, ce qui a permis le blocage du prix du bien à sa valeur 2002.
Cette situation a été exploitée par les époux [F] qui, en usant de leur droit de préemption, ont pu acquérir en 2007 le bien immobilier à la valeur vénale du marché immobilier 2002, au prix de 175.316 € , bloqué, croyaient ils pour eux, par les époux [H], mais qui a permis en définitive aux locataires de faire une bonne affaire.
Mais ce n'est pas du fait des fautes des consorts [U] que les époux [H] n'ont pu acquérir, mais parce que les locataires ont exercé leur droit de préemption.
Le préjudice allégué par les époux [H], consistant en l'impossibilité d'acquérir le bien, au surcoût d'un bien analogue aujourd'hui, le préjudice moral du fait de l'impossibilité d'acquérir un bien proche du domicile de leurs parents, la privation de jouissance du bien, n'est pas la conséquence certaine des fautes commises par les consorts [U], dans leurs efforts maladroits ou tardifs pour faire libérer le bien, mais la conséquence directe de l'exercice de leur droit de préemption par les locataires.
Il n'y a pas de lien de causalité entre le préjudice allégué et les fautes commises par les consorts [U].
Aucune condamnation de ceux-ci ne sera prononcée et l'inscription d'hypothèque prise par les consorts [H], en vertu d'une ordonnance sur requête rendue par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Bergerac du 20 novembre , sur le bien situé commune de Saint-Raphaël cadastré AV [Cadastre 6] appartenant aux consorts [U], sera levée.
-II) Sur l'action des époux [H] contre la société [K] [X] :
Il n'y a pas eu de lien contractuel entre les époux [H] et la société [K] [X].
Cependant l'agent immobilier est intervenu dans un rôle d'entremise entre les époux [H] et les consorts [U]. A ce titre l'agent immobilier se devait d'attirer l'attention des acquéreurs sur les risques inhérents à la présence d'un locataire sur place.
L'agent immobilier est le rédacteur de la promesse synallagmatique de vente sous seing privé.
L'ambiguïté de la mention relative aux diligences pour faire partir le locataire au lieu d'une condition suspensive claire de renonciation du locataire à exercer son droit de préemption a contribué à créer le contentieux.
La rédaction maladroite de la promesse synallagmatique de vente est une faute.
Il en est de même de la rédaction de l'acte sous seing privé par l'agence immobilière de prorogation de la promesse synallagmatique de vente le 30 novembre 2002, dont le libellé créait une situation d'incertitude.
Cependant, ainsi qu'il a été jugé à l'égard des consorts [U] ce ne sont pas ces erreurs qui sont à l'origine du préjudice allégué par les époux [H], le surcoût d'un bien analogue aujourd'hui, le préjudice moral du fait de l'impossibilité d'acquérir un bien proche du domicile de leurs parents, la privation de jouissance du bien.
Le préjudice allégué par les époux [H] n'a pas de lien de causalité avec la faute de la société [K] [X].
-III) Sur l'action des consorts [U] contre la société [K] [X] :
Les consorts [U] demandent la condamnation de l'agent immobilier [K] [X] & associés , exerçant à l'enseigne MaxImmo à les relever et à garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à leur encontre.
En l'absence de condamnations à leur encontre, cette action est sans objet.
-IV) Sur la demande reconventionnelle de la société [K] [X] contre les consorts [U] :
La société [K] [X] demande sa commission d'agence de 15.245 € TTC aux consorts [U] puisque en définitive la vente a été réalisée.
La commission due par les vendeurs était prévue dans le mandat.
Par la suite, dans la promesse synallagmatique de vente du 4 juin 2002, une nouvelle convention a été passée, et il a été maintenu que la commission de 15.245 € était due par le vendeur.
Dans la mesure où le tribunal a dit la vente résultant de cette promesse synallagmatique de vente était parfaite et que sur cette base le locataire a préempté, le vendeur doit effectivement cette commission à l'agence.
-V) Sur la demande de la société [K] [X] contre l'assureur :
Cette demande de garantie est sans objet du fait de l'absence de condamnation de la société [K] [X].
La société LLOYD'S France Sas, qui n'est pas assureur, sera maintenue hors de cause.
-VI) Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Par équité, chaque partie conservera ses dépens et ses frais irrépétibles, de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Infirme le jugement rendu le 30 septembre 2009 par le tribunal de grande instance de Draguignan dans la procédure RG n°04/03944, entre les parties restées présentes en appel,
et statuant à nouveau,
Déboute les époux [H] de leurs demandes à l'égard des consorts [U] et de la société [K] [X] et associés, faute de lien de causalité entre le préjudice dont l'indemnisation est demandée avec les fautes commises,
Ordonne la mainlevée de l'inscription d'hypothèque prise par les consorts [H], en vertu d'une ordonnance sur requête rendue par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Bergerac du 20 novembre , sur le bien situé commune de Saint-Raphaël cadastré AV [Cadastre 6] appartenant aux consorts [U],
Dit sans objet la demande de garantie des consorts [U] à l'égard de la société [K] [X] et associés,
Condamne les consorts [U] à payer la somme de 15.245 € TTC à la société [K] [X] à titre de commission d'agence,
Confirme le jugement rendu le 30 septembre 2009 dans la procédure RG n°07/09053, par le tribunal de grande instance de Draguignan, sauf sur les dépens et les frais irrépétibles,
Dit que chaque partie conservera ses dépens, de première instance des deux procédures de première instance, et d'appel, et ses frais irrépétibles, des deux procédures de première instance, et d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
