COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 24 JUIN 2011
N° 2011/304
Rôle N° 09/11887
[R] [V]
C/
AFUL LES MAS DE GIGARO
Jacques [I]
[K] [E] épouse [I]
[P] [O]
Grosse délivrée
le :
à : la S.C.P. TOLLINCHI - PERRET-VIGNERON - BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI
la S.C.P. DE SAINT FERREOL - TOUBOUL
la S.C.P. BOTTAI-GEREUX-BOULAN
la S.C.P. BLANC-CHERFILS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 13 mai 2009 enregistré au répertoire général sous le n° 02/1699.
APPELANT
Monsieur [R] [V]
né le [Date naissance 1] 1941 à [Localité 6] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 12]
représenté par la S.C.P. TOLLINCHI VIGNERON TOLLINCHI, avoués à la Cour, assisté de Me Claire BILLARD-ROBIN, avocat au barreau de LYON
INTIMES
AFUL LES MAS DE GIGARO, [Localité 5] représentée par son syndic en exercice, le Cabinet Jacques REVEILLE, dont le siège est [Adresse 10], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié,
représentée par la S.C.P. BLANC CHERFILS, avoués à la Cour, ayant pour avocat la S.C.P. LABORDE & FOSSAT, avocats au barreau de DRAGUIGNAN
Monsieur Jacques [I], né le [Date naissance 3] 1946 à [Localité 11] ([Localité 9]), demeurant [Adresse 4]
Madame [K] [E] épouse [I], née le [Date naissance 2] 1945 à [Localité 7] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 4]
représentés par la S.C.P. DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour, assistée de l'Association SABATER GÉRARD SABATER ANNE, avocats au barreau de DRAGUIGNAN
Maître [P] [O], [Adresse 8]
mandataire judiciaire pris en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété lot n° 38 du MAS DE GIGARO
représenté par la S.C.P. BOTTAI GEREUX BOULAN, avoués à la Cour, ayant pour avocat le Cabinet DREVET, avocats au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 17 mai 2011 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président, et Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, chargés du rapport.
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Greffier lors des débats : Monsieur Alain VERNOINE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 juin 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat Rédacteur : Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 juin 2011.
Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Faits, prétentions et moyens des parties :
L'ensemble immobilier dénommé LES MAS DE GIGARO, situé à la [Localité 5] regroupe environ 400 propriétaires et est géré par une Association Foncière Urbaine Libre.
Le cahier des charges de cette association prévoit, en son article 10, l'interdiction pour les propriétaires de modifier l'aspect extérieur des constructions et celle d'édifier ou d'adjoindre toute construction sur leur terrain.
Le lot numéro 34 de cet ensemble immobilier est, lui-même, divisé en deux lots privatifs assortis de quotes parts de parties communes et soumis au régime de la copropriété. Le numéro 1 appartient à Monsieur [V] qui l'a acquis le 5 juin 1991 ; le lot numéro 2 appartient aux époux [I].
Selon un procès-verbal de constat d'huissier en date du 28 avril 1999, il a été relevé que Monsieur [V] avait réalisé divers travaux consistant, notamment, dans la construction de murs et dans la pose d'une grille.
Par acte du 6 mars 2002, et après qu'une mesure technique de constatation en référé ait été ordonnée sur les travaux réalisés par Monsieur [V], l'Association Foncière Urbaine Libre LES MAS DE GIGARO a fait assigner Monsieur [V] en démolition sous astreinte de divers travaux effectués en infraction avec le cahier des charges et à lui payer des dommages et intérêts.
Par ailleurs, une procédure correctionnelle était diligentée qui conduisait à un jugement du tribunal correctionnel du 17 mars 2003, partiellement réformé par la Cour d'Appel d'Aix qui le 15 février 2005, déclarait Monsieur [V] coupable d'infractions au plan d'occupation des sols et de construction sans permis par modification du volume en ce qui concerne la terrasse et la création de la pièce en sous-sol, le condamnait à une amende de 10.000 €, et ordonnait à sa charge la remise en état des lieux en ce qui concerne la terrasse et la construction de la pièce en sous-sol sous une astreinte de 75 € par jour de retard.
Par jugement avant dire droit du 30 avril 2008, le tribunal de grande instance de Draguignan a invité l'Association Foncière Urbaine Libre à mettre en cause le syndic de la copropriété existant sur le lot 34 et l'Association Foncière Urbaine Libre a alors fait appeler en cause Monsieur et Madame [I] ainsi que Me [O] désigné administrateur provisoire de la copropriété constituée par le lot 34.
Par un jugement postérieur, rendu le 13 mai 2009, le tribunal de Draguignan, statuant au fond, a :
- déclaré les demandes recevables,
- condamné Monsieur [V] à démolir la terrasse dans un délai de quatre mois à compter de la signification du jugement et sous une astreinte de 150 € par jour de retard,
- débouté chacune des parties du surplus de ses demandes,
- condamné Monsieur [V] à payer, par application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 3.000 € à l'Association Foncière Urbaine Libre, la somme de 1.000 € à Monsieur et Madame [I], la somme de 1.000 € à Me [O],
- condamné Monsieur [V] aux dépens en ce compris les procès-verbaux de constats et les frais d'expertise.
Par déclaration du 23 juin 2009, Monsieur [V] a relevé appel des deux jugements ainsi rendus.
Par conclusions déposées le 6 avril 2011, Monsieur [V] demande à la Cour de :
- déclarer son appel recevable et régulier et réformer les jugements attaqués,
- en conséquence,
- déclarer irrecevable l'action engagée par l'Association Foncière Urbaine Libre faute pour elle d'avoir été habilitée par son représentant légal ou par une autorisation préalable de l'assemblée générale,
- déclarer nulle l'action intentée par l'Association Foncière Urbaine Libre le 6 mars 2002 s'agissant de reproches concernant des travaux effectués sur le lot de copropriété numéro 34 faute d'avoir appelé en la cause le syndic de cette copropriété,
pour le cas où cette irrecevabilité ou cette nullité ne serait pas constatée,
- débouter l'Association Foncière Urbaine Libre de toutes ses demandes,
- dire que l'article L315-2-1 du code de l'urbanisme invalide les dispositions de l'article 10 du cahier des charges et que les seules règles applicables sont celles du plan d'occupation des sols et du code de l'urbanisme,
- dire que l'Association Foncière Urbaine Libre ne peut exiger l'accord préalable en assemblée générale ni l'accord des voisins pour les constructions bénéficiant d'autorisation administrative,
- subsidiairement, pour le cas où la cour confirmerait le jugement en ce qu'il a ordonné la démolition de la terrasse sous astreinte, dire que cette démolition sera suspendue si Monsieur [V] dépose effectivement dans les six mois du prononcé de l'arrêt le dossier administratif nécessaire à la réalisation d'une piscine,
- très subsidiairement, lui accorder un délai de 10 mois pour procéder à cette démolition le temps pour lui d'obtenir les autorisations administratives de construction de la piscine,
- condamner l'Association Foncière Urbaine Libre LES MAS DE GIGARO à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, celle de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- si la Cour l'estimait nécessaire, ordonner un transport sur les lieux,
- dispenser Monsieur [V] de toutes sommes pouvant être allouées aux époux [I] et à Me [O],
- condamner l'Association Foncière Urbaine Libre aux entiers dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de Me Tollinchi, avoué, dépens qui comprendront les dépens du référé et les frais d'expertise.
Par conclusions déposées le 6 janvier 2010, Monsieur et Madame [I] demandent à la Cour de :
- confirmer le jugement du 13 mai 2009,
- condamner la partie succombante à leur régler la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, distraits au profit de la S.C.P. de Saint-Ferréol Touboul, avoués.
Par conclusions déposées le 27 mai 2010, Me [O], désigné en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété, fait connaître qu'il s'en rapporte à justice et sollicite la condamnation de tout contestant au paiement d'une indemnité de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens, distraits au profit de la S.C.P. Bottai Gereux Boulan, avoués.
Par conclusions déposées le 4 mars 2010, l'Association Foncière Urbaine Libre LES MAS DE GIGARO demande à la Cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré l'assignation recevable et condamner Monsieur [V] à démolir la terrasse,
- réformer le jugement pour le reste,
- condamner Monsieur [V] à démolir les autres constructions édifiées en violation du cahier des charges, à savoir la loggia ayant agrandi le salon et le troisième niveau créé au sous-sol de la maison,
- le condamner à démolir ces ouvrages sous une astreinte définitive de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,
- le condamner à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts et celle de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la S.C.P. Blanc Cherfils, avoués.
L'ordonnance de clôture a été prise le 18 avril 2011.
MOTIFS
Sur la recevabilité de l'appel :
La recevabilité de l'appel n'est pas contestée ; rien au dossier ne conduit la Cour à le faire d'office. L'appel sera donc déclaré recevable.
Sur la régularité de l'action :
L'Association Foncière Urbaine Libre LES MAS DE GIGARO qui a pris l'initiative d'introduire l'action à l'encontre de Monsieur [V], est régie par ses propres statuts et ne peut être assimilé à un syndicat des copropriétaires soumis à la loi du 10 juillet 1965. Or aucune disposition des statuts de l'Association Foncière Urbaine Libre ne soumet l'exercice d'une action en justice à l'autorisation préalable de son assemblée générale. L'Association Foncière Urbaine Libre a les pouvoirs les plus étendus pour la réalisation de l'objet de l'association et aucune autorisation de l'assemblée n'est donc nécessaire préalablement à l'exercice d'une action en justice.
Monsieur [V] prétend encore que l'action est irrecevable à raison du défaut d'assignation du syndic du lot 34. Il sera de ce chef retenu que l'action engagée vise Monsieur [V] en ce qu'il a réalisé des constructions prétendues illicites au regard des seules dispositions du cahier des charges de l'AFUL et qu'aucune demande n'a donc été formulée, de nature à intéresser le syndicat des copropriétaires, ce qui rend de toutes façons vain le moyen d'irrecevabilité ainsi soulevé ; qu'en toutes hypothèses et surabondamment, Me [O] est intervenu volontairement devant la cour d'appel en sa qualité d'administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires, suite à sa désignation par l'ordonnance du 22 avril 2010 et qu'il s'en rapporte à justice.
Les moyens de ces chefs seront donc rejetés.
L'action sera déclarée recevable.
Sur le fond :
L'Association Foncière Urbaine Libre demande la démolition de construction en invoquant la violation de l'article 10 du cahier des charges qui interdit formellement à tout propriétaire, afin que soit respectée l'harmonie du groupe d'habitations, d'apporter aucune modification à l'aspect extérieur des maisons, notamment par le remplacement du matériau d'origine par d'autres matériaux, par le changement des teintes, couleurs des enduits, tuiles, matériaux et d'édifier aucune construction complémentaire ou additionnelle, de caractère définitif ou provisoire, même s'il est autorisé par l'administration compétente ou même s'il en est dispensé.
En droit, plusieurs principes seront ci-dessous rappelés :
1/ Les dispositions sus citées du cahier des charges ont vocation à s'appliquer, même si l'Association Foncière Urbaine Libre a pu imposer pour certains copropriétaires la nécessité d'une autorisation préalable en assemblée générale, et même si ces assemblées générales ont pu autoriser certains à effectuer des constructions nouvelles ou complémentaires. Il appartenait en effet de ce point de vue à Monsieur [V] ou à tout autre de contester les résolutions ainsi prises et faute de l'avoir fait et de justifier que lui-même a demandé une autorisation dans les mêmes conditions qui lui aurait été refusée sans qu'il ne la conteste, il ne peut se prévaloir d'un abus de droit à son égard.
Il n'est par ailleurs pas démontré que ces règles aient fait l'objet d'une quelconque modification et il sera de ce chef retenu d'une part, que l'assemblée générale de 1990 invoquée de ce chef par Monsieur [V] n'est en toute hypothèse pas produite et d'autre part que, Monsieur [V] reconnaît en même temps que s'il avait été alors voté l'autorisation de contacter un notaire pour modifier le cahier des charges, aucun 'projet de modification du cahier des charges n'a en définitive jamais été présenté à l'assemblée générale pas plus à l'époque qu'au jour d'aujourd'hui'.
2/ L'article L 3 15- 2 -1 du code de l'urbanisme, qui prévoit que les règles d'urbanisme contenues dans les documents d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de 10 années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir sauf au cas ou les colotis auraient décidé le maintien de ces règles, ne s'applique pas à l'espèce, dans la mesure où seules les règles d'urbanisme sont concernées par ce texte et non les règles contractuelles d'ordre privé du cahier des charges qui continuent à s'appliquer. Or, l'article 31 du cahier des charges précise expressément que les règles posées dans le cahier sont des règles d'intérêt privé et la nature des prescriptions de l'article 10 sus-citées ne permet de toute façon pas de considérer qu'il s'agit de règles d'urbanisme.
3/ Il sera enfin précisé qu'une autorisation administrative régularisant la situation de la construction est sans incidence sur l'interdiction telle que résultant du cahier des charges applicables à l'Association Foncière Urbaine Libre LES MAS DE GIGARO.
Il résulte par ailleurs des observations et conclusions du constatant désigné en référé que plusieurs types de travaux ont été réalisés dans la propriété de Monsieur [V]. Le constatant cite en effet :
- la création d'une porte basse en zone est du pignon nord donnant accès à une sorte de débarras, avec un mur en aile faisant soutènement de la petite fosse permettant l'accès au débarras en demi sous-sol,
- une extension du pignon sur l'ouest avec une terrasse couverte et fermée à l'ouest créant une surface habitable supplémentaire de 5 m²
- une extension d'environ 3 m sur 4 au-delà de cette façade ouest en sa partie sud soit une surface habitable de 10 m² ce qui représente au total un supplément habitable de 15 m² de terrasse à demi couverte
- enfin, l'aménagement de la terrasse nord au-delà du pignon nord couvrant le très important volume indiqué «perdu pour vide sanitaire».
La procédure pénale diligentée a donné lieu à un arrêt rendu par la cour d'appel d'Aix le 15 février 2005, qui a retenu que Monsieur [V] avait 'modifié le volume de la construction existante en agrandissant le salon par l'extension et la fermeture des murs latéraux de la terrasse' et qu'il avait 'créé une nouvelle pièce en sous-sol dont le percement a été rendu possible par le déblaiement du remblai, sol naturel qui était contre la maison, et qui de ce fait, modifie la hauteur de l'habitation par rapport audit sol naturel ce qui aboutit à ce que la maison d'habitation comporte désormais trois niveaux ; qu'il s'agit bien là de modification du volume de la construction nécessitant un permis de construire'.
L'arrêt l'a donc déclaré coupable de modification de volume par l'extension de la terrasse et la création d'une pièce supplémentaire en sous-sol ainsi que de la violation des articles UC 10- 1 et 2 du POS et Monsieur [V] a été condamné à une amende ainsi qu'à remettre en état d'origine, sous astreinte, la pièce du sous-sol ainsi que la terrasse.
Le procès-verbal dressé le 5 mai 1999 par l'argent de police municipale commissionné en matière d'urbanisme avait relevé qu'une fenêtre était murée, qu'une ouverture avait été modifiée et qu'une pièce de 5 m de long sur 2 m 50 de large avait été créée dans le sous-sol alors utilisé à usage de remise. Le procès-verbal dressé le 22 juillet 1999 relatait que des travaux étaient en cours et se poursuivaient notamment par la réalisation d'une terrasse surmontée de piliers, que la pièce en sous-sol précédemment relevée constituait un troisième niveau pour l'immeuble et qu'il existait des murs de soutènement.
Le procès-verbal de constat dressé le 12 décembre 2007 par l'agent de police commissionné en matière d'urbanisme pour vérifier la mise en conformité des lieux suite à l'arrêt de la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence retient que 'la terrasse, objet du jugement, a été remise en conformité', que 'l'ouverture dans le vide sanitaire a été murée et ne bénéficie d'aucun accès autre, créé ou existant'.
Il résulte de l'ensemble de ces éléments, et sans qu'il y ait lieu d'ordonner un transport sur les lieux, les pièces versées aux dossiers des parties étant suffisantes, que Monsieur [V] a bien contrevenu à l'article 10 du cahier des charges de l'Association Foncière Urbaine Libre lui interdisant d'apporter toute modification à l'aspect extérieur des maisons construites et de procéder à toute construction complémentaire ou additionnelle de caractère définitif ou provisoire. Il en résulte que le jugement critiqué doit être confirmé en ce qu'il a ordonné la démolition de la terrasse, mais qu'en l'état de l'ancienneté des constatations faites par la police municipale en 2007, et alors que le syndicat des copropriétaires démontre, par un constat d'huissier du 20 avril 2009, qu'un accès au vide sanitaire existe, le jugement doit, en revanche, être réformé en ce qu'il a rejeté la demande de remise en état de la pièce créée au sous-sol, tout accès à celle-ci devant, en effet, être supprimé dans les conditions ci-dessous définies au dispositif de l'arrêt. Aucun élément n'étant, en revanche, versé par L'AFUL sur une modification de la mise en conformité du 12 décembre 2007 relativement à la remise en état constatée de la partie couverte de la terrasse, la réformation de ce chef n'a pas lieu d'intervenir.
Il ne convient, enfin, pas d'accorder à Monsieur [V] un délai de 10 mois pour procéder à la démolition de la terrasse au regard d'un projet de construction de piscine qui à ce stade des débats, reste hypothétique.
Il est certain que l'AFUL LES MAS DE GIGARO a pris, seule, l'initiative d'appeler en la cause Monsieur et Madame [I] dont la présence aux débats n'était pas requise. Il n'y a dans ces conditions pas lieu de mettre à la charge de Monsieur [V] la condamnation à leur profit sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Seule l'AFUL LES MAS DE GIGARO devra leur verser, en équité, de ce chef la somme de 800 € pour les frais irrépétibles exposés devant le tribunal et celle supplémentaire de 700 € pour ceux exposés devant la Cour.
Il n'y a, en revanche, pas lieu de réformer le jugement en ses dispositions relatives à la condamnation au titre des frais irrépétibles au profit de Me [O], qui a été appelé aux débats à la demande du tribunal et relativement à une action ayant consacré la succombance de Monsieur [V] dans des conditions que Me [O] était intéressé à connaître même si le syndicat n'était pas concerné par les demandes de démolition seulement formées contre Monsieur [V] sur le fondement du non-respect du cahier des charges de l'AFUL. Monsieur [V] devra de ce chef lui verser la somme supplémentaire de 700 € pour les frais exposés en appel.
À l'égard de l'Association Foncière Urbaine Libre LES MAS DE GIGARO, Monsieur [V], qui succombe sur l'essentiel de ses prétentions, devra lui verser, en équité, la somme supplémentaire de 1.200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. Aucun autre préjudice n'étant justifié que celui indemnisé au titre des frais de procédure, la demande en dommages et intérêts de l'AFUL sera rejetée.
En raison de sa succombance essentielle, Monsieur [V] supportera les dépens de la procédure d'appel et sera débouté des demandes qu'il a lui-même formées par application de l'article 700 du code de procédure civile et en dommages et intérêts pour procédure abusive.
PAR CES MOTIFS,
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Reçoit l'appel,
Confirme le jugement en ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de démolition relative au troisième niveau créé dans le sous-sol de la maison et en ses dispositions relatives à la condamnation prononcée au profit de Monsieur et Madame [I] au titre des frais irrépétibles et statuant à nouveau de ces chefs :
Condamne Monsieur [V] à démolir le troisième niveau créé au sous-sol de la maison et ce sous la même astreinte de 150 € que celles prononcée par le tribunal en ce qui concerne la démolition de la terrasse à compter de la signification du présent arrêt,
Condamne l'Association Foncière Urbaine Libre LES MAS DE GIGARO à payer à Monsieur et Madame [I] la somme de 800 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Y ajoutant :
Condamne Monsieur [V] à payer à l'Association Foncière Urbaine Libre LES MAS DE GIGARO la somme de 1.200 € et à Me HUERTAS la somme de 700 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne l'Association Foncière Urbaine Libre LES MAS DE GIGARO à payer à Monsieur et Madame [I] la somme de 700 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les demandes plus amples des parties,
Condamne Monsieur [V] à supporter dépens de la procédure d'appel distraits au profit des S.C.P. Blanc Cherfils, de Saint-Ferréol Touboul, Bottai Gereux Boulan, avoués.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
S. AUDOUBERTJ-P. ASTIER
