COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 24 JUIN 2011
N° 2011/311
Rôle N° 09/21548
[D] [H]
S.C.P. TEVA
C/
Syndicat des Copropriétaires
IMMEUBLE LA LOMBARDE
[J] [I]
Grosse délivrée
le :
à :la S.C.P. MAYNARD - SIMONI
la S.C.P. GIACOMETTI - DESOMBRE
la S.C.P. LATIL - PENARROYA-LATIL - ALLIGIER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 16 novembre 2009 enregistré au répertoire général sous le n° 04/1909.
APPELANTS
Monsieur [D] [H] [Adresse 8], exploitant commercial à l'enseigne MAGIC SNOW
S.C.P. TEVA, [Adresse 7] représentée en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité au siège social,
représentés par la S.C.P. MAYNARD SIMONI, avoués à la Cour, plaidant par Me Agnès ELBAZ, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Syndicat des Copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice,
représenté par la S.C.P. GIACOMETTI DESOMBRE, avoués à la Cour, plaidant par Me Pierre COGUYEC, avocat au barreau de NICE
Monsieur [J] [I]
né le [Date naissance 1] 1942 à [Localité 9], demeurant [Adresse 6]
représenté par la S.C.P. LATIL - PENARROYA-LATIL - ALLIGIER, avoués à la Cour, plaidant par Me Bernard BENSA, avocat au barreau de NICE substitué par Me Olivier FAUCHEUR, avocat au barreau de NICE
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COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 19 mai 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur André FORTIN, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Agnès BUCQUET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 juin 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat Rédacteur : Monsieur André FORTIN, Conseiller
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 juin 2011,
Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
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La S.C.P. 'TEVA' est propriétaire des lots N° [Cadastre 2] et [Cadastre 3] de l'immeuble en copropriété dénommé '[Adresse 8]' situé à '[Adresse 8]", pour les avoir acquis selon acte du 17 février 2000. Ces lots étaient antérieurement occupés par un pressing. Elle a donné ces lots à bail à Monsieur [D] [H] exploitant un magasin d'articles et vêtements de ski sous l'enseigne 'Magic Snow'. À l'état descriptif de division, il est indiqué que le lot 17 consiste en un local à usage autre que l'habitation, avec WC et un garage.
Lors d'une assemblée générale des copropriétaires réunie le 17 décembre 2003, a été votée une résolution N° 17 autorisant le syndic à l'effet d'entreprendre les procédures nécessaires au respect du règlement de copropriété et mettre fin à l'occupation commerciale du garage figurant au lot N° 17.
Par exploits délivrés les 8 et 15 mars 2004, le syndicat des copropriétaires 'La Lombarde' à donc fait délivrer à la S.C.P. 'TEVA' et Monsieur [D] [H] assignations à comparaître devant le Tribunal de grande instance de Nice pour les voir condamner in solidum et sous astreinte à effectuer les travaux nécessaires pour la remise en conformité du lot N° 17 avec son affectation de garage, cependant que, par exploit délivré le 2 avril 2004, la S.C.P. 'TEVA' faisait assigner le syndicat des copropriétaires 'La Lombarde' pour voir annuler l'assemblée générale du 17 décembre 2003 et, à titre subsidiaire la résolution N° 17 de cette assemblée.
Ces deux procédures ayant été jointes, Monsieur [J] [I], propriétaire des lots N° [Cadastre 4] et [Cadastre 5] voisins où est exercée le même commerce que dans les lots N° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], étant intervenu volontairement à l'instance au soutien des prétentions du syndicat des copropriétaires 'La Lombarde', la S.C.P. 'TEVA' et Monsieur [D] [H] ayant soulevé l'irrecevabilité de cette intervention volontaire et s'étant opposés aux demandes, par jugement prononcé le 16 novembre 2009, après qu'un premier jugement ait reçu l'intervention volontaire de Monsieur [D] [H], le Tribunal de grande instance de Nice :
- déboutait la S.C.P. 'TEVA' et Monsieur [D] [H] de leur demande d'annulation, tant sur la forme qu'au fond, de l'assemblée générale du 10 décembre 2004,
- les déboutait de leur demande d'annulation de la résolution N° 17 de cette assemblée,
- disait que le changement d'affectation du lot N° 17 était contraire aux prescriptions du règlement intérieur de la copropriété '[Adresse 8], créant une situation nuisible à la sécurité et à la tranquillité des autres copropriétaires,
- condamnait in solidum la S.C.P. 'TEVA' et Monsieur [D] [H] à effectuer les travaux nécessaires pour la remise en conformité du lot N° 17 avec l'affectation définie par le règlement de copropriété, sous astreinte de 150€ par jour de retard en cas de non-exécution à l'expiration d'un délai de 15 jours à compter de la signification de son jugement,
- ordonnait l'exécution provisoire,
- disait n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamnait in solidum la S.C.P. 'TEVA' et Monsieur [D] [H] aux dépens.
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Par déclaration au greffe de la présente Cour le 30 novembre 2009, la S.C.P. 'TEVA' et Monsieur [D] [H] ont interjeté appel de ce jugement prononcé le 16 novembre 2009 par le Tribunal de grande instance de Nice.
Ils entendent :
- qu'au principal l'action engagée par le syndicat des copropriétaires 'La Lombarde' et Monsieur [J] [I] soit déclarée éteinte par l'effet de la prescription,
- que le jugement entrepris soit infirmé,
- que les intimés soient déboutés de toutes leurs autres demandes,
- que soit annulée l'assemblée générale du 10 décembre 2004 et notamment la résolution N° 17, tant par vice de forme que de fond,
- qu'il soit donné acte à la S.C.P. 'TEVA' de ce qu'en l'absence de toute notification du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 novembre 2007, plus particulièrement la résolution N° 18, les délais de contestation n'ont pas couru, que par suite la décision n'est pas définitive et qu'elle a exercé cette action selon exploit du 17 mai 2011,
- que les intimés soient condamnés solidairement à lui payer la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel.
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Le syndicat des copropriétaires 'La Lombarde' demande à la Cour :
- de confirmer le jugement entrepris,
- de dire, en toute hypothèse, que la demande en justice de remise en état conforme du lot N° 17 a été définitivement votée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 novembre 2007,
- de condamner in solidum les appelants à lui payer la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- de les condamner avec la même solidarité aux dépens d'appel.
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Monsieur [J] [I] demande à la Cour :
- de confirmer le jugement entrepris,
- de débouter la S.C.P. 'TEVA' et Monsieur [D] [H] de toutes leurs demandes,
- de les condamner à lui payer la somme de 5.000 € en raison de leur mauvaise foi et de leur résistance abusive,
- de les condamner encore, in solidum, à lui payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
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À la demande des parties, l'ordonnance de clôture prononcée le 19 avril 2011 a été révoquée, les conclusions et pièces déposées, signifiées et communiquées postérieurement ont été intégrées à la procédure et celle-ci a été derechef clôturée, avant tout débat.
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MOTIFS DE LA DÉCISION
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Vu les moyens articulés par les parties au soutien de leurs prétentions,
1/ Attendu que la S.C.P. 'TEVA' qui demande que soit annulée l'assemblée générale du 10 décembre 2004 ne fait plus valoir, en appel, au soutien de cette prétention, les moyens dont le premier juge avait fait litière en première instance ;
Et attendu que c'est par des motifs pertinents que la Cour reprend expressément, que ce premier juge avait rejeté cette demande tendant à l'annulation en son entier de l'assemblée contestée ;
Attendu, ainsi, qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la S.C.P. 'TEVA' et Monsieur [D] [H] de leur demande d'annulation, tant sur la forme qu'au fond, de l'assemblée générale du 10 décembre 2004 ;
2/ Attendu que le syndicat des copropriétaires 'La Lombarde' ne démontrant pas, par la justification de la notification régulière du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 29 novembre 2007 à la S.C.P. 'TEVA', notification qui seule fait courir le délai de recours de l'article 42 de la Loi du 10 juillet 1965, que, comme il le soutient, la demande en justice de remise en état conforme du lot N° 17 a été définitivement votée lors de cette assemblée, il y a lieu d'écarter ce moyen, inopérant ;
3/ Attendu que, pour prétendre, pour la première fois en appel, sur le fondement de l'article 42 de la Loi du 10 juillet 1965, à la prescription de l'action du syndicat des copropriétaires, la S.C.P. 'TEVA' et Monsieur [D] [H] soutiennent que le changement de l'affectation de la partie du local constituant le lot N° [Cadastre 2], partie, aux termes du règlement de copropriété à usage de garage, serait intervenu depuis plus de dix ans ;
Attendu qu'à l'appui de cette prétention, étant observé qu'il leur incombe de rapporter la preuve de la prescription, ils soumettent aux débats tout d'abord une attestation de leur vendeur qui se contente de faire état de deux ouvertures principales (une sur la galerie marchande, une sur l'extérieur) depuis l'origine, ce qui ne caractérise pas le changement d'affectation, un garage bénéficiant logiquement d'une ouverture (sur l'extérieur...), ensuite un état des biens du propriétaire d'alors au 1er mars 1990 qui fait état d'un local à usage de pressing pour une superficie de 86m², ce qui n'est pas contesté en tant qu'usage général du local mais ne contredit nullement l'existence partielle d'un garage, en troisième lieu un métrage loi Carrez qui date de moins de dix ans avant l'introduction de l'instance et ne présente donc aucun intérêt, et enfin un procès-verbal d'assemblée générale du 16 novembre 1993 au cours de laquelle le propriétaire du lot litigieux avait demandé la démolition de deux marches dans la coursive extérieure à l'immeuble à côté du garage de la gendarmerie ;
Attendu, cependant, que cette mention de l'assemblée générale du 16 novembre 1993 qui n'est accréditée par aucun autre élément, apparaît imprécise (largeur des marches, lieu exact') et inconsistante (la suppression des marches pourrait avoir été de nature à permettre l'usage des lieux à titre de garage conformément au règlement de copropriété...), en sorte qu'elle ne saurait être de nature à démontrer que le garage n'avait pas matériellement cette affectation à cette date ;
Et attendu qu'il doit être observé que la destination du garage de cette partie du lot 17, affirmée par le règlement de copropriété, est reprise par l'acte d'acquisition de la S.C.P. 'TEVA' du 17 février 2000...
Attendu, ainsi, que la prescription invoquée par la S.C.P. 'TEVA' et Monsieur [D] [H] n'est pas démontrée et qu'il y a lieu en conséquence de rejeter cette fin de non-recevoir ;
4/ Attendu que s'il convient de ne point confondre, au visa des articles 8 et 9 de la Loi du 10 juillet 1965, la destination de l'immeuble avec la destination des parties privatives, en sorte que pourrait commettre un abus de majorité l'assemblée générale qui refuserait une modification de la destination des parties privatives qui n'aurait aucun effet sur la destination de l'immeuble ni sur les droits des autres copropriétaires, il n'en demeure pas moins que toute modification de la destination des parties privatives telle qu'elle résulte du règlement de copropriété qui peut avoir un effet sur la destination de l'immeuble, son aspect où son usage, ou de manière générale sur les droits des autres copropriétaires, doit être soumise à l'examen préalable de l'assemblée générale des copropriétaires ;
Et attendu que la transformation d'une partie d'un local dévolue à l'usage de garage, en local de vente et d'exposition avec occupation par la clientèle, est de nature, à tout le moins, à influer sur les droits des autres copropriétaires, un magasin ne pouvant être assimilé, ne serait-ce qu'au regard du calcul des tantièmes affectant chaque lot, à un garage ;
Et attendu que cette seule circonstance que la S.C.P. 'TEVA' a modifié, par divers travaux, la destination de la partie de son local constituant, selon le règlement de copropriété, un garage, sans en avoir demandé l'autorisation à l'assemblée générale des copropriétaires, suffit à justifier la demande de ce syndicat des copropriétaires aux fins de remise des lieux en leur état initial de simple garage avec l'accès correspondant ;
Attendu, en conséquence, qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris, sauf à dire que l'astreinte qu'il prononce commencera à courir à compter du trentième jour suivant la signification du présent arrêt ;
5/ Attendu que Monsieur [J] [I] ne justifiant, au soutien de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive, d'aucun préjudice établi autre que celui, purement procédural, qui a vocation à être indemnisé par l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, il y a lieu de rejeter cette demande ;
Vu cependant les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
STATUANT PUBLIQUEMENT, CONTRADICTOIREMENT, EN MATIÈRE CIVILE ET EN DERNIER RESSORT,
Reçoit l'appel,
Confirme le jugement prononcé le 16 novembre 2009 par le Tribunal de grande instance de Nice,
Dit toutefois que l'astreinte qu'il prononce ne commencera à courir qu'à compter du trentième jour suivant la signification du présent arrêt,
Condamne la S.C.P. 'TEVA' et Monsieur [D] [H], in solidum, à payer :
- au syndicat des copropriétaires 'La Lombarde' la somme de 3.500 €,
- à Monsieur [J] [I] celle de 1.000 €,
le tout en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne cependant encore, in solidum, la S.C.P. 'TEVA' et Monsieur [D] [H] aux dépens d'appel, en ordonne distraction au profit des S.C.P. GIACOMETTI - DESOMBRE et LATIL - PENARROYA-LATIL - ALLIGIER, avoués, sur leur affirmation d'en avoir fait l'avance.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
S. AUDOUBERTJ-P. ASTIER
