COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 13 JUILLET 2011
MN
N° 2011/ 460
Rôle N° 10/15875
[P] [G]
[H] [V]
S.C.I. LES OLIVIERS
C/
[S] [I]
Grosse délivrée
le :
à :la SCP ERMENEUX CHAMPLY-LEVAIQUE
la SCP JOURDAN - WATTECAMPS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 13 Juillet 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 08/9265.
APPELANTS
Madame [P] [G]
née le [Date naissance 4] 1943 à [Localité 11],
demeurant [Adresse 10]
Monsieur [H] [V]
né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 17],
demeurant [Adresse 6]
S.C.I. LES OLIVIERS,
[Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
Représentés tous les trois par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avoués à la Cour,
Assistés de Me MARY de la SCP MARY & PAULUS, avocats au barreau de NICE.
INTIMEE
Madame [S] [I]
née le [Date naissance 3] 1952 à [Localité 9],
demeurant [Adresse 8]
Représentée par la SCP JOURDAN - WATTECAMPS, avoués à la Cour,
Assistée de Me NOURRIT de la SCP NOURRIT VINCIGUERA NOURRIT, avocats au barreau de DRAGUIGNAN.
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Avril 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Monsieur Michel NAGET, Conseiller
Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 01 Juin 2011 et qu'à cette date le délibéré par mise à disposition au greffe était prorogé au 09 juin 2011, puis au 13 juillet 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 juillet 2011,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Sylvie AUDOUBERTgreffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE,
Suivant acte sous seing privé en date du 26 juin 1999, Madame [R] [C] veuve [I] a vendu, sous condition suspensive à Madame [P] [G] deux parcelles, de 42,49 ares et de 40 ares, à détacher d'un fonds plus grand, situé [Adresse 15], et dont elle désirait conserver une partie. Pour parfaire cette opération, les parties ont encore signé, le 11 septembre 1999, deux promesses synallagmatiques de vente au prix de 250.000,00 francs chacune. Deux questions, cependant, restaient à régler :
-la délimitation de ces terrains, qui devait faire l'objet d'un document d'arpentage, à établir ultérieurement,
-la constitution d'une servitude de passage que Madame [C] devait consentir sur le terrain dont elle conservait la propriété, et qui devait permettre la desserte des deux parcelles vendues.
La signature de l'acte authentique, qui devait intervenir le 10 janvier 2000, au plus tard, puis le 31 mai 2000 a cependant été sans cesse retardée, bien qu'un document d'arpentage et de détachement eût été établi le 11 mai 2000.
Par jugement en date du 21 novembre 2000, le Tribunal de Grande Instance de Draguignan a, sur la demande de Madame [G], constaté que la vente concernant les deux parcelles [Cadastre 12] et [Cadastre 5] était parfaite, et pris acte de la création d'une servitude de passage sur la parcelle [Cadastre 13]. Il a d'autre part pris acte de ce que le problème du désenclavement serait résolu directement par Madame [G] et ordonné la publication de sa décision, à la conservation des hypothèques, avec le plan établi par Madame [F] géomètre le 11 mai 2000.
Sur l'appel de Madame [G], la section B de la Quatrième chambre de la Cour a, par arrêt du 4 avril 2004, confirmé ce jugement, sur l'essentiel, ne le réformant partiellement, qu'en ce qu'il a été précisé que Madame [C] Veuve [I] n'avait aucune obligation contractuelle d'assurer le désenclavement des deux parcelles cédées à Madame [G] sur les propriétés voisines, cette dernière devant en faire son affaire personnelle. Madame [G] a été condamnée à payer des intérêts compensatoires au taux légal sur la somme de 76.224,51 euros, représentant le prix de vente des deux terrains, à compter du 21 novembre 2001, date du jugement, en réparation du préjudice subi par suite du défaut de versement du prix de vente, et de l'immobilisation des dits terrains. Enfin, elle a été condamnée aux dépens, outre la somme de 1.500,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Cet arrêt a en outre constaté l'intervention de Monsieur [V] et de la SCI LES OLIVIERS, que Madame [G] s'étaient substitués pour l'acquisition des deux parcelles en litige, conformément à ce qui était prévu par une clause des promesses de vente. Mais il a surtout été décidé que l'acte de vente devrait être passé par devant notaire.
Une nouvelle procédure, introduite par Madame [G] devant le Juge de l'exécution, et qui a donné lieu à un jugement du 3 mai 2005, puis le décès de Madame [C], intervenu entre temps le 29 avril 2005, ont retardé la rédaction des projets d'acte de vente par le notaire jusqu'au 7 février 2006, époque à laquelle un nouveau litige s'est élevé entre les parties, à propos du décompte des intérêts. Mais entre temps, est un intervenu un plan local d'urbanisme, voté le 27 janvier 2006, et mis à exécution le 14 mars 2006, par lequel les deux parcelles [Cadastre 14] et [Cadastre 7] de la section A, [Adresse 15], sont devenues inconstructibles (il est à noter que le numéraux cadastraux de ces parcelles avaient changé entre temps).
Par acte du 5 et 9 juillet 2007, Madame [S] [I], héritière de la venderesse a fait délivrer sommation à Monsieur [V] et à Madame [G] d'avoir à comparaître le 12 juillet 2007, par devant le notaire chargé de dresser les actes de vente. Il résulte du procès verbal de carence dressé par ledit notaire, que les acquéreurs n'ont pas comparu.
C'est dans ces conditions que Madame [I] a, suivant assignation du 5 novembre 2008, introduit, devant le Tribunal de Grande Instance de Draguignan, une demande dirigée contre Madame [G], Monsieur [V] et la SCI LES OLIVIERS, en résolution de la vente, et en payement de dommages-intérêts, en expliquant, par ailleurs, que la SCI LES OLIVIERS n'avait pas d'existence légale, n'ayant jamais été immatriculée au Registre du Commerce .
Elle réclamait ainsi à Monsieur [V] et à Madame [G] :
-la somme de 20.000,00 euros à titre de dommages-intérêts,
-celle de 10.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement en date du 13 juillet 2010, le Tribunal a déclaré la SCI LES OLIVIERS recevables en son intervention volontaire et a prononcé la résolution de la vente intervenue entre les parties selon promesse de vente du 11 septembre 1999, constatée par jugement du 21 novembre 2010, confirmé par arrêt de cette cour d'appel en date du 4 mai 2004.
Madame [I] a été déboutée de toutes ses autres prétentions.
Madame [G], Monsieur [V] et la SCI LES OLIVIERS ont été condamnés in solidum à payer à Madame [I] la somme de 3.000,00 euros à titre d'indemnité allouée en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance.
Madame [G], Monsieur [V] et la SCI LES OLIVIERS ont relevé appel de cette décision, suivant déclaration reçue au Greffe de la Cour le 24 août 2010.
Par conclusions du 25 mars 2011, ils en demandent l'infirmation et concluent à ce qu'il soit '... constaté que la venderesse n'est par en mesure de vendre le bien qu'elle s'était engagée à vendre, à savoir des parcelles de terre constructibles', et à ce que la résolution de la vente soit prononcée.
Ils sollicitent la condamnation de Madame [G] à leur restituer le 'dépôt de garantie' de 7.622,45 euros, toujours détenue par Maître [W] notaire, et à leur payer :
-la somme de 320.000,00 euros à titre de dommages-intérêts,
-celle de 50.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Madame [S] [I] a conclu à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente mais elle demande que cette résolution intervienne aux torts des acquéreurs, auxquels elle réclame la somme de 20.000,00 euros à titre de dommages-intérêts et celle de 4.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle demande également qu'il soit constaté que la SCI LES OLIVIERS n'avait pas d'existence légale à la date à laquelle a été rendu l'arrêt du 4 mai 2004.
M O T I F S,
Il convient de constater que les conclusions des parties concordent à demander la résolution de la vente objet du litige, et ne divergent que sur les torts de cette résolution, les appelants ayant fait valoir que Madame [I] se trouvait dans l'impossibilité d'exécuter cette vente, tandis que Madame [I] soutient que l'inexécution de la vente ne serait imputable qu'au mauvais vouloir des acquéreurs. Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a prononcé cette résolution, le litige ne portant plus, désormais que sur un contentieux de l'indemnisation, les parties se rejetant mutuellement la responsabilité de l'inexécution du contrat.
Il convient de constater, en premier lieu, que Madame [G] et Monsieur [V] ruinent leur propre argumentation en précisant, dans leurs dernières écritures que la délibération en date du 27 janvier 2006, qui avait approuvé le PLU dont résulte le classement des terrains vendus en zone non constructible aurait été annulé par un jugement du Tribunal Administratif de Nice en date du 24 septembre 2009, avec cette conséquence que l'ancien plan d'occupation des sols approuvé le 21 juillet 1993 et modifié le 19 décembre 2001 se trouvait de nouveau applicable, la commune des Arcs ayant décidé de ne pas exercer de recours.
C'est à juste titre que le jugement énonce que la vente, avait d'ores et déjà été constatée par le jugement en date du 21 novembre 2000, en ses dispositions confirmées par l'arrêt du 4 avril 2004, qu'elle était donc parfaite et définitive, 'aucune condition n'ayant par ailleurs été convenue entre les parties, relativement à la constructibilité des parcelles'. Il n'était donc plus possible aux acquéreurs de revenir sur le consentement, motif pris d'une modification de la réglementation d'urbanisme intervenue entre temps, ni de prétendre que l'exécution de la convention serait devenue impossible.
C'est également à juste titre que le Tribunal a constaté la carence de Madame [G] et celle de Monsieur [V] et de la SCI LES OLIVIERS, ceux-ci ayant multiplié les difficultés, alors même que par trois fois, le Tribunal, puis la Cour, puis le Juge de l'Exécution avaient constaté qu'aucun obstacle ne s'opposaient à ce que la vente puisse avoir lieu.
Le jugement entrepris doit donc être confirmé sur ce point.
En ce qui concerne les dommages-intérêts réclamés par Madame [I], le Tribunal, a estimé que son préjudice avait reçu sa juste réparation du fait de la condamnation de Madame [G] au payement d'intérêt compensatoire, à compter du 21 novembre 2001, sur le prix global de 76.224,51 euros. Il convient de confirmer le jugement entrepris sur ce point, d'autant que cette condamnation est appelée à se prolonger jusqu'à la date du payement effectif des dits intérêts.
En revanche, les appelants seront condamnés aux dépens d'appel ainsi qu'au payement d'une nouvelle indemnité de 3.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et qui s'ajoutera à celle à laquelle ils ont déjà été condamné par les premiers juges.
La Cour constate que par lettre du 23 mai 2004, Maître [A], notaire à [Localité 16], a, pour le compte de Madame [G], versé à Maître [W], notaire de Madame [C], versé une somme de 7.622,45 euros, laquelle, à défaut de toute précision sur la nature de ce versement, et en l'absence de dispositions contractuelles relatives à un quelconque 'dépôt de garantie', doit être considérée comme un acompte. C'est donc à juste titre que Madame [G] en réclame la restitution, puisque la vente des deux terrains est résolue, sans qu'il y ait matière à l'application d'une quelconque clause pénale, ni d'autre sanction civile de cette nature.
Il convient de rappeler par ailleurs, que deux sommes de 1.000 francs soit 2.000 francs (304,90 €)ont été versées à la signature des deux promesses de vente, et doivent être pareillement remboursées.
PAR CES MOTIFS,
La Cour,
Statuant en audience publique et par arrêt contradictoire, mis à disposition au Greffe,
Déclare Madame [P] [G], Monsieur [H] [V] et la SCI LES OLIVIER recevables mais mal fondés en leur appel du jugement rendu le 13 juillet 2010 par le Tribunal de Grande Instance de Draguignan.
Confirme, en conséquence le dit jugement en toutes ses dispositions.
Y ajoutant,
Dit que la somme de 7.622,45 euros (sept mille six cent vingt-deux euros et quarante-cinq centimes), versée le 23 mai 2004, à titre d'acompte par Madame [G] doit lui être remboursée, et, en tant que de besoin, condamne Madame [I] [S] à effectuer ce remboursement, ainsi que celui des 304,90 € versés lors des promesses de vente.
Condamne in solidum Madame [G], Monsieur [V] et la SCI LES OLIVIERS à payer à Madame [S] [I] la somme de 3.000,00 euros (trois mille euros) à titre d'indemnité allouée en application de l'article 700 du code de procédure civile, et qui s'ajoutera à celle à laquelle ils ont déjà été condamnés en première instance.
Les condamne aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du même code.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
