COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 09 SEPTEMBRE 2011
N° 2011/348
Rôle N° 09/12677
[W] [C]
C/
[F] [Y]
[O] [B]
[D] [S]
Grosse délivrée
le :
à :la S.C.P. LIBERAS - BUVAT - MICHOTEY
la S.C.P. DE SAINT FERREOL - TOUBOUL
la S.C.P. COHEN-GUEDJ
la S.C.P. BLANC-CHERFILS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 11 juin 2009 enregistré au répertoire général sous le n° 06/11094.
APPELANT
Monsieur [W] [C]
né le [Date naissance 3] 1943 à [Localité 9] (GUINÉE), demeurant [Adresse 8]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 09/012611 du 02/12/2009 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX EN PROVENCE)
représenté par la S.C.P. LIBERAS BUVAT MICHOTEY, avoués à la Cour, Plaidant par Me Mélanie ROBIN, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Monsieur [F] [Y]
né le [Date naissance 6] 1948 à [Localité 10], demeurant [Adresse 4]
représenté par la S.C.P. DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour, Ayant Me Philippe PIETTE, avocat au barreau de MARSEILLE
Monsieur [O] [B]
né le [Date naissance 2] 1959 à [Localité 11], demeurant [Adresse 7]
représenté par la S.C.P. COHEN GUEDJ, avoués à la Cour, plaidant par la SELARL CARISSIMI A. - D'JOURNO.T - PROVANSAL. A, avocats au barreau de MARSEILLE
Monsieur [D] [S]
né le [Date naissance 1] 1980 à [Localité 13] (MAROC), demeurant [Adresse 5]
représenté par la S.C.P. BLANC CHERFILS, avoués à la Cour, plaidant par Me Jean-Michel LOMBARD, avocat au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 14 juin 2011 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président, et Monsieur André FORTIN, Conseiller,
Monsieur André FORTIN, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 septembre 2011.
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat Rédacteur : Monsieur André FORTIN, Conseiller
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 septembre 2011.
Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
***
Au terme d'un contrat conclu le 24 juillet 2001 avec effet au 1er août 2001, Monsieur [F] [Y] a donné à bail à Monsieur [W] [C] et Madame qui n'est pas autrement identifiée, un appartement situé à [Adresse 12]. Ce bail, conclu pour une durée initiale de trois ans, a été renouvelé tacitement à son échéance le 31 juillet 2004.
En l'état d'un compromis de vente de cet appartement à Monsieur [D] [S] établi le 27 septembre 2005 sous, notamment, la condition suspensive relative au droit de préemption du locataire, maître [H] [Z], notaire, a informé, par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 octobre 2005 (revenue avec la mention 'non réclamée'), Monsieur et Madame [C] de ce que leur bailleur avait trouvé un acquéreur pour l'appartement dont ils étaient locataires moyennant le prix de 55.000€ outre les frais notariés et leur a notifié en conséquence congé avec offre d'achat pour la fin du bail soit le 31 juillet 2007.
Par acte d'huissier délivré le 31 octobre 2005, Monsieur [F] [Y] a signifié à Monsieur [W] [C] un congé pour vendre l'appartement au prix de 55.000€ à la date d'échéance du 1er juillet 2007.
Par courrier du 13 décembre 2005, Monsieur [W] [C] a écrit à maître [H] [Z] en lui indiquant 'par la présente je me porte acquéreur de l'appartement que Monsieur [Y] me loue pour la somme de 55.000€ comme décrit dans votre notification du 31 octobre.
Par courrier du 14 décembre 2005, maître [H] [Z] a indiqué à Monsieur [W] [C] qu'elle avait bien noté qu'il se portait acquéreur de l'appartement, puis, le 28 décembre 2005, elle lui demandait de l'aviser de ce qu'il avait reçu son offre de prêt.
Par acte authentique reçu par maître [O] [B], notaire, le 17 février 2006, Monsieur [F] [Y] a vendu l'appartement en question à Monsieur [D] [S].
Monsieur [W] [C] ayant contesté cette vente par courrier du 22 mars 2006, Monsieur [F] [Y] lui indiquait le 11 avril 2006 qu'en l'état de sa carence c'était à bon droit qu'il avait conclu la vente avec Monsieur [D] [S].
Dès lors, par exploits délivrés les 11 et 16 octobre 2006, Monsieur [W] [C] a fait assigner Monsieur [F] [Y] et Monsieur [D] [S], à comparaître devant le Tribunal de grande instance de Marseille pour voir prononcer la nullité de la vente et voir condamner le premier sous astreinte à signer l'acte de vente à son profit, outre condamnation solidaire des deux requis à réparer le préjudice subi.
Par la suite, Monsieur [F] [Y] a appelé en la cause maître [O] [B]
en sa qualité de notaire ayant passé l'acte de vente litigieux.
Monsieur [D] [S] ayant soulevé l'irrecevabilité de l'action, conclu à titre subsidiaire au débouté et formulé une demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, les autres défendeurs s'étant opposés aux demandes et Monsieur [F] [Y] ayant au surplus formulé une demande reconventionnelle en paiement de loyers arriérés, par jugement prononcé le 11 juin 2009, le Tribunal de grande instance de Marseille :
- déclarait Monsieur [W] [C] recevable en son action,
- le déboutait de l'ensemble de ses demandes,
- le condamnait à payer à Monsieur [F] [Y] la somme de 794,19 € au titre des loyers demeurés impayés,
- déboutait Monsieur [D] [S] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamnait encore Monsieur [W] [C] à payer à Monsieur [F] [Y], à Monsieur [D] [S] et à maître [O] [B] la somme de 1.000 € chacun au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamnait enfin aux dépens.
***
Par déclaration au greffe de la présente Cour le 3 juillet 2009, Monsieur [W] [C] a interjeté appel de ce jugement prononcé le 11 juin 2009 par le Tribunal de grande instance de Marseille.
Il entendait :
- que le jugement entrepris soit infirmé,
- que soit prononcée la nullité de la vente au profit de Monsieur [D] [S],
- qu'il soit dit que l'arrêt à intervenir vaudra vente à son profit,
- que Monsieur [F] [Y] soit condamné à signer l'acte de vente à son profit au prix de 55.000 € déduction à faire des loyers versés par lui à hauteur de 23.857,53 € (au mois de novembre 2010), dans un délai de un mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et sous astreinte de 500 € par jour de retard passé ce délai,
- que Monsieur [F] [Y] soit condamné à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice causé,
- qu'il soit encore condamné, in solidum avec Monsieur [D] [S] à lui payer la somme de 5.000 € pour mauvaise foi et comportement déloyal, outre celle de 5.000 € en réparation de son préjudice moral,
- que maître [O] [B] soit condamné solidairement à toutes les condamnations prononcées à l'encontre de messieurs [Y] et [S],
- que chacun de Monsieur [F] [Y], Monsieur [D] [S] et maître [O] [B] soit condamné au paiement d'une somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 37 de la Loi du 10 juillet 1991,
- que les intimés soient condamnés aux entiers dépens.
***
Monsieur [F] [Y] demandait à la Cour :
Au principal,
- de confirmer le jugement entrepris,
À titre subsidiaire,
- de condamner maître [O] [B] à le relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,
En tout état de cause,
- de condamner Monsieur [W] [C] à lui payer la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- de le condamner encore aux dépens d'appel.
***
Monsieur [D] [S] demandait à la Cour :
- de confirmer le jugement entrepris,
- de débouter en conséquence Monsieur [W] [C] de l'ensemble de ses demandes,
- de le condamner à lui payer la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- de le condamner encore aux dépens d'appel.
***
Maître [O] [B] demandait à la Cour :
- de confirmer le jugement entrepris,
- de débouter Monsieur [F] [Y] et Monsieur [W] [C] de toutes leurs demandes dirigées contre lui,
- de condamner tout succombant à lui payer la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- de le condamner encore aux dépens.
***
Par arrêt prononcé le 4 février 2011, la présente Cour :
- recevait l'appel,
- ordonnait réouverture des débats à l'audience de la quatrième chambre 'A' de la présente Cour du jeudi 14 juin 2011 à 14 heures 40 à l'effet, pour Monsieur [W] [C], de faire offre de payer le prix et de justifier de ce qu'il est en mesure de mobiliser les fonds nécessaires à l'exercice de son droit de préemption,
- réservait toute demande et les dépens.
*
Par conclusions déposées et signifiées le 7 juin 2011, Monsieur [W] [C] demande à la Cour :
À titre liminaire,
- de surseoir à statuer dans l'attente de connaître le quantum des sommes à lui allouées en vertu du jugement administratif de Lisbonne du 16 mars 2011,
- d'infirmer le jugement entrepris,
- de prononcer la nullité de la vente au profit de Monsieur [D] [S],
- de dire que l'arrêt à intervenir vaudra vente à son profit,
- de condamner Monsieur [F] [Y] à signer l'acte de vente à son profit au prix de 55.000 € déduction à faire des loyers versés par lui à hauteur de 27.419,85 € (au mois de juin 2011), dans un délai de quatre mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir et sous astreinte de 500 € par jour de retard passé ce délai,
- de lui donner acte de ce qu'il offre de payer le prix de 55.000 € déduction à faire des loyers versés par lui à hauteur de 27.419,85 € (au mois de juin 2011),
- de condamner Monsieur [F] [Y] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice causé,
- de le condamner encore, solidairement avec Monsieur [D] [S] à lui payer la somme de 5.000 € pour mauvaise foi et comportement déloyal, outre celle de 5.000 € en réparation de son préjudice moral,
- de condamner maître [O] [B], solidairement, à toutes les condamnations prononcées à l'encontre de messieurs [Y] et [S],
- de condamner chacun de Monsieur [F] [Y], Monsieur [D] [S] et maître [O] [B] au paiement d'une somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 37 de la Loi du 10 juillet 1991,
- de condamner les intimés aux entiers dépens.
***
MOTIFS DE LA DÉCISION
*
Vu les moyens articulés par les parties au soutien de leurs prétentions,
Vu l'arrêt avant dire droit prononcé par la présente Cour le 4 février 2011,
1/ Attendu que le motif sur lequel Monsieur [W] [C] fonde sa demande de sursis à statuer (bénéfice à venir d'une somme devant, selon lui, lui parvenir en conséquence d'un jugement rendu par une juridiction étrangère), d'une part n'est pas prévu par la loi et d'autre part est extrinsèque aux relations entre les parties ;
Attendu, ainsi, que sa demande de sursis à statuer doit être rejetée ;
2/ Attendu qu'aux termes de l'article 15-II de la Loi du 6 juillet 1989 relatif au congé avec offre de vente au locataire, l'offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis (...). À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation ;
Attendu qu'il se déduit de ce texte que l'acceptation du locataire à qui incombe la réalisation de la vente à son profit et qui a une obligation de bonne foi, doit être sérieuse et donc susceptible d'effet ;
Et attendu que la nullité de la vente réalisée au profit d'un tiers au mépris du droit de préemption que lui accorde la Loi ne peut être poursuivie par lui que s'il démontre y avoir un intérêt, en sorte qu'il doit affirmer et démontrer, pour y parvenir, qu'il offre de payer le prix et qu'il est en mesure de le faire ;
Or attendu qu'en l'espèce Monsieur [W] [C] qui sollicite l'annulation de la vente, que l'arrêt à intervenir vaille vente à son profit et que Monsieur [F] [Y] soit condamné à signer l'acte de vente à son profit au prix de 55.000€, n'offrait pas d'en payer le prix et ne justifiait pas, alors que les intimés font valoir qu'il ne démontre pas avoir la possibilité de mobiliser les fonds nécessaires en vue de l'acquisition projetée, sa situation permettant selon eux d'établir le contraire en l'état de ses ressources très faibles et des difficultés qu'il rencontre périodiquement dans le règlement de ses loyers pourtant pris en charge en grande partie par la caisse d'Allocation Familiale, de ce qu'il était en mesure de payer et donc de réaliser la vente, ce qui serait seul de nature, selon le texte susvisé, à accomplir son droit de préemption ;
Attendu, ainsi, que les débats ont été rouverts à l'effet, pour Monsieur [W] [C], de faire offre de payer le prix et de justifier de ce qu'il est en mesure de mobiliser les fonds nécessaires à l'exercice de son droit de préemption ;
Et attendu que, aux termes de ses dernières conclusions prises après réouverture des débats, il demande que Monsieur [F] [Y] soit condamné à signer l'acte de vente à son profit au prix de 55.000 € déduction à faire des loyers versés par lui à hauteur de 27.419,85 € (au mois de juin 2011) ;
Or attendu que cela ne constitue pas une offre de payer le prix dès lors qu'elle présuppose que le remboursement des loyers postérieurs à la vente lui est acquis, alors que ce n'est pas le cas, et que le montant revendiqué de ces loyers, à supposer qu'il fût répétible, ne tient aucun compte de ce que le prix de 55.000 € n'a pas été payé, en sorte que les fruits de cette somme (intérêts ou loyers) revient légitimement à celui qui est en possession du bien et n'en a pas été payé, ou viendrait, tout aussi légitimement, en sus de ce qui serait dû par celui (Monsieur [C]) qui prétend en être propriétaire sans cependant l'avoir payé ;
Attendu, ainsi, qu'il doit être considéré que Monsieur [W] [C] ne fait pas offre de payer le prix ou fait une offre conditionnée, ce qui revient au même, et que dès lors, puisque sa prétention à l'acquisition du bien litigieux doit par conséquent être rejetée, il ne justifie pas de son intérêt à agir en annulation de l'acte de vente au profit de Monsieur [D] [S] ;
3/ Et attendu que les autres demandes de Monsieur [W] [C] toutes fondées sur le non-respect de son droit de préemption (dommages et intérêts pour le préjudice causé, mauvaise foi et comportement déloyal, préjudice moral), doivent être rejetées puisqu'il n'établit pas, à défaut d'offre de payer le prix et en l'état de la démonstration qu'il ne contredit pas, selon laquelle il a, de tout temps, été dans l'incapacité de payer ce prix, que ce non-respect du droit de préemption a eu une quelconque conséquence ;
4/ Attendu, par ailleurs, que c'est par de justes motifs que la Cour reprend expressément que le premier juge a condamné Monsieur [W] [C] à payer à Monsieur [F] [Y] la somme de 794,19 € au titre des loyers demeurés impayés ;
Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
STATUANT PUBLIQUEMENT, CONTRADICTOIREMENT, EN MATIÈRE CIVILE ET EN DERNIER RESSORT,
Confirme le jugement prononcé le 11 juin 2009 par le Tribunal de grande instance de Marseille,
Condamne Monsieur [W] [C] à payer à chacun de Monsieur [F] [Y], Monsieur [D] [S] et maître [O] [B] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Le condamne encore aux dépens d'appel, en ordonne distraction au profit des S.C.P. BLANC - CHERFILS, de SAINT FERREOL - TOUBOUL et COHEN - COHEN - GUEDJ, avoués, sur leur affirmation d'en avoir fait l'avance.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
S. AUDOUBERTJ-P. ASTIER
