COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
3ème Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 09 SEPTEMBRE 2011
N° 2011/ 343
Rôle N° 10/00627
S.C.I. L'HEURE BLEUE
[M] [V]
C/
[D] [E]
[T] [W] épouse [E]
Grosse délivrée
le :
à :
SCP MAGNAN
SCP MAYNARD
SCP SIDER
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 06 Janvier 2010 enregistré au répertoire général sous le N° 08/2848.
APPELANTS ET INTIMÉS :
S.C.I. L'HEURE BLEUE
dont le siège est [Adresse 5]
représentée par la SCP MAYNARD SIMONI, avoués à la Cour,
plaidant par Maître Daniel RIGHI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
Monsieur [M] [V]
demeurant [Adresse 3]
représenté par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avoués à la Cour,
plaidant par Maître Christian CHIZAT, avocat au barreau de NICE
INTIMÉS :
Monsieur [D] [E]
né le [Date naissance 1] 1940 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 4]
Madame [T] [W] épouse [E]
née le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 8],
demeurant [Adresse 4]
représentés par la SCP SIDER, avoués à la Cour,
plaidant par Maître Jean philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 25 Mai 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président
Madame Frédérique BRUEL, Conseiller
Madame Rose-Marie PLAKSINE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Monsieur Serge LUCAS.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2011.
ARRÊT :
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Septembre 2011,
Signé par Monsieur Yves BLANC-SYLVESTRE, Président, et Sylvaine MENGUY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*-*-*-*-*-*
Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de Draguignan en date du 6/01/10 qui a dit que la construction édifiée par la SCI L'HEURE BLEUE en vertu d'un permis de construire en date du 14/03/07 a été réalisée en violation de l'article 18 du cahier des charges du lotissement ; ordonné la démolition de cette construction sous astreinte ;condamné Monsieur [V] à payer à la SCI les sommes de 565.056,48 euros représentant le coût des travaux de construction ; de 200.000 euros représentant la valeur de la maison démolie et de 18.000 euros au titre du préjudice de jouissance ;
Vu l'appel de cette décision par la SCI L'HEURE BLEUE en date du 12/01/10 et ses écritures en date du 14/02/11 par lesquelles elle demande à la cour de réformer la décision entreprise ; subsidiairement si la cour ordonne la démolition, de condamner Monsieur [V] à lui payer la somme de 2.121.750 euros à titre de dommages-intérêts ;
Vu les écritures des époux [E] en date du 10/12/10 par lesquelles ils demandent à la cour de confirmer la décision entreprise ;
Vu les écritures de Monsieur [V] en date du 18/04/11 par lesquelles il demande à la cour de dire que la question préjudicielle de la légalité du permis n'ayant pas été posée, la cour devra débouter les époux [E] en leurs demandes ; subsidiairement de dire que les demandeurs devront saisir l'autorité administrative pour savoir si l'autorisation délivrée est légale ; de surseoir à statuer en attente de la décision à intervenir ; plus subsidiairement de débouter les époux [E] en leur demande de démolition puisqu'elle n'est plus possible ; de dire qu'il a respecté les clauses contractuelles du cahier des charges ; qu'il n'a pas manqué à son devoir de conseil ; de prononcer sa mise hors de cause ;
Les époux [E] sont propriétaires du lot N° 7 et voisins du lot n° 8 dans le lotissement [Adresse 7] ; sur le lot N° 8 étaient édifiées deux constructions, une petit villa pour laquelle un permis de démolir a été délivré le 27/02/07 et une villa pour laquelle une démolition partielle devait être effectuée suivant permis de démolir en même date ; le 14/03/07 un permis de construire a été délivré à la SCI L'HEURE BLEUE sur dossier établi par l'architecte [V] ; les époux [E], considérant que la construction envisagée ne correspondait pas aux critères d'esthétique du lotissement et que la disposition des baies vitrées leur occasionnait un trouble de jouissance ont invoqué les dispositions de l'article 18 du cahier des charges du lotissement retenant l'absence de consultation pour avis préalable d'un architecte du lotissement ont fait assigner la SCI L'HEURE BLEUE ;
Monsieur [V] fait soutenir que la construction a été édifiée conformément au permis de construire qui a considéré que le projet respectait à la fois les normes d'urbanisme applicable et l'article 18 du cahier des charges ; que donc la démolition ne peut plus être demandée car le permis ne peut plus être annulé comme n'ayant pas été attaqué dans le délai légal ; que par ailleurs seul le juge judiciaire peut apprécier la légalité de l'autorisation administrative accordée et cela sous le bénéfice d'une question préjudicielle ; qu'en tout état de cause si cette illégalité était constatée, elle aurait uniquement pour conséquence l'allocation éventuelle de dommages-intérêts ;
La cour rappellera tout d'abord et en droit que le permis de construire n'exerce aucune influence ni sur la recevabilité de l'action ni sur la sanction de la violation du cahier des charges ; que son bénéficiaire est sans avantage à se prévaloir des dispositions de l'article L 480-13 du code de l'urbanisme pour échapper à la sanction de la démolition ; qu'en effet cet article ne peut être utilement invoqué qu'en cas de violation d'une règle d'urbanisme et non pas d'une clause de cahier des charges qui constitue une violation d'une disposition contractuelle ; en conséquence le demandeur à la sanction n'a pas à saisir préalablement la juridiction de l'ordre administratif pour faire statuer sur une éventuelle illégalité de la décision qui a accordé un permis de construire ;
En conséquence la cour déboutera Monsieur [V] en sa demande de constatation de l'absence de toute saisine de la juridiction de l'ordre administratif ou de demande de question préjudicielle ;
La cour constate également que la demande des époux [E] est fondée sur la violation par la SCI L'HEURE BLEUE des dispositions de l'article 18 du cahier des charges du lotissement ;
La cour rappellera à ce propos que l'action est ouverte de plein droit aux colotis qui ont la qualité de partie au contrat que constitue le cahier des charges et qu'il n'est pas nécessaire de justifier d'un préjudice pour être recevable en la forme en sa demande ; que tel est le cas des époux [E] et cela de manière non contestée ;
Il résulte de la lecture de l'article 18 du cahier des charges que : ' les emplacements, plans et devis que chaque acquéreur voudra élever devront préalablement à tous travaux être approuvé par la venderesse ou ses mandataires et soumis à l'avis de Monsieur [P] architecte qui examinera chaque cas d'espèce et mesurera ainsi le maintien du cadre général harmonieux et de distinction que la venderesse entend conserver à l'ensemble;' ... 'toute surélévation ou toutes adjonctions ou annexes réalisées sur les constructions existantes devront être exécutées avec les mêmes matériaux et dans le même style que ceux employés';
Les époux [E] indiquent que la construction réalisés n'est pas conforme aux dispositions de cet article en son alinéa relatif à la soumission du projet à l'architecte et en son article 7 correspondant à la conformité de la construction ;
Il est constant et non contesté que Monsieur [P], architecte, est à ce jour décédé et que personne n'a été désigné en ses lieux et place ;
Les époux [E] font soutenir que l'alinéa 3 a été modifié en assemblée générale en date du 17/11/87 pour devenir : 'tout projet de construction devra être soumis pour approbation au bureau de l'association syndicale autorisée.' ; cette modification du cahier des charges a été adoptée à l'unanimité des membres présents ou représentés mais pas à l'unanimité de tous les colotis ; cette disposition est à ce jour définitive faute d'avoir fait l'objet d'un recours de la part des colotis absents en ce compris les auteurs de la SCI L'HEURE BLEUE ; elle ne peut donc être remise en cause par la SCI L'HEURE BLEUE motifs pris qu'elle ne sait pas si ses auteurs étaient présents à l'assemblée générale et ont approuvé cette modification ;
Les époux [E] indiquent que la SCI n'a jamais soumis son projet à l'approbation du bureau de l'association syndicale comme elle en avait l'obligation ;
La cour constate cependant que la SCI démontre avoir soumis son projet pour approbation au bureau de l'association syndicale puisqu'elle produit aux débats une attestation signée par tous les colotis à l'exception des époux [E] selon laquelle : ' les colotis de L'ASA du lotissement LE MANOIR tiennent à marquer leur accord sur la construction réalisée par la SCI L'HEURE BLEUE et considèrent qu'elle s'intègre parfaitement à notre lotissement et que son aspect contemporain est tout à fait satisfaisant.' ;
La cour dira donc que cette attestation, délivrée par la quasi totalité des colotis va au delà de ce qui est exigée par les dispositions de l'article 18 : 'approbation du bureau de l'ASA' duquel d'ailleurs il n'est pas exigé l'unanimité dans ses décisions et intègre parfaitement aussi le respect aux dispositions de l'alinéa 7 de ce même article ;
La cour dira en conséquence que les époux [E] ne rapportent nullement la preuve de la violation du cahier des charges par la SCI et qu'ils seront déboutés en toutes leurs demandes ;
La décision sera réformée en toutes ses dispositions ;
Les époux [E] seront condamnés à payer à la SCI L'HEURE BLEUE et à Monsieur [V] une somme de 4.000 euros sur la base des dispositions de l'article 700 du CPC et aux entiers dépens de toute la procédure ;
Par ces motifs,
La Cour
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,
Reçoit la SCI L'HEURE BLEUE en son appel et le déclare régulier en la forme ;
Au fond,
Infirme la décision en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,
Déboute les époux [E] en toutes leurs demandes ;
Condamne les époux [E] à payer la somme de 4.000 euros sur la base des dispositions de l'article 700 du CPC à la SCI L'HEURE BLEUE et à Monsieur [V] ;
Condamne les époux [E] aux entiers dépens de toute la procédure avec application des dispositions de l'article 699 du CPC au profit des avoués en la cause.
Le GreffierLe Président
Ybs.
