COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 12 JANVIER 2012
N° 2012/24
Rôle N° 10/17102
SCI MARCEAU
C/
[E] [F]
[K] [T] épouse [F]
Grosse délivrée
le :
à : [Y]
PRIMOUT
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 03 Septembre 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 1110000391.
APPELANTE
SCI MARCEAU, prise en la personne de son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SCP COHEN GUEDJ, avoués à la Cour,
plaidant par Me BAFFERT de la SELARL BAFFERT PENSO & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Monsieur [E] [F]
né le [Date naissance 3] 1967 à [Localité 7],
demeurant [Adresse 5]
représenté par la SCP PRIMOUT FAIVRE, avoués à la Cour,
ayant Me Yveline LE GUEN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [K] [T] épouse [F]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 11/2179 du 03/03/2011 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX EN PROVENCE)
née le [Date naissance 2] 1979 à [Localité 7],
demeurant [Adresse 5]
représentée par la SCP PRIMOUT FAIVRE, avoués à la Cour,
ayant Me Yveline LE GUEN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 15 Novembre 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mr JUNILLON, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Marie Chantal COUX, Président
Monsieur Michel JUNILLON, Conseiller
Madame Marie-Florence BRENGARD, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2012.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2012,
Signé par Monsieur Michel JUNILLON, Conseiller, en l'empêchement du Président, et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Vu le jugement rendu par le Tribunal d'instance d'Aix-en-Provence le 3 septembre 2010 dans l'instance opposant la SCI MARCEAU à Monsieur [E] [F] et Madame [K] [F] née [T];
Vu l'appel interjeté par la SCI MARCEAU à l'encontre de cette décision le 23 septembre 2010;
Vu les conclusions récapitulatives déposées par la SCI MARCEAU le 15 septembre 2011;
Vu les conclusions déposées par Monsieur et Madame [F] le 21 mars 2011;
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 18 octobre 2011;
La SCI MARCEAU est propriétaire à Fuveau d'un tènement immobilier comprenant plusieurs constructions. Courant 2007 elle a consenti à ce que Monsieur [F] occupe avec sa famille la seconde maison, en mauvais état, en contrepartie des travaux de rénovation de cette maison. Celle-ci était alimentée en électricité par un compteur de chantier et à l'expiration du contrat d'abonnement pour ce compteur, les époux [F] ont saisi le juge des référés du Tribunal d'instance d'Aix-en-Provence qui, par ordonnance du 4 novembre 2008, a ordonné le rétablissement de l'approvisionnement en électricité et a condamné la SCI MARCEAU à remettre un bail écrit aux époux [F], sous astreinte de 50 euros par jour de retard.
Saisi par la SCI MARCEAU, la Cour par arrêt rendu le 24 septembre 2009, a réformé l'ordonnance sur la condamnation à remettre un bail écrit et a condamné Monsieur et Madame [F] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 850 euros.
Par LRAR du 20 octobre 2009, la SCI MARCEAU a notifié aux époux [F] qu'elle entendait mettre fin au prêt à usage à la date du 15 mars 2010.
Par exploit du 25 février 2010, elle a saisi le Tribunal d'instance d'Aix-en-Provence statuant au fond aux fins d'obtenir l'expulsion des époux [F] et leur condamnation au paiement de diverses sommes au titre de l'indemnité d'occupation et des frais de consommation d'électricité.
Par jugement rendu le 3 septembre 2010 assorti de l'exécution provisoire, cette juridiction a constaté l'existence d'un bail liant les parties, débouté la SCI MARCEAU de ses demandes, et débouté Monsieur et Madame [F] de leur demande de délivrance d'un bail écrit.
Régulièrement appelante de cette décision, la SCI MARCEAU demande à la Cour de réformer le jugement déféré, dire que les parties étaient liées par un commodat auquel il a été mis fin le 15 mars 2010, ordonner l'expulsion de Monsieur et Madame [F] et de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique, fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à 850 euros et condamner les époux [F] à lui payer 17.000 euros représentant l'indemnité d'occupation arrêtée au 2 août 2011, 2.382,62 euros au titre de l'électricité consommée et 7.005,62 euros au titre de l'eau consommée.
Elle soutient qu'il n'y a pas eu de bail dès lors qu'aucun loyer n'était convenu et que la mise à disposition de la maison était gratuite, l'exécution de travaux ne constituant que la condition de l'usage des lieux (et non la contrepartie). Elle ajoute que l'attestation remise par la gérante de la SCI le 13 juillet 2007 avait été sollicitée pour l'obtention de l'aide au logement et ne fait état que d'une promesse de bail.
Elle estime qu'elle pouvait mettre fin au commodat avec un délai de préavis raisonnable et que les intimés lui doivent remboursement des frais de consommation d'eau et d'électricité.
Monsieur et Madame [F] concluent à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a constaté l'existence d'un bail verbal et débouté la SCI MARCEAU de ses prétentions. Ils sollicitent la condamnation de l'appelante à leur remettre un bail écrit mentionnant un loyer mensuel de 850 euros, sous astreinte de 150 euros par jour de retard.
Ils font valoir que la mise à disposition de la maison n'était pas gratuite mais était consentie en contrepartie de travaux de rénovation importants et que la gérante de la SCI, par attestation du 13 juillet 2007, a elle-même reconnu leur louer la maison. S'agissant de la demande en paiement des factures d'eau et d'électricité, ils estiment que les pièces produites n'établissent pas leur consommation personnelle.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LA QUALIFICATION DU CONTRAT LIANT LES PARTIES
Attendu que le contrat de louage suppose la mise à disposition d'un bien en contrepartie du paiement d'un prix;
Attendu qu'en l'espèce il est constant que Monsieur [F] a restauré courant 2007 la maison d'habitation située [Adresse 6], propriété de la SCI MARCEAU, et qu'il occupe ce logement avec sa famille depuis le 1er septembre 2007;
Attendu que la commune intention des parties de se lier par un bail ressort de l'attestation rédigée et signée le 13 juillet 2007 par Madame [S] [P], gérante de la SCI MARCEAU, aux termes de laquelle celle-ci:
Atteste louer à Madame et Monsieur [F] [W] ma villa de [Localité 4]. La régularisation administrative se fera après la modification des statuts de la SCI (Division des parts de la SCI transformée en partie en SARL MARCEAU pour exploitation. La villa restera à mademoiselle [P] [Z] qui louera sous la forme traditionnelle à Madame et Monsieur [F] [W].
Attendu que ce document, dont il n'est nullement établi qu'il ait été rédigé pour l'obtention d'une aide au logement, exprime clairement l'accord immédiat de la bailleresse pour louer son bien, seule la régularisation par un contrat écrit étant reportée à plus tard après modification des statuts de la SCI;
Attendu au contraire que la convention ne peut recevoir la qualification de commodat dès lors que l'occupation n'a pas été consentie gratuitement mais en contrepartie de travaux très importants dont la réalité est démontrée par les factures des matériaux mis en oeuvre ainsi que la comparaison des photographies de la maison avant et après travaux; Que les attestations produites par les intimés émanant de Messieurs [M], [L], [T] et [O] faisant état d'un accord de Monsieur [P] pour consentir à Monsieur [F] un bail à titre gratuit en échange de la rénovation de la maison ou la jouissance du logement en échange de la rénovation de celui-ci ne peuvent prouver l'existence d'un prêt comme le soutient la société appelante dès lors que l'occupation n'a pas été consentie à titre gratuit;
Attendu que l'appelante est malfondée à invoquer l'absence de paiement d'un loyer alors qu'il ressort des pièces du dossier que le loyer a été payé en nature par l'exécution de travaux ayant permis de transformer une ruine en logement habitable;
Attendu qu'en l'état de ces éléments il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a constaté l'existence d'un bail liant la SCI MARCEAU à Monsieur et Madame [F] et débouté la société bailleresse de sa demande d'expulsion;
SUR LA DEMANDE DE REMISE D'UN BAIL ECRIT
Attendu qu'en application de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 les locataires sont fondés à demander l'établissement d'un contrat de location écrit conforme aux dispositions de cet article; Que le jugement déféré sera sur ce point réformé;
Attendu que la date d'effet du contrat sera fixée au 1er septembre 2007, admise par les deux parties et que le loyer sera payable en espèces à compter du 2 décembre 2009, la SCI MARCEAU ne demandant ni loyer ni indemnité d'occupation pour la période antérieure et les époux [F] ne pouvant prétendre à une dispense de paiement au delà de cette date, la durée de de deux ans minimum sans loyer dont ils font état dans leurs écritures étant dépassée à la date du 2 décembre 2009;
Attendu s'agissant du montant du loyer, qu'à défaut de stipulation contraire, il convient de le fixer au vu des éléments de l'espèce à 850 euros par mois, étant observé que ce montant est admis par les intimés et qualifié de 'parfaitement raisonnable' par l'appelante;
Attendu que la SCI MARCEAU sera condamnée à établir un contrat de location conforme dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt, sous astreinte de 50 euros par jour de retard;
SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT
Attendu que la demande en paiement de la somme de 17.000 euros au titre de l'indemnité d'occupation due au 2 août 2011 s'analyse en une demande en paiement de loyers;
Attendu que pour la période du 2 décembre 2009 au 2 août 2011, Monsieur et Madame [F] sont redevables d'un arriéré de loyers de 850 euros x 20 = 17.000 euros;
Qu'il convient de faire droit à la demande de la SCI MARCEAU en paiement de cette somme;
Attendu par contre que les demandes en paiement des sommes de 2.382,62 euros et 7.005,62 euros ne sont pas justifiées par les pièces produites;
Attendu en effet que les factures produites établies au nom de [S] [P] ou [G] [P], et mentionnant comme lieu de consommation [Adresse 8], ne permettent pas d'imputer ces consommations aux époux [F] alors que le lieu desservi comprend plusieurs immeubles dont un seul est occupé par les intéressés;
SUR L'APPLICATION DE L'ARTICLE 700 DU CPC ET LES DÉPENS
Attendu qu'il est équitable d'allouer aux intimés la somme de 1.000 euros en remboursement de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel, sur le fondement de l'article 700 du CPC;
Attendu que ce qui est jugé commande de mettre les dépens à la charge de l'appelante dont les prétentions sont rejetées pour l'essentiel;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement
- Confirme le jugement déféré en ce qu'il a constaté l'existence d'un contrat de bail liant les parties et condamné la SCI MARCEAU aux dépens; Le réforme pour le surplus
Et statuant à nouveau des chefs réformés
- Condamne la SCI MARCEAU à établir un contrat de location écrit conforme à la présente décision et aux dispositions prévues aux articles 3 et 10 de la loi du 6 juillet 1989, mentionnant un loyer mensuel de 850 euros, et ce dans le délai d'un mois à compter de la signification du présent arrêt et sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé ce délai
- Condamne in solidum Monsieur [E] [F] et Madame [K] [F] née [T] à payer à la SCI MARCEAU la somme de 17.000 euros au titre des loyers pour la période du 2 décembre 2009 au 2 août 2011
- Condamne la SCI MARCEAU à payer à Monsieur [E] [F] et Madame [K] [F] née [T] la somme de 1.000 euros en remboursement de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel
- Rejette toutes autres demandes des parties
- Condamne la SCI MARCEAU aux dépens d'appel distraits au profit de la SCP d'avoués PRIMOUT-FAIVRE conformément à l'article 699 du CPC et dit qu'en ce qui concerne Madame [F] ils seront réglés selon les dispositions applicables en matière d'aide juridictionnelle.
LE GREFFIER P°/LE PRÉSIDENT EMPECHE
