COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 20 JANVIER 2012
N° 2012/ 34
Rôle N° 07/00868
[X] [H]
C/
S.A.R.L. MAXI DISTRIBUTION
SARL PRESTIGE AUTO COLLECTION
Grosse délivrée
le :
à :
SCP BOTTAI
SCP ERMENEUX
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 07 Novembre 2006 enregistré au répertoire général sous le n° 05/7762.
APPELANT
Monsieur [X] [H]
né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]
représenté par la SCP BOTTAI GEREUX BOULAN, avoués à la Cour
Ayant la SCP BOUZEREAU- KERRERIAN avocats au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMEE
S.A.R.L. MAXI DISTRIBUTION, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, demeurant [Adresse 2]
représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avoués à la Cour
Ayant pour avocats la SCP BARTHELEMY POTHET DESANGES, du barreau de DRAGUIGNAN
PARTIE(S) INTERVENANTE(S)
SARL PRESTIGE AUTO COLLECTION venant aux droits de la société MAXI DISTRIBUTION par suite d'une cession de droit au bail, demeurant [Adresse 3]
représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avoués à la Cour
Ayant pour avocats la SCP BARTHELEMY POTHET DESANGES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 30 Novembre 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Daniel ISOUARD, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Daniel ISOUARD, Président
Monsieur Jean-Claude DJIKNAVORIAN, Conseiller
Madame Zouaouia MAGHERBI, Vice président affecté à la cour par ordonnance spéciale du Premier Président
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Mireille LESFRITH.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2012.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2012,
Signé par Monsieur Daniel ISOUARD, Président et Madame Mireille LESFRITH, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte authentique du 28 novembre 1996, Monsieur [H] a donné en location à compter du 1er octobre 1996 pour une durée de neuf ans à la société française Automobile un terrain avec un hangar situé à [Localité 5] (Var) pour un prix de 5 000 francs par mois (762 €) et avec comme destination le gardiennage de bateaux, voitures et accessoires.
Ce bail a été cédé à la société Maxi Distribution aux droits de laquelle vient actuellement la société Prestige Auto Collection.
Statuant sur appel par Monsieur [H] du jugement du 7 novembre 2006 du tribunal de grande instance de Draguignan, cette Cour, par arrêt du 15 janvier 2009, a notamment constaté que le bail du 28 novembre 1996 s'était poursuivi par tacite reconduction à compter du 30 septembre 2005 et que suite au congé avec offre de renouvellement délivré par le bailleur le 22 décembre 2005, il s'était formé un nouveau bail à compter du 30 septembre 2006 au profit de la société Prestige Auto Collection, titulaire du bail depuis sa cession intervenue le 5 avril 2006. Cet arrêt a ordonné la réouverture des débats sur le prix du nouveau loyer.
Par arrêt du 29 octobre 2009, cette Cour a dit que le loyer du bail renouvelé le
30 septembre 2006 n'était pas soumis à la règle du plafonnement et a désigné, comme expert, Monsieur [R] afin qu'il fournisse les éléments permettant de fixer le nouveau loyer selon la valeur locative.
Cet expert a déposé son rapport le 20 juillet 2011 proposant un nouveau loyer au
30 septembre 2006 de 46 500 euros par an.
Monsieur [H] conclut à la fixation du loyer annuel à la somme de 46 500 euros à compter du 30 septembre 2006, à la condamnation de la société Prestige Auto Collection à lui payer le loyer sur cette base avec les intérêts sur l'arriéré, à la révision du loyer selon les stipulations du bail ainsi qu'à sa condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros de dommages-intérêts outre celle de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Il expose que l'expert a noté l'évolution notable des facteurs de commercialité durant le bail et analysé de manière pertinente des critères permettant de fixer la valeur locative qu'il retient.
La société Prestige Auto Collection sollicite la nullité du rapport d'expertise. Elle reproche à l'expert de ne pas avoir répondu à son dire du 6 mai 2011 et de ne pas avoir mis en évidence les caractéristiques du local comme la Cour le lui avait demandé, plus précisément de ne pas avoir constaté que la transformation d'un hangar en maison d'habitation avec installation d'une piscine était antérieure au bail.
Elle lui reproche d'avoir écarté les éléments de comparaison qu'elle lui avait fournis et de ne pas avoir mis en évidence l'évolution des facteurs locaux de commercialité, prétendant que ceux-ci n'ont connu aucune évolution notable durant le bail.
Elle sollicite la nomination d'un nouvel expert et la condamnation de Monsieur [H] à lui payer la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le 30 novembre 2011, Monsieur [H] a déposé de nouvelles conclusions, la clôture de l'affaire est intervenue le même jour et la société Prestige Auto Collection a demandé le rejet des dernières conclusions adverses.
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MOTIFS DE LA DÉCISION :
Sur la procédure :
L'article 15 du Code de procédure civile énonce : 'Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense'.
L'affaire avait été initialement fixée à l'audience du 2 novembre 2011, l'ordonnance de clôture devant intervenir à cette audience avant l'ouverture des débats. Elle a été renvoyée à la demande des parties à celle du 30 novembre 2011, les modalités de la clôture étant conservées laquelle devait toujours intervenir lors de l'audience du 30 novembre 2011.
Le 30 novembre 2011, Monsieur [H] a déposé de nouvelles conclusions avant l'ordonnance de clôture.
Mais l'audience étant fixée à 9 heures, ce dépôt n'a pu se faire que quelques instants avant le prononcé de la clôture et l'extrême proximité entre ledit dépôt et cette ordonnance n'a pas permis une prise de connaissance sérieuse de leur contenu pour éventuellement organiser sa défense.
Il doit être relevé que rien n'empêchait Monsieur [H] de conclure dans un délai permettant cette organisation à son adversaire, les dernières écritures de ce dernier étant du
27 octobre 2011 et l'affaire ayant été renvoyée lors de l'audience du 2 novembre 2011 pour permettre la réplique.
Ainsi les conclusions de Monsieur [H] du 30 novembre 2011 doivent être déclarées irrecevables.
Sur la nullité du rapport d'expertise :
La société Prestige Auto Collection reproche à l'expert de ne pas avoir répondu à son dire du 6 mai 2011. En réalité, le 6 mai 2011 la société Prestige Auto Collection a formé des observations sur le rapport d'expertise qu'elle a adressées à son conseil lequel les a transmises le 12 mai 2011 à l'expert que ce dernier date dans son rapport comme étant le dire de la société Prestige Auto Collection du 11 mai 2011.
Ces trois dates correspondent aux mêmes observations et un seul dire a été transmis à l'expert, après son pré-rapport par la société Prestige Auto Collection.
Contrairement à ce que cette société prétend, l'expert a répondu à ce dire qui portait sur la consistance et la destination des biens loués, les références retenues et celles communiquées par la société Prestige Auto Collection. Cette réponse figure à la page 27 de son rapport.
La société Prestige Auto Collection peut en contester la pertinence mais ne peut se plaindre d'un défaut de réponse à son dire.
Sa demande d'annulation du dépôt d'expertise pour ce motif doit être rejetée.
Sur la valeur locative :
L'article L. 145-33 du Code de commerce prescrit :
' Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage'.
L'expert a considéré que le bien loué est constitué de deux parties, une destinée à l'activité de la société Prestige Auto Collection d'une superficie de 321,40 mètres carrés pour laquelle il fixe le loyer sur la base de 101,03 euros le mètre carré compte tenu des éléments de référence examinés aboutissant à un loyer annuel de 32 471,04 euros qu'il arrondit à la somme de 32 500 euros et l'autre à usage d'habitation d'une superficie de 138,53 mètres carrés correspond à un loyer annuel de 20 000 euros arrondi sur la base de 12 euros le mètre carré mais sur lequel il pratique un abattement de 30 % en raison de sa desserte par la partie à usage d'activité, de la qualité médiocre de la construction et de son environnement immédiat (locaux d'activité) soit une valeur de 14 000 euros l'an.
La somme de ces deux parties de la location aboutit à un loyer annuel de 46 500 euros.
La société Prestige Auto Collection reproche à l'expert (c'est le motif pour lequel elle demande la nullité du rapport) de ne pas avoir recherché la consistance du bien lors de la conclusion du bail et d'avoir considéré que durant le bail elle avait transformé le hangar au fond de la parcelle louée en maison d'habitation, type villa, avec piscine, alors que cet aménagement a été pratiqué en 1981 et existait déjà lors de la conclusion du bail.
Mais l'arrêt de cette Cour du 29 octobre 2009, avant de désigner l'expert, a retenu que le loyer du bail renouvelé n'était pas soumis à la règle du plafonnement et lui a demandé de proposer une valeur locative en se fondant sur les critères définis à l'article L. 145-33 du Code de commerce.
L'expert ne devait pas en raison de cette décision rechercher la date de la construction de la partie habitation, la connaissance de cette date n'ayant aucune incidence sur la valeur locative compte tenu de la mise à l'écart par l'arrêt du 29 octobre 2009 de la règle du plafonnement.
Et la société Prestige Auto Collection ne peut non plus prétendre que cette construction ne peut entraîner le déplafonnement dès lors que le contraire a été décidé par l'arrêt du
29 octobre 2009 qui possède l'autorité de la chose jugée de ce chef.
Pour être complet, il convient de relever que lors des débats ayant abouti à l'arrêt du
29 octobre 2009, alors que Monsieur [H] invoquait l'ajout de la partie habitation comme un motif de déplafonnement du loyer, la société Prestige Auto Collection n'a pas soutenu que cette partie existait lors de la conclusion du bail mais au contraire que les travaux d'amélioration exécutés par le preneur durant le bail ne pouvaient être pris en considération lors de son renouvellement et que les constructions dont fait état son adversaire ne constituaient que des améliorations, ajoutant que le logement privé n'apportait au fonds aucune plus-value (conclusions de la société Prestige Auto Collection du 15 mai 2009).
La décision d'écarter la règle du plafonnement conduit également à rejeter les critiques de la société Prestige Auto Collection sur l'évolution des facteurs locaux de commercialité constatée par l'expert, cette évolution lorsqu'elle est notable permettant seulement d'écarter cette règle.
L'expert a examiné quinze éléments de comparaison, quatre fournis par Monsieur [H], cinq par la société Prestige Auto Collection et six recueillis par lui-même. Ainsi contrairement à ce que prétend cette société dans ses dernières conclusions il ne s'est pas limité à entériner le rapport de l'expert [V] établi à la demande de Monsieur [H] mais a procédé à ses propres investigations qui apparaissent pertinentes puisque les locaux objet de ses recherches se situent sur la même voie de circulation que ceux de la société Prestige Auto Collection et présentent une superficie utile pondérée comprise entre 200 mètres carrés et
312 mètres carrés proche de celle du bien litigieux (321,40 m²).
Il a écarté un des baux cités par Monsieur [H] au motif que lors du renouvellement le preneur avait changé et la totalité des baux produits par la société Prestige Auto Collection relevant que quatre d'entre eux concernaient des terrains nus, que deux d'entre eux étaient des biens occupés par leur propriétaire et d'aucune précision n'était donnée sur leur date et leur destination.
Pour fixer le loyer, il retient neuf baux dont les six recueillis par lui-même.
Dans son dire, la société Prestige Auto Collection si elle conteste que ses références se rapportent à des locations où des liens existaient entre bailleur et preneur, ne fournit aucune précision sur la date des baux et leur destination.
Le rapport amiable de Monsieur [T] établi à sa demande n'a pas été soumis à l'examen de l'expert et les baux qu'il cite ne mentionnent pas la surface utile pondérée des locaux visés et ne permettent pas de comparaison utile avec les références choisies par l'expert.
Ainsi le prix de 101,03 euros le mètre carré proposé par l'expert pour la partie activité de la location doit être retenu.
Le rapport d'expertise n'est pas autrement critiqué.
Il convient en conséquence de fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 30 septembre 2006 à la somme annuelle de 46 500 euros hors taxes et hors charges.
La société Prestige Auto Collection doit être condamnée à payer à Monsieur [H] la différence entre ce nouveau loyer et celui qu'elle a réglé avec intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances.
Monsieur [H] demande que la Cour juge que le loyer sera révisé conformément au bail. Mais il ne s'agit pas là d'une demande en justice en l'absence de différend et la révision du loyer, à défaut d'accord, doit être laissée à l'appréciation du juge des loyers commerciaux qui devra être saisi conformément aux articles R. 145-23 et suivants du Code de commerce. Il n'y a pas lieu de statuer sur cette demande.
Monsieur [H] n'établit aucune faute à l'encontre de la société Prestige Auto Collection ni ne cerne un éventuel préjudice. Sa demande de dommages-intérêts doit être rejetée.
Succombant à la procédure, la société Prestige Auto Collection doit être condamnée à payer à Monsieur [H] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
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PAR CES MOTIFS :
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort ;
Vu les arrêts des 15 janvier 2009 et 29 octobre 2009 ;
Déclare irrecevables les conclusions du 30 novembre 2011 de Monsieur [H] ;
Fixe à la somme annuelle de 46 500 euros hors taxes et hors charges le loyer du bail renouvelé à compter du 30 septembre 2006 existant entre Monsieur [H] et la société Prestige Auto Collection ;
Condamne la société Prestige Auto Collection à payer à Monsieur [H] la différence entre ce nouveau loyer et celui qu'elle a réglé avec intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances ;
Rejette la demande en dommages-intérêts de Monsieur [H] ;
Condamne la société Prestige Auto Collection à payer à Monsieur [H] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne la société Prestige Auto Collection aux dépens et autorise la SCP BOTTAI - GÉREUX - BOULAN, avoués associés, à recouvrer directement ceux d'appel dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
