COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 27 JANVIER 2012
N° 2012/47
Rôle N° 08/17149
[L] [B]
[LZ] [N]
[M] [Z]
[O] [K]
[R] [X]
[F] [I]
[D] [A]
[GB] [LV] épouse [A]
[E] [YZ]
[Y] [OX]
[P] [VT]
[J] [U]
[T]
[C] [VX]
C/
Syndicat de Copropriétaires [Adresse 28] [Adresse 26]
Grosse délivrée
le :
à :la S.C.P. ERMENEUX CHAMPLY-LEVAIQUE
la S.C.P. BLANC-CHERFILS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 18 décembre 2003 enregistré au répertoire général sous le n° 02/1203.
APPELANTS
Madame [L] [B]
née le [Date naissance 9] 1956 à [Localité 25], demeurant [Adresse 18]
Monsieur [LZ] [N]
né le [Date naissance 12] 1967 à [Localité 23], demeurant [Adresse 18]
Monsieur [M] [Z]
né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 25], demeurant [Adresse 18]
Madame [O] [K]
née le [Date naissance 3] 1930 à [Localité 24], demeurant [Adresse 18]
Monsieur [R] [X]
né le [Date naissance 10] 1928 à [Localité 27], demeurant [Adresse 18]
Monsieur [F] [I]
né le [Date naissance 6] 1974 à [Localité 15], demeurant [Adresse 18]
Monsieur [D] [A]
né le [Date naissance 2] 1975 à [Localité 21], demeurant [Adresse 18]
Madame [GB] [LV] épouse [A]
née le [Date naissance 11] 1974 à [Localité 19] (SÉNÉGAL), demeurant [Adresse 18]
Monsieur [E] [YZ]
né le [Date naissance 4] 1950 à [Localité 20], demeurant [Adresse 18]
Monsieur [Y] [OX]
né le [Date naissance 8] 1972 à [Localité 25], demeurant [Adresse 18]
Mademoiselle [P] [VT]
née le [Date naissance 5] 1976 à [Localité 17], demeurant [Adresse 18]
Madame [J] [U]
née le [Date naissance 13] 1961, demeurant [Adresse 18]
Monsieur [T]
demeurant [Adresse 18]
Monsieur [C] [VX]
né le [Date naissance 7] 1960 à [Localité 22], demeurant [Adresse 18]
représentés par la S.C.P. ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avoués à la Cour, ayant Me Paul André GYUCHA, avocat au barreau de GRASSE
INTIME
Syndicat des Copropriétaires [Adresse 28] [Adresse 26], [Adresse 18], pris en la personne de son syndic Cabinet JC DOR, [Adresse 14],
représenté par la S.C.P. BLANC CHERFILS, avoués à la Cour, plaidant par Me Christine LADRET, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 décembre 2011 en audience publique devant la Cour composée de :
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2012.
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat Rédacteur : Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2012,
Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Le 30 décembre 1980 la S.C.I. [Adresse 28] a acquis une propriété à [Localité 16], sur laquelle a été édifiée une première tranche de construction dénommée '[Adresse 28]' composée de 41 lots privatifs et d'un lot transitoire n° 42 ; le 26 octobre 1983 un règlement de copropriété - état descriptif de division a été établi ; le 28 janvier 1987 le lot transitoire n° 42 a été vendu à la S.C.I. [Adresse 26], qui y a édifié une deuxième tranche de construction dénommée '[Adresse 26]' et l'a subdivisé en lots 43 à 119 ; le 25 février 1987 un modificatif à l'état descriptif de division a été établi ; le lot n° 119 était essentiellement composé du droit d'usage exclusif d'une parcelle de terrain, alors inconstructible, et du droit d'y édifier des bâtiments avec les 1547/10000èmes des parties communes générales ; par arrêté du 5 mars 1991 le maire de [Localité 16] a autorisé la construction sur ce lot, propriété de la société GRDL qui s'était engagée à le vendre à Mr [H], de 16 villas ; le syndicat des copropriétaires et plusieurs de ces derniers ayant attaqué le permis de construire, le 14 août 1991 un protocole d'accord a été signé avec la société GRDL et Mr [H] au terme duquel les premiers renonçaient à leur recours en annulation et les seconds s'engageaient, outre au paiement d'une indemnité, à l'exécution des obligations suivantes : bornage du lot n° 119, construction d'un mur en pied de talus avec drainage pour récupération des eaux pluviales, et établissement d'un additif au cahier des charges de la communauté immobilière '[Adresse 28] - [Adresse 26]' pour le lot n° 119, lequel supporterait seul ses propres charges ; le 14 août 1991 la S.C.I. [Adresse 18] a acquis le lot n° 119, qui a été subdivisé en lots 130 à 175 ; le 5 novembre 1991 un nouveau modificatif à l'état descriptif de division a été établi ;
Des désordres étant apparus sur le talus surplombant les lots 130 à 175, un premier expert a été commis pour déterminer les travaux propres à y remédier ; les désordres s'étant aggravés, un deuxième expert a été désigné, qui a attribué cette aggravation à la non-réalisation des travaux préconisés par son prédécesseur et au non-aménagement des évacuations des eaux pluviales provenant des deux exutoires des ensembles '[Adresse 28]' et '[Adresse 26]' ; en l'état les copropriétaires du '[Adresse 18]', qui s'étaient constitués en syndicat secondaire, ont fait inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 28] - [Adresse 26] - [Adresse 18]' une question relative à l'exécution des travaux de confortement du talus et de collecte des eaux de pluie ; le 19 novembre 2001 l'assemblée générale a approuvé les comptes de l'exercice 2000/2001, donné quitus au syndic, et approuvé le budget prévisionnel de l'exercice 2001/2002 (résolution 2A), a refusé de financer les travaux susvisés (résolution E1), et a donné mandat au syndic de faire notifier le procès-verbal de séance à tout nouvel acquéreur des lots 130 à 175 par le notaire chargé de la transaction (résolution E2) ;
Madame [B], Mr [N], Mr [Z], Madame [K], Mr [X], Mr [I], Mr [A], Mr [T], Mr [W], Mr [G], Madame [U] Mr [YZ], Mr [S], Mr [OX], Mr [VX], Mme [LV] et Madame [VT], tous copropriétaires du '[Adresse 18]', ont assigné le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 28] - [Adresse 26] - [Adresse 18]' devant le Tribunal de grande instance de GRASSE aux fins d'obtenir l'annulation de ces résolutions et la condamnation du syndicat principal à effecteur les travaux préconisés par l'expert [V] sous astreinte ; par jugement du 18 décembre 2003 le Tribunal de grande instance de GRASSE a déclaré Madame [U] irrecevable en ses demandes, a déclaré Mr [G] irrecevable en sa demande d'annulation de la résolution 2A, a rejeté les autres demandes, et a condamné les demandeurs à payer au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 28] - [Adresse 26] - [Adresse 18]' la somme de 1.200 € pour frais irrépétibles ;
Madame [B], Mr [N], Mr [Z], Madame [K], Mr [X], Mr [I], Mr [A], Mr [T], Mr [W], Mr [G], Madame [U], Mr [YZ], Mr [S], Mr [OX], Mr [VX], Mme [LV] et Madame [VT] ont interjeté appel de cette décision ; Mr [W], Mr [G] et Mr [S] se sont ultérieurement désistés ; par arrêt du 20 mars 2009 la Cour a confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré Madame [U] irrecevable en ses demandes et a rejeté les demandes d'annulation de la résolution 2A, mais avant dire droit sur les autres demandes a ordonné un sursis à statuer ; en effet parallèlement le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 28] - [Adresse 26] - [Adresse 18]' avait engagé une action en responsabilité contre la S.C.I. [Adresse 18], des constructeurs et des assureurs, et par arrêt du 1er avril 2010 il lui a été alloué les sommes de 59.550,15 euros et de 56 596 euros à titre d'indemnité à réactualiser ; depuis lors l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 28] - [Adresse 26] - [Adresse 18]' a de nouveau été appelée à se prononcer sur l'exécution des travaux de confortement du talus et de collecte des eaux de pluie, et le 23 novembre 2010 elle a décidé que 'Les copropriétaires du lot [Adresse 18] doivent au plus tôt engager sous leur responsabilité la réalisation des travaux de reconstitution des écoulements d'eau pluviale et du mur en pied de talus, sous contrôle du syndicat principal, le talus étant une partie commune générale. Ils devront se faire assister par un maître d'oeuvre dont le choix sera soumis à l'approbation du conseil syndical du syndicat principal et souscrire une assurance dommage ouvrage. Le coût sera financé par le syndicat principal jusqu'à concurrence de 32 960,76 € représentant le poste c) de la résolution n° 12' ;
Au terme de dernières conclusions du 15 novembre 2011 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, Madame [B], Mr [N], Mr [Z], Madame [K], Mr [X], Mr [I], Mr [A], Mr [T], Madame [U], Mr [YZ], Mr [OX], Mr [VX], Mme [LV] et Madame [VT] formulent les demandes suivantes :
'Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de Grasse, en date du 18 décembre 2003,
Vu les dispositions des articles 13, 24 et 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu l'article 14 du décret du 17 mars 1965,
Vu l'article 1165 du Code Civil,
Vu l'arrêt de la Cour d'Appel en date du 1er avril 2010,
Vu les pièces versées au débat,
RECEVOIR les concluants en leur appel,
Les y DÉCLARER bien fondés...
DÉBOUTER le Syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28] [Adresse 26] [Adresse 18] sera débouté de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
INFIRMER le jugement dont appel,
CONSTATER l'implication du Syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28] [Adresse 26] [Adresse 18] dans l'exécution et la mise en oeuvre des travaux litigieux,
CONSTATER que la décision d'AG du 25.07.1991 n'a jamais été portée à la connaissance des copropriétaires de la résidence [Adresse 18],
EN CONSÉQUENCE,
DIRE ET JUGER que la décision dont s'agit n'est pas opposable aux copropriétaires de la résidence [Adresse 18],
DIRE ET JUGER que eu égard au comportement du Syndicat principal des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28] [Adresse 26] [Adresse 18], l'action dont s'agit est parfaitement justifiée,
DIRE ET JUGER que l'obligation personnelle relative à l'exécution des travaux souscrite par les signataires du protocole du 14 août 1991 n'a pu se transmettre aux acquéreurs des constructions réalisés sur le lot 119 lesquels ne peuvent être tenus que des obligations réelles grevant l'immeuble,
EN CONSÉQUENCE,
PRONONCER l'annulation des résolutions E1 et E adoptées par l'assemblée générale du 19 novembre 2001 qui a refusé de financer les travaux et qui a donné mandat au syndic de notifier à tout nouvel acquéreur le PV d'assemblée générale,
Vu le rapport de l'expert [V],
CONDAMNER sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28], [Adresse 26], [Adresse 18] à exécuter, sous le contrôle de bonne fin de l'expert [V], les travaux préconisés par celui-ci dans son rapport du 22 octobre 2001,
DIRE que le syndicat des copropriétaires devra exécuter ces travaux sous le contrôle d'un maître d'oeuvre et souscrire à cet effet une police maître d'ouvrage,
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 28], [Adresse 26], [Adresse 18] à payer à chacun des concluants la somme de 1.200 € en application de l'article 700 du NCPC,
DIRE qu'en leur qualité de copropriétaires, les concluants seront exonérés de leur quote part des dépens,
Les CONDAMNER aux dépens distraits au profit de la S.C.P. ERMENEUX CHAMPLY - Laurence LEVAIQUE, Avoués Associés qui y a pourvu' ;
Au terme de dernières conclusions du 5 décembre 2011 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 28] - Résidence [Adresse 26] - [Adresse 18]' formule les demandes suivantes :
'Confirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Grasse le 18 décembre 2003.
Y ajoutant, condamner solidairement les appelants au paiement d'une somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts et à la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens distraits au profit de la S.C.P. BLANC CHERFILS. Avoués. qui affirme en avoir fait l'avance' ;
L'ordonnance de clôture a été rendue le 6 décembre 2011 avant l'ouverture des débats ;
MOTIFS DE LA DÉCISION
Ainsi qu'il a été dit plus haut, le lot n° 119 était essentiellement composé du droit d'usage exclusif d'une parcelle de terrain et du droit d'y édifier des bâtiments avec les 1547/10000èmes des parties communes générales ; or ce lot a été subdivisé en lots 130 à 175, un modificatif à l'état descriptif de division a été établi, et la qualité de copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 28] - Résidence [Adresse 26] - [Adresse 18]' des acquéreurs des lots issus de cette division n'est pas discutée ; le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 28] - Résidence [Adresse 26] - [Adresse 18]' n'est donc pas fondé à soutenir que le 'lot privatif 119', qui n'existe plus, constituerait 'une entité à part' ;
La totalité du sol bâti et non bâti de l'ensemble immobilier '[Adresse 28] - Résidence [Adresse 26] - [Adresse 18]', ainsi que la totalité des canalisations jusqu'aux branchements particuliers à chaque bâtiment, étant des parties communes générales, et le syndicat étant responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires, le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 28] - Résidence [Adresse 26] - [Adresse 18]' était tenu d'intervenir sur le talus et les exutoires surplombant les lots 130 à 175 pour mettre fin aux désordres, quitte à se retourner ensuite contre la S.C.I. [Adresse 18], ce qu'il a d'ailleurs fait par ailleurs ;
Pour refuser de financer les travaux de confortement du talus et de collecte des eaux de pluie lors de l'assemblée générale du 19 novembre 2001, la majorité des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 28] - Résidence [Adresse 26] - [Adresse 18]' a considéré que les acquéreurs des lots 130 à 175, 'successeurs' du propriétaire du lot n° 119, étaient tenus d'exécuter les engagements souscrits par ce dernier dans le cadre du protocole d'accord du 14 août 1991 ; or ces obligations étaient personnelles aux parties à la transaction et le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 28] - Résidence [Adresse 26] - [Adresse 18]' ne prouve pas que le S.C.I. [Adresse 18] en aurait transféré la charge aux acquéreurs lors de la vente des lots ; la résolution E1 sera donc annulée comme étant entachée d'abus de majorité, ainsi, par voie de conséquence, que la résolution E2 donnant mandat au syndic de faire notifier le procès-verbal de séance à tout nouvel acquéreur des lots 130 à 175 par le notaire chargé de la transaction ;
Comme il a été dit plus haut, lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 28] - Résidence [Adresse 26] - [Adresse 18]' du 23 novembre 2010 il a été décidé que 'Les copropriétaires du lot [Adresse 18] doivent au plus tôt engager sous leur responsabilité la réalisation des travaux de reconstitution des écoulements d'eau pluviale et du mur en pied de talus, sous contrôle du syndicat principal, le talus étant une partie commune générale. Ils devront se faire assister par un maître d'oeuvre dont le choix sera soumis à l'approbation du conseil syndical du syndicat principal et souscrire une assurance dommage ouvrage. Le coût sera financé par le syndicat principal jusqu'à concurrence de 32 960,76 € représentant le poste c) de la résolution n° 12' ; or il n'est pas contesté que cette résolution est devenue définitive ; Madame [B], Mr [N], Mr [Z], Madame [K], Mr [X], Mr [I], Mr [A], Mr [T], Madame [U], Mr [YZ], Mr [OX], Mr [VX], Madame [LV] et Madame [VT] seront donc déboutés de leur demande de condamnation du syndicat principal à effectuer les travaux préconisés par l'expert [V] sous astreinte ;
Il n'en demeure pas moins que la position du Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 28] - Résidence [Adresse 26] - [Adresse 18]' était injustifiée et que Madame [B], Mr [N], Mr [Z], Madame [K], Mr [X], Mr [I], Mr [A], Mr [T], Madame [U], Mr [YZ], Mr [OX], Mr [VX], Mme [LV] et Madame [VT] ont engagé des frais irrépétibles dont il serait inéquitable de leur laisser supporter intégralement la charge ; il convient de leur allouer ensemble la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 28] - Résidence [Adresse 26] - [Adresse 18]' supportera les dépens et sa demande de dommages et intérêts sera rejetée ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe,
Vu l'arrêt du 20 mars 2009,
Réforme le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes d'annulation des résolutions E1 et E2 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 28] - Résidence [Adresse 26] - [Adresse 18]' du 19 novembre 2001, et condamné Madame [B], Mr [N], Mr [Z], Madame [K], Mr [X], Mr [I], Mr [A], Mr [T], Madame [U], Mr [YZ], Mr [OX], Mr [VX], Mme [LV] et Madame [VT] au paiement d'une indemnité pour frais irrépétibles et des dépens ;
Statuant à nouveau,
Annule les résolutions E1 et E2 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 28] - Résidence [Adresse 26] - [Adresse 18]' du 19 novembre 2001 ;
Condamne le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 28] - Résidence [Adresse 26] - [Adresse 18]' à payer à Madame [B], Mr [N], Mr [Z], Madame [K], Mr [X], Mr [I], Mr [A], Mr [T], Madame [U], Mr [YZ], Mr [OX], Mr [VX], Mme [LV] et Madame [VT] ensemble la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Rejette toutes autres demandes ;
Condamne le Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier '[Adresse 28] - Résidence [Adresse 26] - [Adresse 18]' aux dépens, et dit que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par la S.C.P. ERMENEUX CHAMPLY - LEVAIQUE conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Dit que Madame [B], Mr [N], Mr [Z], Madame [K], Mr [X], Mr [I], Mr [A], Mr [T], Madame [U], Mr [YZ], Mr [OX], Mr [VX], Mme [LV] et Madame [VT] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;
LE GREFFIERLE PRESIDENT
S. AUDOUBERTJ-P. ASTIER
