COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 27 JANVIER 2012
N° 2012/56
Rôle N° 10/12483
S.C.I. ROMANCE
C/
Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE LE MAGALI
S.A.R.L. ABBA GESTION
[U] [O]
Grosse délivrée
le :
à :S.C.P. MAGNAN
la S.C.P. BOTTAI-GEREUX-BOULAN
la S.C.P. BLANC-CHERFILS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 17 mai 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 08/05467.
APPELANTE
S.C.I. ROMANCE [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par la S.C.P. PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avoués à la Cour, plaidant par Me Jean Marie VIALA, substitué par Me MAUPOUX Julien avocats au barreau de PARIS
INTIMES
Syndicat des copropriétaires Ensemble Immobilier LE MAGALI, [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic en exercice, le Cabinet ABBA GESTION S.A.R.L., lui-même pris en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 4],
représenté par la S.C.P. BOTTAI GEREUX BOULAN, avoués à la Cour, plaidant par Me Mireille POMPEI, avocat au barreau de GRASSE
S.A.R.L. ABBA GESTION prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 3]
représentée par la S.C.P. BLANC CHERFILS, avoués à la Cour, plaidant par Me Jean-Max VIALATTE, avocat au barreau de GRASSE
PARTIE INTERVENANTE
Monsieur [U] [O]
demeurant [Adresse 3]
représenté par la S.C.P. BLANC CHERFILS, avoués à la Cour, plaidant par Me Jean-Max VIALATTE, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 décembre 2011 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2012.
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat Rédacteur : Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2012,
Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits et procédure :
La Société Civile Immobilière ROMANCE, qui est copropriétaire dans la résidence LE MAGALI, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de cet immeuble ainsi que son syndic, le Cabinet ABBA GESTION, sollicitant la nullité de l'assemblée générale du 10 juillet 2008, subsidiairement, la nullité de 4 de ses résolutions, outre la condamnation du syndic à lui payer les frais résultant de l'annulation de l'assemblée générale, ceux relatifs à la désignation d'un administrateur provisoire, ainsi que la condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et du syndic en dommages et intérêts.
Par jugement du 17 mai 2010, le tribunal de grande instance de Grasse, saisi du litige, a statué ainsi qu'il suit :
- dit n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture du 15 février 2010,
- rejette, en conséquence, toutes conclusions et pièces notifiées après cette date,
- déboute la Société Civile Immobilière ROMANCE de l'ensemble de ses demandes,
- condamne la Société Civile Immobilière ROMANCE aux dépens de l'instance distraits au profit des avocats de la cause,
- la condamne, en outre, en application de l'article 700 du code de procédure civile, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € et au Cabinet ABBA GESTION la somme de 2.000 €.
Par déclaration du 1er juillet 2010, la Société Civile Immobilière ROMANCE a relevé appel de cette décision, intimant devant la cour le syndicat des copropriétaires et la S.A.R.L. ABBA GESTION.
Par déclaration complémentaire du 23 août 2011, la Société Civile Immobilière ROMANCE a appelé aux débats Monsieur [O] exerçant sous l'enseigne Cabinet ABBA GESTION.
Par conclusions déposées le 4 novembre 2011, la Société Civile Immobilière ROMANCE demande à la Cour de :
- déclarer l'appel recevable et bien-fondé,
- constater le défaut de qualité à agir du représentant du syndicat des copropriétaires et les déclarer en conséquence irrecevables - sic-,
- constater que la demande de rabat de clôture du 15 février 2010 était justifiée par la réception tardive des pièces,
- constater que le procès-verbal d'huissier du 12 septembre 2008 et la liste d'émargement du 10 juillet avaient été communiqués contradictoirement,
- infirmer le jugement,
- constater que ABBA GESTION S.A.R.L. qui n'a pas été partie en première instance devait soulever la nullité avant de conclure au fond après un délai de 12 mois dans une intention dilatoire,
- constater que le syndicat des copropriétaires ne peut être régulièrement représenté simultanément par des gestionnaires détenteurs de cartes professionnelles 897 et 11'407,
- constater que les mandats de gestionnaires immobiliers qui ne sont pas inscrits par ordre chronologique sur le registre tenu sont frappés de nullité,
- constater que la liste d'émargement n'est pas conforme aux exigences légales en ce que n'y figurent ni le nombre des copropriétaires présents ni le nombre de tantièmes présents ou représentés ni l'identité et le domicile du mandataire non-copropriétaire,
- constater que la question valablement notifiée le 12 juin 2007 par la Société ROMANCE n'a pas été portée à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 10 juillet 2008,
- constater que l'article 41 du règlement de copropriété impose à toute personne qui convoque l'assemblée de notifier les questions posées selon les dispositions de l'article 10 du décret du 17 mars 1967,
- constater que selon l'ordonnance du 13 septembre 2007 la désignation du Cabinet [O] en qualité de syndic le 27 mars 2007 était toujours valable en date du 12 juin 2007, et qu'en tout état de cause, l'administrateur provisoire désigné par ordonnance du 6 mai 2008 dispose des pouvoirs du syndic de copropriété,
- constater que, compte tenu de l'absence d'une partie des tableaux réglementaires et des multiples erreurs de codification, les documents comptables notifiés préalablement à l'assemblée générale ne sont pas conformes au décret et à l'arrêté du 14 mars 2005,
- dire de nul effet l'intégralité de l'assemblée générale du 10 juillet 2008,
- constater que les résolutions numéro 3 désignant [O] comme syndic par les assemblées du 27 mars 2005 et 29 mars 2006 ont été annulées corrélativement à l'annulation de ces assemblées,
- condamner le syndicat des copropriétaires et le syndic [O] à l'indemniser des frais supplémentaires consécutifs aux annulations, soit au prorata des tantièmes :
* honoraire de syndics : 965,71 euros
* frais et honoraires supplémentaires : 743,54 euros
Total : 1.709,25 €
- constater que le syndicat n'apporte pas la justification qu'il lui incombe de la réalité des sommes réclamées les 24 août - 21 novembre 2005 et 7 février 2006,
- dire que le syndic [O] ne peut facturer des frais particuliers prévus dans le contrat qui a été annulé avec son mandat,
- condamner le syndicat des copropriétaires à restituer à la société Romance les sommes et intérêts imputés à tort, soit 238,63 euros,
Subsidiairement si la cour estimait ne pas devoir annuler l'assemblée générale,
- dire de nul effet les résolutions 3, 4, 5, 6 liées à la question omise et à la non-conformité des comptes avec le décret du 14 mars 2005,
- débouter le syndic [O] et la société ABBA GESTION S.A.R.L. de toutes leurs demandes et les condamner solidairement à 1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire que le requérant est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dans la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,
- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et les syndics [O] et ABBA GESTION S.A.R.L. à lui verser la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'à supporter les entiers dépens dont distraction au profit de la S.C.P. Magnan, avoués.
Par conclusions déposées le 6 décembre 2011, le syndicat des copropriétaires LE MAGALI agissant en la personne de son syndic en exercice Monsieur [O]- ABBA GESTION demande à la Cour de :
- révoquer l'ordonnance de clôture,
Au cas où la Cour admettrait les conclusions et pièces de la Société ROMANCE il y aura lieu de :
- constater que Monsieur [O] à l'enseigne ABBA GESTION a été désigné en qualité de syndic par l'assemblée générale du 24 mars 2011 et que cette assemblée, bien que contestée, n'a pas été annulée,
- en conséquence, dire que le syndicat des copropriétaires est régulièrement représenté par Monsieur [O] dans la présente procédure,
- débouter la Société ROMANCE de ce chef de demande,
- confirmer le jugement entrepris,
- dire que la Société ROMANCE avait connaissance avant d'assigner des coordonnées de tous les mandataires,
- dire qu'elle pouvait donc exercer son contrôle eu égard aux dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965,
- dire qu'en se faisant autoriser par justice à se faire remettre tous les mandats elle a corrigé les éventuelles irrégularités de la feuille de présence,
- dire qu'en conséquence elle n'est plus fondée à demander l'annulation de l'assemblée générale sur ce moyen,
- dire que cela constitue un abus de droit,
- dire que la non inscription à l'ordre du jour d'une question complémentaire ne peut entraîner l'annulation de l'assemblée générale pour les causes sus énoncées,
- dire que les résolutions 3,4, 5,6 ne sont pas annulables pour les causes sus énoncées,
- condamner la Société Civile Immobilière ROMANCE à lui payer la somme de 3.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner à tous les dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de la S.C.P. Bottai Gereux Boulan, avoués.
Par conclusions du 7 décembre 2011, Monsieur [O], qui était intervenu volontairement aux débats demande à la Cour de :
- révoquer l'ordonnance de clôture,
- constater que Monsieur [O], qui exerce en sa qualité personnelle sous la dénomination ABBA GESTION, a obtenu le quitus lors de l'assemblée générale du 10 juillet 2008,
- constater que le quitus entraîne ratification par l'assemblée de tous les actes dont elle a eu connaissance et renonciation à critiquer l'exécution du mandat confié au syndic,
- constater que les demandeurs à l'action n'établissent nullement un préjudice personnel en relation directe avec des négligences imputables au Cabinet ABBA GESTION,
- débouter la Société ROMANCE de toutes ses demandes,
- confirmer le jugement entrepris,
- débouter la Société ROMANCE de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 10 juillet 2008,
- la condamner à lui verser la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens distraits au profit de la S.C.P. Blanc Cherfils, avoués.
Par conclusions déposées le 18 mai 2011, la Société ABBA GESTION demande à la Cour de :
- révoquer l'ordonnance de clôture,
- constater que le Cabinet ABBA GESTION a obtenu le quitus lors de l'assemblée générale du 10 juillet 2008,
- constater que le quitus entraîne ratification par l'assemblée de tous les actes dont elle a eu connaissance et renonciation à critiquer l'exécution du mandat confié au syndic,
- constater que les demandeurs à l'action n'établissent nullement un préjudice personnel en relation directe avec des négligences imputables au Cabinet ABBA GESTION,
- débouter la société Romance de toutes ses demandes,
- confirmer le jugement entrepris,
- débouter la Société ROMANCE de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 10 juillet 2008,
- la condamner à lui verser la somme de 2.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile,
- la condamner aux entiers dépens distraits au profit de la S.C.P. Blanc Cherfils, avoué.
L'ordonnance de clôture, initialement prise le 8 novembre 2011, a été révoquée à l'audience, avec l'accord des parties, avant l'ouverture des débats et une nouvelle clôture a été prononcée.
MOTIFS
1/ La Société Civile Immobilière ROMANCE demande à la cour de «constater que la demande de rabat de clôture du 15 février 2010 avec communications de pièces était justifiée par la réception tardive des dites pièces au 18 février 2010"et que 'le procès-verbal d'huissier du 12 septembre 2008 et la liste d'émargement du 10 juillet avaient bien été communiqués contradictoirement'.
Ces demandes qui ne tendent qu'à un constat et qui sont donc étrangères à l'office du juge, lequel est de trancher une contestation, sont, en toutes hypothèses, sans objet à ce jour dès lors que l'ensemble des pièces a été débattu devant la cour dans le cadre d'une procédure clôturée à l'audience avant l'ouverture des débats.
2/ La Société Civile Immobilière ROMANCE affirme qu''il est impossible de déterminer qui est réellement le syndic de la copropriété LE MAGALI, et que ni [O] ni la Société ABBA GESTION ne peuvent valablement représenter le syndicat des copropriétaires'.
Il résulte des écritures prises devant la Cour que le syndicat des copropriétaires a conclu, le 6 décembre 2011, «agissant en la personne de son syndic en exercice Monsieur [O]- [Adresse 5] agissant poursuites et diligences de son représentant légal demeurant audit siège».
Il est établi, par la production du procès-verbal de l'assemblée générale du 24 mars 2011, qui n'est pas annulée même si elle est à ce jour contestée, que les copropriétaires y ont désigné, aux termes de la résolution numéro 4, leur syndic en la personne de Monsieur [O] exerçant sous le nom commercial Cabinet ABBA GESTION pour une durée de 12 mois, de sorte que le syndicat des copropriétaires, qui a conclu dans les termes ci dessus rapportés, est régulièrement représenté devant la cour.
La circonstance que le Cabinet ABBA GESTION, qui n'est qu'un nom commercial pour Monsieur [O], ne puisse être représenté par 'un représentant légal' ainsi que mentionné dans l'entête de ses conclusions est inopérant.
Enfin, la société Romance invoque le non respect des dispositions de l'article 65 du décret du 20 juillet 1972 relativement à la numérotation des mandats et à la tenue du registre et elle produit la photocopie des pages du registre des mandats qu'elle a obtenus en se rendant chez le syndic avec l'assistance d'un huissier le 6 octobre 2011ne mentionnant qu'un seul mandat pour le syndicat des copropriétaires LE MAGALI en date du 27 mars 2003. Ce moyen est toutefois vain au soutien d'une demande de nullité du mandat du syndic, dès lors qu'aux termes de ce texte, c'est seulement la décision confiant la gestion du syndicat des copropriétaires aux titulaires du registre des mandats qui doit y être mentionnée, que les dispositions sur la numérotation des mandats ne concernent pas la gestion immobilière(voir article 72 al 1du décret), qui a d'ailleurs un régime particulier (voir article 64 du même décret).
3/ La Société Civile Immobilière ROMANCE sollicite le prononcé de la nullité de l'assemblée générale du 10 juillet 2008.
Sur les irrégularités de la feuille de présence :
La Société ROMANCE affirme que la feuille de présence ne comporte pas le nombre des copropriétaires présents, ni le nombre de tantièmes présents ou représentés ; qu'elle ne mentionne pas l'identité et le domicile des mandataires alors que l'un de ceux-ci n'est pas copropriétaire.
Il résulte des pièces versées aux débats que le feuille de présence critiquée mentionne clairement les copropriétaires présents et ceux représentés avec pour chacun d'eux leur quote part de charges communes générales, dont il n'est pas contesté qu'elles correspondent à leur quote part de parties communes de sorte qu'il est possible de s'assurer du respect des conditions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur l'identité des mandataires, qui certes n'est pas apparente sur la feuille de présence, puisqu'elle ne mentionne que leur signature, il sera cependant retenu que celle ci est aisément déterminable par l'examen des 8 pouvoirs, qui y sont annexés, de telle sorte que le grief invoqué ne peut donc justifier le prononcé de la nullité réclamée.
La circonstance que l'adresse de Monsieur [K], mandataire non copropriétaire, ne soit pas mentionnée sur la feuille de présence est inopérante dès lors qu'il n'est pas démontré que cela puisse affecter sa capacité à représenter valablement le mandataire ou nuire au respect des conditions de représentation et aux règles de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 sur le cumul des mandats.
Sur la non inscription d'une question complémentaire à l'ordre du jour :
L'assemblée générale du 10 juillet 2008 a été convoquée, le 4 juin 2008, par Me [B] en sa qualité d'administrateur provisoire, ce dernier ayant été désigné par ordonnance sur requête du 6 mai 2008 avec notamment pour mission de représenter le syndicat des copropriétaires dans les procédures en cours, convoquer l'assemblée générale pour voir élire un syndic dans le mois de sa saisine, administrer l'immeuble ....
Or, les questions complémentaires dont la S.C.I. ROMANCE souhaitait l'inscription avaient été envoyées à ABBA GESTION le 12 juin 2007.
Par suite dès lors que la Société ABBA GESTION n'est pas l'auteur de la convocation et que la S.C.I. ROMANCE n'en a pas saisi régulièrement Me [B], aucun grief ne peut être utilement invoqué par la S.C.I. ROMANCE du fait de l'omission de ces questions lors de l'établissement de l'ordre du jour et ce même si le règlement de copropriété prévoit que 'la personne qui convoque l'assemblée doit notifier aux membres de cette assemblée un état des questions dont l'inscription à l'ordre du jour doit être requise', le copropriétaire devant, en toutes hypothèses, préalablement notifier à l'auteur de la convocation ces questions.
Surabondamment, il sera rappelé que la non inscription d'une question complémentaire à l'ordre du jour ne peut entraîner la nullité de l'assemblée générale à moins qu'elle n'ait eu une influence sur tous ses votes ou seulement sur partie d'entre eux, ce qui pourrait alors justifier l'annulation des votes concernés.
Or, en l'espèce, les questions de la S.C.I. ROMANCE qui, d'une part, proposaient de doubler 'le salaire de l'employé(e) non logé(e) titulaire d'un contrat de travail à temps partiel pour le porter au montant du salaire d'une concierge à temps plein et à service permanent afin d'ignorer le refus de l'assemblée du 27 mars 2003", et qui d'autre part, proposaient, 'pour mettre un terme aux procédures en cours, que l'assemblée décide que les opposants ayant saisi le tribunal afin de faire connaître le caractère somptuaire, inutile et exorbitant du service de concierge non logé, seront dispensés des frais' n'étaient nullement susceptibles d'influencer le sens de tout ou partie des résolutions votées à l'assemblée du 10 juillet 2008. En effet, celles ci étaient relatives à l'élection du président de séance (un), à l'élection du ou des scrutateurs (deux), à l'approbation des comptes de l'exercice au 31 décembre 2007 (trois), au quitus à la gestion sur l'exercice clôturé au 31 décembre 2007 (quatre), à l'approbation du budget prévisionnel (cinq et six), à la désignation d'un syndic (sept), à l'ouverture d'un compte séparé (huit), à la désignation du conseil syndical (neuf), à la consultation du conseil syndical pour la fixation du montant des marchés à partir duquel sa consultation est obligatoire (10), à la fixation du montant des marchés à partir duquel la mise en concurrence et obligatoire (11), à la constitution de provisions spéciales pour faire face aux travaux d'entretien (12) et n'avaient donc aucun lien avec les questions complémentaires de la S.C.I. ROMANCE, y compris en ce qui concerne le vote des comptes de l'exercice clôturé, celui des comptes prévisionnels et du quitus dont le sens ne pouvait, d'une quelconque façon, dépendre des débats que la S.C.I. ROMANCE proposait au travers de ces questions.
Sur l'annulation des résolutions 3, 4, 5, 6 :
La résolution 3 est relative à l'approbation des comptes clôturés au 31 décembre 2007.
La S.C.I. ROMANCE affirme que les comptes de l'exercice 2007 'ne sont conformes ni à l'article 14-3 de la loi, ni à l'article 11 du décret du 17 mars 1965, ni aux décret et arrêté du 14 mars 1965" ; que 'les tableaux obligatoires 4 et 5 prévus au quatrième alinéa de l'article 11 du décret 67-223 (compte des charges et produits pour travaux et opérations exceptionnelles) ne sont pas produits' ; que 'l'indemnité résultant du jugement du 20 avril 2007 devenu définitif le 15 octobre 2007 n'est pas portée au sous-compte 718 'produits exceptionnels' ni dans les annexes 4 et 5 qui ne sont pas produites' ; que 'l'état financier après répartition (tableau annexe 1) est volontairement embrouillé par l'emploi des codes 101 inexistants ou fictifs mêlant provisions non remboursables (compte 102) et les avances remboursables (compte 103 avec ses sous comptes)' ; qu''au même tableau, le code 40 'fournisseurs' est appliqué aux comptes fournisseurs créditeurs et aux comptes fournisseurs débiteurs' ; que d'autres codifications sont fausses, qu'il manque des honoraires de mutation et que ces irrégularités interdisent tout contrôle effectif des comptes.
Sur ces griefs, il sera retenu qu'il n'est pas démontré qu'il y ait eu des travaux exceptionnels réalisés à inclure dans les comptes, et que si l'indemnité allouée au syndicat des copropriétaires par le jugement du 20 avril 2007 ne figure pas dans les opérations exceptionnelles, ce qui n'est pas contesté, cela n'affecte pas la régularité de la situation comptable effective du syndicat des copropriétaires dès lors qu'il n'est pas contesté que ces sommes ne lui ont été réglées que postérieurement à l'exercice ainsi approuvé. Par suite l'absence de ces comptes particuliers de charges et produits pour opérations exceptionnelles est inopérante sur la validité du vote qu'elle ne saurait avoir vicié.
Les autres griefs, qui sont tirés de la non conformité des écritures des divers sous comptes aux modèles imposés par le décret du 14 mars 2005, ou de l'emploi de codifications erronées ou encore de l'oubli d'honoraires de mutation, ne peuvent fonder l'annulation sollicitée, dès lors que la S.C.I. ROMANCE ne verse pas aux débats le détail des écritures qu'elle critique, sans pour autant contester avoir reçus les documents prévus à l'article 11 du décret du 17 mars 1967, (à savoir, l'état financier du syndicat des copropriétaires, son compte de gestion générale, et le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé), étant rappelé qu' il a été ci-dessus retenu que la seule absence du compte particulier 'charges et produits exceptionnels,' qui n'est que l'un des postes du compte général de la copropriété ne fait de toutes façons pas grief à la sincérité des comptes, ni à la validité de leur vote.
Aucun moyen particulier n'est développé au soutien de la demande de nullité du vote des résolutions sur les budgets prévisionnels (résolutions 4 et 5 ), ainsi que de la résolution relative au quitus (résolution 6), qui concerne la gestion de l'exercice écoulé et dont la régularité ne peut être entachée par la non inscription de la question complémentaire de la S.C.I. à l'ordre du jour, ni par les irrégularités alléguées quant aux écritures comptables qui n'ont de toutes façons pas été retenues.
4/ La S.C.I. ROMANCE forme, enfin, diverses demandes en paiement à titre de dommages et intérêts contre le syndic [O] solidairement avec le syndicat des copropriétaires.
Ainsi, demande- t-elle la restitution de sa quote part d'honoraires du syndic et des frais supplémentaires par suite de l'annulation des assemblées du 27 mars 2005, 29 mars 2006 et 10 juillet 2008.
Or, d'une part, l'assemblée du 10 juillet 2008 n'a pas été annulée.
D'autre part, si l'annulation de l'assemblée de 2005, qui est intervenue le 12 octobre 2006 à raison du vice affectant la feuille de présence, a entraîné celle de l'assemblée de 2006, il n'est pas contesté que le syndic a effectué, au moins jusqu'aux jugements prononçant l'annulation, un travail pour le compte du syndicat des copropriétaires pour lequel une rémunération lui est due. Or, dès lors que le syndicat des copropriétaires n'a pas pris d'initiative pour lui réclamer, lui-même, la restitution de tout ou partie de ses honoraires, la S.C.I. ROMANCE qui n'est pas directement créditrice de ces sommes à l'égard du syndic ne peut prétendre subir un quelconque préjudice personnel de ce chef.
En ce qui concerne les honoraires d'avocat exposés pour obtenir l'annulation des assemblées générales et les honoraires de l'administrateur provisoire générés par ces annulations, que la S.C.I. évalue à la somme totale de 15.990,26 € sans d'ailleurs verser de pièce justifiant ce quantum, le préjudice subi de ce chef ne constitue pas, non plus, un préjudice personnel directement souffert par la S.C.I. ROMANCE.
La demande formée de ces chefs contre le syndic sera donc rejetée, ainsi que celle formée contre le syndicat qui sera jugée mal fondée, dès lors que la responsabilité fautive de cette situation ne lui incombe pas et qu'il ne lui a pas été demandé notamment en assemblée générale de prendre position sur une éventuelle procédure en responsabilité à mener contre son syndic.
La S.C.I. ROMANCE ne démontre pas non plus subir personnellement un préjudice par suite de la non inscription de la question complémentaire qu'elle a adressée à Monsieur [O] en juin 2007 et qui n'a pu être reprise par Me [B], étant à cet égard rappelé :
- que les débats sur la question de l'emploi du concierge et de sa rémunération ont été réglés par une délibération de l'assemblée générale du 2 avril 2004, définitive, et que les conséquences pécuniaires de cette situation ont été arbitrées par le jugement du 20 avril 2007 indemnisant le syndicat des copropriétaires du surcoût de la concierge par une somme de 95.786 €, ainsi que par un arrêt de la présente Cour du 31octobre 2008.
- la S.C.I. ROMANCE ne démontre pas que sa proposition d'ordre du jour complémentaire qui visait à doubler le salaire de l'employé titulaire d'un contrat à temps partiel pour le porter au montant du salaire d'un employé à temps plein et ce 'pour ignorer le refus de l'assemblée du 27 mars 2003 ', pourtant définitive, a pu dans ces conditions lui causer un préjudice particulier et ce d'autant qu'elle a été présentée à l'assemblée générale de 2009 et qu'elle y a été rejetée.
Il n'y a pas de faute non plus de la part de Monsieur [O] à ne pas avoir convoqué l'assemblée de 2008 avant le 31 mars 2007 alors que la contestation de la précédente assemblée de 2007 était pendante et qu'il pouvait en résulter l'annulation de son mandat.
Enfin, la critique par la S.C.I. ROMANCE des 3 extraits de ses décomptes individuels au 14 août 2005, 21 novembre 2005 et 7 février 2006 qui la conduit à réclamer la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 238,63 € est vaine dans le cadre de ces débats dès lors qu'elle ne démontre pas le bien fondé de sa créance en établissant qu'elle a payé cette somme indûment pour en avoir obtenu l'invalidation par décision de justice.
La Société Civile Immobilière ROMANCE sera, dans ces conditions, déboutée des fins de son appel, et le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.
En raison de sa succombance, la Société Civile Immobilière ROMANCE supportera les dépens de la procédure d'appel, et versera, en équité, au syndicat des copropriétaires et à son syndic, Monsieur [O], la somme de 1.500 € chacun au titre des frais irrépétibles exposés devant la Cour. L'équité ne commande pas une application plus ample de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,
Reçoit l'appel,
Déboute la Société Civile Immobilière ROMANCE des fins de son recours et confirme le jugement attaqué en toutes ses dispositions,
Y ajoutant :
Condamne la Société Civile Immobilière ROMANCE à verser au syndicat des copropriétaires et à Monsieur [O] la somme de 1.500 € chacun par application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette les demandes plus amples des parties,
Condamne la Société Civile Immobilière ROMANCE à supporter les dépens d'appel, distrait au profit de la S.C.P. Bottai Gereux Boulan, et de la S.C.P. Blanc Cherfils, avoués.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
S. AUDOUBERTJ-P. ASTIER
