COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 16 FEVRIER 2012
FG
N° 2012/111
Rôle N° 10/19425
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D'AZUR
C/
[Y] [T]
[H] [T]
[D] [T] épouse [K]
SARL [Localité 8] IMMOBILIER
Grosse délivrée
le :
à :
SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE
SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE
SCP Sébastien BADIE Roselyne SIMON-THIBAUD & Sandra JUSTON
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 18 Octobre 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 09/3401.
APPELANT
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D'AZUR, agissant poursuites et diligences de son représentant légal , domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 10]
représenté par la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE , avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE constitué (e) aux lieu et place de la SCP BOTTAI GEREUX BOULAN, avoués, ayant pour avocat Me Jean-Louis BEGON, avocat au barreau de VALENCE
INTIMES
Monsieur [Y] [T]
né le [Date naissance 1] 1956 à [Localité 13],
demeurant [Adresse 5]
Monsieur [H] [T]
né le [Date naissance 4] 1949 à [Localité 8] ([Localité 6]),
demeurant [Adresse 11]
Madame [D] [T] épouse [K]
née le [Date naissance 3] 1924 à [Localité 9],
demeurant [Adresse 7]
représentés par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat Me Franck CONSTANZA, avocat au barreau de MARSEILLE
SARL [Localité 8] IMMOBILIER,
dont le siège social est [Adresse 12].
Prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié.
représentée par la SCP Sébastien BADIE Roselyne SIMON-THIBAUD & Sandra JUSTON , avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE constitué (e) aux lieu et place de la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués et assistée de Me Pierre ESCLAPEZ, avocat au barreau de TOULON
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 19 Janvier 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller
Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Février 2012.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Février 2012,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,
Le 22 janvier 2007, M.[S] [T], né le [Date naissance 2] 1926, et Mme [D] [T] épouse [K], née le [Date naissance 3] 1924, propriétaires entre eux deux d'un terrain de 13.042 m² sis à [Localité 8] (Var), quartier Les Peireguins, ont donné mandat exclusif de vente de ce bien à l'agence immobilière Sarl [Localité 8] Immobilier, au prix net de 80€/m² plus 8€Ht/m² d'honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur.
La société [Localité 8] Immobilier a trouvé des acquéreurs en la personne de la SCI 'AN.BA.CA.MA.' au prix demandé de 80€Ht/m² plus 8€Ht/m² d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit au prix total honoraires inclus de 88€Ht/m², soit un total de 1.043.360 € plus 104.336 € de commission d'agence.
Le notaire chargé de régulariser l'acte authentique de vente a adressé à la commune de [Localité 8] la déclaration d'intention d'aliéner concernant ce terrain.
Le maire de la commune de [Localité 8] a, par arrêté du 27 mars 2007, délégué le droit de préemption urbain à l'Etablissement Public Foncier Provence Alpes Côte d'Azur auquel mission avait été donnée par la commune sur le périmètre Les Peireguins.
Par courrier du 4 mai 2007, le directeur général de l'Etablissement Public Foncier Provence Alpes Côte d'Azur a déclaré au notaire qu'il exerçait ce droit de préemption au prix de 456.500€, se réservant de contester la commission d'agence.
Par jugement du 30 avril 2008, le juge de l'expropriation de [Localité 13] a fixé le prix d'acquisition par préemption à 586.890 €, sans se prononcer sur la commission de l'agence immobilière, non partie à l'audience devant le juge de l'expropriation.
M.[S] [T] est décédé et ce sont ses héritiers, M.[H] [T] et M.[Y] [T] qui ont poursuivi l'opération.
L'acte de vente a été passé le 22 avril 2009 devant M°[B], notaire associé à [Localité 13], entre Mme [D] [T] épouse [K], M.[H] [T] et M.[Y] [T], vendeurs, et l'Etablissement Public Foncier Provence Alpes Côte d'Azur, au prix de 586.800 €, soit 312.030 € pour Mme [D] [T] épouse [K], 137.430 € pour M.[H] [T] et 137.430 € pour M.[Y] [T].
L'agence immobilière, la Sarl [Localité 8] Immobilier, a fait assigner en référé le 17 mars 2009
l'Etablissement Public Foncier Provence Alpes Côte d'Azur devant le président du tribunal de grande instance de Toulon aux fins de paiement de 124.785,86 € TTC de commission d'agence.
Par ordonnance de référé du 19 juin 2009, l'affaire fut renvoyée au fond.
Devant le tribunal de grande instance au fond, la Sarl [Localité 8] Immobilier a fait assigner les 14 et 15 septembre 2009 Mme [D] [T] épouse [K], M.[H] [T] et M.[Y] [T] et les affaires ont été jointes.
Par jugement en date du 18 octobre 2010, le tribunal de grande instance de Toulon a :
- fait droit à la demande de la Sarl [Localité 8] Immobilier,
- condamné l'Etablissement Public Foncier Provence Alpes Côte d'Azur à payer à la Sarl [Localité 8] Immobilier la somme de 124.785,86 € TTC avec intérêts aux taux légal à compter du 26 janvier 2009, au titre de la commission sur vente,
- débouté l'Etablissement Public Foncier de toutes ses demandes,
- condamné l'Etablissement Public Foncier à payer à la Sarl [Localité 8] Immobilier la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné l'Etablissement Public Foncier à verser aux consorts [T] la somme de 1.500€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné l'Etablissement Public Foncier aux dépens distraits au profit de M°ESCLAPEZ et de M°TURPAUD, avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration de la SCP BOTTAI, GEREUX et BOULAN, avoués, en date du 29 octobre 2010, l'Etablissement Public Foncier Provence Côte d'Azur a relevé appel de ce jugement.
Par ses conclusions, notifiées et déposées le 16 février 2011, l'Etablissement Public Foncier Provence Côte d'Azur demande à la cour d'appel de :
- réformer le jugement,
- dire qu'en application des stipulations du mandat applicables en matière de droit de préemption, seul le mandant est tenu de la rémunération de l'agent immobilier,
- débouter en conséquence la Sarl [Localité 8] Immobilier de l'ensemble de ses demandes dirigées à l'encontre de l'EPF PACA nonobstant toute stipulation contraire du compromis de vente ou de la déclaration d'intention d'aliéner , qui seront en tant que de besoin, jugées nulles et de nul effet comme violant les règles d'ordre public des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972,
- débouter les consorts [T] de l'ensemble de leurs prétentions et demandes,
- subsidiairement, prononcer la réduction à la somme de 10.000 € de la commission d'agence manifestement excessive au regard de l'absence de diligences effectives de l'agent immobilier, de la faute d'imprudence et de négligence de l'agent immobilier rédacteur du compromis litigieux, insuffisant du point de vue de la mention complète de la charge de la commission d'agence,
- condamner la Sarl [Localité 8] Immobilier à payer à l'Etablissement Public Foncier Provence Alpes Côte d'Azur la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, de première instance et d'appel, avec distraction au profit de la SCP BOTTAI, GEREUX et BOULAN, avoués.
Par ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 29 juillet 2011, la Sarl [Localité 8] Immobilier demande à la cour d'appel de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
- condamner l'EPF PACA à lui payer la somme de 10.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens avec distraction au profit de la SCP de SAINT FERREOL et TOUBOUL, avoués,
- subsidiairement, condamner les consorts [T] à lui payer la somme de 124.785,86 € TTC avec intérêts aux taux légal depuis la mise en demeure et dans ce cas condamner l'EPF à les relever et garantir de ces condamnations.
La société [Localité 8] Immobilier fait valoir que la déclaration d'intention d'aliéner indiquait l'existence d'une commission à la charge de l'acquéreur. Elle observe que du fait de la vente l'opération est définitivement réalisée et considère que la substitution du préempteur à l'acquéreur ne porte pas atteinte au droit à commission de l'agent immobilier.
Par leurs conclusions, notifiées et déposées le 15 juillet 2011, M.[D] [T] épouse [K], M.[H] [T] et M.[Y] [T] demandent à la cour d'appel, au visa de l'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, ensemble l'article 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, de :
- à titre principal :
confirmer le jugement en toutes ses dispositions, condamner l'EPF PACA à leur verser la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SCP ERMENEUX-CHAMPLY et LEVAIQUE, avoués,
- à titre subsidiaire :
- condamner l'EPF PACA à relever et garantir les consorts [T] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,
- condamner tout succombant à leur verser la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SCP ERMENEUX-CHAMPLY et LEVAIQUE, avoués .
Les consorts [T] font observer que l'EPF PACA les avait garantis qu'ils ne seraient pas inquiétés au sujet de la commission d'agence.
L'instruction de l'affaire a été déclarée définitivement close, au vu des nouvelles constitutions faisant suite à la suppression de la profession d'avoué, et d'accord des représentants de toutes les parties, le 19 janvier 2011, avant les débats.
MOTIFS,
Il ne peut être contesté que la transaction immobilière à l'occasion de laquelle l'EPF PACA a exercé son droit de préemption a eu lieu par l'entremise de la Sarl [Localité 8] Immobilier.
Cette agence immobilière était titulaire d'un mandat dont la validité n'a pas été contestée, signé le 22 janvier 2007 par M.[S] [T] et Mme [D] [T] épouse [K], propriétaires légitimes du bien immobilier dont s'agit.
Sans cette entremise, aucune déclaration d'intention d'aliéner n'aurait été adressée à la commune de [Localité 8], qui a délégué son droit de préemption à l'EPF PACA.
Malgré la contestation du prix par l'EPF PACA, contestation qui a été arbitrée par le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de Toulon, les consorts [T], Mme [D] [T] épouse [K] et M.[H] [T] et M.[Y] [T], venant aux droits et obligations de feu [S] [T], ont quand même accepté de vendre.
La vente provoquée par l'entremise de la Sarl Cuers Immobilier a finalement abouti, après préemption et fixation du prix par le juge de l'expropriation, à un acte de transfert de propriété reçu le 22 avril 2009 par M°[B], notaire associé à [Localité 13].
En application de l'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, l'opération provoquée par l'entremise de la Sarl [Localité 8] Immobilier s'étant concrétisée, cette dernière a droit à percevoir sa rémunération.
Le mandat signé par les consorts [T] stipulait que cette rémunération serait à la charge de l'acquéreur.
La promesse synallagmatique de vente signée le 6 mars 2007 entre les vendeurs et la société AN.BA.CA.MA., acquéreur trouvé grâce à la Sarl [Localité 8] Immobilier, précisait que la commission d'agence était à la charge de l'acquéreur.
La déclaration d'intention d'aliéner adressée le 9 mars 2007 à la commune de [Localité 8] par le notaire chargé de préparer l'acte mentionne de manière très claire et apparente : 'prix de vente de ..1.043.360 € et l'obligation d'acquitter la commission d'agence à la charge de l'acquéreur d'un montant de 104.336 € hors taxes'.
L'EPF PACA, a exercé son droit de préemption sur la base de cette déclaration d'intention d'aliéner, en tenant compte des éléments donnés par cette déclaration d'intention d'aliéner;
éléments qui comprenaient le montant de la commission à la charge de l'acquéreur.
Du fait de la préemption, et compte tenu de l'acte de vente du 22 avril 2009, l'acquéreur est l'Etablissement Public Foncier Provence Alpes Côte d'Azur.
Dans l'acte de vente du 22 avril 2009, passé entre les consorts [T] et l'EPF PACA, il est précisé page 10 : 'Il est rappelé que la déclaration d'intention d'aliéner des biens objet des présentes dressée le 8 mars 2007 par M°[M], notaire à [Localité 8], en qualité de mandataire des consorts [T], visait une commission d'agence d'un montant de 104.336 € imputée à la charge de l'acquéreur. L'Etablissement Public Foncier Provence Alpes Côte d'Azur déclare ici que le présent contrat n'emporte aucun acquiescement de sa part au paiement des honoraires auxquels pourrait prétendre l'agence [Localité 8] Immobilier, et en conséquence, aucune renonciation de la part d'EPF PACA à se prévaloir de son droit à réduction en tout ou partie de la commission d'agence excessive ou infondée, ou à contester la validité du mandat de l'agent immobilier devant le juge judiciaire.....l'acquéreur garantir le vendeur qu'il ne sera jamais inquiété au sujet de cette commission.'
La validité du mandat de la Sarl [Localité 8] Immobilier n'a jamais été contestée.
Cette commission est fondée.
L'EPF PACA, qui avait déjà obtenu grâce à sa contestation devant le juge de l'expropriation une réduction considérable du prix, s'est engagée vis à vis des consorts [T] de manière à ce que ce prix ainsi réduit ne soit pas encore amputé de la commission.
L'EPF PACA, acquéreur, grâce à l'entremise de la Sarl [Localité 8] Immobilier, par le jeu de la préemption, doit cette commission à la Sarl [Localité 8] Immobilier.
A titre subsidiaire, l'EPF PACA a demandé à la cour de réduire le montant de cette commission, estimant qu'un montant de 10.000 € est amplement suffisant au regard des faibles démarches effectuées par [Localité 8] Immobilier, et faisant observer que le prix en fonction duquel la commission avait été convenue avec l'acquéreur initial, n'est plus celui de l'acquisition finale compte tenu de la réduction de prix prononcée par le juge de l'expropriation.
Il faut relever que le juge de l'expropriation ne s'est pas prononcé sur cette commission, alors que la Sarl [Localité 8] Immobilier n'était présente à l'audience devant lui et que l'EPF PACA a déclaré alors qu'il se faisait fort de régler ce point devant le juge judiciaire.
Le montant de la commission prévue était de 104.336 € hors taxes, ce qui correspond à un montant toutes taxes comprises de 124.785,86 €.
Rien ne justifie que le montant de cette commission soit diminué, alors qu'un réel travail d'entremise a été fait.
Cette somme est due à compter de la mise en demeure du 9 janvier 2009.
Le jugement sera purement et simplement confirmé.
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 18 octobre 2010 par le tribunal de grande instance de Toulon,
Condamne l'Etablissement Public Foncier Provence Alpes Côte d'Azur à payer en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d'appel, en sus de ceux de première instance, la somme de 1.500 € à la Sarl [Localité 8] Immobilier et celle de 1.500 € aux consorts [T],
Condamné l'Etablissement Public Foncier Provence Alpes Côte d'Azur aux dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
