COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 24 FÉVRIER 2012
N° 2012/ 117
Rôle N° 10/23455
S.C.I. LA JALAGUIERE
C/
Syndicat des copropriétaires [Adresse 4]
Grosse délivrée
le :
à :S.C.P. MAGNAN
la S.C.P. ERMENEUX CHAMPLY-LEVAIQUE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 16 décembre 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 08/8771.
APPELANTE
S.C.I. LA JALAGUIERE, [Adresse 3], prise en la personne de ses co-gérants en exercice, domiciliée en cette qualité audit siège,
représentée par la S.C.P. PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE plaidant par la S.C.P. BERENGER M/BLANC X/ BURTEZ DOUCEDE OLIVIER, avocats au barreau de MARSEILLE,
INTIME
Syndicat des copropriétaires Ensemble Immobilier [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la Société CITYA AXIMO, [Adresse 1],
représenté par la S.C.P. ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me BIDAULT de la SELARL JURISBELAIR, avocats au barreau de MARSEILLE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 19 janvier 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur André FORTIN, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 février 2012.
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat Rédacteur : Monsieur André FORTIN, Conseiller
Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 février 2012,
Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
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L'ensemble immobilier en copropriété dénommé '[Adresse 4]' est composé, sur un terrain situé [Adresse 5], de quinze bâtiments. Initialement, le terrain ne comportait qu'un seul bâtiment ancien, une bastide de deux étages sur rez-de-chaussée avec dépendances. Ce bâtiment, lors de la construction des quatorze autres, a été érigé en un lot portant le N° [Cadastre 2] avec la jouissance exclusive privative et perpétuelle du terrain délimité qui l'entoure. Ce lot [Cadastre 2] est, depuis 1991, la propriété de la S.C.I. 'La Jalaguière'.
Faisant valoir que la S.C.I. 'La Jalaguière' avait, sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, entrepris, depuis plusieurs années, diverses constructions et transformations sur son lot, par exploit délivré le 28 juillet 2008, le syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]' a fait assigner la S.C.I. 'La Jalaguière' à comparaître devant le Tribunal de grande instance de Marseille pour, d'une part, la voir condamner à procéder à la remise en état des lieux sous astreinte et à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, pour, d'autre part, voir ordonner la modification de l'état descriptif de division et de l'état de répartition des charges et enfin pour qu'avant dire droit une expertise soit ordonnée.
La S.C.I. 'La Jalaguière' ayant à titre principal soulevé l'irrecevabilité de l'action, ayant, à titre subsidiaire, conclu au débouté et ayant, en tout état de cause, formulé une demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts, par jugement prononcé le 16 décembre 2010, le Tribunal de grande instance de Marseille :
- déclarait recevable l'action du syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]',
- condamnait la S.C.I. 'La Jalaguière' à procéder, sur le lot [Cadastre 2], dans le délai de quatre mois de la signification de son jugement et passé ce délai sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant six mois :
* à la démolition de l'ensemble des constructions réalisées à titre de surélévation,
* au rétablissement de la toiture traditionnelle au lieu et place du toit-terrasse aménagé sur l'ancienne dépendance accolée au corps du bâtiment principal,
* à la démolition de la piscine construite sur partie à usage privatif et au comblement de cette dernière,
- déboutait le syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]' de sa demande de modification de l'état descriptif de division et de l'état de répartition des charges ainsi que de sa demande d'expertise,
- déboutait la S.C.I. 'La Jalaguière' de toutes ses demandes,
- la condamnait à payer au syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]' la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- disait n'y avoir lieu à exécution provisoire.
- condamnait encore la S.C.I. 'La Jalaguière' aux dépens en ce compris le coût du constat du 6 juin 2008 dressé par maître [G].
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Par déclaration au greffe de la présente Cour le 28 décembre 2010, la S.C.I. 'La Jalaguière' a interjeté appel de ce jugement prononcé le 16 décembre 2010 par le Tribunal de grande instance de Marseille.
Elle entend :
Au principal,
- que le jugement entrepris soit confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]' de sa demande de modification de l'état descriptif de division et de l'état de répartition des charges ainsi que de sa demande d'expertise et en paiement de dommages et intérêts,
- qu'il soit réformé pour le surplus,
- qu'il soit dit que le lot [Cadastre 2] est un lot constitué d'un immeuble entier avec dépendances dont toutes les composantes constituent des parties privatives en celles comprises la toiture, les terrasses, les façades...
- qu'il soit dit qu'il n'y a aucune appropriation des parties communes, la piscine étant une piscine hors sol,
- que le syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]' soit en conséquence débouté de l'ensemble de ses demandes,
A titre subsidiaire,
- que le syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]' soit débouté de toutes ses prétentions, la toiture-terrasse étant préexistante à la mise en copropriété, aucun travaux de surélévation n'ayant été réalisé et l'harmonie de l'immeuble n'ayant pas été affectée par ces travaux, en ce qui concerne la piscine, sur une partie commune à usage privatif, sans aucune appropriation,
A titre reconventionnel,
- que le syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]' soit condamné à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts, outre celle de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- qu'il soit encore condamné aux dépens de première instance et d'appel.
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Le syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]' demande à la Cour :
- de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
* déclaré recevable l'action du syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]',
* condamné la S.C.I. 'La Jalaguière' à procéder, sur le lot [Cadastre 2], dans le délai de quatre mois de sa signification de son jugement et passé ce délai sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant six mois :
- à la démolition de l'ensemble des constructions réalisées à titre de surélévation,
- au rétablissement de la toiture traditionnelle au lieu et place du toit-terrasse aménagé sur l'ancienne dépendance accolée au corps du bâtiment principal,
- à la démolition de la piscine construite sur partie à usage privatif et au comblement de cette dernière,
- condamné la S.C.I. 'La Jalaguière' à lui payer la somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamné encore aux dépens en ce compris le coût du constat du 6 juin 2008,
- de le réformer pour le surplus et de condamner la S.C.I. 'La Jalaguière' à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts,
Y ajoutant,
- de condamner la S.C.I. 'La Jalaguière' à lui payer une somme supplémentaire de 5.000 € à en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- de la condamner encore aux dépens d'appel, en ce compris le coût du constat du 2 février 2011.
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MOTIFS DE LA DÉCISION
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Vu les moyens articulés par les parties au soutien de leurs prétentions,
1/ Attendu que, pour contredire le jugement entrepris et voir écarter les prétentions du
syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]' à la remise en son état antérieur du bâtiment constituant son lot N° [Cadastre 2], la S.C.I. 'La Jalaguière' soutient tout d'abord qu'il s'agirait d'un lot constitué d'un immeuble entier avec dépendances dont toutes les composantes constitueraient des parties privatives en celles comprises la toiture, les terrasses, les façades ;
Attendu qu'elle fonde sa position sur d'une part un acte de vente DELORD/S.C.I. '[Adresse 4]' du 3 août 1970 soit antérieurement au règlement de copropriété, sur, d'autre part, le règlement de copropriété qui décrirait le lot [Cadastre 2] comme étant un lot autonome et ne devant participer qu'aux charges générales, sur, en troisième lieu, l'état descriptif de division qui, prévoyant la construction des autres bâtiments, indique que l'immeuble actuel sera conservé et fera l'objet d'un lot, sur, en quatrième lieu, un acte du 21 septembre 2010 ayant pour objet essentiel l'annulation du lot [Cadastre 2] et son remplacement, après division, par 17 nouveaux lots et aux termes duquel l'immeuble dans son ensemble formant le lot N° [Cadastre 2] constitue la partie privative tant pour les travaux que pour les charges de copropriété, et sur, enfin, une attestation délivrée par un notaire, aux termes de laquelle cet officier ministériel indique qu'il résulte du règlement de copropriété visé que le lot N° [Cadastre 2] comprend la propriété de l'immeuble et la jouissance d'un terrain et qu'il découle de cette désignation que le propriétaire du lot [Cadastre 2] a la propriété entière du bâtiment, de ses structures et de sa toiture, le gros oeuvre de cette construction ne (constituant) pas une partie commune ;
Attendu cependant que l'acte de vente DELORD/S.C.I. '[Adresse 4]' du 3 août 1970, antérieur au règlement de copropriété ne saurait être opposé au syndicat des copropriétaires, puisque celui-ci n'existait pas et n'y était nécessairement point partie, étant observé au demeurant et à titre surabondant, que ses mentions n'apparaissent pas démonstratives d'une autonomie telle que la conçoit la S.C.I. 'La Jalaguière' ;
Et attendu qu'il en est de même de l'acte du 21 septembre 2010 ayant pour objet essentiel l'annulation du lot [Cadastre 2] et son remplacement, après division, par 17 nouveaux lots, acte auquel le syndicat des copropriétaires n'a pas participé, qui ne fait mention d'aucune délibération d'assemblée générale autorisant une quelconque modification du règlement de copropriété, spécialement quant à l'autonomie telle que la conçoit la S.C.I. 'La Jalaguière' ;
Et attendu qu'une attestation de notaire sur le sens et la portée d'un contrat ou d'une convention ne saurait détenir autorité de chose jugée, ni tenir lieu de loi contractuelle ;
Attendu qu'au règlement de copropriété, lequel fait la loi des parties, le lot [Cadastre 2] est ainsi décrit : Le lot [Cadastre 2] comprend l'immeuble actuel élevé de deux étages sur rez-de-chaussée et ses dépendances, il a la jouissance exclusive privative et perpétuelle du terrain délimité sur le plan ci-annexé ; il est affecté des neuf cents/dix millièmes indivis de l'ensemble du terrain ;
Or attendu que cette désignation établie à la suite de celles des autres lots de la copropriété, ne fait apparaître aucune caractéristique de nature à permettre à ce lot d'échapper aux principes édictés par la Loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété, étant observé que l'instauration de charges communes spéciales à certains lots n'emporte nullement, pour le ou les copropriétaires titulaires de ces lots, sauf dispositions spéciales du règlement de copropriété, modification de la qualification des parties communes et des parties privatives telles qu'elles se déduisent de ce règlement ou telles qu'elles résultent de la Loi ;
Attendu qu'il en découle que si, ce qui est le cas en l'espèce, il est institué par le règlement de copropriété des parties communes à l'ensemble immobilier et des parties communes à chaque bâtiment, cela n'a que deux conséquences, d'une part l'instauration, pour la conservation et l'entretien de ces parties communes spéciales, d'un collège particulier de copropriétaires aux assemblées générales et d'autres part l'instauration de charges spéciales aux copropriétaires du bâtiment concerné, mais non pas la possibilité, pour les copropriétaires de ce bâtiment, de modifier l'immeuble et d'y ajouter en l'agrandissant et en le surélevant ;
Et attendu que cette circonstance que l'entretien et la conservation de l'immeuble constituant le lot [Cadastre 2] ont toujours été décidés et pris en charge par le seul propriétaire de ce lot, tout d'abord ne constitue qu'un usage qui ne saurait créer de droits contraires au règlement de copropriété et, en second lieu, n'est que l'application de facto de la distinction établie par le règlement de copropriété entre parties communes générales et parties communes spéciales aux différents bâtiments ;
Attendu, ainsi, que les aménagements litigieux qui, consistant en une surélévation, un ajout à l'immeuble et une modification partielle de la toiture, dont il est demandé qu'ils soient supprimés, dès lors qu'ils sont contraires au règlement de copropriété et à la loi puisqu'ils affectent le gros oeuvre, partie commune, et dès lors qu'ils n'ont pas été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires, doivent être supprimés et que la remise des lieux en leur état initial s'impose, comme l'a justement ordonné le premier juge ;
2/ Attendu la S.C.I. 'La Jalaguière' soutient encore qu'elle n'aurait procédé à aucune modification ;
Attendu, cependant, que tant les constats soumis aux débats que les demandes de modifications faites par la S.C.I. 'La Jalaguière' à l'assemblée générale des copropriétaires, demandes rejetées par cette dernière et auxquelles il a été néanmoins passé outre, que la conformité entre ces constatations et ces demandes et que les projets déposés à l'appui des demandes de permis de construire, également conformes aux constatations, démontrent les modifications reprochées et relevées exactement par le premier juge ;
Attendu, ainsi, qu'il y a lieu, pour ces motifs et ceux, non contraires, du premier juge, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la démolition de l'ensemble des constructions réalisées à titre de surélévation et le rétablissement de la toiture traditionnelle au lieu et place du toit-terrasse aménagé sur l'ancienne dépendance accolée au corps du bâtiment principal ;
3/ Attendu que la piscine, ouvrage en dur, édifiée sur le terrain à l'usage privatif du lot [Cadastre 2], constitue soit un édifice hors sol, et dans ce cas sa construction aurait dû être autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires, soit un ouvrage enterré et dans ce cas, l'usage privatif ne concédant pas la propriété du sous-sol, non seulement elle aurait dû être autorisée, mais encore, ne l'ayant pas été, sa pose est constitutive d'une appropriation irrégulière ;
Attendu, au demeurant, que les photographies soumises aux débats démontrent à l'évidence qu'un mur ancien la soutient en contrebas, ce qui démontre l'affouillement et exclut qu'elle ait pu être, comme le soutient l'appelante, posée hors sol et adossée à une restanque ;
Attendu, en conséquence, qu'il convient derechef de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la démolition de la piscine construite sur partie à usage privatif et son comblement ;
4/ Attendu, cependant, que le syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]' ne démontre, au soutien de sa demande de dommages et intérêts, aucun préjudice effectif qui le concernerait, tant il est vrai qu'une personne morale est a priori insensible, alors qu'il n'apparaît pas qu'en dehors des frais liés à la procédure dont certains, irrépétibles, relèvent de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et les autres des dépens, il ait matériellement souffert tant des agissements de la S.C.I. 'La Jalaguière' que, sur le plan de la procédure, de la première instance et de celle d'appel ;
Attendu, en conséquence, que le jugement entrepris doit être confirmé à cet égard et que sa demande de dommages et intérêts formulée en appel doit être rejetée ;
Vu les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile,
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
STATUANT PUBLIQUEMENT, CONTRADICTOIREMENT, EN MATIÈRE CIVILE ET EN DERNIER RESSORT,
Reçoit l'appel,
Confirme le jugement prononcé le 16 décembre 2010 par le Tribunal de grande instance de Marseille,
Dit cependant que l'astreinte qu'il prononce ne commencera à courir qu'à compter de l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de la signification du présent arrêt et pendant six mois à l'issue desquels il pourra être à nouveau statué par le Juge de l'exécution du Tribunal de grande instance de Marseille,
Condamne la S.C.I. 'La Jalaguière' à payer au syndicat des copropriétaires '[Adresse 4]' la somme de 3.500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne cependant encore la S.C.I. 'La Jalaguière' aux dépens d'appel, en ce compris le coût du constat du 2 février 2011, en ordonne distraction au profit de la S.C.P. ERMENEUX - CHAMPLY, avocats, sur leur affirmation d'en avoir fait l'avance.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
S. AUDOUBERTJ-P. ASTIER
