COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 06 AVRIL 2012
N° 2012/187
Rôle N° 11/05647
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]
Société JURISPROXIMMO
C/
[C] [D]
Grosse délivrée
le :
à :S.C.P. MAGNAN
La S.C.P. TOLLINCHI - PERRET-VIGNERON - BARADAT-BUJOLI-TOLLINCHI
SELARL BOULAN
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal d'Instance de [Localité 6] en date du 21 janvier 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 11/10/1960.
APPELANTS
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], pris en la personne de son administrateur provisoire Monsieur [N] [K] [W] - [Adresse 4],
représenté par la S.C.P. PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant Me Audrey BABIN, avocat au barreau de [Localité 6],
Société JURISPROXIMMO [Adresse 3]
agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège,
représentée par la S.C.P. TOLLINCHI VIGNERON TOLLINCHI, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant la S.C.P. BERGEL, avocats au barreau de [Localité 6]
INTIMÉE
Madame [C] [D]
née le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL BOULAN-CHERFILS IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE aux lieu et place de la S.C.P. BOTTAI GEREUX BOULAN, avoués, ayant Me Blandine BERGER-GENTIL, avocat au barreau de [Localité 6]
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 01 mars 2012 en audience publique devant la Cour composée de :
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 avril 2012.
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat Rédacteur : Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 avril 2012,
Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCÉDURE
Madame [D] a fait l'acquisition de deux lots dépendant de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 6] ; l'immeuble se situe dans un Périmètre de Restauration Immobilière, obligeant les copropriétaires à faire des travaux de rénovation des parties communes et des parties privatives, pour lesquels des subventions individuelles peuvent leur être accordées, en fonction de leurs revenus pour les propriétaires occupants, et du type de loyer pratiqué pour les propriétaires bailleurs ; se plaignant que des retards dans l'accomplissement des formalités nécessaires à leur obtention aient conduit à un classement sans suite de la demande de subventions, Madame [D] a assigné le Syndicat des copropriétaires et le syndic, la société JURISPROXIMMO, en réparation de son préjudice ;
Par jugement du 21 janvier 2011 le Tribunal d'instance de [Localité 6] a statué ainsi.:
'DECLARE le tribunal d'instance compétent,
CONDAMNE solidairement LA SOCIÉTÉ JURISPROXIMMO ET LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] à payer à [C] [D] les sommes de :
- 4 000 euros de dommages-intérêts,
- 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- ORDONNE l'exécution provisoire,
- CONDAMNE solidairement LA SOCIÉTÉ JURISPROXIMMO LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 2] aux dépens' ;
La société JURISPROXIMMO et le Syndicat des copropriétaires ont relevé appel de cette décision le 28 mars 2011 ;
Au terme de dernières conclusions du 30 janvier 2012 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, la société JURISPROXIMMO formule les demandes suivantes :
'Vus les articles 14 de la loi du 10 juillet 1965, les articles 1382 et 1386 du Code Civil
INFIRMER en tous points le jugement du 21 janvier 2011 du Tribunal d'Instance de [Localité 6].
En conséquence
DEBOUTER Madame [D] de toutes ses demandes, fins, et prétentions' ;
Au terme de dernières conclusions du 26 janvier 2012 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] formule les demandes suivantes :
'A titre principal :
- donner acte au Syndicat des Copropriétaires qu'il s'en rapporte à Justice sur les demandes formulées par Madame [D].
A titre subsidiaire et dans l'hypothèse où la Cour confirmerait en toutes ses dispositions le jugement querellé :
- condamner la société JURISPROXIMMO à relever et garantir le Syndicat des Copropriétaires de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.
Condamner tous opposants aux dépens' ;
Au terme de dernières conclusions du 23 août 2011 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, Madame [D] formule les demandes suivantes :
'Vu les dispositions des articles 1382 et 1386 du Code Civil,
Vu les dispositions des articles 7 et suivants, 14 et 18 de la Loi du 10 Juillet 1965 relatif au Statut de la Copropriété,
Confirmer le principe des condamnations prononcées par le jugement querellé en date du 21.01.2011 ainsi que le montant des frais irrépétibles de première instance,
Le réformer quant au montant des dommages-intérêts octroyés à la concluante en réparation de son préjudice ;
Recevoir Madame [D] en son appel incident et lui allouer, au titre de l'indemnisation de son préjudice une somme de 10.000 €, outre une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles engagés en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens distraits au profit de la S.C.P. BOTTAI-GEREUX-BOULAN, Avoués, sur leur affirmation de droit' ;
L'ordonnance de clôture a été rendue le 1er mars 2012 ;
MOTIFS DE LA DÉCISION
La recevabilité de l'appel n'est pas discutée ; les éléments soumis à la Cour ne permettent pas d'en relever d'office l'irrégularité ;
Le préjudice de Madame [D] ne consisterait qu'en une perte de chance, et serait en tout état de cause limité à la somme de 3 455,26 euros, montant total des aides auxquelles elle pouvait prétendre ;
L'obtention de cette subvention nécessitait la réalisation de travaux de ravalement des façades, de révision de la toiture, de réfection de la cage d'escalier, parties communes, et de mise aux normes d'habitabilité, de confort et de sécurité des logements, parties privatives ;
Le 6 mai 2010 le responsable de [Localité 6] AMÉNAGEMENT écrivait au Conseil de Madame [D] : 'En Mai 2008, (le syndic) nous a fait parvenir le procès-verbal de l'assemblée générale votant les travaux de ravalement de façades et de réfection de toiture de l'immeuble ... Les travaux votés étant partiels, il a été décidé de reporter l'examen des dossiers de demande de subventions en attendant les devis concernant la cage d'escalier ... Le syndic a été informé de cette décision par courrier du 2 octobre 2008, puis relancé par fax le 29 octobre 2008 ... Aucun élément ne nous étant parvenu, nous avons fait un dernier courrier au syndic le 6 février 2009 lui rappelant les devis à nous transmettre et surtout la fin proche de l'Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat. L'OPAH s'est terminée le 20 juillet 2009 sans aucune nouvelle du syndic et le dossier a été classé sans suite' ;Madame [D] s'en empare pour stigmatiser la carence de la société JURISPROXIMMO, qui serait directement à l'origine de la non-obtention des subventions ;
A ce stade il convient de rappeler que le syndic n'est chargé que d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale, et n'est tenu de faire procéder de sa propre initiative qu'à l'exécution des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble ;
En l'espèce, le 14 novembre 2008 la société JURISPROXIMMO a convoqué une assemblée générale extraordinaire pour délibérer sur la 'Réfection de la cage d'escalier suite à l'injonction de [Localité 6] AMÉNAGEMENT', en précisant que 'La commission d'examen du dossier de subvention se réunit le 27 novembre 2008 et refusera le dossier si la cage d'escalier n'est pas remise en état' ; or le 25 novembre 2008 les copropriétaires ont adopté la résolution suivante : 'L'assemblée à l'unanimité des présents mandate Monsieur [S] pour établir un descriptif des travaux nécessaires à la solidité de la cage d'escalier de l'immeuble, à l'exclusion des travaux d'embellissements. L'assemblée à l'unanimité des présents adopte le principe des travaux. L'architecte consultera des entreprises pour l'exécution de ces seuls travaux. Une assemblée extraordinaire se réunira dés l'obtention des devis pour le choix de l'entreprise. Sans attendre cette assemblée, Monsieur [S] fournira une estimation des travaux qui permette la validation par [Localité 6] aménagement de la demande de subventions de la copropriété lors de sa commission du 27 novembre 2008, demande de subventions relative aux travaux de toiture, de façade et de cage d'escaliers.
L'assemblée amenée à choisir les entreprises sera également consultée sur les modalités de répartition du prix des travaux' ; autant dire qu'aucune décision de travaux n'a réellement été prise, et que tout a été remis à plus tard ; or lors de l'assemblée générale ordinaire du 11 décembre 2008 la société JURISPROXIMMO a reçu quitus pour sa gestion ; aucun reproche ne peut donc lui être adressé pour la période antérieure ;
Certes, la société JURISPROXIMMO ne justifie pas de ses diligences postérieures ; mais d'une part le 6 février 2009 le responsable de [Localité 6] AMÉNAGEMENT lui a écrit : 'Je suis sans nouvelle des travaux à entreprendre dans la cage d'escalier. L'architecte devait me transmettre une estimation et ensuite un devis de travaux et je n'ai toujours rien reçu' ; d'autre part, et en tout état de cause, rien ne permet de dire que si ce dernier avait établi les documents nécessaires pour permettre à une assemblée générale extraordinaire de délibérer, les copropriétaires auraient effectivement voté les travaux de réfection de la cage d'escalier, et à supposer qu'ils l'aient fait, que cela aurait suffit à faire obtenir une subvention à Madame [D] ;
En effet, cette dernière ne justifie pas avoir effectué, en leur temps, les travaux de mise aux normes d'habitabilité, de confort et de sécurité des logements, parties privatives, qui lui incombaient, ce qui doit d'autant plus d'être relevé ici que le 15 juillet 2008 elle écrivait à [Localité 6] AMÉNAGEMENT 'Je suis actuellement dans l'impossibilité de faire aboutir mes demandes de financement auprès des organismes bancaires...', et qu'elle n'a finalement payé sa quote-part de charges des travaux de ravalement des façades que le 19 mai 2010 ;
Madame [D] sera donc déboutée de ses demandes à l'encontre de la société JURISPROXIMMO ;
Madame [D] fait encore valoir que la responsabilité du Syndicat des copropriétaires, ou pour mieux dire de la collectivité des copropriétaires constituée en un syndicat, dont elle fait partie, serait engagée à son égard :
- tout d'abord, sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; mais l'assemblée générale à délibéré sur les travaux à effectuer, et ses décisions n'ont pas été attaquées ; au surplus Madame [D] n'invoque ni ne prouve aucun préjudice en relation directe avec la faute alléguée ;
- ensuite, sur le fondement de l'article 1386 du code civil ; mais elle ne fait état ni ne justifie d'aucun dommage qui lui aurait été causé par la ruine, si tant est qu'elle soit caractérisée, du bâtiment ;
Madame [D] sera donc également déboutée de ses demandes à l'encontre du Syndicat des copropriétaires, qui, s'en rapportant à justice, les conteste ;
Madame [D] qui succombe doit supporter les dépens ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe,
Reçoit l'appel de la société JURISPROXIMMO et du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] à [Localité 6] ;
Infirme le jugement entrepris, et statuant à nouveau,
Déboute Madame [D] de ses demandes ;
Condamne Madame [D] aux dépens, et dit que ceux d'appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
LE GREFFIERLE PRESIDENT
S. AUDOUBERTJ-P. ASTIER
