COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1ère Chambre C
ARRÊT
DU 19 AVRIL 2012
N° 2012/375
M.A. V.
Rôle N° 11/07332
Syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 7]', sise [Adresse 7]
C/
[B] [R]
[E] [X] épouse [R]
Grosse délivrée
le :
à :
SCP BADIE
SCP COHEN
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 23 Mars 2011 enregistrée au répertoire général sous le N° 11/01104.
APPELANT :
Syndicat des copropriétaires de la copropriété '[Adresse 7]', sise [Adresse 7],
représenté par son syndic en exercice, la S.A.R.L. AGI,
dont le siège est [Adresse 4]
représenté par la SCP BADIE, SIMON-THIBAUT et JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de la SCP DE SAINT FERREOL - TOUBOUL, avoués,
plaidant par Maître Michel IZARD, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
INTIMÉS :
Monsieur [B] [R]
né le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 7]
[Localité 3]
Madame [E] [X] épouse [R]
née le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 5],
demeurant [Adresse 7]
[Localité 3]
représentés par la SCP COHEN GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Maître Danièle POLTORAK, avocat au barreau de PARIS
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 Mars 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Marie-Annick VARLAMOFF, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Serge KERRAUDREN, Président
Madame Marie-Annick VARLAMOFF, Conseiller
Monsieur André JACQUOT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Monsieur Serge LUCAS.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Avril 2012.
ARRÊT :
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Avril 2012,
Signé par Monsieur Serge KERRAUDREN, Président, et Monsieur Serge LUCAS, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*-*-*-*-*-*
EXPOSE DE L'AFFAIRE
M. [B] [R] et Madame [E] [X] épouse [R] sont propriétaires du lot n° 258 dans l'ensemble immobilier [Adresse 7], composé de plusieurs villas et soumis au statut de la copropriété.
Suivant acte en date du 31 janvier 2011, le Syndicat des propriétaires, leur reprochant la réalisation de travaux réalisés sans aucune autorisation, les a fait assigner devant le juge des référés pour qu'ils soient condamnés, sous astreinte, à remettre les lieux en leur état d'origine en démolissant le mur qu'ils ont fait édifier et en rétablissant le sol naturel.
Par ordonnance en date du 23 mars 2011, le président du tribunal de grande instance de Draguignan a débouté le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] de ses demandes en retenant, d'une part, qu'il existait une contestation sérieuse sur la nature privative ou commune de la parcelle appartenant aux époux [R] et, d'autre part, que le mur édifié par ceux-ci constituait un mur de soutènement et ne pouvait être considéré comme une construction additive.
Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 21 avril 2011.
Par ses conclusions en date du 11 juillet 2011, il sollicite son infirmation et reprend l'intégralité de ses demandes en faisant valoir :
- que si M.[B] [R] et Madame [E] [X] épouse [R] bénéficient de la jouissance privative de partie de leur lot qui constitue néanmoins une partie commune, cela ne saurait leur donner le droit d'affouiller le sol en violation de l'article 43 B du règlement de copropriété qui interdit la réalisation de tels travaux,
- que le mur en béton, par son importance, constitue une construction additive soumise à autorisation et vient contrarier l'écoulement naturel des eaux de ruissellement.
Par leurs écritures en date du 5 septembre 2011, M.[B] [R] et Madame [E] [X] épouse [R] concluent à la confirmation de l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions aux motifs qu'aux termes de l'acte modificatif de l'état de division établi le 4 février 1999, le terrain sur lequel est édifié leur villa constitue une partie totalement privative, expressément exclue des parties communes, et que le mur qu'ils ont fait édifier est un mur de soutènement édifié à la suite d'un éboulement consécutif à des pluies torrentielles dont il n'est pas démontré qu'il a pour effet de modifier l'écoulement des eaux.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les travaux intervenus au niveau du sol
Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] établit par la production aux débats de plusieurs constats d'huissier, particulièrement l'un en date du 2 juillet 2010, que M.[B] [R] et Madame [E] [X] épouse [R] ont fait procéder à des travaux d'affouillement de leur terrain qui a été creusé sur une hauteur importante modifiant totalement sa configuration (cf. photographies annexées).
Aux termes de l'article 43 B) 15 ° du règlement de copropriété (cf. p 79), les fouilles sont interdites, sauf accord du syndic et de l'architecte de l'ensemble, et à condition que le sol soit parfaitement et durablement remis en état.
Pour s'opposer à la demande de remise en état des lieux formée par le Syndicat des copropriétaires, M. [B] [R] et Madame [E] [X] épouse [R] font valoir qu'ils ont la propriété privative de leur terrain.
Cependant, le règlement de copropriété prévoit en son article 6 (cf. p 40) que les parties communes générales à tous les copropriétaires sont notamment constituées du sol du domaine en sa totalité.
Le lot 258 dont sont propriétaires M. [B] [R] et Madame [E] [X] épouse [R] est issu de la division du lot n° 24, initialement destiné à la création d'un centre commercial, puis réaffecté à la construction de maisons à usage d'habitation après établissement d'un modificatif à l'état descriptif de division en date du 6 octobre 1994.
Le lot 24 consistait uniquement en la jouissance privative d'une parcelle de terrain. Il a été divisé en 8 lots comprenant chacun la propriété privative et particulière d'une villa et la jouissance privative et particulière d'un terrain, de superficie variable et, pour ce qui concerne le lot n° 258 de 850 m2 (cf. modificatif à l'état descriptif de division en date du 3 février 1999).
De l'examen des différents actes précités qui permettent d'établir l'origine du lot n° 258, il apparaît qu'il a toujours été utilisé le terme de jouissance privative et nullement celui de propriété privative pour désigner les droits des copropriétaires concernés par rapport au terrain constituant l'assiette du lot. Dès lors, il ressort à l'évidence de ceux-ci que, conformément à l'article du 6 du règlement de copropriété, le terrain, partie du lot n° 258, dont les propriétaires ne disposent que de la jouissance privative, constitue une partie commune et à ce titre, reste soumis au règlement de propriété.
En conséquence, les travaux d'affouillement et d'excavation réalisés par M.[B] [R] et Madame [E] [X] épouse [R], sans aucune autorisation, sont constitutifs d'un trouble manifestement illicite et doivent donner lieu à remise en état.
M. [B] [R] et Madame [E] [X] épouse [R] seront donc condamnés à remettre les lieux dans leur situation d'origine, à peine d'une astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de six mois après la signification du présent arrêt.
Sur le mur
Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] fait également valoir que M. [B] [R] et Madame [E] [X] épouse [R] ont édifié un mur en limite de leur propriété qui, par son importance, constitue une construction additive au sens du règlement de copropriété et aurait donc nécessité l'octroi d'une autorisation. Il soutient, par ailleurs, qu'il modifie le sens des eaux de ruissellement sans cependant verser aux débats aucun document en ce sens.
Le procès verbal de constat qu'il produit révèle l'existence d'un mur de 2,50 mètres de hauteur, situé en retrait de la limite de propriété d'environ un mètre, qualifié par l'huissier lui-même de « mur de soutènement ».
M. [B] [R] et Madame [E] [X] épouse [R] justifient sa construction par le fait qu'ils ont subi des éboulement de rochers et de pierres rendant nécessaire son édification pour le soutien des terres.
En l'état des seuls documents versés aux débats, il apparaît qu'il existe une contestation sérieuse sur le fait que le mur édifié par M.[B] [R] et Madame [E] [X] épouse [R] constituerait une construction additive, qui aurait nécessité l'octroi d'une autorisation. En conséquence, l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a débouté le Syndicat des propriétaires [Adresse 7] de sa demande à ce titre.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme l'ordonnance du 23 mars 2011 sauf en ce qu'elle a débouté le Syndicat des propriétaires [Adresse 7] de sa demande au titre de la démolition d'un mur,
Statuant à nouveau,
Condamne M. [B] [R] et Madame [E] [X] épouse [R] à remettre les lieux en leur état d'origine en rétablissant le sol à son niveau naturel et ce, à peine d'une astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de six mois après la signification du présent arrêt,
Condamne M. [B] [R] et Madame [E] [X] épouse [R] à verser au Syndicat des propriétaires [Adresse 7] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. [B] [R] et Madame [E] [X] épouse [R] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
