COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 07 JUIN 2012
FG
N° 2012/390
Rôle N° 11/13552
SCI CLAUMARIANDRE
C/
[D] [G] divorcée [G]
Grosse délivrée
le :
à :
SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE
SCP J F JOURDAN - P G WATTECAMPS
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 23 Juin 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 09/02432.
APPELANTE
S.C.I. CLAUMARIANDRE
dont le siège social est [Adresse 9]
agissant en la personne de son gérant en exercice.
représentée par la SCP J F JOURDAN - P G WATTECAMPS, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Jacques RANDON, avocat au barreau de NICE
INTIMEE
Madame [D] [G] divorcée [Y]
née le [Date naissance 1] 1931 à [Localité 5], demeurant [Adresse 9]
représentée par la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau D'AIX-EN-PROVENCE constitué (e) aux lieu et place de la SCP BOTTAI GEREUX BOULAN, avoués, assistée de Me Emmanuel BRANCALEONI, avocat au barreau de NICE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 09 Mai 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur François GROSJEAN, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur François GROSJEAN, Président
Monsieur Hugues FOURNIER, Conseiller
Mme Danielle DEMONT-PIEROT, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2012
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2012,
Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS,
Un immeuble en copropriété dénommé L'Aurore, [Adresse 9], comprend cinq étages avec une terrasse en toiture.
Cette terrasse correspond à une terrasse d'agrément.
A l'origine, il existait un seul appartement au cinquième et dernier étage, sous cette terrasse, correspondant au lot n°52, appartenant à M.et Mme [Y], avec la jouissance privative de la terrasse.
Par la suite, et après divorce et partage, ce lot a été divisé en deux appartements, correspondant aux lots 55 et 56.
Mais la jouissance de la terrasse en toiture a été rattachée au seul lot n°56, dont Mme [D] [G] épouse divorcée [Y] est restée propriétaire.
L'appartement correspondant au lot n°55, sans accès à la terrasse, a été acquis par la société civile immobilière Claumariandre.
La SCI Claumariandre a signé avec Mme [G] épouse [Y] le 19 décembre 2007 un accord en vue de se partager la terrasse, Mme [Y] vendant à la SCI Claumariandre ses droits pour la jouissance de la partie de la terrasse sise au dessus de l'appartement de la SCI Claumariandre.
Le syndicat des copropriétaires a refusé de donner son accord pour permettre un accès de la SCI Claumariandre à la terrasse. En définitive Mme [Y] a refusé de signer la vente projetée.
Le 8 avril 2008, la SCI Claumariandre a fait assigner Mme [Y] devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de vente forcée.
Par jugement contradictoire en date du 23 juin 2011, le tribunal de grande instance de Nice a :
- vu les articles 1168 à 1180 du code civil,
- qualifié l'accord intervenu le 19 décembre 2007 d'obligation conditionnelle,
- débouté la SCI Claumariandre de ses demandes,
- condamné la SCI Claumariandre à payer à Mme [Y] la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI Claumariandre aux dépens.
Par déclaration de la SCP JOURDAN WATTECAMPS, avoués, en date du 28 juillet 2011, la SCI Claumariandre a relevé appel de ce jugement.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 20 avril 2012, la SCI Claumariandre demande à la cour d'appel, de :
- constater que la condition émise par la SCI Claumariandre dans l'acte sous seing privé du 19 décembre 2007, à savoir l'autorisation préalable de la copropriété pour construire un escalier extérieur en façade Est, est une condition assimilable à une condition suspensive au seul bénéfice de l'acquéreur, à laquelle la SCI Claumariandre a renoncé,
- constater que le 10 novembre 2008, Mme [Y] a adressé à M.[W], gérant de la SCI Claumariandre, un e-mail dans lequel elle lui indiquait qu'elle n'avait pas convenance à signer l'acte de vente, sans évoquer d'aucune manière le bénéfice de cette condition, à savoir l'autorisation préalable de la copropriété pour un nouvel accès à l'extérieur,
- constater que cette condition étant assimilée à une condition suspensive, seule la SCI Claumariandre pouvait renoncer à cette condition et que de ce fait, Mme [Y] se devait de réitérer l'acte de vente,
- réformer en conséquence le jugement en toutes ses dispositions,
- vu la lettre de la SCI Claumariandre du 18 avril 2008, vu le procès verbal de défaut dressé le 18 décembre 2008 par M°[X], huissier de justice à Nice, vu l'e-mail adressé par Mme [Y] le 10 novembre 2008, dire que faute par Mme [Y], dans les 15 jours de l'arrêt, de procéder à la signature devant l'office notarial [Adresse 3], de la cession de la partie du lot n°57 appartenant à Mme [D] [G] divorcée non remariée de M.[K] [Y], née le [Date naissance 2] 1931 à [Localité 5], de nationalité française, retraitée, demeurant et domiciliée à [Adresse 9], savoir la jouissance exclusive et privative de la partie de la terrasse située au-dessus du lot n°55 et formant toiture telle que figurée sous teinte bleue au plan, sur laquelle partie de terrasse est édifiée une pergola couverte sans quote part de parties communes, étant précisé que le lot 57 provient de la division du lot n°56 qui a été supprimé et remplacé par les lots 57 et 58,
la partie du lot n°57 dépendant de l'immeuble sis à [Adresse 9], cadastré section [Cadastre 8] pour une contenance de 24a 40ca, ledit immeuble ayant fait l'objet d'un règlement de copropriété et état descriptif de division publié le 15 janvier 1964, vol.3954 n°4, d'un modificatif publié le 9 avril 1964 vol.4057 n°11, d'un modificatif publié le 15 avril 1986 vol.86 AP. n°2644, l'arrêt à intervenir vaudra vente au profit de la SCI Claumariandre de la partie du lot n°57 conformément au plan établi par le cabinet [E] et [P], géomètres experts à Nice, délimitée sous teinte bleue au plan établi et ce, moyennant le prix principal de 50.000 €, et sera publié en ses forme et teneur au 1er bureau des hypothèques de Nice aux frais de la SCI Claumariandre,
- condamner Mme [Y] au paiement d'une somme de 2.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP JOURDAN & WATTECAMPS.
- juger que la condition suspensive insérée dans l'acte visait seulement une autorisation de l'assemblée générale pour la construction d'un escalier extérieur, et est donc une condition au seul bénéfice de l'acquéreur,
- ordonner la vente forcée du lot n°57, issu de la division du lot n°56,
- dire que l'arrêt vaudra vente, moyennant le prix de 50.000 €, et sera publié à la conservation des hypothèques,
- condamner Mme [Y] au paiement d'une somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Mme [Y] aux entiers dépens, dont ceux d'appel distraits au profit de la SCP JOURDAN WATTECAMPS, avoués.
La SCI Claumariandre fait observer que la condition prévue dans l'accord était celle de l'obtention de l'accord de la copropriété pour la construction d'un escalier de communication avec la terrasse et que si les copropriétaires ont refusé d'autoriser cet escalier, la SCI Claumariandre pouvait renoncer à cette condition qui était prévue à son avantage.
Elle estime que Mme [Y] restait liée par cet accord.
Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 17 avril 2012, Mme [D] [Y] épouse [G] demande à la cour d'appel, au visa des articles 1168, 1176 et 1382 du code civil, de :
- confirmer le jugement,
- condamner la SCI CLAUMARIANDRE au paiement d'une somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,
- condamner la SCI CLAUMARIANDRE au paiement d'une somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI CLAUMARIANDRE aux entiers dépens, dont ceux d'appel distraits au profit de la SCP BOTTAI GEREUX BOULAN, avoués.
Mme [Y] estime que la condition de l'accord de la copropriété était une condition de réalisation de l'acte, convenue dans l'intérêt non seulement de la SCI Claumariandre, mais des deux parties, de sorte que l'accord est devenu caduc.
Mme [Y] fait observer que la réalisation de l'accord supposait une modification de l'état descriptif de division de manière à régler le droit de jouissance sur cette partie de la terrasse.
Mme [Y] rappelle que la terrasse est une partie commune, qui ne peut être cédée, et qu'aucune construction n'y est possible sans l'accord des copropriétaires.
L'instruction de l'affaire a été déclarée définitivement close, après nouvelle constitution faisant suite à la suppression de la profession d'avoué, d'accord des représentants ainsi constitués des parties, le 9 mai 2012, avant les débats.
MOTIFS,
La toiture terrasse de l'immeuble Résidence L'Aurore au 3, avenue du Docteur Moriez à Nice correspond à une partie commune. Cette terrasse partie commune ne constitue pas un lot.
Le règlement de copropriété d'origine affecte la jouissance privative de cette partie commune à l'appartement situé en dessous, qui à l'origine constituait un seul lot.
Par la suite, lors de la division de l'appartement du cinquième étage en deux lots, ce droit de jouissance a été maintenu au profit d'un seul des deux lots, celui correspondant à l'actuel appartement de Mme [Y], avec l'accord du syndicat des copropriétaires qui a, à cette occasion, modifié le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.
Le partage de cette jouissance de la partie commune, avec son affectation non plus à un seul lot mais à deux lots suppose une modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division.
En conséquence, un tel partage est, de droit, soumis à une modification du règlement de copropriété portant état descriptif de division, par le syndicat des copropriétaires ; il est par conséquent soumis à l'accord des copropriétaires.
L'accord du 19 décembre 2007 consiste en un courrier de la SCI Claumariandre à Mme [Y] et signé par cette dernière et par le gérant de la SCI Claumariande, M.[L] [W].
Ce document est ainsi libellé : 'projet d'acquisition de la jouissance privative et exclusive de la terrasse située au-dessus de notre appartement ' et 'Nous vous confirmons notre accord pour nous porter acquéreurs de la jouissance exclusive et privative de la partie de la terrasse située au-dessus de notre appartement sis à l'adresse et formant toiture de l'immeuble, dès lors où elle est assortie d'une autorisation préalable de la copropriété, pour construire un escalier de communication extérieur en façade Est...' avec rappel que 'la division de la terrasse entraînera création de 2 lots selon le plan en annexe établi par la SGE LEVIER-CASTELLI, géomètres experts fonciers' et précision 'cette transaction pourrait s'envisager moyennant : le versement d'une somme de 50.000 €..la prise en charge des frais de votre négociateur...et la réalisation des travaux suivants : construction de l'escalier de communication, rénovation de la pergola..mais aussi le remplacement de la poutre bois ...de votre véranda, la construction d'une cloison intérieure en placoplâtre ...'.
Mme [Y] a signé ce document en précisant 'bon pour accord, vente jouissance de la terrasse en bleu sur le plan'.
Cet accord ne prévoit pas explicitement l'accord des copropriétaires pour modifier le règlement de copropriété portant état descriptif de division, mais comprend implicitement un tel accord au travers de l'autorisation de la réalisation d'un escalier pour accéder à la terrasse.
En tout état de cause l'accès à la terrasse par les occupants de l'appartement de la SCI Claumariandre, pour en jouir, sauf à passer par l'appartement de Mme [Y], supposait la réalisation soit d'un escalier extérieur, soumis à l'accord des copropriétaires, ou un percement de la toiture, également soumis à l'accord des copropriétaires.
La jouissance de la terrasse pour la SCI Claumariandre dépendait en conséquence de l'accord des copropriétaires.
Lors de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Résidence Aurore le 28 mars 2008, la SCI Claumariandre a effectivement demandé non pas clairement la modification du règlement de copropriété portant état descriptif de division mais l'autorisation d'effectuer à ses frais des travaux de création d'un escalier de communication extérieur en façade Est entre la terrasse du dernier étage et le solarium selon projet établi par COPLAN.
Cette autorisation a été refusée par l'assemblée générale des copropriétaires.
A la suite de ce refus la SCI Claumariandre a cru pouvoir maintenir malgré tout son projet et a écrit un courrier le 18 avril 2008 à Mme [Y]: 'face au refus de l'assemblée générale des copropriétaires ..sur le projet de percement dans l'une des jardinières du solarium..d'un espace permettant de recevoir un escalier de communication avec la terrasse de notre appartement, nous vous prions de bien vouloir noter que nous renonçons à la clause suspensive que nous avions émise lors de la signature du protocole du 19 décembre 2007'.
La SCI Claumariandre a considéré que la condition d'approbation des copropriétaires était stipulée à son bénéfice et qu'elle pouvait y renoncer.
Mais cette condition d'approbation des copropriétaires était essentielle, conditionnait la cession envisagée, et il n'était pas possible d'y renoncer.
En conséquence le jugement sera confirmé.
La procédure ne peut être dite abusive et il n'y a pas lieu à condamnation à dommages et intérêts
PAR CES MOTIFS,
Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,
Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 23 juin 2011 par le tribunal de grande instance de Nice,
Y ajoutant,
Condamne la SCI Claumariandre à payer à Mme [D] [Y] la somme de 1.500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel, en plus ce ceux de première instance,
Déboute Mme [D] [Y] de sa demande de dommages et intérêts,
Condamne la SCI Claumariandre aux dépens d'appel, avec distraction conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
