COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1re Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 26 JUIN 2012
A.V
N° 2012/
Rôle N° 11/18859
[M] [Y]
[U] [P] épouse [Y]
C/
[T] [X]
SCP [D] [A] - [N] [W] - [O] [G] - [I] [L]
Grosse délivrée
le :
à :la SCP LIBERAS - BUVAT - MICHOTEY la SCP COHEN-GUEDJ
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 20 Septembre 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 09/05117.
APPELANTS
Monsieur [M] [Y]
né le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]
représenté par la SELARL LIBERAS BUVAT MICHOTEY, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Pierre REDOUTEY, avocat au barreau de MACON
Madame [U] [P] épouse [Y]
née le [Date naissance 4] 1956 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]
représentée par la SELARL LIBERAS BUVAT MICHOTEY, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Pierre REDOUTEY, avocat au barreau de MACON
INTIMES
Monsieur [T] [X], notaire associé de la SCP [A] [H] [W] [G] [L] [E] [B] [X], demeurant [Adresse 3]
représenté par la SCP COHEN GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assisté par Me Thierry KUHN, avocats au barreau de PARIS
S.C.P [D] [A] - [N] [W] - [O] [G] - [I] [L],, demeurant Notaires Associés - [Adresse 3]
représentée par la SCP COHEN GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
assistée par Me Thierry KUHN, avocats au barreau de PARIS
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 22 Mai 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme VIDAL, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller
Madame Anne VIDAL, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2012
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2012,
Signé par Monsieur Jean-Paul LACROIX-ANDRIVET, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Suivant acte d'huissier en date du 20 août 2009, Mme [P] et M. [Y] ont fait assigner Me [X] et la SCP [A] [H] [W] [G] [L] [E] [B] [X] [S] devant le tribunal de grande instance de Nice pour obtenir leur condamnation à leur verser les sommes suivantes :
A Mme [P] la somme de 327.833 €, montant versé sur le prix de la vente à son nom, celle de 10.400 € pour frais notariés d'achat et une somme équivalant au loyer mensuel depuis le 30 juin 2007, soit 2.346,11 € par mois, outre 50.000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
A M. [Y] la somme de 408.820,20 €, montant versé sur le prix de la vente à son nom, celle 10.400 € pour frais notariés d'achat et une somme équivalant au loyer mensuel depuis le 30 juin 2007, soit 2.230,98 € par mois, outre 50.000 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral.
sommes auxquelles ils ont ajouté en cours d'instance celles de 54.081 € et de 53.861 € au titre de leurs redressements fiscaux respectifs.
Par jugement en date du 20 septembre 2011, le tribunal de grande instance de Nice a débouté Mme [P] et M. [Y] de leurs demandes et les a condamnés à payer à Me [X] et à la SCP [A] [H] [W] [G] [L] [E] [B] [X] [S] une somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
M. [Y] et Mme [P] ont interjeté appel de cette décision suivant déclaration électronique en date du 4 novembre 2011.
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M. [Y] et Mme [P], aux termes de leurs conclusions récapitulatives déposées le 14 mai 2012, demandent à la cour de déclarer leur appel recevable, d'infirmer le jugement déféré et de condamner in solidum Me [X] et la SCP [A] [H] [W] [G] [L] [E] [B] [X] [S] à leur payer les sommes suivantes :
1) à Mme [P] :
- la somme de 327.833 €, montant versé sur le prix des ventes à son nom, ramenée à 258.044,22 € compte tenu de la TVA récupérée,
- celle de 10.400 € pour frais notariés d'achat,
- une somme équivalente au loyer mensuel depuis le 30 juin 2007, soit 2.346,11 € par mois,
- celle de 100.127,88 € au titre des intérêts de son emprunt,
- et celle de 50.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- outre le paiement des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
2) ) M. [Y],
- la somme de 404.820,20 €, montant versé sur le prix des ventes à son nom, ramenée à 335.613,52 € compte tenu de la TVA récupérée,
- celle de 10.400 € pour frais notariés d'achat,
- une somme équivalente au loyer mensuel depuis le 30 juin 2007, soit 2.230,98 € par mois,
- celle de 133.950,38 € au titre des intérêts de son emprunt,
- et celle de 50.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,
- outre le paiement des intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
3) à Mme [P] et M. [Y] ensemble la somme de 4.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils reprochent, pour l'essentiel, au notaire, Me [X], d'avoir procédé au versement trop rapide des fonds à la société venderesse, soit un mois au moins avant la signature des actes définitifs datés du 31 décembre 2004, et d'avoir rédigé et fait signer les actes, sur la base d'un certificat hors d'eau qui n'avait pas été vérifié et qui n'était pas certifié par un homme de l'art, conformément à l'article R 261-11 du code de la construction et de l'habitation, alors que la vente était consentie avec une garantie intrinsèque conditionnée par la constatation que l'immeuble était hors d'eau et que les paiements ont été faits entre les mains du notaire à hauteur de 70% sur la base de cette attestation hors d'eau non conforme. Ils soutiennent à cet égard que les actes mentionnent une attestation de hors d'eau du 16 juin 2003, alors que le chantier - comportant une réhabilitation lourde des bâtiments existants et la réfection totale des toitures - n'a été ouvert que le 28 août 2003 et que le stade indiqué n'a jamais été atteint, et ils ajoutent que l'attestation communiquée le 5 mars 2012 ' qui doit seule être retenue car elle porte le cachet d'annexe à un acte notarié du 16 septembre 2003 ' a été établie par M. [J], dont il n'est pas justifié de la qualité de maître d''uvre, et est imprécise sur la situation des bâtiments et sur l'identité du constructeur, donc non conforme. Ils indiquent également que la cour d'appel de Versailles, saisie de ventes réalisées dans le même programme, a jugé que l'attestation en cause était une attestation de complaisance engageant la responsabilité du maître d''uvre.
Ils font valoir que leur préjudice est constitué des sommes versées sur les prix de vente, lors des actes de vente et des appels de fonds successifs, des frais notariés payés en pure perte, des pertes de loyers, les travaux n'ayant jamais été faits ni même commencés, et des intérêts sur les prêts in fine souscrits pour payer les prix d'acquisition, l'ensemble de ces préjudices étant en lien de causalité direct avec les fautes commises en ce qu'ils résultent des contrats de vente.
Me [X] et la SCP [A] [H] [W] [G] [L] [E] [B] [X] [S], en l'état de leurs écritures déposées le 7 mai 2012, concluent à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a débouté Mme [P] et M. [Y] de toutes leurs réclamations et demandent à la cour de rejeter toutes leurs prétentions et de les condamner à leur payer une somme de 4.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils font valoir :
Que les ventes en cause, en ce qu'elles portaient sur des biens immobiliers devant être exploités en résidence hôtelière et être loués à une société gestionnaire dans le cadre d'un bail commercial, ne relevaient pas du secteur protégé tel que défini par les articles L 261-10 du code de la construction et de l'habitation ;
Qu'il ne peut leur être fait grief d'avoir régularisé les actes passés le 30 novembre 2004 au moyen de procurations authentiques reçues de Mme [P] et de M. [Y] en vue de cette régularisation et que c'est cette circonstance qui explique que les fonds aient été versés avant les actes définitifs, ce qui a été rappelé dans ceux-ci ;
Que Me [X] a pu constater que les conditions de la garantie intrinsèque étaient remplies puisque l'immeuble était hors d'eau (attestation des architectes du programme du 16 juin 2003) et n'était grevé d'aucun privilège, hypothèque ou gage immobilier (demande de renseignements sommaires urgents du 5 septembre 2003), et qu'il n'avait pas à vérifier sur place la conformité des attestations délivrées par l'architecte ; que l'attestation de mise hors d'eau était parfaitement régulière et établie par la société 2AD Ingénierie qui est inscrite à l'ordre des architectes ;
que la discordance entre l'attestation et la réalité des travaux engage la responsabilité de l'architecte, mais pas celle du notaire ' ce qui a été jugé par le tribunal de grande instance de Melun et celui de Nanterre, ainsi que par la cour d'appel de Versailles, pour des ventes conclues dans le même programme immobilier ;
que le notaire est étranger aux préjudices subis par Mme [P] et M. [Y] qui réclament le montant du prix versé tout en conservant les droits réels immobiliers acquis.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 22 mai 2012.
MOTIFS DE LA DECISION :
Attendu que Mme [P] a conclu, le 30 juin 2004, un contrat de réservation auprès de la Société Financière BARBATRE, portant sur deux appartements situés dans un programme dénommé '[Adresse 8], à savoir les lots D102 (appartement de deux pièces) et B107 (studio), moyennant le prix global de 425.854 € TTC pour l'immobilier et 22.500 € pour le mobilier ;
Que M. [Y] a conclu, le même jour, 30 juin 2004, un contrat de réservation auprès de la Société Financière BARBATRE, portant sur deux appartements situés dans le programme '[Adresse 8], à savoir les lots A102 (appartement de trois pièces) et A111 (appartement de deux pièces), moyennant le prix global de 422.302 € TTC pour l'immobilier et 27.500 € pour le mobilier ;
Que ces contrats de réservation portaient sur un programme immobilier de rénovation lourde de bâtiments anciens en vue de réaliser une résidence hôtelière ; que les investisseurs particuliers, acquéreurs des lots, devaient louer leurs appartements suivant bail commercial à la SA LES DUCS DE CHEVREUSE en vue de leur exploitation hôtelière ; qu'il était cependant convenu entre les parties que la commercialisation de l'immeuble se ferait sous la forme de ventes en l'état futur d'achèvement, conformément aux articles L 261-10 et suivants et R 261-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ;
Que, le même jour, 30 juin 2004, Mme [P] et M. [Y] donnaient leurs lots à bail commercial à la SA RESIDENCE LES DUCS DE CHEVREUSE pour une durée de onze ans et neuf mois à compter de la date de livraison des appartements prévue au 15 décembre 2004 ;
Attendu que suivant actes authentiques en date du 30 novembre 2004 reçus par Me [X], les ventes étaient réitérées au profit de Mme [P] et de M. [Y], acquéreurs représentés à l'acte par un clerc de l'étude en vertu de procurations sous seing privé en date du 29 novembre 2004 ;
Que deux nouveaux actes authentiques étaient conclus entre les parties, le 31 décembre 2004, afin de régulariser les ventes, en vertu de procurations authentiques données par Mme [P] et M. [Y] le 3 décembre 2004, le notaire précisant dans ces actes que le contrat de vente d'immeuble à construire ne pouvait être conclu que par acte authentique, de sorte que la procuration donnée par les acquéreurs afin d'être représentés aux actes de vente devait répondre aux mêmes exigences de forme ;
Que les actes de vente mentionnaient que, la construction étant au stade 'hors d'eau', les fonds exigibles à la signature étaient de 60% du prix, soit 269.012,40 € pour Mme [P] et 269.881,20 € pour M. [Y], le solde étant payable selon l'échelonnement suivant :
- 20% à la mise hors d'air,
- 10% aux travaux de peinture et carrelage,
- 5% à l'achèvement des travaux de rénovation,
- les 5% restants à la mise à disposition des locaux ;
Qu'il était également indiqué que la garantie d'achèvement de l'ouvrage était constituée selon les règles des articles L261-11d et R261-18a du code de la construction et de l'habitation, l'opération répondant aux conditions suivantes :
- immeuble mis hors d'eau,
- immeuble non grevé de privilège ou d'hypothèque ;
Attendu qu'à la suite de ces actes d'acquisition, Mme [P] et M. [Y] ont satisfait à plusieurs appels de fonds complémentaires, sur la base de diverses attestations du maître d'oeuvre de l'opération, la SAS 2AD Ingenierie, établies entre juin 2005 et janvier 2006 ;
Que la Société Financière BARBATRE a fait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire ouverte suivant jugement en date du 16 octobre 2007 convertie en liquidation judiciaire le 1er avril 2008 ;
Que Mme [P] et M. [Y] ont fait constater par huissier, le 20 juin 2008, que les travaux de rénovation des bâtiments avaient été engagés mais que ceux-ci n'étaient ni hors d'eau ni hors d'air, que de nombreux pans de toiture n'étaient pas rénovés et que les travaux avaient été abandonnés depuis janvier/février 2008, après avoir tourné au ralenti pendant deux ans ;
Attendu que Mme [P] et M. [Y] agissent en responsabilité contre le notaire rédacteur des actes de vente en lui reprochant :
- d'une part, d'avoir fait preuve d'une légèreté blâmable dans l'établissement des actes et le versement des fonds,
- d'autre part, d'avoir fait verser 60% du prix et retenu l'existence d'une garantie intrinsèque d'achèvement sur la base d'une attestation de mise hors d'eau des bâtiments non certifiée et non vérifiée ;
Attendu qu'il est constant que le notaire a commis une erreur en passant les actes de vente le 30 novembre 2004 sur la base de procurations sous seing privé des acquéreurs, alors que la forme authentique s'imposait à peine de nullité ; que le tribunal a toutefois justement retenu que le notaire avait procédé à la régularisation de ces actes de vente en établissant les actes du 31 décembre 2004 et qu'il ne pouvait être soutenu par Mme [P] et M. [Y] qu'ils ignoraient que le notaire allait passer de nouveaux actes aux lieu et place des premiers, alors qu'ils avaient établi de nouvelles procurations, sous la forme notariée, le 3 décembre 2004, soit après les premiers actes entachés de nullité ;
Qu'il est également constant que, de ce fait, les fonds revenant à la Société Financière BARBATRE lui ont été versés par le notaire le 30 novembre 2004, soit avant la signature des actes définitifs de vente, en contravention avec les dispositions de l'article L261-12 du code de la construction et de l'habitation qui prévoient que le vendeur ne peut exiger ou accepter aucun versement avant la signature du contrat ; mais que l'explication de ce versement anticipée tient dans l'erreur commise lors de l'établissement des actes du 30 novembre 2004 régularisation opérée le 31 décembre 2004, qu'elle a été mentionnée expressément dans les actes définitifs et que la situation a ainsi été régularisée, sans que Mme [P] et M. [Y] aient eu à en pâtir ;
Que c'est donc à bon droit que le tribunal a considéré que la responsabilité de Me [X] et de la SCP [A] [H] [W] [G] [L] [E] [B] [X] [S] n'était pas engagée de ce fait ;
Attendu qu'il est avéré que les actes de ventes ont été conclus sur le fondement d'une garantie intrinsèque d'achèvement et que le prix a été payé à hauteur de 60%, au regard d'une attestation d'avancement des travaux au stade 'hors d'eau' dont il a été avéré qu'elle était inexacte ;
Qu'il s'agit d'une attestation datée du 16 juin 2003, établie par la SA 2AD Ingenierie, portant mention de son annexe à l'acte notarié du 16 septembre 2003 ;
Que Mme [P] et M. [Y] font grief au notaire d'avoir passé les actes de vente, sans disposer de l'attestation d'achèvement des fondations et en tout état de cause, de s'être contenté d'une attestation qui, disent-ils, ne remplit pas les conditions de l'article R 261-11 du code de la construction et de l'habitation qui prévoit que l'état d'achèvement des fondations doit être certifié par un homme de l'art ; mais que les notaires répliquent justement que l'attestation d'avancement au stade 'hors d'eau' induit nécessairement l'achèvement des fondations, a fortiori s'agissant d'immeubles existants à rénover, et justifient que la SA 2AD Ingenierie était inscrite en qualité d'architecte au tableau de l'ordre des architectes d'Ile de France ; qu'il importe peu que M. [J], signataire de l'attestation au nom de la SA 2AD Ingenierie n'ait pas eu lui-même la qualité d'architecte ;
Que Mme [P] et M. [Y] prétendent également que l'attestation en cause n'aurait pas été suffisante pour justifier de l'avancement des travaux sur l'immeuble vendu au motif qu'elle ne mentionnerait pas le programme immobilier concerné ; mais que la cour observe que l'attestation fait référence, dans son en-tête, à la résidence hôtelière de [Localité 7] et précise qu'elle concerne les travaux de réhabilitation ayant donné lieu au permis de construire obtenu le 25 octobre 2001, ce qui est suffisant pour permettre d'identifier l'opération à laquelle elle se rapporte ;
Que Mme [P] et M. [Y] ajoutent que le notaire a engagé sa responsabilité en ne vérifiant pas la régularité de l'attestation sur laquelle il se fondait pour insérer dans l'acte de vente d'immeuble à construire une clause de garantie intrinsèque d'achèvement ; mais que la cour constate que la garantie intrinsèque prévue dans l'acte était celle de l'article R 261-18 a du code de la construction et de l'habitation qui supposait que soient remplies les deux conditions de mise hors d'eau du bâtiment et d'absence de privilège ou d'hypothèque grevant l'immeuble ; que Me [X] avait vérifié ces deux conditions puisqu'il avait levé un état de renseignements sommaires urgents ne révélant aucune inscription de privilège ou d'hypothèque en cours de validité et qu'il détenait l'attestation de mise hors d'eau du 16 juin 2003 déjà évoquée ; qu'il n'avait pas à contrôler sur place la réalité des affirmations faites par le maître d'oeuvre ni à douter de leur sincérité en vérifiant la date d'ouverture du chantier ;
Que dès lors, il convient de constater que la responsabilité de Me [X] ne peut être retenue à raison du caractère inexact de l'attestation de la SA 2AD Ingenierie, dont il a été retenu par la cour d'appel de Versailles, statuant dans un litige concernant la même opération immobilière, qu'elle était 'de pure complaisance' et était de nature à engager la responsabilité de son auteur, mais que le notaire n'avait ni la charge ni les moyens de vérifier ;
Attendu que Mme [P] et M. [Y] seront donc déboutés de leur appel et que le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions ;
Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu l'article 696 du Code de Procédure Civile,
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, contradictoirement,
en matière civile et en dernier ressort,
Déboute Mme [P] et M. [Y] de leur appel et confirme le jugement du tribunal de grande instance de Nice déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne Mme [P] et M. [Y] in solidum à verser à Me [X] et à la SCP [A] [H] [W] [G] [L] [E] [B] [X] [S] ensemble une somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Les condamne aux dépens d'appel qui seront recouvrés dans les formes et conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
