COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRET SUR RENVOI DE CASSATION
ARRÊT AU FOND
DU 28 JUIN 2012
N°2012/339
Rôle N° 10/12145
SNC LIDL
C/
SCI DES DEUX CHEMINS
[M] [I]
Grosse délivrée
le :
à : BOULAN
ERMENEUX
Arrêt en date du 28 Juin 2012 prononcé sur saisine de la Cour suite à l'arrêt rendu par la Cour de Cassation le 4 mai 2010, qui a cassé et annulé l'arrêt n°09/69 rendu le 12 février 2009 par la Cour d'Appel d'AIX EN PROVENCE (4°Chambre C).
DEMANDERESSE SUR RENVOI DE CASSATION
SNC LIDL, agissant poursuites et diligences de son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Me Françoise BOULAN de la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués
plaidant par Me Mathieu VICTORIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituant Me Michel BOULAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
DEFENDEURS SUR RENVOI DE CASSATION
SCI DES DEUX CHEMINS, prise en la personne de son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée aux lieu et place de la SCP ERMENEUX CHAMPLY-LEVAIQUE, avoués
plaidant par Me Isabelle FARGIER, avocat au barreau de PARIS
Maître [M] [I]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
défaillant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 22 Mai 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme COUX, présidente, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries devant la Cour composée de :
Madame Marie Chantal COUX, présidente
Monsieur Michel JUNILLON, Conseiller
Madame Marie-Florence BRENGARD, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Laure METGE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2012.
ARRÊT
Défaut,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Juin 2012
Signé par Madame Marie Chantal COUX, Président et Madame Laure METGE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte du 27 janvier 2003, enregistré le 28 janvier 2003, la société LES DEUX CHEMINS a consenti à la société LDL un bail commercial moyennant un loyer annuel de 125.000 € HT et hors taxes sous la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire au plus tard le 30 septembre 2003. Il est stipulé par ce contrat le versement d'une indemnité d'immobilisation mensuelle de 13.464,16 € pour la période du 1er janvier 2003 au 30 septembre 2003 et le versement d'une indemnité dite de 'surloyer' d'un montant de 149.500 €, séquestrée chez Me [M] [I] jusqu'à la réalisation de la condition suspensive d'entrée en vigueur du bail.
Le bail n'ayant pas été mis en oeuvre au terme du 30 septembre 2003, la société LDL a assigné en restitution de l'indemnité séquestrée.
Par jugement du 19 février 2007, le Tribunal de Grande Instance d'Aix en Provence a:
- dit que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire stipulée par le bail commercial conclu le 27 janvier 2003 est réputée accomplie,
- rejeté la demande de restitution présentée par la société LDL,
- dit que l'indemnité de surloyer de 149.5000 € est acquise à la société LES DEUX CHEMINS,
- condamné la société LDL à payer à la société LES DEUX CHEMINS:
* l'intérêt légal sur la dite indemnité à compter du 11 février 2005,
* 13.464,16 € au titre de l'indemnité d'immobilisation du mois de septembre 2003, impayée, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2005,
* 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
La société LDL a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 13 mars 2007,
Par arrêt du 19 février 2009, la cour de céans a confirmé le jugement en ce qu'il est dit que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire est réputée réalisée, en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile et, l'infirmant pour le surplus, a:
- dit que le bail commercial est entré en vigueur le 30 septembre 2003,
- ordonné la résiliation de ce bail aux torts exclusifs de la société LDL à compter du 30 septembre 2009,
- ordonné la main levée du séquestre conventionnel et à Me [M] [I] de remettre le montant de l'indemnité dite de surloyer de 149.500 €, majoré des intérêts au taux légal à compter de la date de la notification de l'arrêt, à la société LDL,
- condamné la société LDL à payer à la société LES DEUX CHEMINS, à titre de dommages et intérêts, la somme de 94.464,16 € majoré des intérêts au taux légal, à compter du 19 février 2007, au besoin à titre de dommages et intérêts complémentaires,
- condamné la société LDL à payer à la société LES DEUX CHEMINS la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour la cause d'appel,
Par arrêt du 4 mai 2010, la Cour de Cassation a cassé et annulé cet arrêt sauf en ce qu'il a dit que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire stipulée par le bail commercial conclu le 27 janvier 2003 était réputée accomplie et dit que ce bail commercial était entré en vigueur le 30 septembre 2003, a remis, en conséquence, sur le surplus, la cause et les parties en l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt.
Vu la déclaration de saisine de la société LDL du 28 juin 2010,
Vu les dernières conclusions de la société LDL du 22 mai 2012,
Vu les dernières conclusions de la société LES DEUX CHEMINS du 15 mai 2012,
Vu l'assignation de Me [M] [I], portant notification de conclusions en date du 3 juin 2011, l'acte ayant été déposé en l'étude de l'huissier,
MOTIFS DE LA DÉCISION:
L'arrêt est rendu par défaut, Me [M] [I] n'ayant pas été assigné à personne.
Suite à l'arrêt de la Cour de Cassation, il est acquis que la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire stipulée par le bail commercial du 27 janvier 2003 est réputée accomplie et que le bail est entré en vigueur le 30 septembre 2003.
La société LDL ne discute pas du jugement, tel qu'il reste déféré à la Cour, en ce qu'elle a été condamnée à payer à la société LES DEUX CHEMINS la somme de 13.464,16 € au titre de l'indemnité d'immobilisation impayée du mois de septembre 2003, due en exécution du contrat signé le 27 janvier 2003, avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2005, date de la demande en paiement. Cette disposition du jugement doit donc être confirmée.
Le bail étant entré en vigueur le 30 septembre 2003, la société LDL soutient vainement sa caducité au motif de l'impossibilité de l'exécuter en raison de l'absence d'obtention du permis de construire, fait qu'elle qualifie de circonstance nouvelle privant d'effet le contrat, dès lors que ce fait, résultat de sa propre défaillance qui a rendu réputé accomplie la condition la suspensive, est antérieur à l'entrée en vigueur du contrat.
La société LES DEUX CHEMINS soutient que le bail étant entré en vigueur elle est fondée à en demander l'exécution en toutes ses clauses et conditions. Elle conteste l'allégation de la société LDL d'impossibilité d'exécuter le bail en raison de l'absence de permis de construire en prétendant que celle-ci est totalement inexacte, la société LDL étant détentrice d'un permis de construire tacite et pouvant engager les travaux de démolition des existants et de construction de sa plate-forme, ce qu'elle n'a pas fait par choix, et non impossibilité juridique.
Cependant, en affirmant que la société LDL avait la possibilité d'exécuter les travaux susvisés, elle fait fi de la clause du bail stipulant que 'la société LDL ne pourra entreprendre de travaux de démolition tant que le permis de construire ne sera pas devenu définitif et que, de ce fait, le bail ne sera pas entré en vigueur'. Cette disposition contractuelle empêchait la société LDL d'entreprendre des travaux en l'absence d'un permis de construire définitif et donc exprès.
Par ailleurs, si la société LES DEUX CHEMINS est effectivement fondée à demander l'exécution du bail en toutes ses clauses et conditions compte tenu de son entrée en vigueur à la date du 30 septembre 2003, encore faut-il qu'elle ait rempli ses propres obligations, la première étant celle de délivrance de lieux. Or, elle ne prouve pas avoir adressé à la société LDL une quelconque offre de délivrance ou mise en demeure à cette fin. Il résulte, au contraire, d'un courrier de son avocat, Me [M] [I], rédacteur du bail commercial et séquestre de l'indemnité dite de 'surloyer', en date du 6 octobre 2003, qu'elle n'avait pas l'intention de poursuivre l'exécution du bail mais désirait être indemnisée du préjudice résultant de l'impossibilité de percevoir le loyer contractuel de 125.000 € par an puisqu'il y est précisé que l'absence de dépôt de permis de construire 'a pour effet d'empêcher l'entrée en vigueur du bail', ce qui entraîne pour ses clients l'impossibilité de percevoir le loyer contractuel, et que ces derniers ne lui permettent pas de restituer amiablement le surloyer séquestré jusqu'à l'entrée en vigueur du bail ou la constatation de la non réalisation de la condition suspensive.
La société LDL demande sur le fondement de l'article 1184 du Code Civil la résolution du bail en invoquant comme l'un des manquements à ses obligations contractuelles par la société LES DEUX CHEMINS l'absence de mise à disposition des lieux loués dont elle a gardé la jouissance. En ne délivrant pas les locaux loués à la société LDL, ainsi qu'elle en avait l'obligation en exécution du bail entré en vigueur le 30 septembre 2003, la société LES DEUX CHEMINS n'a pas satisfait à ses engagements résultant du contrat de location. Il convient en conséquence de faire droit à la demande de résolution du bail présentée par la société LDL, cette résolution ayant pour effet d'anéantir le contrat à sa date de prise d'effet, les choses devant être remises au même état que si les obligations du contrat n'avaient jamais existé.
Il s'en suit que la demande de la société LES DEUX CHEMINS de paiement d'un loyer pour des locaux dont elle a conservé la jouissance doit être rejetée et que l'indemnité dite de 'surloyer' devait être restituée à la société LDL dès lors qu'il résulte du contrat signé par les parties qu'elle était destinée à compenser le changement de la destination du bail et qu'elle ne peut, en aucun cas, être assimilée à une clause pénale, s'agissant d'un supplément de loyer dû au titre d'une déspécialisation qui n'a pas eu lieu.
Le jugement est en conséquence infirmé en ce qu'a été dite acquise à la société LES DEUX CHEMINS l'indemnité de surloyer de 149.500 € et ordonné la main levée du séquestre au profit de cette dernière.
Il échet de faire droit à la demande présentée par la société LDL de restitution de la somme de 81.000 € versée à la société LES DEUX CHEMINS à titre dommages et intérêts en exécution de l'arrêt cassé, l'indemnité d'immobilisation du mois de septembre 2003 pour un montant de 13.464,16 € augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 février 2005 restant due, devant être de surcroît observé que la société LES DEUX CHEMINS qui cantonne ses demandes au paiement de l'indemnité d'immobilisation restant due, du loyer et de l'indemnité dit de surloyer ne présente aucune demande indemnitaire.
La société LDL qui a failli à son obligation d'obtention d'un permis de construire, cette défaillance étant à l'origine du litige, ne démontre pas que la société LES DEUX CHEMINS a fait dégénérer son droit d'ester en justice en une résistance abusive et, en toute hypothèse, ne caractérise pas le préjudice qui aurait pu naître de cette résistance.
Chacune des parties succombant, les dépens de première instance et d'appel seront partagés par moitié entr'elles. Par considération d'équité, il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile au profit de l'une ou de l'autre.
PAR CES MOTIFS,
La Cour statuant par mise à disposition au greffe, publiquement et par défaut,
Statuant dans la limite de ce qui reste déféré à la cour,
Confirme le jugement en ce que la société LDL a été condamnée à payer à la société LES DEUX CHEMINS la somme de 13.464,16 € au titre de l'indemnité d'immobilisation du mois de septembre 2003 avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2005 et l'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau des chefs infirmés et, y ajoutant,
Ordonne la résolution du bail entré en vigueur le 30 septembre 2003,
Rejette la demande de paiement de loyers et charges de la société LES DEUX CHEMINS,
Dit que l'indemnité de surloyer de 149.500 € séquestrée chez Me [M] [I] doit revenir à la société LDL et constate qu'elle a déjà fait l'objet d'une restitution à la société LDL,
Condamne la société LES DEUX CHEMINS à rembourser à la société LDL la somme de 81.000 € payée à titre de dommages et intérêts en exécution de l'arrêt cassé, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
Partage par moitié entre les parties les dépens de première instance et d'appel,
Rejette les demandes respectives des parties présentées au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Rejette toutes autres demandes des parties,
Dit que les dépens d'appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
