COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 07 SEPTEMBRE 2012
N° 2012/344
Rôle N° 11/10978
[L] [Z] [V]
C/
Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DU ROSSIGNOL
Grosse délivrée
le :
à :SCP BADIE
SELARL BOULAN
Décision déférée à la Cour :
Jugements du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 28 Mars 2011 et 23 mai 2011
APPELANT
Monsieur [L] [Z] [V]
né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 9] (06), demeurant [Adresse 3]
représenté par la SCP BADIE, SIMON-THIBAUT et JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE aux lieu et place de la SCP DE SAINT FERREOL - TOUBOUL , avoués, plaidant par Me Alexandre MEYRONET, avocat au barreau de GRASSE
INTIME
Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DU ROSSIGNOL, demeurant [Adresse 2]
représenté par son syndic en exercice la SARL CABINET DE GESTION IMMOBILIERE GRASSOIS (CAGI) [Adresse 4], elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié,
représenté par Me CHERFILS de la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE aux lieu et place de la SCP BLANC-CHERFILS, avoués, plaidant par Me Jean-Yves LEPAUL, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 12 Juin 2012 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Septembre 2012
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat rédacteur: Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président
Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Septembre 2012,
Signé par Monsieur Jean-Paul ASTIER, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS ET PROCEDURE
Lors de l'assemblée générale du 25 mars 2009 les copropriétaires des JARDINS DU ROSSIGNOL à [Localité 9] ont voté, dans les conditions de l'article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, 'la fermeture de la copropriété par une barrière automatique (commande d'ouverture par émetteur pour les résidents et par digicode pour les visiteurs, le petit trottoir sera laissé libre en second accès piéton avec les escaliers)' ; cette délibération n'est pas contestée ;
Dans un deuxième temps ils ont pris, dans les mêmes conditions de majorité, un certain nombre de dispositions (refus d'installer un système 'Telpass', limitation du nombre d'émetteurs à deux par place de parking ou garage ...), notamment celle-ci : 'la barrière restera fermée en permanence' ; cette résolution est attaquée par Mr [V], copropriétaire défaillant et dentiste dans la résidence ;
Par jugement du 28 mars 2011 et jugement rectificatif du 23 mai 2011 le Tribunal de grande instance de GRASSE l'a débouté de ses demandes, et condamné au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; Mr [V] a relevé appel de ces décisions le 22 juin 2011 ;
Au terme de dernières conclusions du 21 septembre 2011 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, il formule les demandes suivantes :
'Réformer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,
Vu les articles 25 et 26 de la Loi du 10 juillet 1965,
Prononcer la nullité de la résolution n° 7 de l'assemblée générale litigieuse en ce qu'elle a décidé la fermeture en permanence de la barrière automatique dont l'installation a été votée, les modalités de fermeture ayant été votées à une majorité insuffisante,
Dire et juger que la fermeture de la barrière en permanence sans système Telpass constitue une entrave au libre exercice d'une profession libérale dans la résidence,
Dire et juger que la barrière devra être laissée ouverte pendant les heures d'ouverture du cabinet du Docteur [V] et des autres professionnels libéraux soit du lundi au samedi de 8 heures à 21 heures sous peine d'une astreinte de 2000 € par infraction constatée,
Condamner le syndicat des copropriétaires des JARDINS DU ROSSIGNOL à payer à Monsieur [V] une somme de 2500 € au titre de l'article 700 du CPC outre les entiers dépens, Monsieur [V] étant dispensé de la participation aux frais de procédure mis à la charge du syndicat par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les dépens d'appel distraits au profit de la S.C.P Marie-José de SAINT-FERREOL - Colette TOUBOUL, avoués associés près la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence demeurant [Adresse 5] qui en ont fait l'avance' ;
Au terme de dernières conclusions du 17 novembre 2011 qui sont tenues pour intégralement reprises ici, le Syndicat des copropriétaires des JARDINS DU ROSSIGNOL formule les demandes suivantes :
'Vu les articles 25 n et 25-1 de la Loi du 10 juillet 1965,
Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.
Dire et juger que la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 25 mars 2009 n'a pas modifié les modalités d'ouverture des portes d'accès de l'immeuble.
Dire et juger que la résolution n° 7 de l'assemblée générale du 25 mars 2009 n'a apporté aucune restriction quelconque à l'ouverture des portes d'accès de l'immeuble, laquelle demeure totalement inchangée.
Dire et juger que la barrière automobile votée par l'assemblée générale du 25 mars 2009 constitue uniquement un équipement destiné à prévenir les atteintes aux personnes et aux biens (article 25 n de la Loi).
Dire et juger que l'installation d'une barrière réglementant l'accès automobile à une copropriété dont la totalité des places de parking ou emplacement de stationnement est attribuée à la jouissance privative de ses copropriétaires n'apporte aucune restriction de quelque nature que ce soit à l'exercice de la profession libérale de Monsieur [L] [V].
Dire et juger que l'article 26 e de la Loi du 10 juillet 1965 n'est pas applicable à la cause.
Dire et juger qu'il n'appartient pas au Juge de se substituer au syndicat pour fixer les heures d'ouverture de l'immeuble.
En conséquence, débouter Monsieur [L] [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
Y ajoutant, condamner Monsieur [L] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence «LES JARDINS DU ROSSIGNOL» la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais irrépétibles qu'il a été contraint d'exposer en cause d'appel.
Condamner Monsieur [L] [V] aux entiers dépens, ceux d'appel distraits au profit de la SCP Philippe BLANC et Romain CHERFILS, Avoués constitués, en application de l'article 699 du Code procédure Civile' ;
L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 juin 2012 ;
MOTIFS DE LA DECISION
La recevabilité de l'appel n'est pas discutée ; les éléments soumis à la Cour ne permettent pas d'en relever d'office l'irrégularité ;
Au terme de l'article 26 e) de la loi du 10 juillet 1965, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles ; en cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété ; la décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante ; en l'espèce, dès lors qu'en vertu de l'ordre du jour de l'assemblée générale les copropriétaires ont délibéré sur 'les modalités de fonctionnement (horaires de fermeture ...)' de la barrière automatique, et décidé qu'elle 'restera fermée en permanence', ils devaient voter à la double majorité susvisée ; or la résolution a été adoptée par seulement 5062 voix sur 10000 ; elle doit donc être annulée pour ce motif de pure forme ;
En effet, la barrière pour voitures pouvant être ouverte avec la télécommande pour les résidents et le digicode pour les visiteurs, et l'accès pour piétons restant ouvert en permanence, il n'y a pas fermeture totale de l'immeuble, et la décision de restreindre l'accès aux véhicules n'est pas incompatible avec l'exercice de l'activité professionnelle de Mr [V] ; or en pareil cas le principe est la fermeture des portes d'accès aux immeubles, et ce n'est que dans l'hypothèse où les copropriétaires veulent définir des modalités d'ouverture que la décision, valable seulement jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante, doit être prise à la double majorité susvisée ; Mr [V] sera donc débouté de ses demandes tendant à dire que 'la fermeture de la barrière en permanence sans système Telpass constitue une entrave au libre exercice d'une profession libérale dans la résidence', et juger que 'la barrière devra être laissée ouverte pendant les heures d'ouverture (des) cabinet (des) professionnels libéraux soit du lundi au samedi de 8 heures à 21 heures' ;
Les circonstances justifient de laisser chaque partie supporter la charge des frais et dépens par elle exposés ; les demandes d'indemnité pour frais irrépétibles seront donc rejetées ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, par mise à disposition au Greffe,
Reçoit l'appel de Mr [V] ;
Infirme les jugements entrepris, et statuant à nouveau,
Annule la délibération de l'assemblée générale des copropriétaires des JARDINS DU ROSSIGNOL du 25 mars 2009 décidant que 'la barrière restera fermée en permanence' pour violation des règles de majorité ;
Déboute Mr [V] de ses demandes tendant à dire que 'la fermeture de la barrière en permanence sans système Telpass constitue une entrave au libre exercice d'une profession libérale dans la résidence', et juger que 'la barrière devra être laissée ouverte pendant les heures d'ouverture (des) cabinet (des) professionnels libéraux soit du lundi au samedi de 8 heures à 21 heures' ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Dit que chaque partie supportera la charge des frais et dépens d'instance et d'appel par elle exposés ;
LE GREFFIER LE PRESIDENT
S.AUDOUBERT J.P.ASTIER
