COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre B
ARRET SUR RENVOI DE CASSATION
ARRÊT AU FOND
DU 19 FEVRIER 2013
jlg
N°2013/77
Rôle N° 11/17709
Synd.copropriétaires LA CASINCA
C/
[K] [X]
Grosse délivrée
le :
à :
SCP BADIE
Me JAUFFRES
Sur saisine de la Cour suite à l'arrêt rendu par la Cour de Cassation de PARIS le 20 septembre 2011, enregistré au répertoire général sous le numéro N°1085 F-D, qui a cassé et annulé l'arrêt n° 390 rendu le 6 novembre 2009 par la Cour d'Appel de AIX EN PROVENCE par la Chambre 4ème Chambre A, sur appel d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE le 6 novembre 2008.
DEMANDEUR SUR RENVOI DE CASSATION
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LA CASINCA représenté par son Syndic en exercice, la SAS CABINET FONCIA AD IMMOBILIER dont le siège social est [Adresse 3], demeurant [Adresse 3]
représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constitué aux lieu et place la SCP MJ DE SAINT FERREOL ET COLETTE TOUBOUL, avoués , plaidant par Me Pierre Alain RAVOT, avocat au barreau de GRASSE
DEFENDEUR SUR RENVOI DE CASSATION
Monsieur [K] [X]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2012/559 du 13/01/2012 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
né le [Date naissance 1] 1930 à [Localité 5] de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]
représenté par Me Jean marie JAUFFRES, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat Me Alexandre MEYRONNET, avocat au barreau de GRASSE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 Janvier 2013 en audience publique et solennelle .Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries devant la Cour composée de :
Mme Odile MALLET, Président,
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2013.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Février 2013
Signé par Mme Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits, prétentions et moyens des parties :
Par acte du 6 juillet 2007, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « Résidence la Casinca » (le syndicat des copropriétaires), situé [Adresse 3], a assigné M. [K] [X], propriétaire des lots 1077 (un appartement) et 1070 (une cave), en paiement d'un arriéré de charges.
M. [X] a conclu au rejet de cette demande et à la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer des dommages et intérêts en réparation d'un préjudice moral.
Par jugement du 6 novembre 2008, le tribunal de grande instance de Grasse a rejeté les demandes des parties et condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. [X] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 22 décembre 2008.
Par arrêt du 6 novembre 2009, cette cour a :
-infirmé le jugement du 6 novembre 2008,
-condamné M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la « Résidence la Casinca » autrement dénommé « le [10] », la somme de 14 895,01 euros représentant les charges de copropriété dues au 2 octobre 2009, outre intérêts au taux légal à compter de cette date, ainsi que la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-rejeté toutes autres demandes,
-condamné M. [X] aux dépens de première instance et d'appel.
Par arrêt du 20 septembre 2011, la cour de cassation a cassé cet arrêt en toutes ses dispositions et a renvoyé la cause et les parties devant cette cour autrement composée que le syndicat des copropriétaires a saisie par déclaration du 11 octobre 2011.
Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 8 janvier 2013, avant l'ordonnance de clôture, le syndicat des copropriétaires demande à la cour :
-de constater que les statuts de l'ASL résidences la Casinca stipulent qu'à l'intérieur de cette ASL chaque immeuble ou bloc immobilier distinct destiné à être divisé en locaux ou appartements destinés à être vendus ou attribués séparément sera régi par la loi du 10 juillet 1965 et soumis au régime de la copropriété verticale (p14) et que les parties communes spéciales à chaque immeuble seront régies par le syndicat de copropriété et les parties communes générales par l'ASL jusqu'à leur classement dans le domaine public (pp 25 et 26),
-de constater que l'ASL n'a jamais fonctionné faute d'éléments d'équipements et de parties communes générales à gérer lesquels n'ont jamais existé,
-de dire et juger que le syndicat des copropriétaires de la résidence la Casinca anciennement dénommé syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Saint-Pancrace-Gendarmerie, institué par le règlement de copropriété et l'état descriptif de division du 21 décembre 1970 publié le 8 février 1971 est habile à gérer les parties communes spéciales à l'immeuble le Saint-Pancrace-Gendarmerie situé 578-598 avenue de Cannes à 06210 Mandelieu-la-Napoule,
-d'infirmer le jugement entrepris,
-de condamner M.[X] à lui payer la somme de 26 150,91 euros représentant les arriérés de charges, appel de provision sur charges et travaux, frais de relance et honoraires de contentieux échus au 20 décembre 2012 portant sur le bâtiment le [10] au sein de l'ensemble immobilier dénommé résidences la Casinca, outre les intérêts au taux légal depuis cette dernière date,
-de condamner M.[X] à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
-de le condamner M. [X] aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Aux termes de ses conclusions déposées le 7 janvier 2013 et auxquelles il convient de se référer, M. [X] demande à la cour :
-de dire et juger irrecevable la demande en paiement de charges du « syndicat des copropriétaires Résidence la Casinca »,
-de dire et juger que ce syndicat des copropriétaires n'a pas qualité pour agir à son encontre car il est propriétaire de lots de l'immeuble le Saint-Pancrace-Gendarmerie,
-de dire et juger qu'il ne peut être redevable de charges à l'égard de l'ASL la Casinca que lorsque celle-ci aura organisé une assemblée générale et tenu des comptes de gestion,
-de condamner le syndicat des copropriétaires la Casinca au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-de condamner le syndicat des copropriétaires la Casinca aux entiers dépens.
Il expose :
-que contrairement à ce que soutient l'appelant, il est copropriétaire de lots de copropriété qui se trouvent compris dans un syndicat de copropriétaires dénommé « le [10] » représentant le lot n° 2 d'une ASL créée le 30 juin 1970 selon les statuts reçus par Maître [H],
-qu'il a obtenu l'annulation de l'assemblée générale par :
-une première décision de la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 16 décembre 2005,
-une décision de la cour d'appel d'Aix-en-Provence en date du 13 mai 2011,
-que s'agissant de la décision du 16 décembre 2005, le prétendu syndicat des copropriétaires de l'immeuble la Casinca a vu son pourvoi rejeté le 6 novembre 2007 par la Cour de cassation,
-qu'il a été dit par la Cour de cassation « qu'à bon droit la résidence la Casinca ne pouvait être soumise au régime de la copropriété et que les assemblées devaient être annulées »,
-que la cour de cassation a ainsi confirmé l'analyse de la cour d'appel d'Aix-en-Provence selon laquelle le syndicat des copropriétaires la Casinca n'existe pas, et que seule l'ASL existe,
-que la demande du prétendu syndicat des copropriétaires la Casinca est par conséquent irrecevable, seul le syndicat des copropriétaires de la résidence le Saint-Pancrace-Gendarmerie ayant qualité pour lui réclamer des charges de copropriété correspondant aux lots qu'il détient dans cet immeuble,
-que c'est par une pirouette que le syndicat des copropriétaires Résidence la Casinca prétend qu'il était anciennement dénommé résidence le Saint-Pancrace-Gendarmerie, aucune assemblée générale du syndicat des copropriétaires le [10] n'ayant fait voter un changement de dénomination.,
-qu'il est donc redevable seulement vis-à-vis :
-du syndicat des copropriétaires résidence Saint-Pancrace-Gendarmerie dès lors que des assemblées générales et des comptes auront été valablement tenus par ce syndicat des copropriétaires,
-de l'association syndicale libre la Casinca lorsque ses membres décideront d'organiser une assemblée générale et de tenir des comptes.
Une ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2013.
Motifs de la décision :
L'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose :
La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
À défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs.
L'état descriptif de division et le règlement de copropriété de l'immeuble dénommé le Saint-Pancace-Gendarmerie ont été établis selon acte notarié du 21 décembre 1970, publié le 8 février 1971.
Il résulte des énonciations de cet acte que cet immeuble est édifié sur un terrain dont la propriété est répartie entre ses seuls copropriétaires et qui constitue le lot n° 2 d'un ensemble immobilier dénommé « Résidences de la Casinca », comprenant des terrains, des aménagements et des services communs dont l'administration, la gestion et l'entretien sont obligatoirement assurés par une association syndicale libre dont fait partie « tout propriétaire d'un droit de propriété ou de copropriété dans ledit ensemble immobilier, étant précisé que cette qualité de membre de l'association syndicale libre ne pourra s'exercer qu'à travers et par l'organe de représentation du syndicat de copropriété' »
L'ensemble immobilier dénommé « Résidences de la Casinca », dont le lot n° 2 est constitué d'un immeuble soumis au régime de la copropriété, n'est donc pas lui-même soumis au régime de la copropriété puisqu'une organisation différente, en l'espèce une association syndicale libre, a été créée.
Il résulte des énonciations de l'arrêt du 16 décembre 2005 invoqué par M. [X], que trois assemblées générales réunissant tous les propriétaires de l'ensemble immobilier se sont tenues les 5 mars 1998, 19 juin 1998 et 31 juillet 1998, la première pour désigner un syndic et les deux autres pour organiser une scission de la « copropriété la Casinca ».
La cour d'appel a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Grasse ayant annulé ces assemblées générales et la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre cet arrêt, aux termes d'un arrêt du 6 novembre 2007 ainsi motivé :
« Attendu (') qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que l'acte constitutif de l'association syndicale libre avait écarté délibérément le statut de la copropriété, (') la cour d'appel (') en a déduit à bon droit que la résidence la Casinca ne pouvait être soumise au régime de la copropriété et que les assemblées générales devaient être annulées. »
Aux termes de l'arrêt du 13 mai 2011, également invoqué par M. [X], la cour d'appel a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Grasse en date du 31 décembre 2009 ayant annulé une assemblée générale de la « copropriété la Casinca », convoquée par M. [S] [E], désigné en qualité d'administrateur selon ordonnance du 21 avril 2000, en vue de la désignation d'un syndic et des membres du conseil syndical, après avoir relevé qu'il ne pouvait s'agir, ni d'une assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble le Saint-Pancrace-Gendarmerie puisque le propriétaire du lot n° 1 de l'ensemble immobilier y participait, ni d'une assemblée générale de l'association syndicale libre, et qu'il en résultait une confusion des régimes juridiques et des structures applicables à l'ensemble immobilier ainsi qu'à ses différents immeubles.
Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Saint-Pancrace-Gendarmerie existe de plein droit sans qu'il y ait lieu de s'arrêter à la dénomination qu'il se donne.
Il résulte des procès-verbaux des délibérations des assemblées générales produits par le syndicat des copropriétaires agissant en recouvrement de charges contre M. [X], que seuls les copropriétaires de l'immeuble « le Saint-Pancrace-Gendarmerie » ont participé à ces assemblées. Ainsi, ce syndicat de copropriétaires, bien qu'il ait adopté le nom de « Résidence la Casinca », est en réalité le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « le [10] », édifié sur le lot n° 2 de l'ensemble immobilier dénommé « Résidences de la Casinca » et dont le règlement de copropriété a été établi le 21 décembre 1970. Ce syndicat ayant qualité pour agir en recouvrement des charges de copropriété afférentes à cet immeuble, la fin de non-recevoir soulevée par M. [X] sera rejetée.
Le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance par la production :
-de l'ensemble des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices de 2003 à 2012,
-des décomptes de charges desquels il résulte qu'il n'a jamais géré de biens dont la gestion incombe à l'association syndicale libre,
-des relevés des appels de fonds et d'un état récapitulatif détaillé de la dette de M. [X], s'élevant à la somme de 26 150,91 euros à la date du 20 décembre 2012.
Il sera donc fait droit à sa demande.
Par ces motifs :
Statuant sur renvoi après cassation ;
Infirme le jugement déféré ;
Statuant à nouveau ;
Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [X] ;
Condamne M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires se dénommant « Résidence la Casinca » et qui est en réalité le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dénommé « le [10] », édifié sur le lot n° 2 de l'ensemble immobilier dénommé « Résidences de la Casinca » et dont le règlement de copropriété a été établi selon acte du 21 décembre 1970 publié le 8 février 1971, la somme de 26 150,91 euros au titre des charges de copropriété dues à la date du 20 décembre 2012, avec intérêts au taux légal à compter de cette date ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [K] [X] à payer la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires ;
Condamne M. [X] aux dépens de première instance ainsi qu'aux dépens d'appel qui comprendront ceux afférents à la décision cassée et qui pourront être recouvrés contre lui conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier Le Président
