COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 29 MARS 2013
N° 2013/139
Rôle N° 12/04972
SA NISSARENAS
C/
Association SYNDICALE LIBRE DES PROPRIÉTAIRES DE L'ARENAS
Grosse délivrée
le :
à :
la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
Me Gérard GERMANI
Décision déférée à la Cour :
Jugement du tribunal de grande instance de NICE en date du 21 février 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 09/02012.
APPELANTE
LA SA NISSARENAS
dont le siège est [Adresse 2]
représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD- JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Philippe MARIA, avocat au barreau de GRASSE
INTIMÉE
L'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIÉTAIRES DE L'ARENAS
dont le siège est [Adresse 1]
représentée et plaidant par Me Gérard GERMANI, avocat au barreau de NICE substitué par Me Brice EXPERT, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 28 février 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Georges TORREGROSA, Président, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Georges TORREGROSA, Président
Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller
Madame Sylvaine ARFINENGO, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Marion ASTIE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 mars 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 mars 2013,
Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, Président et Madame Sylvie MASSOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
LES FAITS, LA PROCÉDURE ET LES PRÉTENTIONS:
La zone d'aménagement concerté de l'ARÉNAS a été créée par arrêté préfectoral du 29 août 1985, et la gestion de la zone confiée à l'origine à la société d'économie mixte SEMAREM a été confiée le 26 février 1990 à l'association syndicale libre des propriétaires de l'ARÉNAS .
L'association syndicale libre a pour objet la propriété et/ou la gestion et l'entretien des terrains, ouvrages, équipements et aménagements d'intérêt collectif profitant à l'ensemble des membres de l'association ou à plusieurs d'entre eux, compris dans le périmètre de la zone d'aménagement concerté ;
Tout propriétaire d'un bien immobilier bâti ou non bâti devient membre de l'association syndicale libre (article deux des statuts) ;
Par acte d'huissier en date du 19 mars 2009, la société anonyme NISSEARÉNAS a fait assigner l'association syndicale libre pour obtenir :
- La nullité des assemblées générales des 27 avril 2007, 24 avril 2008, 30 septembre 2009, 15 janvier 2010, 8 juin 2010 et 17 décembre 2010 ;
- La nullité des résolutions deux à cinq de l'assemblée générale du 27 avril 2007 ;
- La nullité des résolutions deux à cinq de l'assemblée générale du 24 avril 2008 ;
- La nullité de la résolution deux l'assemblée générale du 15 janvier 2010 ;
- La nullité des résolutions deux à cinq de l'assemblée générale du 8 juin 2010 ;
- La nullité des résolutions un et quatre de l'assemblée générale du 17 décembre 2010 ;
Reconventionnellement, l'association syndicale libre réclamait un arriéré de charge de 331'640,48 euros.
Par jugement en date du 21 février 2012, le tribunal de grande instance de Nice a débouté la société anonyme NISSEARÉNAS de l'ensemble de ses demandes ; le jugement a fait droit à la demande reconventionnelle de l'association syndicale libre à hauteur de 318'060,48 euros en principal ;
La société anonyme NISSEARÉNAS a relevé appel de façon régulière et non contestée le 15 mars 2012. Il sera fait application de l'article 455 du code de procédure civile.
L'appelante a conclu récapitulativement le 15 janvier 2013 et demande à la cour en liminaire de désigner un expert.
Au fond, la cour jugera nul et de nul effet l'article 22 alinéa trois des statuts et prononcera la nullité pure et simple des assemblées générales du 27 avril 2007, 24 avril 2008,37 en 2009, 15 janvier 2010, 8 juin 2010 et 17 décembre 2010 ;
L'association syndicale libre est donc infondée dans ses demande tendant au paiement des charges.
Subsidiairement, au visa des articles 1108 et 1147 du Code civil, compte tenu de l'impossibilité de jouir normalement de son lot et des éléments d'équipements et services communs, l'appelante sera déchargé de ses obligations à paiement des charges telles qu'elles résultent des statuts de l'association syndicale libre.
Les sommes versées à ce titre devront être restituées, avec allocation de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile .
L'association syndicale libre des propriétaires , intimée, a conclu le 1er février 2013 in limine litis à l'application de l'article 526 du code de procédure civile.
Subsidiairement, au fond c'est un débouté qui est sollicité par confirmation du jugement de premier ressort, avec allocation de 318'060,48 euros en principal au titre des charges impayées .Une somme de 5000 € est réclamé au titre des frais irrépétibles.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 février 2013.
SUR CE
Attendu que l' appelante indique tout d'abord que l'article sept de l'ordonnance du 1er juillet 2004 a été méconnu, en ce qu'il n'est pas justifié que lors de sa création l'association a recueilli le consentement écrit unanime des propriétaires alors présents ;
Attendu que l'adhésion de l'ensemble des propriétaires résulte bien au contraire d'un acte authentique en date du 28 septembre 1988, dressé par Me [B] [D], notaire à [Localité 6], qui constitue la pièce numéro 33 de l'intimée, pièce ni commentée ni contestée;
Attendu que l'appelante estime ensuite que les convocations aux assemblées générales litigieuses étaient irrégulières, car effectuée à l'initiative du cabinet TAGERIM, et non par le syndicat ;
Attendu que l'appelante reconnaît ainsi que c'est le syndicat qui avait pouvoir de convoquer, ainsi que cela résulte de façon implicite mais certaine de l'article 11 des statuts de 1987 qui ne précisent pas l'organe qui convoque l'assemblée générale annuelle, mais qui indique que toute éventuelle assemblée générale extraordinaire est convoquée lorsque le syndicat le juge nécessaire, de même que c'est le syndicat qui porte à l'ordre du jour les questions émanant d'au moins un quart des voix des membres concernés ;
Attendu que l'article 22 du même statut permet au syndicat de consentir toute délégation de pouvoir au directeur, au syndic ou même à un tiers, pourvu que la délégation soit spéciale et de façon temporaire ou non ;
Attendu qu'en l'espèce et depuis mars 2005, un contrat d'assistance a été consenti au cabinet TAGERIM qui mandate spécialement ce dernier, entre autres, pour la convocation et la tenue des assemblées générales statutaires ;
Attendu que le moyen tiré de l'irrégularité des convocations ne saurait donc prospérer;
Attendu que l'appelante soulève ensuite des erreurs de tantièmes, puis un défaut d'établissement du décompte des charges générales et spéciales ainsi qu'une incohérence et des difficultés d'interprétation des statuts appliqués selon elle à géométrie variable, puis le non-respect du critère d'utilité qui constitue cependant une règle statutaire ;
Attendu qu'il convient avant de procéder à l'examen de cette argumentation de rappeler l'essentiel des statuts, étant précisé de façon liminaire mais essentielle que:
- les associations syndicales libres définissent dans leur statut leurs règles de fonctionnement, qui précisent les modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations (article sept ordonnance du 1er juillet 2004) ;
-il est de jurisprudence constante, ainsi que le rappelle l'appelante, que les critères de répartition de charges qui s'appliquent en matière d'associations syndicales sont radicalement distincts du statut de la copropriété qui ne saurait leur être appliqué ;
- l'adhésion à l'association et le consentement écrit dont fait état l'article cinq, alinéa deux de la loi du 21 juin 1865, résulteront de tout acte de mutation à titre onéreux des biens susvisés (compris dans la zone d'aménagement concerté)... Ainsi que de toute mutation ultérieures desdits biens et droits, intervenant à titre gratuit ou à titre onéreux ; (statut de 1987 article deux in fine), la cour précisant que les statuts modifiés de décembre 2010 -qui ont eu pour objet la mise en conformité avec l'ordonnance du 1er juillet 2004 ' reprennent la formule ;
Attendu que dans ce cadre précisé, la cour relève que les motivations du premier juge relatif aux erreurs de tantièmes allégués ne sont nullement ou sérieusement contestées, dont il résulte que'elles sont la conséquence de la construction en trois phases par la société de promotion AZURÉA, dès lors que les tantièmes généraux évoluent en fonction du nombre de propriétaires présents sur la zone et de la superficie qu'ils occupent, superficie ayant varié en l'espèce du fait de la succession de ces trois phases ;
Attendu que pareillement les motivations relatives aux erreurs affectant les tantièmes de l'appelante, dont il résulte qu'elles ont fait l'objet d'une rectification depuis 2006 et qu'elles ont été sans incidence sur le résultat des votes, ne sont nullement ou sérieusement contestées, la cour relevant à ce stade l'essentiel à savoir que les superficies qui constituent l'assiette contractuellement convenue des tantièmes ne sont pas contestées tant dans leur matérialité que dans leur évolution pour AZURÉA ; qu'ainsi, la démonstration n'est pas apportée d'une méconnaissance de l'article 23 (24 des anciens statuts) du statut modifié de décembre 2010 dont il résulte que les charges sont réparties en fonction et au prorata du nombre de mètres carrés de surface hors oeuvre nette attribuée à chaque propriétaire pour son terrain où son volume ;
Attendu que s'agissant des erreurs alléguées de tantièmes, le moyen ne saurait prospérer ni donner lieu à une expertise ;
Et attendu que s'agissant des charges générales et spéciales, l'appelante procède à une
lecture des statuts, et à une interprétation, qui n'est pas partagée par la cour et qui ignore en réalité la parfaite cohérence et clarté de ses statuts ;
Attendu qu'en effet, les statuts modifiés de décembre 2010, reprenant ceux de 87, définissent deux sortes de charges de première et de deuxième catégorie ; que les premières sont celles relatives à l'entretien, la conservation, l'acquisition ou la gestion des ouvrages, équipements et aménagements d'intérêt collectif, ainsi que celles découlant de tout service, et qui profitent à l'ensemble des membres de l'association ;
Attendu que celles de deuxième catégorie comprennent les charge spéciales à l'entretien, l'acquisition, la conservation ou la gestion des ouvrages, équipements et aménagements d'intérêt collectif, ainsi que celles découlant de tout service, mais qui profitent exclusivement à certains des membres de l'association ;
Attendu que sauf à ne pas vouloir lire ce qui est convenu, le critère de répartition est celui du profit procuré par l'ouvrage, l'équipement, l'aménagement d'intérêt collectif, où le service, selon que ce profit est général ou particulier à certains membres de l'association ;
Attendu que l'article 23 du statut de décembre 2010 précise dans le droit fil que les charges sont réparties entre les membres de l'association en fonction de l'utilité, pour chacun d'eux de l'équipement ou du service auquel elles se rapportent ; que la loi de 65 n'est d'aucune utilité ou pertinence pour établir l'illicéité ou la mauvaise application dans les statuts considérés du critère d'utilité ;
Attendu que le même article 23 range ensuite parmi les charges de première catégorie l'entretien, la conservation et la gestion du revêtement de la dalle, de la voirie, des mobiliers urbains, oeuvres d'art, espaces verts, bassins, Fontaines, plantations, réseaux, éléments décoratifs etc ;
Attendu qu'il précise, pour les charges de seconde catégorie, que celles afférentes au restaurant interentreprises sont reparties en fonction de la surface hors oeuvre nette attribuée à chacun des propriétaires de bureaux et de commerces (à l'exception des activités hôtelières et de restauration et des parkings), tandis que les charges de seconde catégorie afférentes à d'autres équipements profitant à plusieurs propriétaires seront réparties toujours en fonction de la surface hors oeuvre nette attribuée à chacun d'entre eux ;
Attendu que la cour ne discerne pas en quoi ces statuts seraient d'interprétation délicate, ou à quels textes d'ordre public ils pourraient contrevenir ;
Attendu que la cour ne discerne pas par ailleurs le pouvoir discrétionnaire dont disposerait le syndicat et qui résulterait de l'article 22, troisième paragraphe, qui édicte :
« Il sera dressé par le conseil d'administration, au 1er janvier de chaque année un état faisant ressortir la répartition entre les charges de la première catégorie (charges générales) et celle de la seconde catégorie (charges spéciales) avec, en ce qui concerne ces dernières l'identification des propriétaires qui sont seuls astreints à y contribuer » ;
Attendu que cette nécessité de dresser un état participe avant tout d'une volonté contractuelle, lors de l'établissement des statuts, de transparence des comptes, et ne dispense nullement le syndicat d'avoir à respecter les critères de répartition des charges générales et spéciales ci-dessus rappelés, et dont il a été motivé qu'ils ne contrevenaient à aucun texte d'ordre public, rien interdisant à l'un quelconque des membres de l'association syndicale de contester les mentions de cet état, par le biais de l'assemblée générale dès lors que le syndicat refuserait de faire droit à cette contestation ;
Attendu qu'en conclusion sur ce volet, l'appelante n'est pas fondée à soulever la nullité de l'article 22 des statuts, au motif de la méconnaissance par l'article 23 alinéa trois du critère statutaire de l'utilité, au motif de l'indétermination de ce fait des charges ou au motif du pouvoir discrétionnaire donné au syndicat d'augmenter les engagements de ses membres ;
Attendu qu'au contraire, les statuts instituent des catégories de charges, ce qui n'a rien d'original s'agissant d'une part de celle générées par des ouvrages, équipements et aménagements d'intérêt collectif profitant à tous, ou de celles profitant seulement à quelques-uns ;
Attendu que le critère d'utilité retenu par l'article 23 n'a rien de contradictoire, que ce soit avec la catégorisation ci-dessus rappelée, ou avec le mode de répartition prévu tant pour les charges générales que pour les spéciales, qui à chaque fois prend en compte, au prorata, les mètres carrés de surface hors oeuvre nette attribuée à chaque propriétaire ;
Attendu que cela est en outre précisé, s'agissant des charges spéciales, pour celles découlant du restaurant interentreprises, dont par exception les propriétaires exerçant une activité hôtelière de restauration sont dispensés, l'article 22 deuxièmement reprenant la règle de la surface pour les éventuels autres équipements profitant à plusieurs propriétaires ,mais relevant des charges spéciales ;
Attendu que le problème du tri sélectif ne conforte nullement l'argumentation de l'appelante, qui ne saurait tirer argument en l'état de ce que les charges de tri sélectif ne lui sont pas imputées, pour tenter de démontrer le fondement allégué de la nullité de l'article 22 des statuts;
Attendu qu'en toute hypothèse et en conclusion, les difficultés alléguées d'interprétation des statuts ne sont pas de nature à permettre d'annuler tel ou tel article, ou d'annuler les résolutions litigieuses, l'appelante ayant seulement la possibilité de privilégier telle interprétation et d'opposer à l'association syndicale libre cette interprétation, éventuellement validée par une juridiction, aux fins de se soustraire au paiement des charges appelées ;
Mais attendu que tel n'est pas le cas d'espèce, l'appelante ne se risquant nullement à démontrer en quoi les charges réclamées seraient qualifiées à tort de charges générales ou de charges spéciales, en quoi le critère d'utilité de l'article 23 serait méconnu ou en quoi la répartition au prorata des surfaces serait fausse ;.
Attendu que cette carence probatoire en droit est patente à l'examen du dernier volet de l'argumentation de l'appelante qui rappelle que la disparition ' de la cause objective du contrat ' est de nature à la délier de ses obligations, que ce soit au visa de l'article 1147, ou visa de l'article 1108 du Code civil ;
Attendu qu'en réalité, et tenant les procédures administratives non contestées ayant jusqu'ici empêché l'appelante de construire l'immeuble projeté et d'y exploiter son projet commercial, il est soutenu, notamment s'agissant du restaurant interentreprises, que ce service n'est d'aucune utilité,, et plus généralement que le débiteur se trouve déchargé dès lors que son inexécution provient d'une cause étrangère ;
Mais attendu qu'en l'espèce il n'est pas soutenu que l'association syndicale soit à l'origine des difficultés de construction et d'exploitation de l'appelante, aucun cas de force majeure n'ayant empêché cette construction, les difficultés administratives ne pouvant en aucun cas être assimilées à un événement imprévisible et irrésistible ;
Attendu qu'au surplus, l'absence d'utilité objective que présente à l'heure actuelle tout ou partie des services existants au sein de la zone d'aménagement concerté, dont notamment le restaurant interentreprises, n'est nullement assimilable à l'utilité au sens juridique prévue par l'article 23 des statuts , qui est l'utilité découlant des services offerts par l'association syndicale libre, qui génèrent des charges, et dont il n'est pas contesté que depuis sa déclaration d'ouverture de chantier l'appelante ait pu bénéficier ;
Attendu qu'en d'autres termes, le contrat fait la loi des parties, et les charges sont dues par chaque membre dès la déclaration d'ouverture de chantier, sans que ce dernier puisse opposer l'inachèvement de ses constructions qui n'est pas la conséquence d'une inexécution de ses obligations par l'association syndicale libre, dont on cherchera vainement l'allégation aux écritures de l'appelante ;
Attendu qu'en réalité, et au terme de l'examen de l'ensemble de l'argumentation de l'appelante, force est de constater qu'au prix d'une lecture absconse des statuts, qui se révèle infondée et impropre à retenir l'illicéité ou la nullité d'un quelconque article, l'appelante tente de colorer juridiquement son impossibilité actuelle d'exploiter, et donc de payer les charges, alors qu'aucun reproche n'est fait à l'association syndicale qui a rempli ses obligations, mis à disposition l'ensemble des équipements et appelé des charge dont ni la qualification ni l'importance ni l'imputabilité ne sont sérieusement contestées, depuis la déclaration d'ouverture de chantier, par application pure et simple des statuts opposables à tout acquéreur d'un immeuble compris dans la zone ;
Attendu que l'appelante ne se livre pas à une contestation du quantum des charges réclamées, l'intimé ne contestant pas pour sa part le montant retenu par le premier juge ; qu'ainsi, tant sur le rejet de l'argumentation de la S.A NISSARÉNAS que sur l'admission de la demande reconventionnelle, le juge de premier ressort sera confirmé.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant contradictoirement ,
Se déclare incompétente s'agissant de la demande de radiation formée par l'intimée,
demande qui relève de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état ;
Rejette l'appel comme infondé ;
Confirme l'intégralité des dispositions du jugement de premier ressort ;
Condamne l'appelante à payer à l'intimée une somme de 1500 € au titre de l'article
au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne l'appelante aux entiers dépens, qui seront recouvrés au bénéfice de
L'article au titre de l'article 699 du code de procédure civile .
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
S. MASSOT G.TORREGROSA
