COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 23 MAI 2013
N°2013/277
Rôle N° 11/20489
[L] [B]
C/
[D] [X]
[W] [H] [W] épouse [X]
SARL FERMIERE DU NOUVEAU PORT DE SAINT JEAN CAP FERRAT
Grosse délivrée
le :
à :
[Z]
[F]
[I]
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 10 Mai 2010 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 08/02776.
APPELANT
Monsieur [L] [B]
né le [Date naissance 1] 1939 à MAROC,
demeurant [Adresse 3]
représenté par la SCP LATIL PENARROYA-LATIL ALLIGIER, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Bernard BENSA, avocat au barreau de NICE
INTIMES
Monsieur [D] [X],
demeurant [Adresse 1]
représenté par la SCP COHEN L ET H GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Dominique BRUNEL, avocat au barreau de NICE
Madame [W] [H] [W] épouse [X], demeurant [Adresse 1]
représentée par la SCP COHEN L ET H GUEDJ, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,
plaidant par Me Dominique BRUNEL, avocat au barreau de NICE
SARL FERMIERE DU NOUVEAU PORT DE SAINT JEAN CAP FERRAT prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2]
représentée par la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocats au barreau D'AIX-EN-PROVENCE
plaidant par ASS DEMARCHI AVOCATS, avocats au barreau de NICE,
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 785, 786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 26 Mars 2013 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre, et Mme Anne CAMUGLI, Conseiller, chargés du rapport.
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller, a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller
M.Michel JUNILLON, Conseiller
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2013.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2013.
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Suivant acte notarié du 8 février 1977, la société fermière du nouveau port de [1] a consenti à M. [L] [B] un droit de jouissance sur une cellule commerciale et un parking situés sur le domaine public maritime de [1], dont elle avait reçu la concession pour une durée de 50 années à compter du 1er janvier 1972
Avec possibilité de sous concéder ou d'amodier une partie du terrain au profit de personnes physiques ou morales exerçant une activité de longue durée en rapport avec l'utilisation du port.
Par acte du 15 avril 1980, M. [L] [B] a donné à bail le local litigieux à la société Drug aux droits de laquelle viennent les époux [X].
Par acte du 15 mai 2008, M. [L] [B] a fait assigner les époux [X] devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir prononcer la nullité du bail du 15 avril 1980, requalifier celui-ci en convention d'occupation précaire avec fixation d'indemnité d'occupation au même montant que le loyer du bail commercial annulé, constater que Mme [W] [X] n'est pas immatriculée au RCS et que les époux [X] ne règlent plus le loyer depuis le deuxième trimestre 2004, ordonner l'expulsion les époux [X] et de tous occupants de leur chef des lieux objet de la convention d'occupation précaire, condamner solidairement les époux [X] au paiement de la somme de 13 214,79 euros à titre d'indemnité d'occupation précaire majorée d'un montant de 11 100,23 euros correspondant à la quote-part à la charge de M. [L] [B] au titre de travaux réalisés par la société fermière du nouveau port de [1],condamner solidairement les époux [X]à payer à M. [L] [B] les sommes de :
-9678,31 EUR au titre de l'indemnité d'occupation et taxes de l'année 2006.
-10 758,88 euros au titre de l'indemnité d'occupation et taxe de l'année 2007
compte tenu des provisions sur charges versées à la société fermière du nouveau port de [1] et déduction des provisions versées, un solde de charges de 18 957,30 euros.
-Condamner les époux [X] au paiement d'une indemnité d'occupation de 943, 24 EUR par mois depuis le 1er janvier 2006 jusqu'à la libération effective des lieux
-1500 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
Il demandait que soit ordonnée l'exécution provisoire.
La société fermière du nouveau port de [1] concluait au principal à la nullité de nullité absolue du bail consenti par M. [L] [B], simple titulaire d'un droit de jouissance sur des locaux dépendant du domaine public maritime, au constat que M. [L] [B] n'avait pas régularisé sa situation et qu'il était déchu de son droit de jouissance, à sa condamnation par conséquent au paiement d'une somme de 19 716,65 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2005 outre 3000 EUR au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les époux [X] concluaient à titre principal à la nullité du bail commercial à eux consentis par M.[B], à la nullité du commandement de payer du 16 décembre 2005, à ce qu'il soit jugé que M. [L] [B] n'avait pas qualité pour percevoir un loyer pour le lot loué, à la restitution des loyers injustement perçus d'un montant de 117 950,67 euros, à la déchéance du droit de jouissance de M. [L] [B] sur les lots 13 et 48, la condamnation de M. [L] [B] paiement de la somme de 3500 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 3 juillet 2009, le juge de la mise en état a rejeté l'exception d'incompétence au profit du tribunal administratif sauf en ce qui concerne la demande d'expulsion formée par M. [L] [B] à l'encontre de les époux [X] .
Par jugement contradictoire du 10 mai 2010, le tribunal de grande instance de Nice a :
-déclaré irrecevable devant le juge judiciaire la demande d'expulsion des époux [X] formulée par M.[L] [B]
-déclaré nul de nullité absolu le bail commercial consenti par M. [L] [B] aux époux [X] bail en date du 15 juin 1980 et cédé à M. et Mme [X] par acte notarié du 4 février 1986
-débouté M. [L] [B] de sa demande de requalification du bail commercial en convention d'occupation précaire.
-déclaré nul et de nul effet le commandement de payer du 16 décembre 2005 aux époux [X] par M. [L] [B].
Pour le surplus et statuant avant dire droit, ordonné la réouverture des débats en invitant les parties à conclure sur la compétence du juge judiciaire pour connaître de la déchéance de M. [L] [B] de son droit d'occupation du domaine public maritime
sur l'existence éventuelle d'une indemnité d'occupation due par les époux [X] à M. [L] [B].
M. [L] [B] a relevé appel de la décision le 30 novembre 2011.
Par conclusions rectificatives déposées et signifiées le 10 avril 2012, il conclut à la confirmation du jugement avant dire droit du 10 mai 2010 sur la nullité du contrat du 15 avril 1980, convenant que le statut des baux commerciaux ne s'applique pas aux conventions portant sur des biens dépendant du domaine public maritime ainsi que sur des surfaces commerciales qui se situent dans les concessions portuaires.
Il précise que la société fermière s'est bien gardée d'attirer son attention sur l'interdiction de consentir un bail commercial à un tiers et que l'acte notarié n'a nullement mentionné cette interdiction.
Il conclut en revanche à la réformation du jugement déféré et à la requalification du contrat ;
il entend voir juger qu'il n'est nullement déchu de son droit de jouissance sur les lieux litigieux, une telle appréciation appartenant uniquement au juge administratif , que la convention le liant aux époux [X] doit être qualifiée de convention d'occupation précaire, que les loyers versés par les époux [X] ne sauraient par conséquent être regardés comme un paiement indu.
Il soutient que la société fermière à elle-même contribué à la situation, en contractant avec lui le 8 février 1977 une convention portant occupation du domaine public alors même que cet acte était irrégulier et ne précisait pas l'interdiction de louer, que la société fermière a, en fraude de ses droits, conclu directement avec les époux [X] , des conventions d'occupation temporaire ce dont il n'a eu connaissance qu'à l'occasion de la procédure de première instance, que la société fermière est de mauvaise foi des lors qu'elle a perçu deux fois la contrepartie financière des locaux dont il avait également la jouissance depuis l'acte notarié du 8 février 1977, que les conventions d'occupation temporaire passées entre la société fermière et les époux [X] doivent être déclarées nulles.
Il sollicite la condamnation des époux [X] à lui payer la somme de 52 609,20 euros au titre des indemnités d'occupation non réglées et des charges ainsi que la somme de 1118 EUR au titre des taxes foncières des années 2004,2005 et 2007.
Il entend voir juger
que les époux [X] sont redevables à compter du 1er janvier 2008 d'une indemnité mensuelle de 943,24 euros jusqu'à la libération des lieux ;
que la déchéance du droit d'occupation temporaire avancée par la société fermière du nouveau port de [1] n'est pas acquise,
que le contrat liant cette dernière et les époux [X] est nul et lui est en tout état de cause inopposable pour avoir été conclu en fraude de ses droits;
Il sollicite la condamnation de la société fermière à lui payer la somme de 20 000 EUR à titre de dommages et intérêts et la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 2000 EUR au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions déposées et signifiées le 25 avril 2012, la SARL fermière du nouveau port de [1] conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a
constaté que les locaux litigieux dépendent du domaine public maritime et que M. [L] [B] n'est titulaire sur lesdits locaux que d'un simple droit de jouissance,
dit et jugé que c'est en infraction aux règles de la domanialité publique que M. [L] [B] a consenti le 15 avril 1980 un bail à la société Drug aux droits desquels se trouvent les époux [X] , et que ce bail est radicalement nul de nullité absolue,
prononcé la nullité et le débouté de les époux [X] de leur demande en paiement d'indemnité d'occupation.
Elle sollicite que soit constatée que M. [L] [B] n'a pas régularisé sa situation et qu'il soit déchu après que la cour se fut prononcée sur la compétence judiciaire, de son droit de jouissance sur les locaux litigieux, qu'il soit condamné au paiement de la somme de 19 716,65 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 11 100,23 euros à compter de la sommation du 5 janvier 2005 outre 4000 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions au fond déposées et notifiées le 14 juin 2012, les époux [X] concluent à la confirmation du jugement déféré et,
sur le surplus non statué par le premier juge, sollicitent que soit déclaré nul et de nul effet le commandement de payer du 16 décembre 2005 , qu'il soit jugé que M. [L] [B] n'a pas qualité pour percevoir un loyer ou une indemnité d'occupation sur le lot numéro 13 parking attenant [1] , concluent au rejet de l'ensemble des demandes de M. [L] [B].
Reconventionnellement ils sollicitent la condamnation de M. [L] [B] au remboursement de l'ensemble des loyers injustement perçus pour la somme de 117 972 67 EUR et au paiement de la somme de 3500 EUR sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils précisent que la loi sapin et les effets de la loi littorale entraînent l'interdiction de baux commerciaux et fonds de commerce sur le domaine public, qu'après sommation du 10 octobre 2006 à la demande de la société du nouveau port titulaire de la concession du domaine public, il leur a été demandé de régulariser leur situation en signant une convention d'occupation temporaire du domaine public maritime ou de libérer les lieux dans le délai de 15 jours, qu' ils ont donc immédiatement accepté de signer la convention d'occupation temporaire avec la seule personne ayant qualité pour contracter, que M. [L] [B] ne dispose d'aucun droit sur les cellules qu'ils exploitent et ne peut donc solliciter leur expulsion, demande au demeurant non reprise en appel.
S'agissant de la demande de M. [L] [B] tendant voir le bail commercial requalifié en convention d'occupation précaire, ils rappellent qu'ils ont régularisé leur situation le 20 janvier 2007 par une autorisation d'occupation temporaire signée avec la société fermière du nouveau port et qu'ils versent régulièrement depuis cette date la redevance ;
qu'ils ont signé avec la métropole Nice Côte d'Azur un contrat d'amodiation pour une durée de neuf ans et huit mois moyennant le règlement une redevance annuelle de 7740 EUR TTC ainsi qu'une part variable correspondant à 0,5 % du chiffre annuel de l'exploitation, que seule la métropole Nice Côte d'Azur à qualité pour solliciter le règlement d'une redevance, libre à M. [L] [B] d'agir contre cette autorité administrative.
Ils justifient leur demande en répétition de l'indu par le fait qu'ils ont acquitté un loyer en contrepartie d'un droit inexistant et que l'espoir de céder à nouveau le fond ou un droit au bail est désormais compromis. L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 FÉVRIER 2013.
MOTIFS DE LA DÉCISION
La recevabilité de l'appel n'est pas contestée et la procédure ne révèle aucune irrégularité susceptible d'être relevée d'office.
Sur le fond
Sur la nullité du bail commercial du 15 avril 1980 et du commandement de payer du 7 décembre 2005 :
Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a déclaré nul et de nul effet le bail commercial consenti le 15 juin 1980 par M. [L] [B] , afférent au lot numéro 13 et parking numéro 48 attenant à [1] nouveau port et cédé à M. et Mme [D] [X] par acte notarié du 4 février 1986, M. [L] [B] convenant lui-même que le statut des baux commerciaux ne peut s'appliquer à des conventions portant sur des biens dépendant du domaine public maritime et sur des surfaces commerciales se situant dans les concessions portuaires.
La décision déférée sera également confirmée en ce qu'elle a déclaré nul le commandement de payer délivré à M. [D] et Mme [W] [X] le 16 décembre 2005 en vertu du bail précédemment annulé.
Sur les demandes de Monsieur et Madame [D] [X] en répétition de l'indu et la demande de requalification du bail.
M. [L] [B] fait valoir que le contrat doit recevoir la qualification de convention d'occupation précaire assortie de la fixation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer initial correspondant à une exacte appréciation de la valeur locative du bien et soutient pour s'opposer à la restitution des loyers versés demandée par les époux [X], que ces derniers se sont maintenus dans les lieux et ont continué à exploiter leur activité en tirant tous les fruits de cette exploitation sans aucune contrepartie.
Or, M. [L] [B] ne disposait aux termes du contrat du 8 février 1977 le liant à la SARL FERMIÈRE DU NOUVEAU PORT DE [1], d'aucun droit de tirer profit d'une location, le contrat ne constituant à son profit aucun droit réel de propriété sur les biens concernés mais seulement un droit de jouissance essentiellement précaire , uniquement transmissible tant entre vifs qu'à cause de mort.
Le jugement déféré a dès lors justement retenu que le droit de jouissance précaire de M. [L] [B] ne permettait pas à ce dernier de conclure sur les locaux une convention d'occupation précaire et l'a à bon droit débouté de sa demande tendant à voir requalifier en ce sens le bail consenti aux époux [X] .
La nullité du contrat de bail du 15 avril 1980 jutifie d'autre part la restitution des loyers perçus de Monsieur et Madame [D] [X] et l'absence de tout droit de M. [L] [B] de concéder son droit de jouissance en contrepartie d'un paiement quelconque, il n'y a pas lieu de retenir que les époux [X] lui seraient redevables d'une indemnité d'occupation ni même des charges qui sont réclamées en exécution du contrat de bail nul.
M. [L] [B] sera par conséquent condamné à payer à M. [D] et Madame [W] [X] la somme de 117 972 67 EUR, montant non contesté des loyers perçus depuis le 4 février 1986.
Sur la demande tendant à voir prononcer la déchéance de M. [L] [B] de son droit d'occupation et la demande d'annulation de la convention conclue entre les époux [X] et la SARL FERMIÈRE DU NOUVEAU PORT DE [1]:
Les dispositions de l'article 2331-1 du CGPPP attribuent compétence aux juridictions administratives pour les litiges relatifs aux 'contrats comportant occupation du domaine public accordés par les personnes publiques ou leurs concessionnaires'.
En l'espèce, la SARL FERMIÈRE DU NOUVEAU PORT DE [1] n'étant pas un délégataire de service public, le litige né de la résiliation du contrat de droit privé conclu entre cette société de droit privé et M. [L] [B] relève de la compétence du juge judiciaire, quand bien même le contrat comporterait occupation du domaine pubic.
La demande de la SARL FERMIÈRE DU NOUVEAU PORT DE [1] tendant à voir prononcer la déchéance de M. [L] [B] de son droit d'occupation relève par conséquent de la compétence judiciaire.
Elle rappelle que M. [L] [B] n'a pas respecté les clauses et conditions de l'acte du 8 février 1977 puisqu'il a consenti un bail commercial sur une partie du domaine public maritime sur laquelle il ne disposait que d'un droit de jouissance précaire.
M. [L] [B] soutient que la SARL FERMIÈRE DU NOUVEAU PORT DE [1] a contribué à créer la situation qu'elle dénonce aujourd'hui en contractant avec lui la convention du 8 février 1977, celle-ci n'indiquant pas notamment l'interdiction de louer.
Or, la convention précitée stipule expressément que M. [L] [B] reconnaît qu'elle ne constitue à son profit aucun droit réel de propriété sur le bien objet mais seulement un droit de jouissance essentiellement précaire, limité dans le temps que ce droit de jouissance reste essentiellement transmissible entre vifs et à cause de mort.
M. [L] [B] ne peut en présence d'une clause aussi dénuée d'ambiguïté prétendre faire grief à la SARL FERMIÈRE DU NOUVEAU PORT DE [1] d'un défaut d'information quant à la nature et l'étendue de ses droits.
La SARL FERMIÈRE DU NOUVEAU PORT DE [1] justifie avoir adressé le 15 mars 2006 à M. [L] [B] une mise en demeure de régulariser sa situation, et lui avoir notifié le 4 mai 2006 une sommation par laquelle elle considérait qu'il avait renoncé à son droit d'occupation des cellules concernées.
Le jugement déféré à rappelé qu'en dépit du très large délai qui lui avait été accordé, M. [L] [B] ne s'était pas mis en conformité avec le cahier des charges des concessions et des amodiations lui imposant d'occuper personnellement les cellules dont il avait la jouissance ou de céder ses droits de jouissance à l'actuel occupant.
La SARL FERMIÈRE DU NOUVEAU PORT DE [1] est dans ces conditions fondée à se prévaloir de la déchéance de M. [L] [B] de son droit de jouissance sur des locaux litigieux à raison de l'inexécution persistante de ses obligations contractuelles.
Les sommations adressées les 15 mars et 4 mai 2006 à M. [L] [B] de se mettre lui-même en conformité avec les règles d'occupation du domaine public maritime font également état de ce que la SARL FERMIÈRE DU NOUVEAU PORT DE [1] se réservait à défaut d'exécution, la faculté de consentir un contrat d'amodiation à l'exploitant occupant les lieux .
M. [L] [B] ne peut des lors soutenir que la SARL FERMIÈRE aurait agi en fraude de ses droits et prétendre n'avoir découvert les conventions consenties aux époux [X] que dans le cadre de la procédure de première instance.
Il ne peut de surcroît incriminer le comportement de la SARL FERMIÈRE DU NOUVEAU PORT DE [1] qui se trouvait elle-même sous l'empire d'une mise en demeure risquant de porter atteint à ses droits des lors qu'elle avait reçu de la commune de [1] le 3 février 2006 une injonction d'avoir à régulariser la situation sous peine de faire l'objet de mesures pouvant aller jusqu'à la déchéance totale de la concession.
Il n'y a des lors pas lieu de prononcer l'annulation ni l'inopposabilité des conventions conclues entre la SARL FERMIÈRE DU NOUVEAU PORT DE [1] d'une part et Monsieur [D] et Madame [W] [X] d'autre part, les demandes indemnitaires de M.[B] devant par suite être rejetées.
Sur la demande en paiement de charges de la SARL FERMIÈRE DU NOUVEAU PORT DE [1].
La SARL FERMIÈRE DU NOUVEAU PORT DE [1] rappelle , sans être au demeurant contestée, que M. [L] [B] était tenu en qualité de bénéficiaire d'un droit de jouissance au règlement des charges définies par l'article V du règlement intérieur du 2 décembre 1975, que ces charges s'élevaient à la date du 31 décembre 2004 à la somme de 11 100,33 euros correspondant à une quote-part de travaux incombant à M. [B] des lors que celui-ci bénéficiait du droit de jouissance sur le lot numéro 13 à usage du magasin et du lot numéro 48 accolé à usage de parking, que des travaux de mise en conformité aux règles de sécurité incendie ont été rendus nécessaires à la suite de la transformation en locaux à usage commercial des parkings par les bénéficiaires du droit de jouissance sur ces derniers, que M. [L] [B] n'a réglé sur la somme totale due à ce titre de 13 311,05 euros que celle de 2110,82 EUR , qu'il était redevable au 31 décembre 2009 de la somme de 19 716,65 euros au titre des charges dues jusqu'à la fin de l'année 2006.
M. [L] [B] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme outre intérêts au taux légal sur la somme de 11 100,23 euros à compter de la sommation qui lui a été adressée le 5 janvier 2005.
Sur l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'apparaît pas équitable de faire application en l'espèce de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement, contradictoirement,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a
Prononcé la nullité du bail consenti le 15 juin 1980 par M. [L] [B] afférent au lot numéro 13 et parking numéro 48 attenant à [1] nouveau port et cédé à M. et Mme [D] [X] par acte notarié du 4 février 1986.
Déclaré nul et de nul effet le commandement de payer 16 décembre 2005 délivré à M. [D] et Mme [W] [X] à la requête de M. [L] [B].
Débouté M. [L] [B] de sa demande tendant avoir requalifier le bail commercial consenti à M. [D] et Madame [W] [X] en convention d'occupation précaire.
Y ajoutant
Prononce la déchéance de M. [L] [B] de son droit de jouissance sur les locaux litigieux.
Déboute M. [L] [B] de ses demandes:
- de condamnation des époux [X] au paiement d'indemnités d'occupation et de charges.
-de nullité ou d'inopposabilité du contrat liant la SARL FERMIÈRE DU NOUVEAU PORT DE [1] aux époux [X].
Condamne M. [L] [B] à payer à M. [D] et Madame [W] [X] la somme de 117 972,67 euros en répétition des loyers perçus.
Condamne M. [L] [B] à payer à la SARL FERMIÈRE DU NOUVEAU PORT DE [1] la somme de 19 716,65 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 11 100,23 euros à compter du 5 janvier 2005.
Rejette toute autre demande.
Condamne M. [L] [B] aux dépens, distraits, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP Cohen-Guedj et de la SCP Magnan.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
