COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
11e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 13 JUIN 2013
N° 2013/321
Rôle N° 11/09230
SNC [T] [U] [J] [K] [M] [D]
C/
SARL [I] ET [S] [F]
CRCAM PROVENCE COTE D'AZUR
BPCA BANQUE POPULAIRE COTE D'AZUR
Grosse délivrée
le :
à :
BOULAN
ERMENEUX
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 05 Mai 2011 enregistré au répertoire général sous le n° 09/7831.
APPELANTE
SNC [T] [U] [J] [K] [M] [D], exerçant sous l'enseigne SODIMONCA, prise en la personne des ses Représentants Légaux en exercices, domiciliés en cette qualité audit siège sis,
dont le siège social est sis [Adresse 5]
représentée par la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée en lieu et place de la SCP BLANC-CHERFILS, avoués
plaidant par Me Thierry DE SENA, avocat au barreau de NICE
INTIMEES
SARL [I] ET [S] [F] , immatriculée au RCS de SAINT TROPEZ sous le N° B 322 252 6
28, prise en la personne de son représentant légal en exerci
ce, domicilié en cette qualité au siège social sis
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constituée en lieu et place de la SCP BOTTAI-GEREUX-BOULAN, avoués
plaidant par la SCP BARTHELEMY POTHET DESANGES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN
CRCAM PROVENCE COTE D'AZUR, Agissant poursuites et diligences de Président de son conseil d'administration en exercice domicilié en cette qualité, demeurant [Adresse 4]
défaillante
BPCA BANQUE POPULAIRE COTE D'AZUR, prise en la personne de son Président du Conseil d'Administration en exercice, demeurant [Adresse 2]
défaillante
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 30 Avril 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Catherine COLENO, Présidente de Chambre, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre
Mme Anne CAMUGLI, Conseiller
Monsieur Michel JUNILLON, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2013,
Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Par acte du 12 août 1993 la SARL [F] a donné à bail à la SNC [M] des locaux à usage commerciaux situés à [Adresse 3] pour une durée de 9 ans à compter du 1° août 1993.
Au terme du bail le contrat s'est poursuivi par tacite reconduction.
Par acte du 21 janvier 2009 la SNC [M] a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1° juillet 2009.
Par acte du 15 avril 2009 la SARL [F] a opposé un refus de renouvellement et refus d'indemnité d'éviction.
Par ailleurs la SARL [F] avait fait signifier le 8 avril 2009 un commandement notifiant la clause résolutoire faisant injonction à la SNC [M] de laisser libre des emplacements de parking et d'enlever sur les façades la couverture en panneaux de fibre ondulées.
Les deux instances concernant le renouvellement de bail introduite par la SNC [T] [U] [J] [K] [M] et Cie et l'acquisition de la clause résolutoire introduite par la SARL [I] et [S] [F] ont été jointes par le Tribunal de Grande Instance de Draguignan qui a statué par jugement du 5 mai 2011.
Les premiers juges ont:
- déclaré valable le refus de renouvellement du bail
- débouté la SNC [M] de sa demande en renouvellement du bail
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire
- ordonné l'expulsion de la SNC [M] sans astreinte,
- fixé l' indemnité d'occupation au montant des loyers
- condamné la SNC [M] aux dépens comprenant le coût du commandement du 8 avril 2009 et du constat du 5 juin 2009, et au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Les premiers juges ont considéré que la clause résolutoire ne pouvait être acquise pour le grief concernant la couverture en panneaux de fibres ondulées qui était déjà en place lors de l'entrée dans les lieux et qui avait été enlevée le 5 juin 2009, par contre ils ont retenu qu'un PV de constat du 5 juin 2009 constatait l'existence de deux portails fermés en façade Nord Est ce qui contrevenait au bail qui autorisait le preneur à exploiter la terrasse située en façade nord est à condition de respecter et laisser accessibles les emplacements de parking.
Par acte du 24 mai 2011 la SNC [M] a relevé appel de cette décision.
PRETENTIONS DES PARTIES
La SNC [T] [U] [J] [K] [M] et Cie par conclusions déposées et signifiées le 18 avril 2013 conclut à l'infirmation de la décision en toutes ses dispositions et demande à la cour
- de prononcer la nullité du refus de renouvellement pour violation des articles L 145-10 et L 145-17 du code de commerce, de condamner la SNC [T] [U] [J] [K] [M] et Cie à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts et de dire que le bail s'est trouvé renouvelé,
subsidiairement d'ordonner une expertise afin de déterminer quelles sont les obligations de la locataire,
très subsidiairement, de dire que le grief n'est ni grave ni légitime et lui allouer la somme de 2.000.000 euros à titre d'indemnité d'éviction, sauf pour la cour à ordonner une expertise.
Elle demande enfin la somme de 15.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile .
S'agissant du refus de renouvellement, la SNC [T] [U] [J] [K] [M] et Cie soutient que celui ci n'a pas été précédé d'une mise en demeure prévue à l'article L145-17 du code de commerce et subsidiairement que les griefs ne sont pas fondés.
Elle sollicite une indemnité d'éviction de 2.000.000 euros à fixer le cas échéant à dire d'expert.
La SARL [I] et [S] [F] par conclusions déposées et signifiées le 27 mars conclut à la confirmation de la décision en ce qu'elle a déclaré valable le refus de renouvellement et constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire.
Elle conclut à l'irrecevabilité de la demande en paiement d'indemnité d'éviction s'agissant d'une demande nouvelle en cause d'appel et demande reconventionnellement la somme de 300.000 euros à titre de dommages et intérêts en soutenant que la pose des portails l'a empêché de construire un accès handicap nécessaires à la relocation de ses autres locaux.
Les deux créanciers inscrits, le CRCAM et la BPCA ont été assignés les 21 et 23 septembre 2011 et n'ont pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 30 avril 2013.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire notifiées le 8 avril 2009
Le succès de cette prétention étant de nature à rendre sans effet la question du renouvellement du bail, qui ne devait intervenir qu'au 1° juillet 2009, il convient de l'examiner en premier.
S'agissant de la couverture en fibre ondulée, il résulte d'un pv de constat établi par la SCP Ducros et Ferraioli qu'à la date du 8 mai 2009, les couvertures litigieuses avaient été enlevées.
L'infraction ne s'étant pas poursuivie au delà du délai de régularisation, la clause résolutoire n'est pas acquise à ce titre.
S'agissant de l'encombrement des parkings, le commandement notifiant la clause résolutoire rapporte les énonciations du pv de constat du 12 février 2009 comportant notamment les constatations suivantes:
terrasse nord est
La terrasse située dans le prolongement du pignon Est du bâtiment est entièrement cloturée et annexée à l'exploitation du commerce de bricolage.
Elle est fermée par deux portails.
Le premier se situe à l'extrémité Est. Il se compose de deux ventaux et son ouverture est de 4m et sa hauteur est de 3m. Ce portail est fermé et il n'est ouvert que pour les livraisons du magasin.
Le deuxième est situé au niveau des parkings. Il est intégré dans la clôture qui entoure la terrasse Est. Il se compose de deux ventaux avec cadre métallique et grille soudée.
Le commandement rappelle la clause 2 du bail qui dispose:
Le preneur est autorisé à exploiter la terrasse située en façade nord est des locaux loués à condition de respecter laisser accessibles les emplacements de parking prévus aux permis de construire antérieurement accordés pour l'aménagement des locaux.
C'est à juste titre que le premier juge n'a pas retenu les considérations des parties concernant la façade nord, laquelle n'est pas visée dans la clause du bail ayant justifié la signification de la clause résolutoire.
S'agissant de la terrasse en façade Nord Est les clauses du bail la visant précédemment citées ne prêtent pas à confusion, et l'infraction contractuelle ne peut pas concerner l'encombrement de la terrasse, mais l'obstacle à l'accessibilité des parkings:
Il n'y a pas davantage de confusion sur l'identification géographique de la terrasse, puisque pour contester la réalité de l'infraction , la SNC [T] [U] [J] [K] [M] et Cie s'était prévalu d'un pv de constat établi le 8 mai 2009 d'ou il ressort que la terrasse située au coté nord est du magasin est de libre accès dès lors qu'un grand portail est ouvert et que par ailleurs à partir d'un portillon à deux ventaux côté est il est possible d'accéder au pied des escaliers accessibles à partir des parkings situés au dessus du magasin.
Or la fermeture de ces portails qui affecte à l'évidence l'accessibilité au parkings compte tenu de la configuration des lieux décrite par l'huissier a fait l'objet de constats successifs en particulier le 5 juin 2009, entre 12h30 et 13h, outre le 28 janvier 2011 à 13h10, ce qui démontre que l'infraction au clause du bail telle qu'elle avait été dénoncé s'est poursuivi après le délai de régularisation de un mois suivant la délivrance du commandement.
La SNC [T] [U] [J] [K] [M] et Cie soutient en second lieu que tous les commerçants de l'immeuble se sont vu distribuer les clefs permettant d'accéder au portail.
M.[E], Mme [W], et M.[Q] exploitant les commerces voisins attestent avoir eu à leur disposition les clefs du portail, Mme [Q] précisant que les clefs lui ont été remis par M.[M], ce qui interdit de considérer que le portail a été mis en place par la SARL [I] et [S] [F].
Cet accès restreint commandé par une clef distribuée aux seuls exploitants actuels des commerces voisins ne satisfait pas à la clause du bail prévoyant une accessibilité sans réserve aux parkings.
Enfin la SNC [T] [U] [J] [K] [M] et Cie ne saurait utilement se prévaloir du courrier du 15 mai 2003 de la SARL [I] et [S] [F] qui concerne l'accès des véhicules au parking, et non l'accès au parking à partir de la terrasse nord est, de sorte que cet élément est impropre à établir la mauvaise foi du bailleur.
Dans ces conditions le premier juge a constaté à juste titre que la clause résolutoire était acquise, cette sanction jouant de plein droit du seul fait de la persistance de l'infraction.
Sa décision sera confirmée, y compris en ce qu'elle fixe l' indemnité d'occupation aucun élément de preuve ne permettant de retenir une valeur locative supérieure.
La résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire met fin au bail et fait nécessairement obstacle à son renouvellement, ce qui rend sans objet la contestation sur le refus de renouvellement, ainsi que la demande en paiement de l'indemnité d'éviction.
Sur les demandes en dommages et intérêts
La SARL [I] et [S] [F] réclame la somme de 300.000 euros au titre du manque à gagner sur la location des autres locaux, faute de possibilité de réalisation d'un accès handicap, elle ne fournit toutefois aucun élément de nature à établir qu'un projet précis était à l'étude de sorte que le manquement contractuel de la SNC [T] [U] [J] [K] [M] et Cie est suffisamment réparé par la libération des lieux a laquelle elle est contrainte, sans qu'il y ait lieu à dommages et intérêts supplémentaire.
La demande de la SARL [I] et [S] [F] à ce titre sera rejetée
La SNC [T] [U] [J] [K] [M] et Cie dont l'appel est rejeté supportera les dépens d'appel, sans qu'il y ait lieu de faire une nouvelle application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant contradictoirement,
Confirme la décision déférée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire au 5 juin 2009, a ordonné l'expulsion de la SNC [T] [U] [J] [K] [M] et Cie et, fixé l' indemnité d'occupation, statué sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
Dit sans objet les demandes concernant le bien fondé du refus de renouvellement et la demande en paiement d'une indemnité d'éviction,
Ajoutant à la décision,
Rejette la demande de dommages et intérêts de la SARL [I] et [S] [F],
Dit n'y avoir lieu à nouvelle application de l'article 700 du code de procédure civile,
condamne la SNC [T] [U] [J] [K] [M] et Cie aux dépens d'appel.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
