COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 13 JUIN 2013
hg
N° 2013/250
Rôle N° 12/11178
[V] [R]
[Y] [Q] épouse [R]
C/
[X] [N]
[B] [L] épouse [M]
SCP PANNETIER
Grosse délivrée
le :
à :
Me Didier ARENA
la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON
l'association DEMARCHI
la SCP ERMENEUX CHAMPLY-LEVAIQUE
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 09 Mai 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 08/01574.
APPELANTS
Monsieur [V] [R]
né le [Date naissance 3] 1935 à [Localité 2] , demeurant [Adresse 4]
Madame [Y] [Q] épouse [R]
née le [Date naissance 2] 1933 à [Localité 1] , demeurant [Adresse 1]
représentés par Me Didier ARENA, avocat au barreau de GRASSE substitué par Me Elodie ACHIARDY, avocat au barreau de GRASSE
INTIMES
Monsieur [X] [N], demeurant [Adresse 5]
représenté par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Sandrine SETTON, avocat au barreau de [Localité 1]
Madame [B] [L], représentée par son tuteur, l'association ATIAM
née le [Date naissance 1] 1931 à [Localité 1] , demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Pierre- Emmanuel DEMARCHI, avocat au barreau de NICE substituée par Me Jean-Marc COHEN, avocat au barreau de NICE
SCP PANNETIER , venant aux droits de la S.C.P. DE POULPIQUET DE BRESCANVEL, notaires associés, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est [Adresse 3]
représentée par la SCP ERMENEUX-CHAMPLY - LEVAIQUE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Sandrine LENCHANTIN DE GUBERNATIS, avocat au barreau de NICE substitué par Me Jean-Marc COHEN, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 Avril 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Madame Hélène GIAMI, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Mme Odile MALLET, Président
Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller
Madame Hélène GIAMI, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2013
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Juin 2013,
Signé par Mme Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE :
Le litige porte sur un lot de copropriété situé sur la parcelle cadastrée A n° [Cadastre 3] à [Adresse 7].
Cette copropriété résulte de l'état descriptif de division d'un immeuble rural cadastré section A n° [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], établi le 6 novembre 1974 par la SCP Armengau, et ayant créé huit lots, quatre au rez de chaussée, deux au rez de jardin, et deux au premier étage.
Les époux [R] sont propriétaires des lots 1, 2, 4, 5, 6, 7, 8 et 9 suivant actes d'acquisition des 29 mars 1985, ( lot 1 ) 6 mai 1985, ( lot 5 ) 10 septembre 1985, ( lot 7 ) 30 avril 1986, ( lots 9 et 10 consistant en deux caves au rez de chaussée, créés par cet acte de vente qui a modifié et complété l'état descriptif de division ) 27 mars 1987, ( lot 4 ) et 23 juin 1993 ( lots 6 et 8 ).
L'acte d'acquisition conclu entre [B] [M] [L] et les époux [R] le 30 avril 1986, a été dressé par Maître [O], notaire.
[B] [M] [L] était propriétaire de certains lots et indique conserver une pièce au rez de chaussée et une cave dans l'immeuble.
[X] [N] revendique la propriété du lot n°3 consistant en une cave.
A l'occasion d'une procédure en référé, Monsieur [A] [T] a été désigné en qualité d'expert par ordonnance du 2 mars 2006.
Sa mission consistait notamment à déterminer de quels lots étaient propriétaires les époux [R], et à indiquer à quoi correspondait le lot n°10 occupé par [X] [N] et créé par acte du 30 avril 1986 en précisant qui en était propriétaire.
Il a établi un rapport en date du 14 novembre 2007 en concluant':
- que le lot 10 n'existe pas, qu'il a été créé sur les seules déclarations des auteurs de l'acte modificatif de l'état descriptif de division du 6 mai 1986';
- que la présomption la plus forte de propriété du lot n°3 était en faveur de [X] [N], du fait de la fiche d'immeuble de Madame [W] [C], auteur de [X] [N].
Par acte d'huissier des 5 et 12 mars 2008, [X] [N] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nice [V] [R] et son épouse [Y] [Q], la SCP [O], notaires à [Localité 1], et [B] [M] [L] aux fins de :
- être reconnu propriétaire du lot n° 3 dépendant de la copropriété située sur la parcelle cadastrée A n° [Cadastre 3] à [Adresse 7], et constitué d'une cave,
- voir homologuer le rapport d'expertise de Monsieur [T], expert judiciaire, et le plan annexe 3 qui définit les parties communes de la copropriété,
- condamner la SCP [O] à rectifier l'acte notarié et à publier à la Conservation des Hypothèques le jugement à intervenir concernant la propriété de Monsieur [X] [N], à dresser le cahier des charges et l'état descriptif de division de l'immeuble aux frais des époux [R],
- juger que la véranda illégale constitue un empiétement sur les parties communes qui doit être démoli,
- condamner les époux [R] à procéder à la démolition de la véranda sous astreinte de 100 euros par jour de retard un mois après la signification du jugement à intervenir,
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir,
condamner les époux [R], au paiement de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise judiciaire.
Par jugement du tribunal de grande instance de Nice du 9 mai 2012,
- [X] [N] a été déclaré propriétaire de la cave correspondant au lot n°3, tel qu'il figure au plan annexe 3 du rapport d'expertise de Monsieur [T], dépendant de l'immeuble cadastré section A n° [Cadastre 3]-[Cadastre 4]- [Cadastre 5], lieudit [Adresse 7] ;
- il a été dit que le jugement vaudrait titre de propriété et serait publié à la Conservation des hypothèques de Nice à l'initiative de la partie la plus diligente ;
- [X] [N] a été déclaré irrecevable':
- en ses demandes formées à l'encontre de la SCP [U], notaire ;
- à invoquer un quelconque empiètement de la véranda sur les parties communes alors que son action fondée sur les dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est prescrite;
- il a été débouté de sa demande aux fins de désenclavement ;
- les époux [R] ont été déboutés de leur demande de désignation d'un administrateur judiciaire ;
- l'exécution provisoire n'a pas été prononcée et il n'a pas été fait application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les époux [R] ont été condamnés aux dépens.
Le 19 juin 2012, les époux [R] ont interjeté appel de cette décision.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2013.
L'affaire a été évoquée à l'audience du 8 avril 2013.
Aux termes de leurs dernières conclusions reçues au greffe et notifiées aux parties le 16 novembre 2012, auxquelles il convient de se référer, les époux [R] sollicitent la réformation partielle du jugement, et
à titre principal,
-qu'il soit considéré que la cave est leur propriété
-que [X] [N] soit condamné à retirer la porte qu'il a installée sur la cave, sous astreinte de 100 € par jour de retard après la signification de l'arrêt, ainsi qu'à leur payer 6 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance,
à titre subsidiaire,
-qu'il soit considéré que la cave ne peut être que la propriété des descendants de Madame [K]';
-que [X] [N] soit condamné à libérer les lieux sans délai, qu'il lui soit défendu de pénétrer chez eux, et qu'eux mêmes soient autorisés à murer cette cave';
à titre plus subsidiaire,
-si [X] [N] est reconnu propriétaire, qu'aucun état d'enclave ne lui soit reconnu, que soit constaté que les constructions litigieuses préexistaient à leur acquisition et n'empiètent pas sur les parties communes de l'immeuble, le jugement devant être confirmé sur ces points';
en toute hypothèse, que [X] [N] soit condamné à leur payer 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens de l'instance.
Ils font valoir que':
- le lot n°3 était la propriété de Madame [K] [P] qui en avait hérité de sa mère et le leur a vendu, même si l'acte de vente comporte une omission du notaire à son sujet';
- ce lot figure dans l'état descriptif de division de 1974 comme appartenant à la famille [K]';
- la fiche d'immeuble mentionne toujours ce lot comme propriété de la famille [K]';
- Madame [K] [P] témoigne avoir vendu ce lot lors de la vente de 1993, même si le notaire a omis de le mentionner';
- le lot n°10 n'existait pas et ne peut avoir été vendu à l'arrière grand père de [X] [N]';
- les ancêtres de [X] [N] n'ont été propriétaires que de terres, mais jamais d'une partie de la maison';
- [X] [N] n'a pas acquis cette cave par prescription';
- les attestations indiquant avoir toujours connu la famille [N] dans les lieux ne peuvent être retenues en faveur de [X] [N] puisque les ancêtres des parties étaient de la même famille';
[X] [N], par ses dernières conclusions reçues au greffe et notifiées aux parties le 4 février 2013, auxquelles il convient de se référer, sollicite :
- la confirmation du jugement, en ce qu'il l'a reconnu propriétaire,
- l'homologation du rapport d'expertise et du plan annexe 3 définissant les parties communes de l'immeuble';
- la réformation du jugement pour le surplus, et entend voir':
- condamner la SCP [O] à rectifier l'acte notarié et à publier à la Conservation des Hypothèques le jugement à intervenir concernant la propriété de Monsieur [X] [N], à dresser le cahier ces charges et l'état descriptif de division de l'immeuble aux frais des époux [R],
- juger que la véranda illégale constitue un empiétement sur les parties communes qui doit être démoli,
- condamner les époux [R] à procéder à la démolition de la véranda sous astreinte de 100 euros par jour de retard un mois après la signification de la décision à intervenir,
- condamner les époux [R] à rétablir à leurs frais l'accès au chemin communal à partir de la route afin de faire cesser l'état de désenclavement, et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard un mois après la signification de la décision à intervenir,
- condamner les époux [R] à déposer sous astreinte de 300 euros par jour de retard le grillage posé au fond de l'ancien chemin communal et qui donnait accès à un autre sentier visé en page 3 du rapport de l'huissier, photos 9 et 10';
- ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir,
- condamner les époux [R], au paiement de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions reçues au greffe et notifiées aux parties le 30 octobre 2012, auxquelles il convient de se référer, la SCP Pannetier venant aux droits de la SCP de Poulpiquet de Brescanvel, sollicite:
- à titre principal, la confirmation du jugement,
- à titre subsidiaire,
. sa mise hors de cause,
. l'irrecevabilité des demandes dirigées contre elle par [X] [N] à défaut de précision sur leur fondement juridique,
. le rejet de ces demandes,
- en toute hypothèse, la condamnation de tout succombant à lui payer 2 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Aux termes de ses dernières conclusions reçues au greffe et notifiées aux parties le 24 octobre 2012, auxquelles il convient de se référer, [B] [M] [L], représentée par son tuteur, l'association ATIAM':
- observe qu'aucune demande n'est formée contre elle';
- ne s'oppose pas à l'homologation du rapport d'expertise et du plan annexe 3 définissant les parties communes de l'immeuble';
- ne s'associe pas aux demandes formées contre la SCP Pannetier venant aux droits de la SCP [O]';
- s'en rapporte à justice sur l'action en revendication de la cave';
- sollicite la condamnation de tout succombant à lui payer 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur le droit de propriété revendiqué':
Ce droit est revendiqué sur le lot 3 de l'état descriptif de division du 6 novembre 1974, qui consiste en une double cave ne comportant qu'une ouverture, située sur la parcelle A n°[Cadastre 3].
Aucune des parties n'est titrée sur ce lot.
Les éléments permettant de l'attribuer aux époux [R] sont les suivants:
- Le 23 juin 1993, lorsque les époux [R] acquièrent les lots 6 et 8, leur vendeuse est [S] [K] épouse [P].
- L'état descriptif de division établi le 6 novembre 1974 à la demande de [F] et [G] [C], héritières de leur mère Mme [H] épouse [C], mentionnait comme propriétaires des lots 6, 8 et 3 '[K]', tandis que Mme [H] épouse [C] n'apparaît propriétaire que du lot n°7, situé au premier étage.
- [S] [K] épouse [P] a attesté le 20 février 2007 avoir été propriétaire du lot 3, omis dans l'acte de vente et correspondant à la cave objet du litige.
Les éléments permettant de l'attribuer à [X] [N] sont les suivants:
- une fiche de propriété au nom d'[W] [C] pour l'intégralité de la parcelle A n°[Cadastre 3] de 117 m².
- des attestations selon lesquelles la famille [C] aurait toujours occupé la cave.
[X] [N] indique être le petit fils de [Z] [C], une des trois filles d'[W] [C], les deux autres, [S] et [D] étant décédées sans descendance.
Pour autant, l'acte de partage de l'hoirie [N] du 23 novembre 2000, s'il établit la qualité d'héritier de [X] [N] dans la descendance d'[W] [C], ne comporte pas la parcelle litigieuse, et ne concerne pas [F] et [G] [C], héritières de Mme [H] épouse [C], qui sont à l'origine de l'état descriptif de division établi le 6 novembre 1974 relatif au bien litigieux.
Les attestations produites sont imprécises sur la cave occupée et sur 'la famille [C]' qui était propriétaire d'autres parcelles sur la commune de Touet de 1'Escarène, et même au lieudit [Adresse 6], notamment des parcelles [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 6], figurant dans l'acte de partage de l'hoirie [N] du 23 novembre 2000.
[G] [C] épouse [I], qui fut l'une des deux héritières à l'origine de l'état descriptif de division établi le 6 novembre 1974, a d'abord évoqué l'héritage de la parcelle de son grand père par les soeurs [S] et [D] ( desquelles [X] [N] tient ses droits ) pour la parcelle [Cadastre 6] correspondant à une cave et deux parcelles de terrain, avant de revenir sur ce premier témoignage sans évoquer quoi que ce soit à propos de la cave litigieuse.
La fiche de propriété au nom d'[W] [C] concerne un ensemble de propriétés qualifiées de non bâties, et indique, au titre de la parcelle A n°[Cadastre 3] sa nature de 'sol', avec une mention 'faite au crayon papier' de 'B rural' ( pour bâtiment rural ).
Il ne résulte pas de ces éléments que [X] [N] a hérité de la cave litigieuse, ni même qu'il l'a acquise par prescription, son occupation paisible, non équivoque et à titre de propriétaire depuis plus de trente ans n'étant pas établie.
Les éléments les plus probants quant à la propriété du lot 3 sont davantage en faveur des époux [R] eu égard à la mention de leur auteur, [S] [K] épouse [P], héritière de sa mère Mme [H] épouse [C], dans l'état descriptif de division du 6 novembre 1974 à propos du lot 3, et à l'attestation de [S] [K] épouse [P] indiquant leur avoir vendu ce lot en même temps que les lots 6 et 8.
Le jugement sera donc réformé en ce qu'il a attribué la propriété de ce lot à [X] [N], au lieu des époux [R] à l'égard desquels les indices de propriété sont plus favorables.
Sur les autres demandes de [X] [N] :
[X] [N] étant sans droit sur le lot revendiqué ne peut obtenir la condamnation de la SCP [O] à rectifier l'acte notarié, ni la condamnation des époux [R] à démolir la véranda ou à rétablir à leurs frais l'accès au chemin communal afin de permettre son désenclavement ou à déposer le grillage posé au fond de l'ancien chemin communal.
Sur les demandes des époux [R] :
1) que [X] [N] soit condamné à retirer la porte qu'il a installée sur la cave':
A l'appui de cette demande, les époux [R] produisent une attestation d'[E] [J] datée du 6 octobre 2005 indiquant qu'il a visité la maison dès leur premier achat, qu'à l'époque, il s'agissait d'une ruine, que la cave située à droite en arrivant n'avait pas de porte, était remplie de toutes sortes de vieux bois pourri, etc ...et que depuis, cette cave est fermée par une porte métallique avec une clé.
[X] [N] ne conteste pas avoir installé cette porte et sera donc condamné à l'enlever, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant 3 mois, au delà de deux mois après la signification de l'arrêt.
2) que [X] [N] soit condamné à leur payer 6 000 € en réparation de leur préjudice de jouissance':
Les époux [R] justifient avoir tenté de récupérer la cave depuis un premier courrier adressé à [X] [N] le 24 février 2003.
Ils ont subi un préjudice de jouissance dont ils doivent être indemnisés dans la limite de
5 000 €.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,
Infirme le jugement entrepris sauf en ses dispositions ayant rejeté les prétentions de [X] [N] aux fins de désenclavement,
Statuant à nouveau,
Déclare [V] [R] et son épouse [Y] [Q] propriétaires de la cave correspondant au lot n°3, tel qu'il figure au plan annexe 3 du rapport d'expertise de Monsieur [T], dépendant de l'immeuble cadastré section A n° [Cadastre 3]-[Cadastre 4]- [Cadastre 5], lieudit [Adresse 7],
Dit que le présent arrêt vaudra titre de propriété et sera publié à la Conservation des hypothèques de Nice à l'initiative de la partie la plus diligente,
Rejette les prétentions de [X] [N] tendant à la condamnation de la SCP [O] à rectifier l'acte notarié, à la condamnation des époux [R] à démolir la véranda ou à déposer le grillage posé au fond de l'ancien chemin communal,
Condamne [X] [N] à enlever la porte installée sur la cave, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant 3 mois, au delà de deux mois après la signification de l'arrêt,
Le condamne à payer 5 000 € d'indemisation de préjudice de jouissance à [V] [R] et son épouse [Y] [Q],
Le condamne à payer':
-1 500 € à [V] [R] et son épouse [Y] [Q],
-1 500 € à la SCP Pannetier venant aux droits de la SCP de Poulpiquet de Brescanvel,
-1 500 € à [B] [M] [L], représentée par son tuteur, l'association ATIAM en application de l'article 700 du code de procédure civile,
Le condamne également aux entiers dépens, ceux d'appel étant distraits dans les conditions prévue par 1'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
